ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/02906
—————-

Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Septembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société ENITRAM
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

ET :

La société RESTAURANT [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juin 2022, la société ENITRAM a consenti à la société RESTAURANT [Adresse 2], en cours de formation, un bail commercial sur des locaux situés à [Localité 3], [Adresse 2].

Le 14 juin 2024, la société ENITRAM a fait délivrer à la société RESTAURANT [Adresse 2] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 8.365 euros.

Par acte du 29 juillet 2024, la société ENITRAM a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société RESTAURANT [Adresse 2].
Elle demande au juge des référés de :
constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;ordonner l’expulsion de la société RESTAURANT [Adresse 2] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;voir condamner la société RESTAURANT [Adresse 2] à lui payer une somme de 14.244,91euros à valoir sur l’arriéré locatif, outre la somme de 1.424,49 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;voir condamner la société RESTAURANT [Adresse 2] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à un sixième du loyer annuel ;la voir autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie ;la voir condamner à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;la voir condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’extrait KBIS et des états d’endettement.
L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2024.

La société ENITRAM maintient ses demandes, indiquant que des paiements ont été réalisés depuis la délivrance de l’assignation, et que la dette s’élève désormais à 3.010,31 euros.

En défense, la société RESTAURANT [Adresse 2] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, ” toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, ” Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation “.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 14 juin 2024 pour le paiement de la somme en principal de 8.365 euros.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, la clause résolutoire s’est trouvée acquise de plein droit à l’issue du délai légal, soit le 15 juillet 2024.

Sur la provision relative à la dette

La société ENITRAM justifie, par la production du bail, du commandement de payer, du décompte joint à l’assignation, et du décompte actualisé au 26 septembre 2024, que la société RESTAURANT [Adresse 2] reste lui devoir une somme de 3.010,31 euros, échéance du 3e trimestre 2024 incluse et déduction faite des paiements de 4.000 euros perçu le 16 septembre 2024, et de 3.850 euros perçu le 17 septembre 2024.

Cette obligation n’étant pas contestable, la société RESTAURANT [Adresse 2] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiements suspensifs

Au vu des efforts de la société défenderesse pour apurer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu’il n’y ait lieu de l’assortir d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation en cas de défaillance

En cas du non-respect de l’échelonnement de la dette, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme contractuellement prévue supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle peut apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les autres demandes de provision

La société ENITRAM sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clauses pénales (indemnité forfaitaire et conservation du dépôt de garantie), de sorte qu’à l’instar de la majoration de l’indemnité d’occupation, elles peuvent être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifes-tement excessives au regard de la situation financière du locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur les demandes accessoires

La société RESTAURANT [Adresse 2], succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’extrait KBIS et des états d’endettement.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société ENITRAM la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire le 15 juillet 2024 ;

Condamnons la société RESTAURANT [Adresse 2] à payer à la société ENITRAM la somme provisionnelle de 3.010,31 euros ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société RESTAURANT [Adresse 2] se libère de la provision ci-dessus allouée en 12 acomptes mensuels de 250 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’une seule des échéances courantes à leur terme :
l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société RESTAURANT [Adresse 2] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Localité 3], [Adresse 2],la société RESTAURANT [Adresse 2] devra payer mensuellement à la société ENITRAM, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes ;
Condamnons la société RESTAURANT [Adresse 2] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’extrait KBIS et des états d’endettement ;

Condamnons la société RESTAURANT [Adresse 2] à payer à la société ENITRAM la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 OCTOBRE 2024.

LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT