[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.
délivrées le :
à Me TEBOUL ASTRUC (A0235)
C.C.C.
délivrées le :
à Me BOLLANI (P0255)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 22/14130

N° Portalis 352J-W-B7G-CYJG3

N° MINUTE : 8

Assignation du :
17 Novembre 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 23 Octobre 2024

DEMANDEURS

S.A.R.L. FONCIERE B L SAINT LAMBERT (RCS de Créteil n°801 683 863)
[Adresse 1]
[Localité 6]

Monsieur [Y] [X]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentés par Me Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0255

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CORDEXI (RCS de Paris n°344 585 617)
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Camille BERGER, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 16 septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2024.

ORDONNANCE

Rendue publiquement
Contradictoire
Susceptible d’appel qu’avec le jugement statuant sur le fond dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile

Par un jugement en date du 9 janvier 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 21 juin 2010, le bail conclu entre les consorts indivis [X] venant aux droits de Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [C], et la S.A.R.L. CORDEXI (ci-après la société CORDEXI) et portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ayant pour destination contractuelle “l’exercice de tous commerces à l’exception des commerces de boucherie, triperie, charcuterie et volailles”, s’est trouvé renouvelé à compter du 1er janvier 2011, pour une durée de neuf années.

Par un jugement du 15 octobre 2013, le juge des loyers commerciaux a fixé à 11.600 euros en principal par an à compter du 1er janvier 2011 le loyer du bail renouvelé.

Par un acte sous seing privé en date du 19 décembre 2016, Monsieur [S] [T] a fondé la société S.A.R.L. MJ 555, en fixant son siège social au [Adresse 3] à [Localité 4], dans les locaux susvisés, l’activité de cette société étant la “cordonnerie, réparation, l’entretien de chaussures, de vêtements et articles de cuir, reproduction de clés, serrurerie, affûtage, imprimerie minute, gravure et offre multiservices de tout ordre visant à développer son activité”.

Les parts sociales de la S.A.R.L. MJ 555 ont été cédées à la société S.A.S. LES CIREURS et la société MJ 555 a été dissoute, entraînant la transmission universelle de son patrimoine à la société LES CIREURS, par acte du 29 novembre 2019.

La société MJ 555 a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 21 janvier 2020.

Par jugement du 29 juin 2021, le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société LES CIREURS ; la clôture de la procédure pour insuffisance d’actif a été prononcée par jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 5 juillet 2011.

Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 juillet 2021 de son conseil, la société CORDEXI a notifié une demande de renouvellement du bail, à effet du 1er octobre 2021.

En réponse à cette demande, Madame [E] [X] épouse [N], Monsieur [Y] [X], Madame [LS] [C] veuve [I], Madame [O] [C] épouse [U], Madame [R] [C] épouse [P], Madame [A] [W] épouse [D], Madame [V] [W], Madame [L] [G], Monsieur [J] [C], Madame [F] [C], Monsieur [M] [C] et Madame [K] [C] ont signifié à la société CORDEXI, par acte d’huissier de justice en date du 15 octobre 2021, un refus de renouvellement et réservé le paiement d’une indemnité d’éviction à la condition que la société CORDEXI justifie remplir les conditions pour en bénéficier au regard des dispositions du code de commerce encadrant le statut des baux commerciaux.

Par actes authentiques des 7 et 8 juillet 2022, reçus par Maître [WE] [B], la S.A.R.L. FONCIERE B L SAINT LAMBERT (ci-après la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT) a acquis l’intégralité des parts indivises des locaux loués, à l’exception de celles qui appartiennent à Monsieur [Y] [X], avec lequel ladite société demeure donc en indivision.

La société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] ont signifié à la société CORDEXI, par acte du 5 octobre 2022, un acte de dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux au motif de l’absence d’exploitation effective des locaux loués.

Par acte délivré le 17 novembre 2022, la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] ont fait assigner devant ce tribunal la société CORDEXI, sur le fondement des articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce et de l’article 544 du code civil, aux fins de :

“- RECEVOIR la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [Z] [X] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés ;
– JUGER QUE le refus de renouvellement délivré le 15 octobre 2021 à la requête de l’indivision [C]-[X] a valablement mis fin au bail au 30 septembre 2021;
– JUGER QUE la société CORDEXI ne remplit pas les conditions du droit au renouvellement fixées notamment par l’article L145-8 du Code commerce ;
– JUGER QUE la société CORDEXI ne peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction;
– DECLARER la société CORDEXI occupante, sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2021, des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4].

EN CONSEQUENCE,

– ORDONNER l’expulsion de la société CORDEXI et de tout occupant de son chef, des locaux commerciaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ;
– ORDONNER le transport et le séquestre des meubles, véhicules et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tel garde-meubles du choix du Bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
– CONDAMNER la société CORDEXI au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 36.000,00 € HT/HORS CHARGES annuel, charges et TVA en sus, à compter rétroactivement du 1er octobre 2021, jusqu’à la restitution des lieux dûment constatée par un commissaire de justice aux frais de la société CORDEXI ;

EN TOUTE HYPOTHESE,

– CONDAMNER la société CORDEXI à payer à la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [Z] [X] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats d’huissier, dont distraction au profit de Me Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER HINFRAY, en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile”.

Aux termes de leurs conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident et demandent de :

Vu les articles L. 145-10 et L. 145-60 du code de commerce,
Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile,

– Déclarer prescrites, sans examen au fond, les demandes reconventionnelles de la société CORDEXI ;
– Déclarer la société CORDEXI irrecevable en ses demandes portées contre la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] ;
– Débouter la société CORDEXI de toutes ses demandes, y compris celles portant sur la désignation d’un expert judiciaire ;
– Condamner la société CORDEXI à payer à la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [Z] [X] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût des constats d’huissier, dont distraction au profit de Maître Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER HINFRAY, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

La société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] font valoir que le preneur qui reçoit un acte de refus de renouvellement dispose d’un délai de deux ans, sous peine de prescription, pour engager, contre l’auteur de ce refus, une action en demande de paiement de l’indemnité d’éviction éventuellement due, même si la propriété des locaux loués a été cédée postérieurement à la signification de l’acte de refus. Ils exposent qu’en l’espèce, la société CORDEXI s’est vue notifier par les 9 membres de l’indivision [C], et leurs successeurs, un refus de renouvellement de bail avec offre d’indemnité d’éviction, par acte extrajudiciaire du 5 octobre 2021, à effet rétroactif au 1er octobre 2021 ; que la société CORDEXI disposait d’un délai de deux ans, soit jusqu’au 1er octobre 2023, pour agir en demande de paiement de ladite indemnité contre les auteurs de la notification du refus de renouvellement, ces derniers étant seuls débiteurs de l’indemnité d’éviction sous peine de prescription de sa demande ; que faute d’avoir engagé une action à l’encontre des auteurs du congé seuls redevables de l’indemnité d’éviction, la société CORDEXI est prescrite en son action.

Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, la société CORDEXI demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 122, 789 et 791 du code de procédure civile, L. 145-10, L. 145-28, L. 145-60 du code de commerce, 1743 du code civil,

A titre principal,

– Déclarer les demandeurs irrecevables à invoquer l’irrecevabilité, notamment pour cause de prescription, des demandes reconventionnelles de la société CORDEXI, faute de l’avoir, préalablement à leurs premières conclusions au fond du 2 novembre 2023, soulevée devant le juge de la mise en état, par voie d’incident au visa des articles 122, 789 et 791 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire,

– Déclarer les demandeurs mal fondés à invoquer l’irrecevabilité, notamment pour cause de prescription, des demandes reconventionnelles de la société CORDEXI,
– En conséquence, les débouter de leurs demandes, fins et conclusions d’incident,
– Les condamner in solidum à payer à la société CORDEXI la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens, avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre principal, elle soutient qu’aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, les demandeurs ne sont plus recevables à voir la société CORDEXI déclarée irrecevable en ses demandes, fins et conclusions reconventionnelles, notamment pour cause de prescription au visa de l’article L. 145-60 du code de commerce dès lors qu’en l’espèce, les demandeurs ont conclu au fond, en réplique et de manière récapitulative le 2 novembre 2023, sans aucune réserve sur la recevabilité des moyens et demandes de la société CORDEXI.

Elle fait valoir à titre subsidiaire, que le refus de renouvellement a été signifié le 15 octobre 2021, et sa demande reconventionnelle en paiement et fixation d’une indemnité d’éviction a été formée par voie de conclusions signifiées le 18 septembre 2023, dans le délai de la prescription biennale. Elle considère que ses demandes ne sont donc pas prescrites. Elle ajoute que Monsieur [Y] [Z] [X], qui était et est toujours propriétaire indivis du bien loué, est l’auteur, en cette qualité, du refus de renouvellement de bail ; que s’agissant de la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT qui est devenue propriétaire indivis des locaux après le refus de renouvellement du bail, le juge ne peut se déterminer sur le débiteur de l’indemnité d’éviction sans avoir constaté la teneur de l’acte de vente des locaux objet du congé, notamment au regard d’une délégation de paiement imparfaite. Enfin, elle fait valoir qu’elle est recevable et bien fondée, à faire valoir son droit au maintien dans les lieux en application de l’article L. 145-28 du code de commerce et de l’article 1743 du code civil vis-à-vis des propriétaires actuels, tant que l’indemnité d’éviction qu’elle réclame ne lui aura pas été versée.

L’incident a été plaidé à l’audience d’incident du 16 septembre 2024 et mis en délibéré à ce jour.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 applicable à la présente instance, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Aux termes de l’article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

A titre liminaire et en réponse à la société CORDEXI, il n’existe aucune obligation légale de concentrer les fins de non-recevoir qui peuvent être soulevées même successivement jusqu’au dessaisissement du juge de la mise en état, seules pouvant être sanctionnées par l’allocation de dommages-intérêts les manoeuvres dilatoires. Il n’y a donc pas lieu de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X].

Aux termes de l’article L. 145-10 du code de commerce, “A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement”.

En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, “toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans”.

Le point de départ du délai de prescription de l’action en demande de paiement de l’indemnité d’éviction est fixé au jour où l’indemnité d’éviction est due, soit en l’espèce à la date de signification du refus de renouvellement.

En l’espèce, le refus de renouvellement du bail a été signifié par acte extrajudiciaire du 15 octobre 2021, de sorte que la société CORDEXI devait agir en paiement de l’indemnité d’éviction avant le 15 octobre 2023.
Or, elle a formulé cette demande suivant des conclusions au fond notifiées le 18 septembre 2023. Elle n’est donc pas prescrite en sa demande à l’égard de la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et de Monsieur [Y] [X].

Par ailleurs, si la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] soutiennent que ce sont les auteurs du congé, soit les neuf membres de l’indivision [C] et pour ceux qui sont décédés, leurs ayants droit, qui sont redevables de l’indemnité d’éviction, elle n’invoque pas d’autre moyen que celui de la prescription pour conclure à l’irrecevabilité de la demande de paiement d’une indemnité d’éviction formée à leur encontre.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] sera donc rejetée.

Il n’entre pas dans les compétences du juge de la mise en état de “débouter la société CORDEXI de toutes ses demandes, y compris celles portant sur la désignation d’un expert judiciaire” comme le sollicitent la société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X].

Sur les demandes accessoires

La société FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’incident, qui pourront être recouvrés directement par la SAS ASTRUC AVOCATS représentée par Maître Chantal TEBOUL-ASTRUC, avocat au barreau de Paris, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à verser à la société CORDEXI la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés corrélativement de leur demande de ce chef.

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel qu’avec le jugement statuant sur le fond dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.R.L. CORDEXI de sa demande tendant à voir “déclarer les demandeurs irrecevables à invoquer l’irrecevabilité, notamment pour cause de prescription, des demandes reconventionnelles de la société CORDEXI, faute de l’avoir, préalablement à leurs premières conclusions au fond du 2 novembre 2023, soulevée devant le juge de la mise en état, par voie d’incident au visa des articles 122, 789 et 791 du code de procédure civile”,

Déboute la S.A.R.L. FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de paiement de l’indemnité d’éviction formée par la S.A.R.L. CORDEXI,

Se déclare incompétent pour statuer sur la demande de “débouter la société CORDEXI de toutes ses demandes, y compris celles portant sur la désignation d’un expert judiciaire” formée par la S.A.R.L. FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X], celle-ci relevant de l’examen au fond de l’affaire,

Condamne in solidum la S.A.R.L. FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] aux dépens de l’incident qui pourront être recouvrés directement par la S.A.S. ASTRUC AVOCATS représentée par Maître Chantal TEBOUL-ASTRUC, avocat au barreau de Paris, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la S.A.R.L. FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] à verser à la S.A.R.L. CORDEXI la somme de 1.000 (mille) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.R.L. FONCIERE B L SAINT LAMBERT et Monsieur [Y] [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 20 janvier 2025 à 11h30 pour éventuelles conclusions récapitulatives des demandeurs et à défaut pour clôture,

Faite et rendue à Paris le 23 octobre 2024

Le Greffier Le Juge de la mise en état
Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE