☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00911
N° Portalis DBZS-W-B7I-YMOB

N° de Minute : 24/00195

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 28 Octobre 2024

[N] [C]

C/

[Y] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 Octobre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [N] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Antoine BRUFFAERTS, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Octobre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

Suivant acte sous seing privé en date du 19 juin 2019, Monsieur [N] [C] a donné à bail à Madame [Y] [T] un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 700 euros, outre des charges mensuelles à hauteur de 90 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, Monsieur [N] [C] a fait signifier à Madame [Y] [T] un commandement de payer la somme principale de 18 960 euros et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 9 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 mai 2024, Monsieur [N] [C] a fait assigner Madame [Y] [T] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail d’habitation consenti à Madame [Y] [T], portant sur l’appartement sis à [Adresse 5], avec effet au 10 avril 2024 ;Ordonner en conséquence qu’à défaut d’avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de délaisser, il sera procédé à son expulsion avec, si besoin est l’aide et l’assistance de la force publique ;Au cas où il serait accordé des délais à Madame [Y] [T], dire que la suspension de la clause résolutoire prendra fin et que la clause résolutoire reprendra son plein effet dès le premier impayé ;Fixer à compter du 1er mai 2024 à 790 euros par mois l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [T] jusqu’au jour de son expulsion effective et de tous occupants de son chef ;Condamner Madame [Y] [T] à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 21 330 euros au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges au titre de la période de mai 2021 à avril 2024, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation ;Condamner Madame [Y] [T] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 9 février 2024.
A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 23 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024. Monsieur [N] [C], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 3 octobre 2024 à la somme de 25 280 euros. Il s’oppose aux demandes de délais de paiement.

Régulièrement assignée par dépôt en l’étude, Madame [Y] [T] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Y] [T], assignée à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 23 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l’assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux.

Monsieur [N] [C] a fait signifier à Madame [Y] [T] un commandement d’avoir à payer les loyers et fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l’article 7 g) dans son intégralité.

Madame [Y] [T] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 9 février 2024, justifié d’une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 10 mars 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 790 euros, correspondant au loyer et aux charges mensuelles, qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [Y] [T] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du 10 mars 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du 3 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 non incluse.
Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [N] [C] verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 19 juin 2019 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 9 février 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.
Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Madame [Y] [T] reste devoir à Monsieur [N] [C] la somme de 25 280 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 non comprise.

Madame [Y] [T], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [Y] [T] à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 25 280 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 3 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 non comprise, outre intérêts au taux légal, et au paiement, à compter du 10 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle de 790 euros.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [T], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [Y] [T], condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [N] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [N] [C] et Madame [Y] [T], portant sur le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 mars 2024 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [Y] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [C] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] à payer à Monsieur [N] [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 10 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] à payer à Monsieur [N] [C] la somme provisionnelle de 25 280 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 3 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 non comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024, date de l’assignation, pour la somme de 21 330 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Madame [Y] [T] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord “nord.gouv.fr”) à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE VINGT-HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA Greffière,
Sylvie DEHAUDT
La Juge des contentieux de la protection,
Capucine AKKOR
RG 911/24 – Page – MA