N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00412 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6YD

JUGEMENT

DU : 07 Novembre 2024

M. [B] [Y] [Z]

C/

M. [T] [S]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 07 Novembre 2024.

DEMANDEUR:

Monsieur [B] [Y] [Z]
domicilié : chez Mme [D] [I]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexia CHABALGOITY, Juge placée
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 10 septembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Alexia CHABALGOITY, Juge placée, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : Me LETAILLEUR + CCC
CCC défendeur

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2022, M. [B] [Y] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [S] sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [S] le 3 octobre 2023.

Par assignation du 2 février 2024, M. [B] [Y] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins de voir :
A titre principal,
constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [T] [S] ainsi que de toute personne introduite dans les lieux de son chef, prononcer sa condamnation au paiement des sommes suivantes :8000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 29 novembre 2023 et jusqu’à libération des lieux,
A titre subsidiaire,
prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataires, ordonner l’expulsion de M. [T] [S] ainsi que de toute personne introduite dans les lieux de son chef, prononcer sa condamnation au paiement des sommes suivantes :1000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 17 janvier 2024 et jusqu’à libération des lieux,En tout état de cause,
condamner M. [T] [S] au paiement de la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée,condamner M. [T] [S] au paiement de la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. [T] [S] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2024. À l’audience, M. [B] [Y] [Z], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2024, s’élève désormais à 18 000 €. M. [B] [Y] [Z] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [T] [S], comparant en personne, expose qu’il reconnait la dette et confirme l’absence de reprise du paiement des loyers. Il indique ne plus avoir de contact avec le propriétaire et précise que c’est l’épouse du bailleur qui s’occupait de la location de l’appartement. Au moment de la conclusion du bail, les propriétaires lui ont dit qu’ils allaient remplir sa fiche CAF mais ils ne l’ont jamais fait et il s’est donc endetté. Il ne souhaite pas rester dans le logement mais ne dispose pas, en l’état, de solutions de relogement. Il bénéficie d’un suivi social mais n’a pas de rendez-vous. Il ne travaille pas depuis 2 ans et un dossier MDPH est en cours. Il perçoit le RSA et des prestations familiales à hauteur de 70 € pour son fils. Il ne dispose pas de pension alimentaire.

M. [B] [Y] [Z] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [B] [Y] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6000 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 novembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [B] [Y] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [B] [Y] [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2024, M. [T] [S] lui devait la somme de 18000 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1000 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [Y] [Z] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [T] [S] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Il ne produit que des pièces en portugais sur sa situation personnelle actuelle qui ne permettent pas d’étayer sa demande.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 € à la demande de M. [B] [Y] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 septembre 2022 entre M. [B] [Y] [Z], d’une part, et M. [T] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] est résilié depuis le 29 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1000 euros (mille euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [S] à payer à M. [B] [Y] [Z] la somme de 18000 euros (dix-huit mille euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8000 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE M. [B] [Y] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [T] [S] à payer à M. [B] [Y] [Z] la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023 et celui de l’assignation du 2 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière