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Sommaire Contexte de l’affaireLes consorts [L] [N], en tant que bailleurs, ont engagé une procédure en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial avec la SARL Lamis, preneur des locaux. Ils ont également demandé le paiement d’une provision sur les loyers impayés et l’expulsion du preneur. Demandes des partiesLes consorts [L] [N] ont sollicité une augmentation de leur demande initiale, portant le montant des loyers et charges impayés à 12 000 euros. De son côté, le défendeur a acquiescé à la demande, tout en demandant le rejet de la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile. Régularité du commandementLe juge a constaté qu’il n’existait aucune contestation sérieuse concernant la régularité du commandement de payer, qui stipulait clairement les sommes dues et les conséquences en cas de non-paiement. Le commandement, délivré le 30 juillet 2024, exigeait le paiement de 4 000 euros pour loyers et charges impayés. Acquisition de la clause résolutoireLe juge a déterminé que la clause résolutoire était acquise, car le preneur n’avait pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti. Par conséquent, le bail était résilié de plein droit, entraînant l’expulsion du preneur si les lieux n’étaient pas restitués dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance. Indemnité d’occupationL’indemnité d’occupation a été fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, en plus des charges, taxes et accessoires, jusqu’à la libération effective des lieux. Le preneur a été condamné à payer cette indemnité d’immobilisation. Décision du jugeLe juge a ordonné l’expulsion de la SARL Lamis et de tout occupant des lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire. Il a également fixé l’indemnité d’occupation et condamné le preneur à verser 12 000 euros aux demandeurs pour les dettes locatives, ainsi qu’aux dépens. Conclusion de l’ordonnanceL’ordonnance a été rendue exécutoire à titre provisoire, sans application de l’article 700 du code de procédure civile pour le surplus des demandes. La décision a été signée par le Président et le Greffier le 10 décembre 2024. |
| Questions / Réponses juridiques :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L 145-41 du Code de commerce, qui stipule que le bailleur peut résilier le bail de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers. Pour que cette clause soit applicable, plusieurs conditions doivent être réunies : 1. Défaut de paiement : Le locataire doit avoir manqué à son obligation de paiement, ce qui doit être manifestement fautif. 2. Invoquer de bonne foi : Le bailleur doit être en mesure d’invoquer la clause résolutoire de bonne foi, sans abus. 3. Clarté de la clause : La clause résolutoire doit être dénuée d’ambiguïté et ne pas nécessiter d’interprétation. En effet, selon la jurisprudence, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement. Ainsi, si ces conditions sont remplies, le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire. Quel est le rôle du juge des référés dans ce type de litige ?Le juge des référés, selon les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, a pour mission d’intervenir dans des situations d’urgence. Il peut ordonner toutes les mesures nécessaires qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse. En particulier, l’article 835, alinéa 2, précise que le juge peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation, même si celle-ci est contestée, à condition que l’existence de l’obligation ne soit pas sérieusement contestable. Dans le cas présent, le juge a constaté que le commandement de payer était régulier et que le montant des loyers impayés était clairement établi. Cela lui a permis de statuer en faveur du bailleur et d’ordonner l’expulsion du locataire. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail pour défaut de paiement ?La résiliation d’un bail pour défaut de paiement entraîne plusieurs conséquences juridiques, notamment : 1. Résiliation de plein droit : Selon l’article L 145-41 du Code de commerce, le bail est résilié de plein droit, ce qui signifie que le locataire doit quitter les lieux. 2. Expulsion : En cas de non-restitution volontaire des lieux, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire, avec le concours de la force publique si nécessaire. 3. Indemnité d’occupation : Le locataire est tenu de payer une indemnité d’occupation, qui est généralement fixée au montant du loyer contractuel, jusqu’à la libération effective des lieux. 4. Dépens : Le locataire peut également être condamné à payer les dépens, y compris les frais liés au commandement de payer. Ces conséquences visent à protéger les droits du bailleur et à garantir le respect des obligations contractuelles par le locataire. Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas de résiliation de bail ?L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base du montant du loyer contractuel, conformément à la décision du juge. Dans le cas présent, l’indemnité d’occupation a été fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, en plus des charges, taxes et accessoires. Cette indemnité est due depuis l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Il est important de noter que cette indemnité vise à compenser le bailleur pour la perte de revenus locatifs pendant la période où le locataire occupe encore les lieux après la résiliation du bail. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans ce contexte ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Cependant, dans le cas présent, le juge a décidé qu’il n’y avait pas lieu à l’application de cet article. Cela signifie que, bien que le bailleur ait obtenu gain de cause, il n’a pas été accordé de remboursement des frais supplémentaires. Cette décision peut être fondée sur le principe de l’équité, qui guide le juge dans l’appréciation des demandes de remboursement. Il est donc essentiel de bien argumenter les demandes au titre de l’article 700 pour en obtenir l’application, ce qui n’a pas été le cas ici. |
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/56390
N° Portalis 352J-W-B7I-C5OCD
N° : 8
Assignation du :
09 septembre 2024
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[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 10 décembre 2024
par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDEURS
Madame [G] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Monsieur [E] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentés par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN69
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. LAMIS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS – #D849
DÉBATS
A l’audience du 05 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Arnaud FUZAT, Greffier,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Vu l’assignation en référé, enrôlée sous le N°RG 24/56390 délivrée à la requête des consorts [L] [N], bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans tendant, principalement, à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation et à voir ordonner son expulsion ;
Les consorts [L] [N] demandent le bénéfice de l’assignation sauf à augmenter la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2024 à la somme de 12 000 euros ;
Le défendeur indique acquiescer à la demande sauf à demander le rejet de la demande formée du chef de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.
Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable »
Le juge des référés a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ;
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 4 000 euros en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.
Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.
Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
La SARL Lamis est preneur de locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2].
Le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement, en date du 30 juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 4 000 euros au titre des loyers et charges impayés;
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance ;
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit ; l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance ;
L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamnée à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.
Au vu du décompte produit, l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus au 4 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12 000 euros. Il sera donc condamné à titre provisionnel à payer cette somme au demandeur.
L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 aout 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2], dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,
Condamnons la SARL Lamis à payer aux demandeurs la somme provisionnelle de 12 000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 novembre 2024 ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ainsi qu’aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,
Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.
Fait à Paris le 10 décembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Fabrice VERT
