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Introduction au Droit de Reprise en Matière LocativeLe droit de reprise pour habiter, tel que prévu par l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, permet à un propriétaire de récupérer un logement qu’il a loué, sous certaines conditions. Ce droit est encadré par des règles strictes visant à protéger les locataires, notamment ceux bénéficiant de régimes locatifs particuliers. Dans le cadre de la décision de la Cour de cassation du 21 avril 2022, plusieurs moyens de cassation ont été soulevés par Mme [D] à l’encontre d’une décision confirmant l’annulation de ses congés pour reprise. Analyse des Moyens de CassationLes moyens de cassation présentés par Mme [D] se divisent en deux grands axes. Le premier moyen conteste la confirmation par la cour d’appel du jugement annulant les congés pour reprise, en arguant que l’intention spéculative ne peut être déduite de la seule situation financière du propriétaire. En effet, la cour d’appel a considéré que le fait que Mme [D] n’ait pas acquis un appartement voisin, plus cher, était révélateur d’une intention spéculative. Cette interprétation soulève des questions quant à la définition même de l’intention spéculative dans le cadre de la reprise pour habiter. Le Caractère Spéculatif de l’Exercice du Droit de RepriseLe premier moyen de cassation met en lumière la difficulté d’établir le caractère spéculatif d’une reprise. Selon Mme [D], le simple fait d’acquérir un logement à un prix intéressant ou occupé par une personne âgée ne saurait suffire à caractériser une intention spéculative. La cour d’appel a été critiquée pour avoir déduit cette intention de manière trop hâtive, sans prendre en compte les éléments contextuels, tels que le budget de Mme [D] et la valeur des biens immobiliers en question. La Déchéance du Droit de RepriseLe second moyen de cassation aborde la question de la déchéance du droit à la reprise. Mme [D] conteste la décision de la cour d’appel qui a prononcé sa déchéance en se fondant sur l’insuffisance des justificatifs fournis pour prouver que son logement était inadapté à ses besoins. La jurisprudence exige que la déchéance soit fondée sur la caractérisation d’une fraude ou d’une intention de nuire à la locataire, ce qui n’a pas été établi dans ce cas. La cour d’appel a été accusée de ne pas avoir respecté cette exigence, en se basant sur des motifs jugés inopérants. Les Conséquences de la Décision de la Cour de CassationLa décision de la Cour de cassation, qui rejette le pourvoi de Mme [D], a des implications significatives pour l’interprétation du droit de reprise. En condamnant Mme [D] aux dépens et en rejetant sa demande d’indemnisation, la Cour souligne l’importance de respecter les conditions strictes posées par la loi de 1948. Cette décision rappelle aux propriétaires l’importance de justifier leur intention de reprise et de respecter les droits des locataires, en particulier ceux bénéficiant de protections spécifiques. ConclusionLa décision de la Cour de cassation du 21 avril 2022 illustre les défis auxquels sont confrontés les propriétaires souhaitant exercer leur droit de reprise dans un cadre légal protecteur pour les locataires. Les moyens de cassation soulevés par Mme [D] mettent en lumière les nuances du droit de reprise et les exigences de preuve qui en découlent. |
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour de cassation
Pourvoi n°
21-14.128
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 avril 2022
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10231 F
Pourvoi n° R 21-14.128
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 AVRIL 2022
Mme [H] [D], épouse [B], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 21-14.128 contre l’arrêt rendu le 29 janvier 2021 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l’opposant à Mme [O] [M], veuve [J], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de Mme [D], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de Mme [M], après débats en l’audience publique du 22 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [D] aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [D] et la condamne à payer à Mme [M] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un avril deux mille vingt-deux.
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour Mme [D]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Mme [H] [D], épouse [B], fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu’il avait annulé les congés pour reprise qu’elle avait délivrés, les 31 mars et 11 avril 2017, à Mme [O] [M], veuve [J] ;
1. ALORS QUE le caractère spéculatif de l’exercice d’un droit de reprise pour habiter, fondé sur l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, ne se déduit pas du simple fait que le propriétaire reprenant n’a pas acquis un appartement voisin beaucoup plus cher ; qu’en ayant déduit l’intention spéculative de Mme [D], du fait qu’elle n’avait pas acquis le logement à peine plus grand que le sien situé sur le même palier, lequel était vacant, quand cet appartement vacant était considérablement plus cher que celui acquis et n’était pas dans le budget de Mme [D], la cour d’appel a violé l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ;
2. ALORS QUE le simple fait d’acquérir un logement occupé par une personne âgée et bénéficiaire d’un régime locatif particulier ne suffit pas à caractériser l’intention spéculative de l’auteur d’une reprise pour habiter fondée sur l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ; qu’en ayant déduit l’intention spéculative dont Mme [D] était animée du fait qu’elle avait acquis le logement occupé par Mme [J], en sachant pertinemment que celle-ci était âgée et bénéficiaire d’un régime locatif protecteur, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
3. ALORS QUE le simple fait d’acquérir un bien immobilier à un prix intéressant ne peut suffire à caractériser l’intention spéculative de l’auteur d’une reprise pour habiter fondée sur l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ; qu’en ayant déduit du fait que Mme [D] avait acquis le logement occupé par Mme [J], à un prix intéressant, l’intention spéculative dont l’exposante était animée, la cour d’appel a violé l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ;
4. ALORS QUE l’intention spéculative du propriétaire ayant délivré un congé pour reprise pour habiter doit être précisément caractérisée ; qu’en ayant jugé que Mme [D] était clairement animée d’une intention spéculative, dès lors qu’elle n’avait jamais indiqué à Mme [J], avant la délivrance du congé, qu’elle avait l’intention d’exercer son droit de reprise, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ;
5. ALORS QUE les juges du fond ne peuvent modifier les termes du litige ; qu’en ayant énoncé, par confirmation des motifs des premiers juges, qu’il n’était pas contesté que Mme [D] était propriétaire d’autres biens immobiliers que l’appartement loué à Mme [J], quand l’exposante avait précisément contesté ce fait (conclusions n° 5, p. 9), la cour d’appel a modifié les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Mme [H] [D], épouse [B], fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu’il prononcé sa déchéance au droit de reprise, concernant Mme Vve [J] ;
1. ALORS QUE la déchéance du droit à la reprise d’un appartement loué dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948 suppose la caractérisation d’une fraude du propriétaire ou d’une intention de nuire à la locataire ; qu’en ayant déchu Mme [D] de son droit à la reprise pour habiter de l’appartement loué à Mme [J], en se fondant sur la seule insuffisance des justificatifs produits par l’exposante pour établir le caractère inadapté de son logement à ses besoins légitimes dont a été déduite sa volonté d’éluder les dispositions protectrices de la loi de 1948, la cour d’appel a violé les articles 21 et 66 de la loi du 1er septembre 1948 ;
2. ALORS QUE la déchéance du droit à la reprise d’un appartement loué dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948 suppose la caractérisation d’une fraude du propriétaire ou d’une intention de nuire à la locataire ; qu’en ayant déchu Mme [D] de son droit à la reprise pour habiter de l’appartement loué à Mme [J], en se fondant sur des motifs inopérants tirés de l’âge de la locataire et de son espérance de continuer à vivre dans le même appartement, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 21 et 66 de la loi du 1er septembre 1948.
