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Introduction au pourvoi en cassationLe pourvoi en cassation est une voie de recours qui permet de contester une décision rendue par une cour d’appel. Dans le cas présent, M. [C] a formé un pourvoi à l’encontre d’une décision qui a confirmé un jugement le déclarant occupant sans droit ni titre et ordonnant son expulsion. La Cour de cassation a examiné les moyens de cassation invoqués par M. [C] et a décidé de rejeter le pourvoi, considérant que les moyens soulevés n’étaient pas de nature à entraîner la cassation de la décision attaquée. Analyse des moyens de cassationLes moyens de cassation présentés par M. [C] se divisent en deux principaux arguments. Le premier moyen conteste la validité du congé délivré par le bailleur, la Snc Ilot Saint-Honoré, en se fondant sur le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui. M. [C] soutient que la cour d’appel a violé ce principe en considérant qu’il ne pouvait pas contester la validité du congé après avoir précédemment revendiqué son application. De plus, il argue que la cour a dénaturé les documents de la cause en affirmant que le congé concernait tous les locaux, alors que le jugement antérieur ne portait que sur certains d’entre eux. Le second moyen de cassationLe second moyen de cassation, subsidiaire, soulève des questions relatives à la forme et au délai du congé. M. [C] fait valoir que le congé délivré ne respectait pas les conditions de forme et de délai prévues par la loi du 6 juillet 1989, notamment le préavis de six mois. Il conteste également la décision de la cour d’appel qui a jugé le congé valable en se basant sur des considérations inopérantes concernant la nature accessoire des locaux. Ce moyen soulève des questions sur la validité des actes juridiques et le respect des délais légaux dans le cadre des baux d’habitation. Les conséquences de la décision de la Cour de cassationLa décision de la Cour de cassation a des conséquences significatives pour M. [C]. En rejetant le pourvoi, la Cour a confirmé la validité du congé et l’expulsion de M. [C] des locaux en question. De plus, la Cour a condamné M. [C] aux dépens et a rejeté sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le condamnant à verser une somme de 3 000 euros à la société Ilot Saint-Honoré. Cette décision illustre l’importance de la rigueur procédurale dans les litiges relatifs aux baux d’habitation. Conclusion sur les implications juridiquesLes implications juridiques de cette affaire soulignent la nécessité pour les parties de respecter les règles de procédure et les délais légaux dans le cadre des baux d’habitation. La décision de la Cour de cassation rappelle également que les moyens de cassation doivent être fondés sur des arguments solides et pertinents pour être susceptibles d’entraîner une cassation. Les parties doivent être conscientes des conséquences de leurs actions et des positions qu’elles adoptent au cours des litiges, car celles-ci peuvent avoir un impact significatif sur l’issue de l’affaire. |
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour de cassation
Pourvoi n°
20-20.003
SG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 15 décembre 2021
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10571 F
Pourvoi n° F 20-20.003
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 DÉCEMBRE 2021
M. [R] [C], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° F 20-20.003 contre l’arrêt rendu le 5 juin 2020 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l’opposant à la société Ilot Saint-Honoré, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [C], de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Ilot Saint-Honoré, après débats en l’audience publique du 9 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [C] aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [C] ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Ilot Saint-Honoré ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille vingt et un.
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. [C].
PREMIER MOYEN DE CASSATION
M. [C] fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré valable le congé qui lui a été délivré le 21 décembre 2015, constaté qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2016, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef des biens sis [Adresse 2], dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et de l’avoir condamné à verser à la Snc Ilot St Honoré une indemnité d’occupation mensuelle de 700 € à compter du 24 juin 2016 ;
ALORS D’UNE PART QUE la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne uniquement l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions ; qu’en l’espèce, en retenant, pour juger valable le congé délivré à M. [C] sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu’ayant revendiqué lors d’un précédent litige portant sur les mêmes locaux l’application de cette loi pour que soit tranchée la validité d’un premier congé, ce qui a emporté la conviction du juge, il n’est plus recevable à soutenir un moyen contraire au détriment du même bailleur, cependant qu’il résulte de ses propres constatations que la position de M. [C] a toujours été de se maintenir dans les lieux, que les moyens éventuellement contraires qu’il a soutenus ne l’ont pas été dans la même instance et n’ont pu induire le bailleur en erreur sur ses intentions qui sont de faire échec au congé, la cour d’appel a violé le principe susvisé ;
ALORS D’AUTRE PART et en toute hypothèse QU’il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu’en l’espèce, il résulte du jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris 1er le 13 novembre 2007 que le congé délivré par la Snc Ilot Saint Honoré le 24 octobre 2003 sur la validité duquel il a été statué au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne concernait que les locaux objets du bail du 2 mai 1986, à l’exclusion de ceux donnés à bail par acte en date du 1er avril 1981 ; qu’en affirmant cependant, pour juger valable le congé délivré à M. [C] le 21 décembre 2015 pour vendre l’ensemble des locaux qui lui ont été donnés à bail, tant par l’acte en date du 1er avril 1981 que celui en date du 2 mai 1986, qu’il avait revendiqué l’application de la loi du 6 juillet 1989 lors d’un précédent litige concernant les mêmes locaux, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du jugement prononcé le 13 novembre 2007 et méconnu l’interdiction susvisée ;
ALORS ENFIN QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu’en l’espèce, en retenant qu’en l’absence de toute référence, dans les baux consentis à M. [C] en date du 1er août 1981 et du 2 mai 1986, à la loi du 1er septembre 1948, la loi du 6 juillet 1989 doit s’appliquer, sans rechercher, comme il lui était demandé, quelle avait été la commune intention des parties et notamment s’il ne résultait pas des termes de l’engagement de location conclu le 1er août 1981 selon lesquelles notamment la location est consentie et acceptée pour trois mois de sorte qu’ « à compter du 1er novembre 1981, M. [C] aura la qualité d’occupant sans titre, bénéficiant du maintien dans les lieux », et que la clause résolutoire serait acquise à défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail « un mois(si le présent bail est soumis à la loi du 1-9-1948 conformément à l’article 80 de ladite loi) » après une sommation d’avoir à s’y conformer, ainsi que de l’envoi de quittances faisant référence aux catégories de logement de la loi de 1948 pour le calcul du loyer, que cette volonté commune était de conclure un bail soumis au statut de cette loi, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134, devenu 1103, du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
M. [C] fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré valable le congé qui lui a été délivré le 21 décembre 2015, constaté qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2016, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef des biens sis [Adresse 3], dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et de l’avoir condamné à verser à la Snc Ilot St Honoré une indemnité d’occupation mensuelle de 700 € à compter du 24 juin 2016 ;
ALORS D’UNE PART QUE si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ; qu’en l’espèce, ayant constaté que le bail du 2 mai 1986 arrivait à échéance le 30 avril 2016, et que le congé le concernant avait été donné le 22 décembre 2015, ce dont il résultait que le délai de préavis de six mois, d’ordre public, n’avait pas été respecté, la cour d’appel qui a cependant jugé valable le congé et lui a fait produire effet au motif inopérant du caractère accessoire des locaux objet de ce bail par rapport à ceux objet du bail du 1er août 1981 qui arrivait à échéance le 23 juin 2016, a violé les articles 10 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS D’AUTRE PART QUE la fraude corrompt tout ; qu’en l’espèce, en retenant que le prix de vente qu’elle a jugé élevé ne faisait pas grief à M. [C], celui-ci pouvant exercer son droit de préemption en cas de vente à un prix moindre, sans s’expliquer sur le point de savoir si les caractéristiques des biens qu’elle a relevés, à savoir une pièce de 16 m² séparée de l’appartement par un couloir et des escaliers communs, n’étaient pas de nature à permettre au bailleur de les vendre séparément sans fixation d’un prix global, et à empêcher ainsi le locataire d’exercer effectivement son droit de préemption, quand bien même le total des deux prix de vente serait moindre que celui proposé dans le congé, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ensemble le principe susvisé.
