[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/04198 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UOJ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 28 octobre 2024

DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT – OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [B],
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 septembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 octobre 2024 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 28 octobre 2024
PCP JCP fond – N° RG 24/04198 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UOJ

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 1997, l’OPAC de [Localité 3], devenu [Localité 3] HABITAT- OPH, a donné à bail à Monsieur [E] [B] et son épouse un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 1]. Faisant suite à la résiliation judiciaire dudit bail, [Localité 3] HABITAT- OPH a consenti à Monsieur [E] [B] un nouveau bail en date du 24 juin 2019 portant sur les mêmes locaux, moyennant un loyer mensuel de 479,16 euros par mois, outre une provision sur charges.

Son épouse étant décédée le 5 janvier 2023, Monsieur [E] [B] est depuis resté l’unique locataire.

Se plaignant de loyers impayés et considérant que son locataire n’occupait plus le logement, PARIS HABITAT -OPH a fait assigner Monsieur [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
l’expulsion de Monsieur [E] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec l’assistance de la force publique si besoin et avec séquestration des objets mobiliers,
– sa condamnation à lui payer 4241,14 euros d’arriéré de loyers et de charges, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts légaux, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges,
– sa condamnation à lui verser 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût de la sommation, du procès-verbal de constat et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024.

A l’audience, [Localité 3] HABITAT -OPH a sollicité le bénéfice des termes de son assignation, sauf à actualiser sa créance à 9001,43 euros, échéance de juillet 2024 incluse. Elle a précisé que le dernier règlement était de novembre 2023. Elle a par ailleurs précisé que la CCAPEX n’avait pas été saisie de la situation de Monsieur [E] [B].

Bien qu’assigné à étude, Monsieur [E] [B] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le bailleur a entendu fonder son action en résiliation du bail sur l’impayé de loyers à titre principal et sur l’inoccupation à titre subsidiaire.

Sur la recevabilité de l’action pour impayé de loyers

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Toutefois, [Localité 3] HABITAT- OPH ne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en application de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est en conséquence irrecevable. Il y a lieu dès lors d’examiner le fondement subsidiaire à l’appui de la demande de résiliation du bail.

Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

S’agissant de la preuve d’une absence d’habitation dans les lieux, la preuve peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d’un autre domicile ou encore un constat d’huissier. A ce titre, il sera rappelé qu’en application de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 25 janvier 2024 qu’une voisine palière a déclaré au commissaire de justice que « le locataire serait parti depuis plusieurs mois en Israël ». Il y est en outre fait référence aux « radiateurs coupés » en période hivernale. L’appartement est aussi dépourvu de « nourriture, papiers ou documents récents », à l’exception d’un « courrier trouvé qui date de mars 2022 ». Dans le même sens, il est relevé que « la cuvette des WC est vide d’eau » et « le réfrigérateur est intégralement vide ». Dans ces conditions, Monsieur [E] [B] n’a pas réagi auprès de son bailleur à la suite de l’assignation du 28 mars 2024. Le paiement des loyers n’a pas non plus repris depuis lors, même partiellement.

Si aucun de ces éléments n’est suffisant en soit à justifier d’un défaut d’occupation, leur cumul fait toutefois présumer cet état de fait, aucune réaction du locataire n’étant observée depuis près d’un an. Le locataire, non comparant à l’audience, n’apporte en outre aucun élément pour renverser cette présomption.

Le prononcé de la résiliation du bail sera par conséquent ordonnée, aux torts du locataire, pour défaut d’occupation des lieux.

Monsieur [E] [B] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution demeureront applicables puisque [Localité 3] HABITAT OPH n’a pas sollicité dans ses écritures ni à l’audience la suppression du délai de deux mois avant qu’il puisse être procédé à l’expulsion.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT- OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [B] reste lui devoir la somme de 9001,43 euros au 22 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 9001,43 euros.

Monsieur Monsieur [E] [B] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de ce jour jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation, du constat de commissaire de justice et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu en dernier lieu le 24 juin 2019 entre [Localité 3] HABITAT -OPH et Monsieur [E] [B] portant sur un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 1] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [B] de restituer les clés du logement à [Localité 3] HABITAT -OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [Localité 3] HABITAT- OPH d’avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT -OPH pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ceci selon les modalités posées par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à [Localité 3] HABITAT -OPH la somme de 9001,43 euros d’arriéré de loyers et de charges, échéance de juillet 2024 incluse ;

RAPPELLE que Monsieur [E] [B] demeure tenu au paiement des loyers et des charges en application du contrat jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à verser à [Localité 3] HABITAT- OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (762,72 euros au mois de juillet 2024), à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à verser à [Localité 3] HABITAT- OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux dépens en ce compris le coût de la sommation, du constat de commissaire de justice et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière Le Juge des Contentieux de la Protection