NAC: 5AA

N° RG 24/02887
N° Portalis DBX4-W-B7I-TFO4

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

[R] [B]
[X] [Y] épous [B]

C/

[J] [F]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée à
[R] [B]
[X] [Y] épous [B]

Le :

Copies certifiées conformes à
toutes les parties
Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 28 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Madame Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Madame Halima KAHLI, Greffière, lors des débats et de Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [B],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]

Représenté par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [X] [Y] épouse [B],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]

Représenté par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [F],
demeurant [Adresse 4] – [Adresse 5]  
[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

Par contrat du 21 octobre 2021, Monsieur [R] [B] et Madame [X] [Y] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [J] [F] un appartement à usage d’habitation (n°2), situé [Adresse 4], [Localité 3] pour un loyer mensuel de 353 euros et une provision sur charges mensuelle de 67 euros.
Le 12 janvier 2024, Monsieur [R] [B] et Madame [X] [Y] épouse [B] ont fait signifier à Monsieur [J] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Monsieur [R] [B] et Madame [X] [Y] épouse [B] ont ensuite fait assigner Monsieur [J] [F] devant le Juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
– de la somme provisionnelle de 6.460,19 euros, représentant les loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,
– d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (445,10 euros par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,
– d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [R] [B] et Madame [X] [Y] épouse [B], représentés par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 8.358,53 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 20 juin 2024, Monsieur [J] [F] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 21 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4.797,73 euros a été signifié le 12 janvier 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Monsieur [J] [F] n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 13 mars 2024 et Monsieur [J] [F] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [J] [F] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que “le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi”.

Monsieur [R] [B] et Madame [X] [Y] épouse [B] produisent un décompte du 03 septembre 2024 démontrant que Monsieur [J] [F] reste devoir la somme de 8.240,59 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (87,94 euros) et des frais de rejet non-justifiés (30 euros).

Monsieur [J] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.240,59 euros.

Monsieur [J] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 13 mars 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [R] [B] et Madame [X] [Y] épouse [B], Monsieur [J] [F] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2021 entre Monsieur [R] [B] et Madame [X] [Y] épouse [B] et Monsieur [J] [F] concernant un appartement à usage d’habitation (n°2), situé [Adresse 4], [Localité 3] sont réunies à la date du 13 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [R] [B] et Madame [X] [Y] épouse [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] à verser à Monsieur [R] [B] et Madame [X] [Y] épouse [B] à titre provisionnel la somme de 8.240,59 euros (décompte arrêté au 03 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] à payer à Monsieur [R] [B] et Madame [X] [Y] épouse [B] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] à verser à Monsieur [R] [B] et Madame [X] [Y] épouse [B] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,