COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 SEPTEMBRE 2023

N° RG 20/01452 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LQL2

S.C.I. SARELI

c/

[E] [C]

S.A.R.L. GROUPE CDL

S.A. AXA FRANCE

S.A.R.L. LESPARRE IMMOBILIER

S.A. BANQUE CIC SUD OUEST

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 février 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LIBOURNE (chambre : , RG : 16/00886) suivant déclaration d’appel du 16 mars 2020

APPELANTE :

S.C.I. SARELI

société civile immobilière au capital de 340.000 euros dont le siège social est sis [Adresse 4], inscrite au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 477 677 546, agissant en la personne de son gérant demeurant es qualité audit siège, Monsieur [M] [N]

appelant dans la déclaration d’appel du 16.03.20

intimée dans les deux déclarations d’appel du 21.09.20

Représentée par Me MANN substituant Me Hélène OLIER, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉS :

[E] [C]

de nationalité Française

Profession : Architecte,

demeurant [Adresse 3]

intimée dans les deux déclarations d’appel du 21.09.20 et dans la déclaration d’appel du 16.03.20

Représenté par Me CHOPLIN susbtituant Me David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. GROUPE CDL

SARL au capital de 150.000 euros immatriculée au RCS de SAINT-PIERRE-DE- LA – REUNION sous le n°399 802 859 dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

appelant dans les deux déclarations d’appel du 21.09.20

intimée dans la déclaration d’appel du 16.03.20

Représentée par Me Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. AXA FRANCE

SA au capital de 214 799 030,00 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 722.057.460 dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ès qualité d’assureur de la Société IDS AQUITAINE et de la SARL ENTREPRISE GENERALE BATIMENT REBAI (EGBR),

intimée dans les deux déclarations d’appel du 21.09.20 et dans la déclaration d’appel du 16.03.20

Représentée par Me Jean-Frédéric VIGNES substituant Me Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. LESPARRE IMMOBILIER

prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

intimée dans les deux déclarations d’appel du 21.09.20

non représentée, assignée selon acte d’huissier en date du 09 novembre 2020 délivré à personne morale

S.A. BANQUE CIC SUD OUEST

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 456 204 809, dont le siège social est [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualilé audit siege

intimée dans les deux déclarations d’appel du 21.09.20 et dans la déclaration d’appel du 16.03.20

non représentée, assignée selon actes d’huissiers en date des 18 juin 2020 et 09 novembre 2020 délivrés à personne morale

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1],

pris en la personne de son syndic, la SAS AJP NOUVELLE AQUITAINE exerçant sous l’enseigne LESPARRE IMMOBILIER, SAS au capital de 7622.45 euros, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°388 088 460 dont le siège social est sis [Adresse 2])

intimée dans la déclaration d’appel du 16.03.20

la caducité partielle de l’appel principal a été prononcée selon ordonnance du Conseiller de la mise en état en date du 08.10.20

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 12 juin 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule POIREL, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

– réputé contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) MLG, ayant acquis en 1999 un immeuble sis au [Adresse 1] (33), a mandaté le Cabinet [J], agent immobilier, pour chercher des acquéreurs.

Celui-ci, après avoir réalisé une ‘pré-étude destinée à évaluer un projet financier d’investissement’ a pris l’attache de M. [N], gérant de la SCI Sareli, lui indiquant que cet immeuble, après travaux, constituerait un placement très rentable.

La SCI Sareli a confié le 28 avril 2004 à M. [E] [C], architecte, une mission de maîtrise d’oeuvre pour la réalisation dans cet immeuble de travaux de réhabilitation intérieure en vue de la mise en location des trois appartements.

L’acte sous-seing privé entre M.et Mme [N] et la SCI MLG a été signé le 17 mai 2004.

Le 19 mai 2004, M. [C] a adressé sa note d’honoraires à M. [N].

Le 15 septembre 2004, la commune de [Localité 8] a délivré un permis de construire en vue de réaliser trois appartements et un local commercial.

Le 9 novembre 2004, la société CDL Invest a adressé deux factures à la SCI Sareli, l’une d’un montant de 15 240 euros, correspondant à ses honoraires d’agent immobilier et l’autre de 4 544,80 euros pour les prestations de maîtrise d’oeuvre suivantes : ‘Conception / plans, Dossier de Permis de construire, Contrôle chantier’.

Le 17 novembre 2004, la vente de l’immeuble a été conclue par acte authentique entre la SCI MLG et la SCI Sareli .

Le 22 novembre 2004, la société [P] [J] a réglé les honoraires de M. [C], fixés à la somme de 1 076,40 euros.

Les travaux de réhabilitation ont été attribués, selon devis datés des 10 et 11 septembre 2004 adressés, par M. [J] agissant alors sous l’enseigne, ‘Immobilier-Ancien’, à l’entreprise générale de bâtiment REBAI (Ia société EGBR).

Le 15 janvier 2005, M. [N], maître d’ouvrage, a adressé une déclaration d’ouverture de chantier à la mairie de [Localité 8], et les travaux se sont achevés le 31 mai 2006, sans qu’aucune réception ne fût formalisée.

Le 6 décembre 2006, la SCI Sareli, a conservé les trois logements situés aux 1er et 2eme étage, et a vendu le local commercial situé au rez-de-chaussée à la Banque CIC Sud Ouest (la Banque CIC), laquelle y a installé une agence bancaire.

La société EGBR, assurée auprès de la société Axa Assurances, a fait l’objet d’une liquidation judiciaire, par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 11 avril 2007, clôturée pour insuffisance d’actif par jugement du 17 juin 2009.

En mars 2011, les locataires des appartements situés dans l’immeuble ont déclaré un important dégât des eaux. A cette occasion, une fragilité de la structure de l’immeuble a été révélée, ce qui a conduit la commune, alertée par le syndic, à prendre un arrêté de péril.

Le tribunal administratif de Bordeaux a désigné M. [K] en qualité d’expert, qui a déposé son rapport le 20 septembre 2011, suivant lequel il constatait des lézardes entre les cloisons et le plafond, des fissures sur les parois verticales avec une déstabilisation des revêtements et doublage. Il préconisait l’évacuation des locataires de l’étage supérieur sous les combles et la mise en place d’étais au premier étage pour soutenir la poutre maîtresse de grande portée dont il avait été constaté l’affaissement.

Les appartements ont été évacués et les travaux préconisés ont été réalisés. Dès lors, l’expert a considéré qu’il n’y avait plus lieu à péril imminent. La société Banque CIC, évacuée le 15 septembre, a réinvesti ses locaux et a diligenté une mission d’expertise privée, confiée à M. [A] [Z].

Ce dernier a mis en évidence une fragilité de la structure de la charpente de l’immeuble due, soit à un incendie antérieur à l’achat, soit dans des malfaçons et des défauts de conception résultant des travaux de réhabilitation des appartements, antérieurs aux travaux réalisés par la Banque. Il conseillait une étude de diagnostic structurel de l’immeuble par un bureau d’études spécialisé, qui préconiserait les travaux réparatoires et de renforcement de structure, et concluait que, dans les conditions actuelles de sécurité, il n’était pas envisageable de relouer en l’état.

La société Sareli, suivant acte d’huissier délivré le 17 septembre 2013, a assigné en référé M. [C], la SCI MLG, la Sarl Groupe CDL, la Sarl Lesparre Immobilier, la Selarl Laurent Mayon, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Groupe IDS, la société Axa Assurances France, en sa qualité d’assureur de la société IDS Aquitaine et de la société EGBR, et la Banque CIC, aux fins d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par une décision rendue le 21 novembre 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Libourne a ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise, confiée à M. [V] [T].

L’expert a déposé son rapport le 5 mars 2016.

Par actes d’huissier des 8 et 9 juin 2016, la SCI Sareli a saisi le tribunal de grande instance de Libourne, afin de voir condamner solidairement, au bénéfice de l’exécution provisoire, la société Groupe CDL et la société Axa France Iard, assureur de la société EGBR, au paiement des sommes suivantes : 260 327,60 euros TTC au titre du préjudice matériel, 26 032,76 euros TTC au titre des honoraires du maître d”uvre, 77 012,00 euros TTC au titre de son préjudice de jouissance, 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par acte du 25 avril 2017, la société Groupe CDL a assigné l’architecte, M. [C], aux fins d’intervention forcée dans le cadre de la présente procédure.

Les affaires ont été jointes par le juge de la mise en état le 2 mai 2017.

Par jugement rendu le 27 février 2020, le tribunal judiciaire de Libourne a :

– ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture au 19 décembre 2019.

– mis hors de cause les sociétés Groupe IDS et EGBR, liquidées.

– reçu les interventions volontaires de la Banque CIC Sud Ouest, venant aux droits de la société bordelaise de CIC, et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS Lesparre Immobilier-Ajp Nouvelle Aquitaine.

– dit que l’action de la société Groupe CDL contre l’architecte [E] [C] n’est pas prescrite.

– rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise de M. [T].

– dit que la société Groupe CDL a bien exercé en tant que maître d’oeuvre dans les travaux d’aménagement de l’immeuble sis au [Adresse 1].

– prononcé la réception tacite des travaux au 31 mai 2006.

– dit que les désordres engagent bien la responsabilité décennale des constructeurs.

– dit que la société Groupe CDL et l’architecte M. [C] sont responsables des désordres survenus dans l’immeuble litigieux, à raison de 8 % pour la première et 2 % pour le second.

– dit que la garantie décennale de la S.A.S Axa Assurances France, assureur de la société EGBR n’est pas mobilisable.

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] à payer respectivement à la SCI Sareli au titre des travaux réparatoires les sommes de 10.792,79 euros, celle de 2.392,48 euros, indexées sur l’indice BT01 de la construction a compter de la date du jugement.

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] à payer respectivement à la SCI Sareli, au titre de la perte de loyers, 9.989,08 euros pour l’un et 2.497,50 euros pour l’autre.

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] à payer respectivement a la Banque CIC Sud Ouest les sommes de 460,27 euros et 115,07 euros au titre de ses dommages.

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] à payer respectivement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1], pris, en la personne de son syndic, la SAS Lesparre Immobilier-Ajp Nouvelle Aquitaine, les sommes de 539,58 euros et 134,89 euros.

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] à payer respectivement a la SCI Sareli, la Banque CIC Sud Ouest, la compagnie Axa et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS Lesparre Immobilier-Ajp Nouvelle Aquitaine les sommes de :

– 1.200 et 300 euros à la SCI Sareli,

– 1 .000 et 250 euros a la compagnie Axa,

– 800 et 200 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1].

– rejeté toute demande plus ample ou contraire.

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, à proportion de 4/5ème pour la première et de 1/5ème pour le second.

Par déclaration électronique en date du 16 mars 2020, la SCI Sareli a relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant (RG n° 20-01452):

– mis hors de cause les Société IDS et EGBR, liquidées.

– dit que la Société Groupe CDL et l’architecte M. [C] sont responsables des désordres survenus dans l’immeuble litigieux, à raison de 8 % pour la première et 2% pour le second.

– dit que la garantie décennale de la SAS Axa Assurances France, assureur de la Société EGBR n’est pas mobilisable.

– condamné conjointement la Société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] à payer respectivement à la SCI Sareli au titre des travaux réparatoires les sommes de 10 792,79 euros, celle de 2 392,48 euros, indexées sur l’indice BT01 de la construction à compter de la date du jugement.

– condamné conjointement la Société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] à payer respectivement à la SCI Sareli, au titre de la perte de loyers 9 989,08 euros pour l’un et 2 497,50 euros pour l’autre.

– condamné conjointement la Société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] à payer respectivement à la Banque CIC Sud Ouest les somme de 460,27 euros et 115,07 euros au titre de ses dommages.

– condamné conjointement la Société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] à payer respectivement à la SCI Sareli, la Banque CIC Sud Ouest, la Compagnie Axa et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS Lesparre Immobilier-AJP Nouvelle Aquitaine sommes de :

– 1 200,00 euros et 300,00 euros à la SCI Sareli

– 1 000,00 et 250,00 euros à la compagnie Axa

– 800,00 et 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1]

– condamné conjointement la Société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, à proportion de 4/5 ème pour la première et 1/5 ème pour le second.

Ont été intimées : les sociétés Groupe CDL, Axa France Iard, Banque CIC Sud Ouest, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et M. [E] [C].

Par déclaration électronique en date du 21 septembre 2020, la société Groupe CDL a relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant (RG n°20-03405):

– rejeté de la demande d’annulation du rapport d’expertise de M. [T] ;

– dit que la société Groupe CDL a bien exercé en tant que maître d”uvre dans les travaux d’aménagement de l’immeuble sis au [Adresse 1] ;

– dit que la société Groupe CDL et l’architecte M [C] sont responsables des désordres survenus dans l’immeuble litigieux, à raison de 8% pour la première et 2% pour le second ;

– dit que la garantie décennale de la société Axa, assureur de la société EGBR n’est pas mobilisable ;

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [C] à payer respectivement à la SCI Sareli au titre des travaux réparatoires les sommes de 10.792,79 euros et 2.392,48 euros;

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [C] à payer respectivement à la SCI Sareli au titre de la perte de loyer les sommes de 9.989,09 euros et 2.497,50 euros ;

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [C] à payer respectivement à la Banque CIC Sud Ouest au titre de ses dommages les sommes de 460,27 euros et 115,07 euros;

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [C] à payer respectivement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] les sommes de 539,58 euros et 134,89 euros ;

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [C] à payer au titre de l’article 700 les sommes de 1.200 et 300 euros à la SCI Sareli, 1.000 et 250 euros à la compagnie Axa, 800 et 200 euros au syndicat des copropriétaires ;

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [C] aux dépens en ce compris les frais d’expertise à proportion de 4/5e pour la première et de 1/5e pour le second.

Ont été intimées : les sociétés Axa France Iard, Banque CIC Sud Ouest, Lesparre Immobilier, SCI Sareli et M. [E] [C].

Selon avis du 17 mai 2021, les deux affaires ont été jointes sous le numéro unique RG 20/01452.

La SCI Sareli, dans ses dernières conclusions d’appelant en date du 24 mai 2023, demande à la cour, au visa des articles 1792, 1147 ancien (1231-1 nouveau) et 1984 du code civil, de :

– déclarer la SCI Sareli recevable et bien fondée en son appel.

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

– rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise de M. [T],

– retenu la réception tacite au 31 mai 2006,

– dit que les désordres engagent bien la responsabilité décennale des constructeurs,

Réformer le jugement en ce qu’il a :

– retenu la responsabilité partielle du maître d’ouvrage,

– mis hors de cause la compagnie Axa, assureur de la société EGBR,

– limité les quantum des préjudices subis par la SCI Sareli au titre des travaux réparatoires, des honoraires de maîtrise d”uvre et des pertes de loyers,

– condamné les constructeurs à indemniser l’ensemble des préjudices subis par la SCI Sareli sans solidarité à proportion de leur part de responsabilité ,

– condamné conjointement la société Groupe CDL et l’architecte [E] [C] à payer respectivement à la SCI Sareli au titre des frais irrépétibles les sommes de 1200 et 300 euros

En conséquence, et statuant à nouveau,

– dire et juger que la société Groupe CDL, EGBR et M. [C] sont responsables sur le fondement décennal, subsidiairement sur le fondement contractuel, pour ce qui concerne la société Groupe CDL par application des articles 1147 (ancien) et 1984 du code civil, pour

M. [C] et la société EGBR par application de l’article 1147 ancien du Code civil.

– dire et juger que la garantie décennale de la compagnie Axa assureur de la Sarl EGBR est

mobilisable à titre principal pour les dommages matériels et immatériels et, subsidiairement

dans la limite des préjudices immatériels.

– condamner in solidum la société CDL, la compagnie Axa, es qualité d’assureur de la Sarl EGBR et M. [E] [C] à verser à la société Sareli la somme de 260.327,60 euros TTC de dommages et intérêts au titre des travaux réparatoires.

– condamner en outre in solidum la société CDL, la compagnie Axa, es qualité d’assureur de

la Sarl EGBR et M. [E] [C] à payer à la SCI Sareli la somme de 26.032,76 euros au titre des honoraires du maître d”uvre ;

– dire que ces condamnations seront indexées sur l’indice BT01 de la construction à compter

du dépôt du rapport.

– condamner in solidum la société CDL, la compagnie Axa, es qualité d’assureur de la Sarl

EGBR et M. [E] [C] à verser à la société Sareli à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la perte de loyers, la somme de 1597 euros par mois depuis le 17 avril 2012 jusqu’à ce jour outre 6 mois de travaux, soit sur 104 mois la somme de 166.088 euros, somme à parfaire, subsidiairement, à la somme de 124.874 euros (1372,25 x 91 mois).

– condamner in solidum la société CDL, la compagnie Axa, es qualité d’assureur de la SARL EGBR et M. [E] [C] à verser à la société Sareli une indemnité de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC correspondant aux frais irrépétibles de 1 ère instance ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance en ce compris les frais d’expertise.

En toute hypothèse,

– débouter la société CDL, la compagnie Axa, es qualité d’assureur de la SARL EGBR et M. [E] [C] de toutes leurs demandes principales, subsidiaires et de leur appel incident.

– condamner in solidum la société CDL, la compagnie Axa, es qualité d’assureur de la SARL

EGBR et M. [E] [C] à verser à la SCI Sareli une indemnité de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

– les condamner in solidum aux entiers dépens d’appel.

La société Axa France Iard, dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 18 janvier 2021, demande à la cour, au visa des articles 1382, 1792, et 1984 et suivants du code civil, de :

À titre principal,

Confirmer le jugement rendu le 27 février 2020 par le tribunal judiciaire de Libourne dont la SCI Sareli a interjeté appel,

– débouter la Société Sareli, M. [E] [C] et la Société Groupe CDL de toutes leurs demandes, fins et conclusions, notamment en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Compagnie Axa France Iard,

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la Cour réformait le jugement déféré notamment en ce qui concerne la mobilisation des garanties de la Compagnie Axa France Iard,

– juger que la responsabilité de la Société EGBR n’est pas mise en ‘uvre,

– débouter la Société Sareli de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Compagnie Axa France Iard,

– débouter la Banque CIC Sud Ouest de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Compagnie Axa France Iard,

– débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Compagnie Axa France Iard,

– débouter la Société Groupe CDL et M. [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Compagnie Axa France Iard,

Si par impossible la Cour prononçait une quelconque condamnation à l’encontre de la Compagnie Axa France,

– condamner la Société Groupe CDL à garantir et relever indemne la Compagnie Axa France Iard de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

– débouter la SCI Sareli de toutes ses demandes financières, ou tout au moins les réduire à de plus justes proportions,

– autoriser la Compagnie Axa France Iard à opposer à toute partie, y compris au bénéficiaire de l’indemnité sa franchise contractuelle, au titre des garanties facultatives, à hauteur de 1.685 euros, à réindexer suivant l’indice BT 01.

En tout état de cause,

– débouter toute partie de toutes ses plus amples demandes, fins et prétentions à l’encontre de la Compagnie Axa France Iard, es qualité d’assureur de la Sarl EGBR,

– condamner toute partie succombante au paiement à la Compagnie Axa France Iard de la somme de 3.500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamner toute partie succombante aux dépens.

La société Groupe CDL, dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 18 septembre 2020, demande à la cour, au visa des articles 1792, 1147, 1382 et suivants, 1315 et 1984 du code civil, 9, 16, 122 et suivants, 237, 238, 243 et 246 du code de procédure civile, ainsi que de l’article L.124-3 du code des assurances, de :

A titre principal,

– déclarer recevable mais mal fondé l’appel de la SCI Sareli à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Libourne le 27 février 2020

– faire droit à l’appel incident de la société Groupe CDL

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

– rejeté de la demande d’annulation du rapport d’expertise de M. [T],

– dit que la société Groupe CDL a bien exercé en tant que maître d”uvre dans les travaux litigieux,

– dit que la société Groupe CDL est responsable des désordres survenus dans l’immeuble litigieux, à raison de 8% ,

– dit que la garantie décennale de la société Axa, assureur de la société EGBR n’est pas mobilisable,

– condamné la société Groupe CDL à régler diverses sommes à la SCI Sareli, à la Banque CIC Sud Ouest, au syndicat des copropriétaires dont des sommes au titre de l’article 700 du CPC ,

– fixé la part de responsabilité restant à la charge du maître de l’ouvrage à 5% ,

– condamné la société Groupe CDL aux dépens en ce compris les frais d’expertise à proportion de 4/5 e pour la première.

En conséquence et statuant à nouveau,

– annuler le rapport d’expertise judiciaire de M. [T].

– constater que l’ensemble des demandes des sociétés Sareli, Banque CIC Sud Ouest, et du syndicat des copropriétaires, repose principalement sur ce rapport.

– dire et juger que la société Groupe CDL n’a eu qu’un rôle d’agent immobilier et non pas de maître d”uvre d’exécution.

– dire et juger que les vices et désordres dénoncés par la SCI Sareli, la Banque CIC Sud Ouest, et le syndicat, ne sont pas imputables aux travaux de réhabilitation litigieux.

– dire et juger que la société Groupe CDL n’a pas engagé sa responsabilité décennale, ni sa responsabilité contractuelle.

– les débouter en conséquence de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

– les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

– annuler partiellement le rapport d’expertise judiciaire de M. [T].

– constater que M. [C] a engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de la concluante.

– constater que la société EGBR a engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de la concluante.

– dire et juger non opposables les conditions générales invoquées par la compagnie Axa, outre, plus généralement, les clauses de non garantie, ainsi que celles liées à une franchise ou à un plafond.

– dire et juger que la garantie de la compagnie Axa est mobilisable en l’espèce.

– condamner in solidum la SCI Sareli, la Compagnie Axa, assureur de la société EGBR, et M. [C] à garantir et relever intégralement indemne la société Groupe CDL de l’ensemble des sommes qui pourraient être mises à sa charge au profit de la SCI Sareli, de la Banque CIC Sud Ouest, et du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article L.124-3 du Code des assurances, et des anciens articles 1382 et suivants du code civil.

Subsidiairement sur ce dernier point, uniquement s’agissant de la compagnie Axa :

– dire pour la Compagnie Axa, que cette garantie s’effectuera dans la limite des préjudices immatériels invoqués par les demanderesses, soit :

77.012 euros (préjudices immatériels invoqués par la SCI Sareli)

7.033,36 euros (préjudices immatériels invoqués par la Banque CIC)

– débouter la société Sareli de sa demande de condamnation au paiement de travaux de remise aux normes de son immeuble, ce vice n’étant pas imputable à la concluante.

– débouter la société Sareli de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance, celui-ci n’étant pas démontré.

Subsidiairement sur ce point : réduire largement à de plus justes proportions cette prétentions

indemnitaire.

– ramener les prétentions indemnitaires de la société Sareli largement à de plus justes proportions.

– dire et juger que la SCI Sareli a participé à la réalisation de l’ensemble des dommages invoqués par les demanderesses, pour un pourcentage qui ne saurait être inférieur à 15%.

– exonérer en conséquence la responsabilité des défenderesses à hauteur de 15% .

– dire et juger irrecevable la demande en règlement de frais de diagnostic formulée par le syndicat, faute d’habilitation, et donc de qualité pour agir ; celle-ci se heurtant au surplus concernant la concluante à une exception de prescription.

– dire et juger au surplus que les demandes indemnitaires formulées tant par la SCI Sareli que par la Banque CIC Sud Ouest, et le syndicat des copropriétaires, sont infondées, et en tous les cas sans lien avec l’intervention reprochée à la concluante.

– débouter en conséquence la SCI Sareli, la Banque CIC Sud Ouest, et le syndicat des copropriétaires, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions..

– les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens

– débouter la Banque CIC Sud Ouest de ses demandes indemnitaires, celles-ci n’étant pas démontrées.

– dire et juger irrecevable la demande en règlement de frais de diagnostic formulée par le syndicat, faute d’habilitation, et donc de qualité pour agir ; celle-ci se heurtant au surplus concernant la concluante à une exception de prescription.

– débouter en toute hypothèse le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, celles-ci n’étant pas démontrées.

En tout état de cause,

– condamner in solidum toutes parties succombantes à régler à la concluante une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

M. [E] [C], dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 28 août 2020, demande à la cour, au visa des articles du code civil, de :

– A titre principal :

– déclarer recevable mais mal fondé l’appel régularisé par la SCI Sareli à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Libourne le 27 février 2020.

– faire droit à l’appel incident de M. [C].

En conséquence,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Libourne le 27 février 2020 en ce qu’il a retenu la responsabilité de M. [C].

– débouter la SCI Sareli et toutes autres parties de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre M. [C].

– A titre subsidiaire :

– faire application de la clause d’exclusion de solidarité contenue dans la convention de maîtrise d”uvre.

En conséquence,

– limiter le montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de M. [C] à sa quote-part de responsabilité dans la survenance des préjudices.

invoqués.

– débouter toutes parties de leur demande de condamnation in solidum de M. [C].

– A titre infiniment subsidiaire,

– condamner les sociétés Groupe CDL et Axa à garantir et relever intégralement indemne M. [C] des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des fautes par elles commises.

– En tout état de cause :

– débouter la société Sareli de ses prétentions au titre d’un préjudice de jouissance.

– limiter à 30% la perte de chance au titre des préjudices locatifs de la SCI Sareli.

– dire et juger que 50 % du montant des travaux réparatoires doit rester à la charge de la société Sareli

– condamner la partie qui succombera au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

– condamner la partie qui succombera aux dépens de première instance et d’appel avec distraction profit de Maître David Czamanski membre de la SCP Latournerie – Milon – Czamanski – Mazille par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des deux actes d’appel de la société Sareli et du groupe CDL et des conclusions respectives des parties que la décision entreprise est remise en cause au premier chef par la société Groupe CDL en ce qu’elle a rejeté sa demande d’annulation du rapport d’expertise et retenu son intervention dans les travaux en litige en qualité de maître d’oeuvre, par la société Sareli en ce qu’il a été retenu une part de responsabilité du maître de l’ouvrage dans la réalisation de son propre dommage, par l’architecte M. [C] en ce qu’a été retenue une part de responsabilité le concernant pour un défaut de mise en garde dans le cadre de sa mission DPC, et par les deux sociétés appelantes et l’architecte en ce que la garantie d’Axa a été déclarée non mobilisable.

Au contraire il sera observé que ne sont pas remis en cause les dispositions du jugement entrepris ayant retenu l’existence d’un ouvrage, d’une réception tacite des travaux à la date du 31 mai 2016, le tout engageant la responsabilité décennale des constructeurs.

I – Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise :

Le principal reproche adressé par la société CDL à l’expert est d’avoir porté une appréciation juridique qui ne relevait que du tribunal sur sa qualité de maître d’oeuvre ayant ainsi outre passé ses attributions, ayant accompli sa mission avec un parti pris au mépris de son obligation d’impartialité et du principe du contradictoire.

Les premiers juges auxquels les mêmes griefs étaient soumis ont justement observé en préalable que seuls les griefs de non respect de son devoir d’impartialité et du principe du contradictoire pouvaient caractériser un manquement de l’expert a ses obligations susceptible d’entraîner l’annulation de l’expertise alors que l’appréciation erronée de la qualité de maître d’oeuvre relevait de l’appréciation des éléments de fond du dossier, ce dont il s’évince que ce grief sera examiné avec le fond du litige, étant observé que le juge n’est jamais lié par les conclusions expertales, qu’elles soient d’ordre technique ou juridique.

Or, s’agissant du non respect du contradictoire, force est de constater qu’il n’est articulé par le groupe CDL aucun élément précis susceptible de caractériser un tel manquement de la part de l’expert, n’étant notamment pas allégué que les parties n’auraient pas été appelées et entendues ou qu’elles n’auraient pas été mises en position de formuler des dires auxquels il n’aurait pas été répondu.

Quant au manquement au devoir d’impartialité, il ne saurait davantage reposer sur une appréciation de l’expert, le cas échéant erronée de la fonction de maître d’oeuvre exercée par le groupe CDL, ce en dehors de tout élément extérieur objectif permettant de jeter raisonnablement le doute sur l’impartialité de l’expert, à savoir un parti pris ne résultant pas uniquement de l’examen des pièces et éléments techniques du dossier, ce qui n’est pas davantage établi en l’espèce, en sorte que le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise.

II – Sur les responsabilités en présence :

-Sur la qualité de maître d’oeuvre de la société CDL :

Le jugement est critiqué sur ce point par la société CDL en ce qu’il a retenu cette qualité au regard des éléments suivants :

-M. [J] a perçu deux types d’honoraires par la société Sareli , l’un de 19 000 euros au titre

de sa mission de transaction et l’autre de 4 544,80 euros TTC au titre d’une mission détaillée de maîtrise d’oeuvre complète communément confiée à un architecte à savoir :

-conception plans et projets

-obtention du permis de construire

-contrôle de travaux

-le paiement des factures et notamment celle de l’architecte ont transité par le cabinet [J],

-devis de l’entreprise Rebai établi sur l’entête ‘M. [J]’

-architecte M. [C], directement contacté par le cabinet [J],

alors qu’elle soutient qu’elle n’avait aucune compétence de maître d’oeuvre, qu’elle était simplement mandaté par le maître de l’ouvrage, absent, pour contrôler l’avancement des travaux qui seuls permettaient le déblocage des fonds par la banque.

A ce sujet, il convient de relever que le tribunal a par ailleurs relevé que M. [N] qui était un ‘sachant’ résidait cependant à Paris et avait utilisé les services de M. [J] (CDL) pour un certain nombre d’opérations (présentation de pré-études, facture de prestations de maître d’oeuvre, rémunération de l’architecte, recherche d’intervenants à la prestations), dont il ressortait qu’il l’avait mandaté comme agent immobilier mais également comme maître d’oeuvre de la réhabilitation de son immeuble.

Cependant, la société CDL est, ainsi qu’elle en justifie, une société de conseil en affaires et gestion. Elle n’a aucune compétence particulière en maîtrise d’oeuvre, ce que ne pouvait ignorer M. [N], celui ci n’ayant jamais prétendu que la société CDL et notamment M. [J] avec lequel il résulte des échanges de courriels produits aux débats qu’il était en relation amicale, lui aurait menti sur sa qualité professionnelle. Il n’est pas davantage contesté qu’elle a servi d’intermédiaire entre Mme [F] et M. [N] pour l’achat de l’immeuble situé [Adresse 1] et a perçu à ce titre une commission, ainsi que facturée.

Il n’est pas davantage contesté que la facture n° 11-084 qu’elle a établie le 9 novembre 2004, au jour de la signature de l’acte notarié, pour un montant de 3 800 eurosHT, comportait également les trois uniques mentions suivantes :

‘ -Conception- Plans

-Dossier de Permis de construire,

-Contrôle chantier’

Il est justement observé par la société CDL que cette somme de 3 800 euros a été partiellement reversée à hauteur de 1 076,40 euros au maître d’oeuvre, M. [C], et que sur les trois missions facturées deux ont été assurément l’oeuvre de M. [C].

En effet, c’est à tort que les premiers juges ont vu dans la pièce 34 versée aux débats par M. [N] en ce qu’elle s’avère incomplète et insuffisante la preuve que M. [J] aurait lui même établi une pré étude du dossier, un projet et des plans qu’il aurait remis à M. [C], alors que le terme même de pré étude y a été rajouté et que cette pièce qui n’est qu’une photocopie ne constitue elle même qu’une première page d’un document qui n’est pas produit en son entier.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la mission dossier de permis de construire, a été confiée et facturée par M. [C].

En conséquence quand bien même la société CDL a remis des plans et une pré-étude au maître d’oeuvre, qu’il a été amené à facturer à M. [N], cela rentrait dans la mission qui avait été expressément confiée à M. [C] et le fait que la facturation de cette transaction ait transité par la société CDL ne suffit pas à lui attribuer cette prestation.

En définitive, seule peut apparaître litigieuse la mention de ‘contrôle chantier’ mais il convient de relever que seul M. Rebai de la société EGBR, dans le cadre des opérations d’ expertises, alors que cette société était partie au litige, a attesté que la société CDL suivait les chantiers, ce qui au demeurant n’est pas suffisant à retenir que la société CDL était investie d’une mission de maîtrise d’oeuvre d’exécution. En tout état de cause, la mention ‘contrôle chantier’ ne correspond pas à la nomenclature des missions de maîtrise d’oeuvre et elle est au contraire congruente avec les explications de CDL selon lesquelles elle intervenait finalement en délégation du maître d’ouvrage absent, pour suivre l’avancement du chantier, payer les factures, et obtenir le déblocage des fonds auprès de la banque, la société Sareli avec laquelle elle avait déjà réalisé des opérations d’investissement ayant décidé de se passer de maître d’oeuvre et de ne s’adresser qu’à une unique entreprise.

Le jugement entrepris est en conséquence infirmé en ce qu’il en a autrement décidé en condamnant la société CDL in solidum avec M. [E] [C] à paiement de diverses sommes au profit de la SCI Sareli au titre de la responsabilité décennale des constructeurs, la société Sareli étant déboutée de toute demande à l’encontre de la société CDL au titre de la garantie des constructeurs.

Sur la responsabilité de l’architecte :

Les premiers juges ont retenu que l’architecte qui avait une mission limitée de dépôt du permis de construire (DPC) selon le contrat signé avec la société Sareli, mais qui avait réalisé après visite des lieux un projet global ‘d’aménagement de 3 logements dans un bâtiment existant’ par lequel il avait présenté :

-un relevé de l’existant,

-le plan des aménagements projetés,

-la coupe transversale avec les niveaux de planchers,

-la mention de maître de l’ouvrage M. [N] et d’architecte DPLG M. [C], dans la notice descriptive,

aurait dû mettre en garde son client contre les faiblesses structurelles de l’immeuble et préconiser à tout le moins l’obtention d’un avis technique , avec intervention d’un BET.

L’architecte conteste cette décision au regard de sa mission strictement limitée au dépôt de la demande de permis de construire.

Cependant, il est admis que l’architecte dont le contrat fait expressément mention d’une mission limitée de maîtrise d’oeuvre à la seule mission DPC, en ce qu’il est en charge du projet architectural et de l’établissement du permis de construire est tenu de proposer un projet réalisable tenant compte des contraintes techniques et alors même que le contrat conclu entre M. [N] et M. [C] portait sur un ‘projet d’aménagement de trois logements dans un bâtiment existant’, que l’architecte a réalisé à ce titre notamment un relevé de l’existant après visite des lieux, un plan des aménagements projetés et une coupe transversale des niveaux et planchers, pour réaliser finalement un avant projet définitif comportant le plan des logements, leur mesurage et le descriptif technique de l’aménagement des étages, il se devait d’attirer l’attention de son client sur les faiblesses structurelles de l’existant, de lui conseiller toute étude préalable de structure qui s’imposait.

S’étant abstenu de tout conseil de cet ordre alors que le désordre trouve sa cause dans la fragilité structurelle des planchers existants, c’est à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité décennale de l’architecte, son intervention étant en lien avec les désordres.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité décennale de l’architecte dans la survenue des désordres

Sur la part de responsabilité du maître de l’ouvrage :

Pour retenir, non une exonération de responsabilité des constructeurs, mais finalement une contribution du maître de l’ouvrage à la réalisation de son propre dommage à hauteur de 5%, les premiers juge sont insisté essentiellement sur la qualité de sachant de M. [N] et de ses compétences en BTP, ce que celui ci conteste.

Cependant, les constructeurs ne peuvent s’exonérer de la responsabilité décennale pesant sur eux dès lors qu’est établi un lien entre leur intervention et les dommages de nature décennale qu’à la condition de mettre en évidence une immixtion fautive du maître de l’ouvrage, ce qui suppose de caractériser, outre des compétences notoires du maître de l’ouvrage en matière de construction qui sont en l’espèce contestées par M. [N], un acte positif d’immixtion. Or, même à retenir une telle connaissance notoire, le tribunal ne pouvait, alors qu’il n’est caractérisé ni même allégué le moindre acte positif d’immixtion de M. [N] dans la direction du chantier ou dans le choix des procédés constructifs, alors qu’il est au demeurant constant qu’il était absent du lieu de réalisation des travaux, retenir une quelconque immixtion fautive de celui-ci dans la réalisation des travaux, ce qui de surcroît n’aurait pu aboutir qu’à exonérer totalement les constructeurs de leur responsabilité.

En effet, l’éventualité que M. [N] ait lui même contacté M. [C] et qu’il ait lui même choisi la société EGBR, voir qu’il ait directement payé cette entreprise, n’était pas suffisant pour faire de lui un maître d’oeuvre.

Le jugement entrepris est en conséquence infirmé en ce qu’il a limité la responsabilité conjointe des constructeurs à 95% du dommage subi par le maître de l’ouvrage, aucune exonération, voire limitation du droit à responsabilité de la société Sareli ne pouvant être retenue.

Sur la garantie de la société Axa France Iard assureur de la société EGBR :

La société EGBR n’est pas en la cause, Axa son assureur décennal étant poursuivi par voie d’action directe.

Le jugement a écarté la garantie de la société Axa France Iard au motif que s’agissant de la responsabilité décennale de son assurée elle n’était pas l’assureur de la société EGBR au moment de la DOC et qu’il n’était aps établi qu’elle l’était à la date de commencement effectif des travaux.

Il résulte des dispositions des articles L 241-1 et A 243-1 du code de assurances et des causes types des contrats d’assurance que l’assurance responsabilité couvre les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat d’assurance et que cette notion s’entend comme le commencement effectif des travaux confiés à l’assuré.

A ce propos il convient de relever qu’il n’appartient pas à la société Axa France Iard d’établir que sa garantie n’est pas mobilisable mais bien à la société Sareli qui formule ses demandes à l’encontre d’Axa d’établir que celle ci couvrait la responsabilité décennale de la société EGBR au moment de l’ouverture du chantier (DOC), et plus exactement à la date du commencement effectif des travaux si elle est différente, et le contrat d’assurance étant un contrat consensuel l’absence de production des conditions particulières ou générales ne le rend pas nul.

En l’espèce, les premiers juges ont justement relevé que l’attestation d’assurance de la société EGBR produite dans le cadre du chantier litigieux mentionnait qu’elle était titulaire d’un contrat Multigaranties Entreprises de Construction garantissant les chantiers ouverts postérieurement au 21 février 2025.

Ayant encore justement relevé que le devis signé avec EGBR l’avait été dès le 11 septembre 2004 et une première situation de chantier émise par cette entreprise dès le 1 novembre 2004, que la DOC était en date du 27 janvier 2005 et mentionnait expressément une ouverture de chantier depuis le 15 janvier 2005, les premiers juges en ont justement déduit qu’il n’était pas établi que la société EGBR était assurée à la date de la DOC, ni à celle du commencement effectif des travaux qui lui était antérieure, peu important sur ce point que la facture de la société EGBR soit en date du 26 juillet 2005, en sorte que le jugement entrepris qui n’a pas inversé la charge de la preuve est confirmé en ce qu’il a dit que la garantie décennale de la société Axa France Iard n’était pas mobilisable.

III – Sur les préjudices indemnisables :

La société Sareli forme appel incident de ces chefs sollicitant plus ample indemnisation de ses préjudices Matériels et immatériels.

– Sur le montant des travaux réparatoires :

Le tribunal est critiqué d’avoir réduit à 50% les sommes réclamées par la société Sareli de ce chef au motif que nombre des travaux retenus par l’expert correspondraient et à des prestations dépassant largement le montant des travaux initialement engagés par la société Sareli et que pour certains d’entre eux ils correspondent à des prestations qu’elle aurait dû entreprendre et en conséquence financer, lui procurant ainsi un enrichissement sans cause.

La société Sareli conteste cette appréciation du tribunal alors qu’elle insiste sur l’importance des travaux réparatoires qui ont été chiffrés par l’expert, que les travaux réparatoires peuvent comprendre des prestations non réalisées à l’origine dès lors qu’elles auraient dû être facturées et budgétées et qu’elles apparaissent nécessaires à la réparation intégrale des désordres imputables aux constructeurs.

Or, s’agissant d’un préjudice matériel, c’est à bon droit que la société Sareli observe que le tribunal n’était pas fondé à réduire de manière forfaitaire le montant de ses demandes à 50 % après avoir notamment relevé avec la société CDL qu’il était réclamé notamment une somme de 41 574 euros pour la réfection de la plomberie , poste dans lequel la société sareli n’avait investi qu’une somme de 8 715 euros HT et la somme de 42 142 euros pour peinture alors que les travaux payés à la société EGBR étaient d’un montant de 12 295 euros.

Or, d’une part ces deux seuls exemples ne justifient pas de réduire la demande de moitié par rapport au montant des travaux réparatoires avalisés par l’expert et d’autre part, il doit être pris en compte l’insuffisance des travaux initiaux à l’origine de désordres de même que le coût nécessairement plus importants des travaux de reprise par rapport à des travaux correctement effectués dès l’origine.

La cour observe que les travaux de reprise d’une importance particulière ont notamment porté sur le gros oeuvre tels, la démolition des plafonds du premier étage, la démolition de nombreuses cloisons pour permettre le passage de poutres métalliques de renforcement pour la remise à niveau des planchers, ainsi que la démolition de certains doublages de murs ou la dépose de tous les sanitaires et le remplacement de tous les revêtements de sols.

L’expert a ainsi chiffré le montant des travaux nécessaires à la somme de 244 768,60 euros TTC et il convient d’observer que si la société CDL, qui est aujourd’hui mise hors de cause, en avait contesté le montant, M. [C] demande également la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a limité, sous peine d’enrichissement sans cause, le montant des travaux à 50 % de la somme retenue par l’expert pour réparer l’entier préjudice de la société Sareli.

Or, aucun élément ne permet de réduire forfaitairement le montant des travaux réparatoires tels qu’ils ont été évalués par l’expert pour permettre une remise des choses en l’état où elles auraient dû l’être à l’issue des travaux initiaux, si ceux ci avaient été correctement effectués, la société Sareli relevant à bon droit que l’expert avait lui même fait la part des choses entre la part des travaux qui incombaient aux constructeurs et ceux relevant de la garantie des vices cachés du vendeur, qu’il avait exclus du montant total des travaux réparatoires.

Il sera accordé à la société Sareli une somme de 244 768,60 euros TTC, somme qui sera assortie de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise jusqu’à la date du présent arrêt.

Il y sera ajouté la somme de 15 559 euros TTC qui a été validée par l’expert mais qui a d’ores et déjà été acquittée. Cette somme ne saurait être assortie de l’indice BT 01 dès lors que les travaux ont été réalisés et qu’il ne s’agit que d’une créance de somme d’argent.

Les honoraires de maîtrise d’oeuvre seront également accordés dès lors que les travaux confiés correspondent à des devis de plusieurs entreprises spécialisées et qu’ils imposent en conséquence le recours à un maître d’oeuvre, sur une base habituellement pratiquée de l’ordre de 10 % du montant des travaux au total, soit sur la somme de 244 768,60 euros, n’étant pas établi que la société Sareli aient eu recours à un maître d’oeuvre pour les quelques travaux qu’elle a d’ores et déjà fait réaliser.

Il sera fait droit à sa demande de ce chef à hauteur de 24 476,86 euros.

Sur le préjudice immatériel :

La société Sareli formule à ce sujet une demande pour un préjudice de jouissance relatif à une perte de loyer. Il est cependant constant qu’elle ne peut à la fois solliciter l’indemnisation d’une perte de jouissance, qui lui serait personnelle, et un préjudice locatif, le même bien immobilier ne pouvant être à la fois occupé par son propriétaire et par son locataires.

Or dès lors que la société Sareli chiffre sur toute la période un préjudice locatif, elle sera nécessairement déboutée de toute demande au titre d’un préjudice de jouissance ce en quoi le jugement est confirmé.

Quant au préjudice locatif, il est versé aux débats quelques contrats de bail dont il ne peut être affirmé que les appartements étaient loués en permanence en sorte que le préjudice locatif qui n’est constitué que par une perte de chance de louer ne saurait être équivalent au montant des loyers dont il n’est pas établi qu’ils auraient nécessairement été perçus sur la totalité de la période quand bien même la chance de louer, soit la perspective d’une éventualité favorable était importante.

Il est constant que les trois appartements étaient loués au moment de la survenue du sinistre et qu’ils ont été évacués. Un préjudice locatif, se trouve en conséquence d’ores et déjà consommé à cette date puisque le loyer hors charge pour les trois appartements s’élevait alors à la somme mensuelle de 1 497 euros (563 + 471 + 463), ce qui a été directement à l’origine d’un manque à gagner sur quelques mois. Il ne peut cependant être préjugé de ce que les contrats de bail auraient été menés à leur terme, en sorte qu’en l’état, la cour dispose d’éléments suffisants pour considérer que le préjudice locatif est établi à hauteur d’une somme de 10 000 euros dont la société Sareli sera indemnisée.

Pour le surplus, la société Sarelli sollicite l’indemnisation de son préjudice tel qu’évalué si les trois appartements avaient été loués sur toute la période, soit en sollicitant le montant de l’avantage perdu en sa totalité sans exprimer son préjudice en perte de chance alors qu’il ne peut être affirmé, ni que les baux auraient été menés à leur terme, ni que les appartements auraient été reloués dès leur libération et que la société Sareli n’aurait connu aucune vacance locative, ainsi que l’observe pertinemment M. [C]. Or, la cour ne peut se substituer à la société Sareli dans la formulation du montant de la chance perdue et de son préjudice indemnisable et en ne formulant pas sa demande en termes d eperte de chance, la société Sareli ne met pas la cour en mesure de statuer. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de lui allouer la somme de 168 088 euros correspondant exactement à l’avantage perdu, seule la somme de 10 000 euros lui étant alloué de ce chef, le jugement entrepris étant infirmé.

Il ressort de l’ensemble que M. [C] et la société EGBR ont engagé sa responsabilité de plein droit sur le fondement de la responsabilité décennale mais que, d’une part, l’architecte ne saurait opposer au maître de l’ouvrage la clause d’exclusion de solidarité prévue au contrat qui ne peut jouer dans ses rapports avec le maître de l’ouvrage s’agissant de garanties obligatoires et que, d’autre part, celui ci est finalementseul tenu de réparer l’entier matériel comme immatériel dommage dès lors que la garantie de la société Axa n’est pas mobilisable, qu’aucune demande n’est directement formée contre la société EGBR et que la société CDL est mise hors de cause, aucune responsabilité du maître de l’ouvrage n’étant retenue dans la réalisation de son propre dommage.

En conséquence, M. [C] sera tenu sur le fondement de la garantie de plein droit à indemniser la société Sareli de son entier préjudice matériel et immatériel ainsi qu’il a été sus retenu, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Au vu de ce qui a été précédemment jugé, M.[C] ne saurait davantage prospérer en ses recours à l’encontre de la société CDL et de la société Axa France Iard.

Au vu de l’issue du présent recours, M. [C] supportera seul les dépens de première instance, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

M. [C] n’étant en revanche pas appelant, les parties conserveront la charge des dépens par elles exposés à l’occasion du présent recours, l’équité ne commandant pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des parties au litige.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Rejetant toute demande plus ample ou contraire.

Statuant dans les limites de sa saisine:

Infirme partiellement le jugement entrepris.

Statuant à nouveau des chefs réformés :

Déclare hors de cause la société CDL et la société Axa France Iard.

Dit n’y avoir lieu à retenir une immixtion fautive du maître de l’ouvrage dans la réalisation des travaux.

Dit n’y avoir lieu à écarter la clause d’exclusion de solidarité contenue au contrat d’architecte.

En conséquence :

Condamne M. [E] [C] à payer à la société Sareli :

– la somme de 260 327,60 euros TTC avec application de l’indice BT 01 de la construction à hauteur de la somme de 244 768,60 euros depuis le dépôt du rapport d’expertise jusqu’au présent arrêt au titre des travaux réparatoires.

-la somme de 24 476,68 euros au titre des frais de maîtrise d’oeuvre.

-10 00 euros au titre du préjudice locatif consommé.

Condamne M. [E] [C] aux dépens de première instance.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions non contraires au présent arrêt et y ajoutant :

Rejette les demandes au titre des dispositions de l’article 700du code de procédure civile.

Dit que les parties conservent la charge des dépens par elles exposés à l’occasion du présent recours.

Le présent arrêt a été signé par M. Rémi FIGEROU, conseiller en remplacement de Mme Paule POIREL, président légitimement empêché et par Mme Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,