AFFAIRE :

SAS SYSTEM LOG

C/

SNC PALMER PLAGE

COUR D’APPEL DE [Localité 5]

4e chambre civile

ARRET DU 06 JUILLET 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/03417 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OFBA

Décision déférée à la Cour de renvoi par arrêt rendu par la Cour de Cassation le 28 mars 2019 (arrêt n°263 F-D) qui a cassé partiellement l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de [Localité 5] RG n° 15-5390 en date du 28 novembre 2017 sur appel du jugement RG n°13-6624 du Tribunal de Grande Instance de [Localité 5] en date du 02 juillet 2015

Vu l’article 1037-1 du code de procédure civile;

DEMANDERESSE A LA SAISINE:

SAS System Log

au capital de 60.000 eurosimmatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le N°422 467 621prise en la personne de son représentant légal en exercicedomicilié es-qualité au dit siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me PUECH substituant Me Gilles BERTRAND de la SCP ROZE, SALLELES, PUECH, GERIGNY, DELL’OVA, BERTRAND, AUSSEDAT , SMALLWOOD, avocat au barreau de [Localité 5], avocat postulant et plaidant

Autre qualité : Appelant devant la 1ère cour d’appel

DEFENDERESSE A LA SAISINE

SNC PALMER PLAGE immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 479 859 282, prise e

n la personne de son représentant légal en exercice, domicil

ié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de [Localité 5], , avocat postulant et plaidant pour Me Jean-Christophe NEIDHART, avocat au barreau de PARIS

Autre qualité : Intimée devant la 1ère cour d’appel

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 MAI 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

Mme Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère

Madame Marianne FEBVRE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT

L’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2023.

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 7 juillet 2005, la société Sysinvest, aux droits de laquelle vient la SNC Palmer Plage, louait à la SAS System Log des locaux commerciaux à usage de bureaux situés Parc Pompignane [Adresse 6] à [Localité 5].

Le 16 février 2011, System Log donnait congé pour le 14 septembre suivant.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2013, Palmer Plage la faisait assigner en demande de paiement, considérant qu’elle lui restait débitrice de la somme de 93 935 euros.

Par jugement en date du 2 juillet 2015, le tribunal de grande instance de [Localité 5] a notamment :

– condamné System Log à payer à Palmer Plage la somme de 93 935 euros en principal, outre un intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 2013,

– condamné System Log aux dépens, dont distraction au profit des avocats qui peuvent y prétendre,

– dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

– rejeté les autres demandes.

Vu la déclaration d’appel de System Log en date du 16 juillet 2015,

Par arrêt du 28 novembre 2017, la cour d’appel de [Localité 5] a :

– infirmé le jugement sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

S’y substituant et y ajoutant,

– dit que la demande en appel de System Log en nullité du bail commercial est recevable,

– débouté sur le fond System Log de sa demande en nullité du bail,

– débouté Palmer Plage de sa demande en paiement,

– débouté Palmer Plage de sa demande d’expertise,

– débouté System Log de sa demande de dommages et intérêts,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Palmer Plage aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit des avocats qui peuvent y prétendre.

Par arrêt du 28 mars 2019 rendu par la troisième chambre civile, la Cour de cassation a cassé et annulé ledit arrêt, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de Palmer Plage en paiement de la somme de 93 935 euros au titre des charges et loyers impayés, et remis, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt.

La Cour de cassation, considérant, pour rejeter la demande, l’arrêt retient que, si le preneur est tenu en vertu du bail au paiement de charges locatives, la bailleresse est défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe du montant de sa créance, a jugé qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer sur le rejet de la demande en paiement du solde des loyers et charges des mois de mars à août 2011 et jusqu’au 14 septembre 2011, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

Par arrêt du 27 novembre 2019, la Cour d’Appel de [Localité 5] a notamment :

– déclaré atteintes par la prescription quinquennale toutes les demandes afférentes à la période antérieure au 18 novembre 2008,

– ordonné avant dire droit une expertise et commis pour y procéder M. [Y] [R], aux fins notamment de donner un avis sur le bien-fondé des demandes formulées, que ce soit au titre des charges ou des loyers restant dus, pour la période postérieure au 18 novembre 2008.

Par arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 5] du 1erJuillet 2020, a interprété un point de la mission d’expertise, précisant que l’expert devait établir un compte entre les parties, en déterminant soit la somme due au bailleur arrêtée à la date d’effet du congé, soit un éventuel trop-perçu de la part du locataire, le tout en prenant en compte les effets de la prescription des demandes afférentes à la période antérieure au 18 novembre 2008 et atteintes par la prescription quinquennale.

Les opérations d’expertise ont débuté le 10 mars 2020 et par courrier en date du 23 mai 2022, l’expert a informé les parties qu’il déposait son rapport en l’état de pièces manquantes non déposées par Palmer Plage.

PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Au terme de ses dernières conclusions en date du 21 octobre 2022 , System Log sollicite qu’il plaise à la cour de :

– débouter Palmer Plage de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

– condamner Palmer Plage au paiement de la somme de 5 000 euros à son profit sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel dont distraction au profit des avocats qui peuvent y prétendre.

Au terme de ses dernières conclusions en date du 21 décembre 2022, Palmer Plage demande à la cour de :

– débouter System Log de ses demandes,

– confirmer sur sa demande en paiement le jugement du tribunal de grande instance de [Localité 5] du 2 juillet 2015,

– condamner System Log à lui payer la somme de 48565,27 euros en principal, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2013,

– Subsidiairement,

– condamner System Log à lui payer la somme de 30 200,65 euros en principal, outre les intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

– En tout état de cause,

– condamner System Log à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit des avocats qui peuvent y prétendre.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 9 mai 2023,

MOTIFS

System Log, rappelant que par une note aux avocats en date du 9 mars 2021, l’expert faisait part d’un certain nombre de difficultés pour mener à bien sa mission et qu’en l’état, Palmer Plage ne justifie pas sa demande de paiement ni en son existence ni en son montant et doit donc être déboutée de ses demandes.

Palmer Plage explique qu’elle n’a pas souhaité verser la consignation car le montant de la consignation sollicitée, à savoir 17 856 euros, était disproportionné par rapport à l’intérêt du litige ayant diminué depuis l’arrêt avant dire droit en date du 27 novembre 2019.

A titre principal, elle expose que les baux conclus avant la loi Pinel, comme tel est le cas en l’espèce, ne comportaient aucune disposition concernant les charges. Les parties ont opté pour un système de répartition des charges au réel. Elle prétend qu’elle a versé toutes les factures et justificatifs qui démontrent que sa créance est certaine, liquide et exigible. Elle demande donc confirmation du jugement dont appel sur le principe de la condamnation au paiement de System Log mais demande sa réformation quant au quantum, la somme due étant de 48565,27 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

A titre subsidiaire, le locataire ayant reconnu qu’il n’était pas à jour du paiement de tous ses loyers, elle demande sa condamnation au paiement de la somme de 30 200,65 euros au titre des loyers et charges de mars 2011 au 14 septembre 2011.

Au vu de la note en date du 9 mars 2021 adressée aux avocats, susvisée par System Log, l’expert fait part d’un certains nombre de difficultés sur lesquelles il souhaitait des explications des parties et notamment de Palmer Plage :

« – Répartition des charges entre les différents bâtiments constituant le Parc de la Pompignane

Si le bail de 2005 indique bien comment sont réparties les charges du bâtiment 5 entre ses différents locataires (au prorata des superficies), il ne dit rien de l’imputation des charges communes entre les différents bâtiments de l’ensemble du parc (ex : « contrôle sécuritaire du parc »).

Je souhaite donc une note appuyée de justificatifs sur la répartition de charges du parc entre les différents bâtiments.

– Parties communes

En l’état des informations en ma possession, la situation est pour moi d’une grande confusion. Il semblerait qu’il existe des parties communes propres au bâtiment 5 et des parties communes concernant l’ensemble du parc. […]’

Ici encore, une note explicative s’impose sur la consistance des parties communes.

– Indications manuscrites portées sur les factures

Sur certaines pièces, l’imputation d’une dépense au bâtiment 5 ne repose que sur une mention manuscrite rajoutée sur la facture (il arrive même que la référence d’origine à un autre bâtiment soit raturée et remplacée par « Bât 5 »).

A défaut d’autres justificatifs, je ne pourrai que rejeter ces dépenses.

– TVA

La TVA nécessitera une analyse poussée car je crains que le système compliqué mis en place en la matière ait parfois eu des conséquences fâcheuses pour le preneur ».

S’agissant des sommes demandées pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2009, Palmer Plage produit :

– un avis de taxe foncière 2009 pour un montant de 2 705 038 euros,

– un courrier adressé à System Log en date du 31 mai 2010 lui expliquant qu’elle avait annulé la refacturation de sa quote-part de taxe foncière dans l’attente d’une vérification qui devait être faite par les services des impôts et qu’elle est en mesure de lui indiquer que sa quote part est de 22 720,28 euros ; sa régularisation de charges présentant donc un solde débiteur de 5 723,28 euros,

– un courrier adressé à System Log en date du 23 juillet 2010, l’informant qu’après étude des matrices cadastrales, la taxe foncière s’élève à la somme de 21 424,28 et que sa quote part est de 8 133,04 euros ; sa régularisation pour charges présentant un solde débiteur de 13 856,32 euros,

– un document intitulé « régularisation des charges locatives du 01/01/2009 au 31/12/2009 faisant été d’un total général de 114 506,27 euros.

Ces documents appellent les observations suivantes :

– s’agissant de la taxe foncière, aucun document ne permet de connaître la quote-part exacte due par System Log à ce titre. Palmer Plage ne s’explique pas sur la difficulté tenant au fait que par lettre du 31 mai 2010, elle demande une régularisation d’un montant de 5 723,28 euros alors que sa quote-part est de 22 720,28 euros tandis que par courrier en date du 23 juillet 2010, elle demande une régularisation de 13 856,32 euros alors que la quote-part est de 8 133,04 euros.

– s’agissant du récapitulatif de factures, certaines factures sont jointes à ce document et d’autres sont absentes, sans que Palmer Plage s’en explique. Il sera cependant constaté que Palmer Plage au titre de l’année 2013 réclame le paiement de la somme de 13856,32 euros alors qu’elle verse aux débats :

– 11 factures d’un montant chacune de 501,48 euros, soit un total de 5 516,28 euros, ont été émises par Documentis pour des prestations qu’il est impossible en les lisant de les attribuer à System Log,

– 1 facture d’un montant de 1 251,40 euros émise par Cofely GDF Suez ne permet pas de manière claire de l’attribuer à System Log, la seule identification figurant sur le document étant « SYSLOG/PALMER PIT »

– 22 factures émises par Elyo GDF SUEZ / cofely EDF Suez pour un montant total de 84 223,84 euros ne permettent pas de manière claire de l’attribuer à System Log, puisque que pour 11 d’entre elles la seule identification est «SYSELOG SDD PARC INDUSTRIEL LA POMPIGNANE BAT 5 » qui était occupé par plusieurs autres sociétés, les autres factures ne portant mention d’aucune indication.

S’agissant des sommes demandées pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2010, Palmer Plage produit :

– un courrier adressé à System Log en date du 6 juillet 2012 l’informant qu’elle a obtenu un dégrèvement pour les taxes foncières 2008 à 2010,

– une facture en date du 19 juin 2012 d’un montant de 25 812,24 euros correspondant à des soldes dus au titre des charges, du chauffage, de l’assurance, de la taxe foncière et des honoraires pour l’année 2010,

– un relevé individuel par répartition pour System Log pour un montant de 23 792,15 euros,

– un relevé total des dépenses pour le bâtiment pour un montant de 150 235,57 euros,

La cour d’appel constate :

– qu’il n’est pas justifié des paiements effectués par System Log et des sommes restant ainsi dues,

– qu’en pièce 26, Palmer Plage communique 38 factures sur lesquelles elle ne s’explique pas, qui semblent récapituler les dépenses faites pour le bâtiment 5 mais qui, en tout état de cause, ne peuvent pas être attribuées à System Log.

S’agissant des sommes dues en 2011 et jusqu’au 14 septembre 2011, Palmer Plage produit :

– un courrier adressé à System Log en date du 13 juillet 2012 (pièce 27) l’informant qu’elle a procédé à la reddition des comptes pour l’année 2011,

– une facture en date du 13 juillet 2012 d’un montant de 25 989,90 (pièce 28) euros correspondant à des soldes dus au titre des charges, de l’assurance, de la taxe foncière et des honoraires pour l’année 2011,

– un relevé individuel par répartition pour System Log pour un montant de 23 433,48 euros (pièce 30),

– un relevé total des dépenses pour le bâtiment pour un montant de 176 316,70 euros.

Comme précédemment, la cour d’appel constate :

– qu’il n’est pas justifié des paiements effectués par System Log et des sommes restant ainsi dues,

– qu’en pièce 31, Palmer Plage communique 26 factures sur lesquelles elle ne s’explique pas, qui semblent récapituler les dépenses faites pour le bâtiment 5 mais qui, en tout état de cause, ne peuvent pas être attribuées à System Log.

Il règne donc, ainsi que l’a constaté l’expert, une grande confusion dans les décomptes qui ont été adressés à System Log, démontrant que la dette réclamée par Palmer Plage n’est ni certaine ni liquide ni exigible.

Palmer Plage sera ainsi déboutée de sa demande principale de condamnation de System Log à lui payer la somme de 48 565,27 euros.

S’agissant de sa demande subsidiaire de condamnation de System Log à lui payer la somme de 30 200,65 euros, l’appelante s’appuie :

– sur sa pièce 8, sur un relevé de compte au 3010/2013 d’un montant de 93 935,54 euros, qui, outre le fait qu’il s’agit d’un document rédigé par elle-même, excède le montant de la demande sans qu’il soit expliqué à quoi il correspond exactement,

– ses pièces 27, 28, 30 et 31 dont la cour d’appel a déjà constaté l’absence de force probante,

– la motivation de la cour d’appel dans son arrêt en date du 27 novembre 2019, aux termes de laquelle elle indique que le locataire ne proteste pas de ce qu’il est à jour de tous ses loyers étant insuffisante. Il convient de rappeler qu’en l’état des documents confus versés aux débats, la cour d’appel a dû désigner un expert pour clarifier les comptes entre les parties et que Palmer Plage a considéré qu’il n’y avait pas lieu, compte tenu de ce que l’intérêt du litige avait diminué après ledit arrêt, de verser la consignation qui lui était demandée. La motivation sur laquelle l’appelante s’appuie ne saurait, en l’état d’une situation de comptes pour le moins obscure, venir pallier sa carence probatoire.

Palmer Plage sera également déboutée de sa demande subsidiaire.

La décision dont appel sera en conséquence infirmée en toutes ses dispositions,.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’action, Palmer Plage sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant contradictoirement,

Vu l’arrêt en date du 28 mars 2019 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation,

Infirme le jugement en date du 2 juillet 2015 en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau de ces chefs réformés :

DÉBOUTE la SNC Palmer Plage de ses demandes en paiement à l’encontre de la SAS System Log,

CONDAMNE la SNC Palmer Plage à payer à la SAS System Log la somme de quatre mille euros sur le fondement de l’article 700 du de Procédure Civile,

CONDAMNE la SNC Palmer Plage aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction aux avocats qui peuvent y prétendre en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT