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SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ‘HOTEL DE SAINT SEINE’

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 30 JUILLET 2024

N° RG 22/00757 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F7DM

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 juin 2022,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 20/00955

APPELANTE :

S.C.I. IRON, société civile immobilière immatriculée au RCS de Dijon sous le n°814 106 589, agissant par la voie de son représentant légal domicilié de droit au siège :

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ‘HOTEL DE SAINT SEINE’ situé [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOLYS, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 5] [Localité 2]

Assisté de Me Jean-Philippe SIMARD, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représenté par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 09 Juillet 2024 pour être prorogée au 30 Juillet 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’ensemble immobilier situé aux [Adresse 3] à [Localité 6], dénommé hôtel de Saint-Seine est soumis au régime de la copropriété depuis le 28 mars 1997.

Il est composé de 7 bâtiments et d’emplacements de stationnement extérieurs. Les bâtiments C, D, E et F constituent chacun une maison de ville appartenant à un seul copropriétaire, seuls les bâtiments A, B et G sont constitués de plusieurs lots.

Selon l’état descriptif de division, le bâtiment G est constitué des 3 lots suivants :

– lot 600 : un local sur deux niveaux comprenant en outre une cave en sous-sol et une terrasse privative de 34 m², au dessus du bâtiment, se prolongeant jusqu’à l’axe du porche situé en dessous ; il lui est affecté 7 474 / 10 000 millièmes des parties communes du bâtiment G, outre 246 /10 000 millièmes des parties communes générales de la copropriété,

– lot 601 : un local à l’entresol de 16 m² ; il lui est affecté 790 / 10 000 millièmes des parties communes du bâtiment G, outre 59 /10 000 millièmes des parties communes générales de la copropriété,

– lot 602 : une terrasse de 21 m², au dessus du bâtiment, se prolongeant jusqu’à l’axe du porche situé en dessous . il lui est affecté 736 / 10 000 millièmes des parties communes du bâtiment G, outre 24 /10 000 millièmes des parties communes générales de la copropriété.

Par acte du 9 novembre 2016, la SCI Iron a notamment acquis le lot 600.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mars 2020, à laquelle n’assistait pas la SCI Iron, il a été décidé, selon la quatorzienne résolution de procéder aux ‘travaux de réfection de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales du bâtiment G’ selon devis de l’entreprise Jobard et de l’entreprise Guerra d’un montant respectif de 1 226,78 euros et 3 278 euros, outre honoraires du syndic fixés à 108 euros HT. Cette résolution a été prise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires du bâtiment G prenant part au vote.

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à la SCI Iron par lettre recommandée du 22 avril 2020.

Il lui a été demandé de participer à cette charge commune spéciale à hauteur de 3 463,73 euros, soit 4 634,38 euros x 7 474 / 10 000.

Par acte du 15 mai 2020, la SCI Iron a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Dijon, afin essentiellement d’obtenir l’annulation de la résolution 14 du 14 mars 2020.

Par jugement du 7 juin 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a :

– débouté la SCI Iron de l’ensemble de ses demandes,

– condamné la SCI Iron aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la société Magdelaine Avocats associés,

– condamné la SCI Iron à payer au syndicat des copropriétaires de son immeuble, l’hôtel de Saint-Seine à [Localité 6], la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples.

Par déclaration du 17 juin 2022, la SCI Iron a interjeté appel de ce jugement, dont elle critique expressément toutes les dispositions, sauf celle ayant débouté le syndicat de copropriétaires de ses demandes.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 9 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SCI Iron demande à la cour de :

– déclarer son appel recevable et fondé,

– réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions critiquées,

– statuant de nouveau, annuler, voire juger non écrite la résolution 14 de l’assemblée générale du 12 mars 2020,

– condamner le syndicat des copropriétaires :

. aux entiers dépens tant de première instance que d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

. à lui verser la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi que 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel (article 700 du code de procédure civile).

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 28 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’hôtel de [7] demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble, de :

– confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

– y ajoutant, condamner la SCI Iron :

. aux dépens qui seront recouvrés par Maître Claire Gerbay suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

. à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 18 avril 2024.

A titre liminaire, la cour relève que :

– dans sa version applicable au 14 mars 2020, l’article 24, III de la loi du 10 juillet 1965 disposait que Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

– l’article 19 du règlement de copropriété (page 27) stipule que ‘Chaque fois que la question mise en discussion, dans une assemblée, concernera des parties communes à un certain nombre de copropriétaires seulement, ou concernera les éléments d’équipements dont seuls certains copropriétaires ont l’usage, seuls les intéressés prendront part à la discussion et aux votes et disposeront d’un nombre de voix équivalent à leur quote-part de propriété ou de charges concernant la chose mise en discussion.’

A titre principal, la SCI Iron soutient que les travaux réalisés ne constituent pas des charges communes spéciales du bâtiment G, ainsi que le prétend le syndicat des copropriétaires et que l’a retenu le premier juge, mais une charge incombant exclusivement au propriétaire du lot 602.

‘ Sur la détermination de l’objet des travaux

Il ressort des devis, du croquis figurant en page 4 des conclusions de l’intimé et en pièce 3 de son dossier, et des photographies produites aux débats que les travaux qualifiés dans la résolution critiquée de ‘travaux de réfection de la canalisation des eaux pluviales du bâtiment G’ ont consisté :

– pour le maçon à décaisser l’endroit où la naissance d’évacuation de la terrasse est défectueuse et à préparer la terrasse pour le couvreur zingueur,

– pour le couvreur zingueur à fournir et à poser :

. une nouvelle naissance aluminium sur cette terrasse

. dans l’ouverture créée par le maçon, un tuyau de descente en PVC traversant la terrasse et rejoignant la descente d’eaux pluviales en zinc sise à l’extérieur du bâtiment,

. une cuvette d’angle pour assurer la jonction entre ce nouveau tuyau et la descente d’eaux pluviales,

– pour le maçon, à reboucher le tout, à réparer la finition en dallage et à procéder à un raccord d’enduit de chaux et patine d’uniformisation.

Il ressort des éléments de l’espèce que le bâtiment G n’a pas de toit au sens strict du terme. Son dernier étage est constitué de deux terrasses à ciel ouvert (lots 600 et 602), les eaux pluviales s’écoulant de ces terrasses par deux naissances sises en l’un de leurs angles, par des tuyaux PVC traversant chacune d’entre elles et rejoignant deux descentes d’eaux pluviales en zinc sises à l’extérieur de chacun des angles du bâtiment.

Ainsi chacune des terrasses est dotée d’un système d’écoulement des eaux pluviales.

En conséquence, en l’espèce, les travaux litigieux n’ont pas consisté à refaire la canalisation des eaux pluviales de tout le bâtiment G, mais la canalisation des eaux pluviales de la terrasse constituant le lot 602, comme le fait valoir l’appelante, étant rappelé qu’aucune des deux entreprises intervenues sur le chantier n’a effectué de travaux sur la descente d’eaux pluviales en zinc sise à l’extérieur du bâtiment.

‘ Sur la détermination de la nature du lot 602

L’appelante soutient que le lot 602 est constitué d’une terrasse privative alors que le syndicat des copropriétaires prétend qu’il n’est constitué que par l’usage exclusif d’une terrasse, partie commune.

Le syndicat des copropriétaires observe que l’état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle, seul le règlement de copropriété ayant une telle valeur.

Or, le règlement de copropriété définit, en ses pages 7 et suivantes, quelles sont les parties communes de la copropriété en distinguant les parties communes générales et les parties communes spéciales.

Parmi les premières, figurent notamment le porche d’entrée situé au [Adresse 4] en ce compris les locaux boites aux lettres et contener-ordures, étant précisé que l’expression ‘porche d’entrée’, lequel est situé dans le bâtiment G, recouvre : le vantail situé sous ce porche et le portail et ses accessoires dont notamment l’appareillage électrique.

Les parties communes spéciales sont définies négativement comme les parties qui ne sont pas affectées à l’usage privatif d’un copropriétaire déterminé et positivement comme celles qui servent à l’usage de tous les copropriétaires d’un même bâtiment. Elles comprennent notamment les terrasses et toutes les canalisations notamment d’eaux pluviales, sauf toutefois les parties des canalisations ou conduites affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et se trouvant à l’intérieur des parties privatives.

Au bas de la page 10 du règlement de copropriété, les parties privatives sont définies, en miroir par rapport à ce qui précède, comme celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, parmi lesquels notamment les canalisations intérieures.

Ainsi le règlement de copropriété renvoie donc aux lots tels qu’ils sont définis dans l’état descriptif de division, ce qui revient à lui donner une réelle force probante dans la détermination des lots.

Alors qu’il résulte de ce qui précède que les parties privatives sont définies par référence à l’usage privatif qu’en fait un copropriétaire, le règlement de copropriété précise qu’elles sont la propriété exclusive de chacun des copropriétaires lesquels en assureront l’entretien et la réparation à leurs frais exclusifs : cf page 11.

Par ailleurs, si les terrasses figurent parmi les parties communes spéciales, elles peuvent être à l’usage privatif d’un seul copropriétaire. En effet, le paragraphe II, b) du règlement de copropriété, consacré aux ‘jardins, balcons et terrasses’ (cf page 20) énonce que :

– les copropriétaires ayant l’usage exclusif de jardins, balcons ou terrasses supporteront la charge du nettoyage, de l’entretien courant du revêtement de sol et la réparation des dégradations qu’ils occasionneraient,

– l’entretien de la toile goudronnée ainsi que les matériaux divers qui assurent l’étanchéité des terrasses sera à la charge des copropriétaires ayant la jouissance de ces terrasses

– par contre, la structure gros-oeuvre des terrasses constitue une partie commune spéciale du bâtiment dans lesquelles elles sont situées de sorte que les dépenses de réparation et de réfection de cette structure constitueront des charges spéciales de bâtiment.

L’état descriptif de division énonce expressément que le lot 602 est constitué de la terrasse de 21 m², dont il est certain qu’elle est à l’usage privatif du propriétaire de ce lot. Ainsi, selon le règlement de copropriété, il est une partie privative.

En conséquence, les travaux de réfection de la canalisation des eaux pluviales de cette terrasse dans sa partie se trouvant à l’intérieur de celle-ci étaient des travaux dont la charge ne pouvait pas être commune aux copropriétaires du bâtiment G et ils ne devaient pas être soumis à un vote de leur part.

En tout état de cause, quand bien même il aurait été retenu que la terrasse est une partie commune, ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, la réfection de la canalisation des eaux pluviales de cette terrasse, en sa seule partie sise à l’intérieur de celle-ci, ne peut, en raison de cette seule circonstance, être qualifiée de réparation ou de réfection de sa structure gros-oeuvre ; il s’agit de travaux de remplacement du tuyau PVC et de rénovation de sa naissance recueillant les eaux de pluie de la terrasse et les conduisant jusqu’à la descente d’eaux pluviales sise à l’extérieur du bâtiment, travaux qui participent au maintien en bon état de la terrasse sur laquelle il est important que les eaux pluviales ne stagnent pas pour ne pas l’endommager et à terme affecter sa structure.

Ainsi, même dans cette hypothèse, eu égard au paragraphe II, b) rappelé ci-dessus, les travaux litigieux ne devaient pas être soumis au vote des copropriétaires du bâtiment G dès lors qu’ils devaient être supportés par le copropriétaire ayant l’usage privatif de cette partie commune.

Il résulte de tout ce qui précède que la résolution 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mars 2020 doit être annulée, cette assemblée n’ayant pas à statuer sur le sort d’une dépense incombant à un seul copropriétaire, celui possédant le lot 602. Le jugement dont appel est donc infirmé.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d’appel doivent être supportés par le syndicat des copropriétaires, le bénéfice de l’article 699 du même code étant accordé au conseil de la SCI Iron.

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur de la SCI Iron.La cour lui alloue la somme globale de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

La cour,

Infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Annule la résolution 14 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’hôtel de [7] du 14 mars 2020,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’hôtel [7] aux dépens de première instance et d’appel, la SCP Maussion étant autorisée à recouvrer directement à son encontre ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’hôtel [7] à payer à la SCI Iron la somme globale de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président