N° de minute : 123/2023

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 26 juin 2023

Chambre civile

Numéro R.G. : N° RG 21/00108 – N° Portalis DBWF-V-B7F-R4V

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 8 mars 2021 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n°:17/1110)

Saisine de la cour : 15 avril 2021

APPELANTS

M. [K] [G]

né le 11 novembre 1957 à [Localité 4]

M. [V] [B]

né le 14 septembre 1946 à [Localité 6]

demeurant ensemble : [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Virginie BOITEAU, membre de la SELARL VIRGINIE BOITEAU, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

SARL VERON TRANSACTIONS, ès qualités de syndic de la copropriété ‘LES TERRASSES DU OUEN TORO’, prise en la personne de son représentant légal

Siège social : [Adresse 3]

SARL VERON TRANSACTIONS, en son nom personnel, prise en la personne de son représentant légal

Siège social : [Adresse 3]

Société d’assurances GENERALI IARD,

Siège social : [Adresse 1]

Toutes représentées par Me Fabien CHAMBARLHAC, membre de la SELARL LFC AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 avril 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M. François BILLON, Conseiller,

M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François BILLON.

Greffier lors des débats : Mme Isabelle VALLEE

Greffier lors de la mise à disposition : Mme Isabelle VALLEE

ARRÊT :

– contradictoire,

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

– signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Isabelle VALLEE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété'[Adresse 5], a pour syndic la SARL VERON TRANSACTIONS.

La copropriété ‘[Adresse 5]’ ne compte que cinq copropriétaires, dont MM. [G] et M. [B], lesquels détiennent ensemble 4.346/10.000èmes des tantièmes généraux.

Une assemblée générale ordinaire s’est tenue Ie 14 mars 2014 et plusieurs devis concernant la réfection de la toiture ont été soumis au vote du syndicat des copropriétaires.

A l’issue de ce vote, il a été décidé de ne pas approuver les devis présentés et de solliciter la SARL SCANI afin d’obtenir un nouveau devis sans la toiture des garages.

Un devis a ensuite été présenté par la SARL SCANI pour un montant de 26 794 950 F CFP pour des travaux de charpente et de toiture de la résidence et un acompte de 40 % du montant total des travaux a été sollicité par l’entreprise.

Le 2 décembre 2014, un versement de 13 397 475 F CFP a été effectué par le syndic entre les mains de la SARL SCANI, les travaux devant débuter au cours du premier trimestre 2015.

Par courrier en date du 8 septembre 2015, le syndic a mis en demeure la SARL SCANI de débuter les travaux sous huit jours.

‘ Par ordonnance de référé du 18 novembre 2015, Ie président du tribunal de première instance de Nouméa a, pour l’essentiel :

– condamné, à titre provisionnel, la SARL SCANI à régler au syndicat des copropriétaires des Terrasses du Ouen Toro la somme de 13 397 475 F CFP avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2015 au titre du remboursement de l’acompte versé le 2 décembre 2014,

– autorisé le syndicat des copropriétaires des Terrasses du Ouen Toro à faire exécuter Ies travaux de rénovation de la toiture par l’entreprise de son choix.

Par courrier en date du 7 juillet 2016, les cinq copropriétaires de la résidence ont mis en demeure Ia SARL VERON TRANSACTIONS de procéder au remboursement de la somme de 13 397 475 F CFP et d’effectuer une déclaration de sinistre à son assureur.

‘ MM. [G] et [B], par requête signifiée Ie 4 avril 2017 et déposée au greffe le 13 avril 2017, ont saisi le tribunal de première instance de Nouméa aux fins de voir condamner la SARL VERON TRANSACTIONS, sous Ia garantie de son assureur GENERALI, à les indemniser du préjudice subi du fait de ses manquements.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 octobre 2018, la SARL VERON TRANSACTIONS a été assignée à titre personnel en intervention forcée par MM. [G] et [B].

Dans leurs dernières écritures déposées le 10 janvier 2020, auxquelles il convient de se référer pour le détail de l’argumentation et des moyens, MM. [G] et [B] ont sollicité, au visa des articles 1382 et suivants du code civil, de :

– dire et juger que la SARL VERON TRANSACTIONS, prise en la personne de son gérant, dans l’exécution de son mandat de syndic de Ia copropriété ‘Les Terrasses du Ouen Toro’ a commis des fautes personnelles et délictuelles à l’origine des préjudices subis par MM. [G] et [B],

– dire et juger que le quitus en date du 7 janvier 2016 donné au syndic est inopposable aux demandeurs,

– dire et juger que sa responsabilité délictuelle doit être engagée,

– condamner la SARL VERON TRANSACTIONS, sous la garantie de la société d’assurances GENERALI, à réparer l’intégralité des préjudices des requérants fixés comme suit :

‘ pour M. [G] :

2 621 886 F CFP au titre du remboursement des sommes versées par négligence à Ia société SCANI,

3 247 663 F CFP au titre de sa perte de chance Iiée au surcoût financier facturé par la société CEGEMETAL à Ia copropriété,

112 826 F CFP au titre du remboursement des frais engagés dans Ie cadre de l’action judiciaire contre la société SCANI,

500 000 F CFP a titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral complémentaire,

250 000 F CFP au titre des frais irrépétibles,

‘ pour M. [B] :

3 200 657 F CFP au titre du remboursement des sommes versées par négligence à Ia société SCANI,

3 964 663 F CFP au titre de sa perte de chance liée au surcoût financier facturé par la société CEGEMETAL à la copropriété,

137 732 F CFP au titre du remboursement des frais engagés dans le cadre de l’action judiciaire contre la société SCANI,

500 000 F CFP a titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

500 000 F CFP en réparation de son préjudice de jouissance,

250 000 F CFP au titre des frais irrépétibles engagés.

– dire et juger que la compagnie GENERALI sera condamnée à relever indemne son assuré de l’ensemble des condamnations à intervenir,

– dire et juger que ces sommes seront assorties d’un intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure adressée au syndic VERON TRANSACTIONS en date du 7 juillet 2016,

– condamner la SARL VERON TRANSACTIONS, sous la garantie de Ia compagnie d’assurance GENERALI aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de la SELARL Virginie BOITEAU, avocat aux offres de droit,

– ordonner |’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ni caution.

MM. [G] et [B] ont indiqué que le quitus de gestion donné au syndic le 7 janvier 2016 par le syndicat des copropriétaires ne les privait pas du droit d’agir en responsabilité délictuelle contre le syndic dans la mesure où ils se sont opposés à la décision de quitus compte tenu des fautes commises par le syndic dans le cadre de la gestion des travaux de la SARL SCANI.

Pour retenir la responsabilité de Ia SARL VERON TRANSACTIONS, en qualité de syndic, MM. [G] et [B] ont invoqué plusieurs fautes commises par le syndic.

En premier lieu, ils ont relevé une violation du règlement de copropriété et du statut légal de la copropriété par le syndic du fait des travaux commandés auprès de la SARL SCANI sans avoir reçu l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, ils ont précisé qu’aucune assemblée générale n’avait été convoquée par le syndic pour valider le devis de la SARL SCANI et qu’aucune décision n’avait approuvé Ie contrat avec la SARLSCANI. Ils ont ajouté que tout acte effectué par le syndic en dehors du formalisme légal excédait ses pouvoirs et engageait sa responsabilité. lls ont considéré que le syndic avait commis une faute en décidant de valider seul le devis de la SARL SCANI et en prenant seul la décision de verser des fonds à cette entreprise.

En deuxième lieu, ils ont soutenu que Ie syndic avait commis une faute en procédant, de sa seule initiative, au paiement d’une somme excédant le montant prévu au devis. Ils ont ainsi souligné que le syndic avait versé 50 % du montant du devis à la commande alors que le devis prévoyait un règlement de 40 % pour Ie début des travaux.

En troisième lieu, MM. [G] et [B] ont reproché un manquement du syndic à son obligation d’information et de conseil dans la mesure où le syndic n’avait pas sollicité la production d’attestation d’assurance par la SARL SCANI et / ou de garantie, les privant ainsi de toute possibilité d’être indemnisés du fait de la défaillance de l’entrepreneur.

MM. [G] et [B] ont également demandé la réparation des préjudices en lien avec les fautes commises par le syndic et le remboursement des appels de fonds versés au titre des travaux, estimant avoir été privés de tout recours en raison des fautes commises. En outre, ils ont fait valoir des préjudices financiers complémentaires en lien avec les travaux facturés par l’entreprise ayant finalement exécuté les travaux litigieux. lls se sont également prévalu d’un perte de chance de ne pas avoir à subir une augmentation importante du coût des travaux et des matériaux compte tenu des délais écoulés.

Ils se sont fondés sur la jurisprudence pour se voir allouer des dommages et intérêts correspondant à la fraction des sommes qu’ils ont perdues du fait des fautes du syndic. De plus, ils ont fait état des frais de justice avancés par Ieurs soins et ont souligné leur préjudice moral en lien avec les tracas causés par la procédure judiciaire. Pour sa part, M. [B] a fait état d’un préjudice de jouissance en lien avec une fuite non réparée du fait du délai nécessaire pour les travaux.

Enfin, MM. [G] et [B] ont précisé qu’ils entendaient obtenir la garantie de la société d’assurances GENERALI en cas de reconnaissance de Ia responsabilité du syndic dans Ia mesure où ce dernier était assuré en responsabilité civile professionnelle.

‘ La SARL VERON TRANSACTIONS et la société d’assurances GENERALI ont pour leur part sollicité de la cour de :

– donner acte au syndicat des copropriétaires de l’ensemble “Les Terrasses du Ouen Toro” de ce qu’il n’est formulé aucune demande à son encontre,

* à titre principal :

– dire et juger MM. [G] et [B] irrecevables en Ieurs demandes de condamnation de la société VERON TRANSACTIONS faute de justifier d’un préjudice direct et personnel distinct de celui à caractère collectif né de la défaillance de la société SCANI chargée par le syndicat de réparer la toiture commune,

– les débouter par conséquent de l’ensemble de Ieurs demandes, fins et conclusions,

* à titre subsidiaire :

– dire et juger que l’exécution d’une décision de travaux claire et précise ne constitue pas un excès de pouvoir, en particulier Iorsque ses modalités ont ensuite été ratifiées par l’assemblée générale à l’occasion de la reddition des comptes et du quitus,

– dire et juger que Ia défaillance de la société SCANI s’analyse en un abus de confiance et ne fait pas partie des difficultés normalement prévisibles auquel peut être confronté le maître de l’ouvrage, tandis que la mise en place d’un cautionnement bancaire n’est pas une modalité habituelle pour ce type de travaux, en sorte qu’elle excède le périmètre de l’obligation de conseil dont le syndic est débiteur,

– débouter par conséquent les requérants de l’ensemble de Ieurs demandes,

– les condamner aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à la société VERON TRANSACTIONS une somme de 300 000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* à titre infiniment subsidiaire, pour le cas ou par extraordinaire le tribunal retiendrait que le syndic VERON TRANSACTIONS a engagé sa responsabilité à l’égard de MM. [G] et [B] par manquement à son devoir de conseil et d’information envers le syndicat des copropriétaires,

– fixer le préjudice résultant de cette omission à une fraction minoritaire des contributions respectives des demandeurs à l’acompte versé à la société SCANI, déduction faite du coût supplémentaire qu’aurait impliqué la souscription d’une caution bancaire,

– et en toutes hypothèses, condamner MM. [G] et [B] à payer au syndicat des copropriétaires “Les Terrasses du Ouen Toro” une somme de 150 000 F CFP à titre de frais irrépétibles.

A titre principal, la SARLVERON TRANSACTIONS et la société d’assurances GENERALI ont ainsi contesté l’existence d’un préjudice direct et personnel pour MM. [G] et [B], indépendamment de celui éprouvé par la copropriété. Ainsi, ils ont estimé que la perte que représente la défaillance de la SARL SCANI constitue un préjudice collectif qui frappe la copropriété dans son ensemble et ne peut donc être réparé que sur les actions introduites et développées par Ie syndicat des copropriétaires.

A titre subsidiaire, elles ont indiqué qu’aucun excès de pouvoir ne saurait être imputé au syndic en raison de l’exécution d’une décision de travaux claire et précise, à savoir la résolution adoptée le 14 mars 2014, selon des modaIités ensuite ratifiées par l’assemblée générale des copropriétaires lors de la reddition des comptes. lls ont relevé que, en décidant d’effectuer les travaux de réfection de la toiture avec la SARL SCANI, dans la limite d’un budget et sous les conditions qui ont été satisfaites, le syndicat des copropriétaires ne laissait aucune place à l’ambiguïté. Elles ont précisé que la jurisprudence permettait à un syndic ayant conclu des contrats ou marchés de les faire ratifier par l’assemblée générale ultérieurement, ce qui a été fait lors de l’assemblée générale du 7 janvier 2016. Elles ont également indiqué que l’obligation de conseil et d’information pesant sur le syndic était de nature contractuelle et ne saurait être invoquée par un copropriétaire agissant individuellement, étant précisé que le syndicat des copropriétaires avait donné son quitus au syndic. Elles ont également fait valoir que l’inexécution des travaux par la SARL SCANI s’analyse en un fait volontaire qu’une assurance ne pouvait garantir. Elles ont expliqué qu’une caution bancaire est d’une nature différente mais qu’il n’était nullement démontré qu’un syndic devait préciser cela dans le cadre de son obligation de conseil.

A titre infiniment subsidiaire, la SARL VERON TRANSACTIONS et Ia société d’assurances GENERALI ont sollicité de ramener l’évaluation du préjudice subi à une juste proportion et que le préjudice qui résulterait d’un manquement à l’obligation de conseil soit évalué à hauteur d’une perte de chance de souscrire une garantie bancaire, au demeurant très faible.

‘ Par jugement du 8 mars 2021, le tribunal de première instance de Nouméa a statué ainsi :

DECLARE recevable l’intervention forcée de la compagnie d’assurance GENERALI,

CONDAMNE la SARL VERON TRANSACTIONS à verser Ies sommes suivantes à M. [K] [G] :

– 2 621 886 F CFP au titre du remboursement des sommes versées à la SARL SCANI, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 7 juillet 2016,

– 112 826 F CFP au titre du remboursement des frais engagés dans Ie cadre de l’action judiciaire contre la SARL SCANI, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 7 juillet 2016,

– 200 000 F CFP au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SARLVERON TRANSACTIONS à verser Ies sommes suivantes à M. [V] [B] :

– 3 200 657 F CFP au titre du remboursement des sommes versées à la SARL SCANI, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 7 juillet 2016,

– 137 732 F CFP au titre du remboursement des frais engagés dans le cadre de l’action judiciaire contre la SARL SCANI, avec intérêts au taux légal à compter de Ia mise en demeure en date du 7 juillet 2016,

– 200 000 F CFP au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT que la compagnie d’assurance GENERALI devra garantir la SARL VERON TRANSACTIONS de toutes Ies condamnations prononcées à son encontre,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SARL VERON TRANSACTIONS, sous la garantie de son assureur GENERALI, à payer à M. [K] [G] la somme de 150 000 F CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie,

CONDAMNE la SARL VERON TRANSACTIONS et la compagnie d’assurance GENERALI à payer à M. [V] [B] la somme de 150 000 F au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie,

CONDAMNE la SARL VERON TRANSACTIONS et la compagnie d’assurance GENERALI aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SELARL Virginie BOITEAU, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

PROCÉDURE D’APPEL

MM. [G] et [B], par requête déposée au greffe le 15 avril 2021, ont interjeté appel de la décision.

Le mémoire ampliatif d’appel a été enregistré au RPVA le 7 juillet 2021.

Par leurs conclusions récapitulatives enregistrées au RPVA le 30 août 2022, ils font valoir, pour l’essentiel :

– que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité du syndic, la SARL VERON TRANSACTIONS, sont réunies :

1/ le quitus délivré au syndic lors de l’assemblée générale du 7 janvier 2016 n’est valable qu’autant que la situation présentée par le syndic est conforme à la réalité et que les copropriétaires ont été informés complètement, ce qui n’a pas été le cas ; en outre, le quitus n’est pas opposable aux copropriétaires opposants ;

2/ l’action directe et personnelle de MM. [G] et [B] est bien distincte de l’action collective engagée par le syndicat des copropriétaires et est fondée car le versement d’un acompte de 50 % (13 397 475 F CFP) des travaux confiés à la SARL SCANI soit d’un montant supérieur aux 40 % prévus, n’a jamais été autorisé ;

– que les fautes du syndic sont multiples :

1/ la violation du règlement de copropriété et du statut légal de la copropriété, en commandant auprès de la société SCANI des travaux dans le cadre d’un nouveau devis demandé à cette société suite à celui fourni initialement pour un montant de 36 624 263 F CFP TTC, devis du 26 novembre 2014 pour un montant de 26 794 950 F CFP ne comprenant plus la réfection des toitures des garages et prévoyant un acompte de 40 %, sans avoir reçu l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

2/ le paiement d’une somme excédant le montant réclamé initialement par l’entrepreneur lui-même ;

3/ un manquement du syndic à son obligation d’information, de conseil, de diligence et de vigilance ;

– que le surcoût financier généré par les nombreuses fautes commises par le syndic pour l’ensemble des copropriétaires et plus particulièrement pour MM. [G] et [B] doit permettre une indemnisation ; que non seulement les sommes avancées à la société SCANI n’ont jamais été remboursées mais surtout les copropriétaires ont dû lever à nouveau, quelques mois plus tard, d’autres fonds pour régler la société CEGEMETAL afin que la copropriété puisse procéder aux travaux de réfection de la toiture ; que l’assemblée générale a approuvé à l’unanimité en date du 7 juillet 2016 les travaux relatifs à la réfection de la toiture principale tels que présentés par la SARL CEGEBAT au titre desquels une somme de 15 430 853 F CFP a été versée uniquement pour la toiture principale alors que deux ans auparavant le devis de la même entreprise était de 13 069 291 F CFP ; qu’il est ainsi soutenu qu’il existe une surcharge pour la réfection de la toiture :

* pour M.[G] de 462 158 F CFP [(15 430 853 – 13 069 291) x 19,57 %) ]

* et pour M. [B] une surcharge de 564 177 F CFP (2 361 562 x 23,89 %) ;

– qu’en outre, MM. [G] et [B] soutiennent que, début 2019, pour achever les travaux nécessaires à l’entretien des bâtiments tels que prévus en 2014 avec la société SCANI, les copropriétaires ont été conduits à payer la somme de 25 579 841 F CFP selon les devis de la société CEGEMETAL ; que la différence entre le coût des travaux tels que prévus initialement en 2014 et celui qui a été finalement été mis à la charge des copropriétaires, compte tenu du contexte d’explosion des coûts des matériaux et de la crise sanitaire, a été de 33 483 119 F CFP ; que la perte financière serait ainsi :

* pour M. [G] de 6 552 646 F CFP (33 483 119 FCFP X 19,57 %),

* et pour M. [B] de 7 999 117 F CFP (33 483 119 FCFP x 23,89 %) ;

– que le premier juge s’est mépris en retenant que ‘Ie lien entre ce surcoût et les manquements de Ia SARL VERON TRANSACTIONS n’est nullement démontré’ ; que les fautes du syndic sont en effet la cause prépondérante du dommage, le lien de causalité étant ainsi incontestable, les devis initiaux de 2014 (26 270 396 F CFP) et le coût final des prestations finalement réalisées (59 753 515 F CFP) concernant bien des prestations identiques ; que le principe en cas d’action en responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle est l’indemnisation totale du préjudice ;

– que la prétention nouvelle relative à la soustraction de la franchise de 275 000 F CFP devra être rejetée ;

– qu’à titre subsidiaire, si la cour d’appel estimait que le préjudice n’était pas certain, l’indemnisation fondée sur la perte de chance de payer une somme supérieure pour les travaux votés en 2014 et ceux exécutés en 2016 et postérieurement sera évaluée à 95 % des sommes précédemment réclamées ;

– que le préjudice moral devra être fixé à la somme de 1 000 000 F CFP pour chacun des plaideurs et non à la somme de 200 000 F CFP fixée par le premier juge ;

– que le préjudice de jouissance de M. [B] devra être fixé à la somme de 500 000 F CFP, les époux [B] ayant souffert pendant près de vingt-quatre mois d’une fuite dans leurs parties privatives qui n’a été réparé qu’en novembre 2016, préjudice non retenu par le premier juge.

‘ En conséquence, MM. [G] et [B] demandent à la cour de statuer ainsi :

– CONFIRMER le jugement rendu le 8 mars 2021 (N° 21/134) par le tribunal de première Instance de Nouméa en ce qu’il a :

DECLARÉ recevable l’intervention forcée de la compagnie d’assurance GENERALI ;

CONDAMNÉ la SARL VERON TRANSACTIONS à verser à M. [K] [G] :

* 2 621 886 F CFP au titre du remboursement des sommes versées à la SARL SCANI, avec taux légal à compter de la mise en demeure,

* 112 826 F CFP au titre du remboursement des frais engagés dans le cadre de l’action judiciaire contre la SARL SCANI,

CONDAMNÉ la SARL VERON TRANSACTIONS à verser à M. [V] [B] :

* 3 200 657 F CFP au titre du remboursement des sommes versées à la SARL SCANI, avec taux légal à compter de la mise en demeure,

* 137 732 F CFP au titre du remboursement des frais engagés dans le cadre de l’action judiciaire contre la SARL SCANI,

DIT que la compagnie d’assurance GENERALI devra garantir la SARL VERON TRANSACTIONS de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

Et

A titre principal :

INFIRMER partiellement le jugement rendu Ie 08 mars 2021 (N° 21/134) par le tribunal de première instance de Nouméa en ce qu’il a débouté M. [K] [G] et M. [V] [B] de leurs demandes d’indemnisations au titre du surcoût financier facturé et devisé par la Société CEGEMETAL à la copropriété ‘Les Terrasses du Ouen Toro’, conséquence des fautes commises par la SARL VERON TRANSACTIONS,

En conséquence, statuant à nouveau :

CONDAMNER la SARL VERON TRANSACTIONS à payer la somme complémentaire de 6 552 646 F CFP à M. [K] [G] avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure adressée au syndic VERON TRANSACTIONS en date du 7 juillet 2016,

CONDAMNER la SARL VERON TRANSACTIONS à payer la somme complémentaire de 7 999 117 F CFP à M. [V] [B] avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure adressée au syndic VERON TRANSACTIONS en date du 7 juillet 2016,

CONFIRMER la décision entreprise sur le surplus des demandes ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la SARL VERON TRANSACTIONS pour la perte de chance qu’elle a fait subir à M. [G] et a M. [B] à hauteur de 95 % des sommes versées en plus par l’appelant ;

En toutes hypothèses :

CONDAMNER la SARL VERON TRANSACTIONS à payer 1 000 000 F CFP à M. [G] et a M. [B] pour le préjudice moral ;

CONDAMNER la SARL VERON TRANSACTIONS à payer 500 000 F CFP à M. [B] pour le préjudice de jouissance ;

CONDAMNER la Compagnie d’assurance GENERALI à garantir l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de la SARL VERON TRANSACTIONS ;

CONDAMNER la SARL VERON TRANSACTIONS à verser à M. [V] [B] et à M. [K] [G] une somme de 500 000 F CFP chacun au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la Selarl Virginie BOITEAU, avocat aux offres de droit et ce, en application de l’article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.

La SARL VERON TRANSACTIONS et la société d’assurances GENERALI, par requête déposée au greffe le 3 novembre 2021, ont interjeté appel incident de la décision.

Par leurs conclusions récapitulatives enregistrées au RPVA le 1er juillet 2022, elles font valoir, pour l’essentiel :

– qu’elles contestent l’abus de pouvoir et le défaut de conseil du syndic, retenus par le premier juge au titre des dispositions des articles 1382 et suivants du Code civil, s’agissant d’une responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle ;

– que l’abus de pouvoir n’est aucunement constitué et que, contrairement à ce que soutiennent Ies copropriétaires appelants, cette résolution définitive adoptée par l’assemblée générale du 14 mars 2014 ne prévoyait nullement que I’ultime devis de Ia société SCANI soit ‘validé par une assemblée générale en bonne et due forme’ ; que le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 janvier 2016 énumère en détails Ies motifs et reproches de MM. [G] et [B] et que cette assemblée a décidé, en parfaite connaissance de cause, que Ie syndic n’avait commis aucune faute dans l’exécution de Ia résolution de travaux de l’assemblée générale du 14 mars 2014, et que Ia défaillance de Ia société SCANI ne relevait pas de sa responsabilité ; qu’en conséquence, le syndic ne peut être regardé comme ayant outrepassé la décision du 14 mars 2014 dès lors que Ie syndicat des copropriétaires, par son organe délibérant, a confirmé au terme des débats relatés dans le procès-verbal du 7 janvier 2016 que tel était bien sa volonté ;

– que l’obIigation de conseil et d’information qui pèse sur Ie syndic professionnel, ne saurait être étendue indéfiniment ; que, plus précisément, Ies copropriétaires appelants reprochent au syndic d’une part de n’avoir pas exigé de l’entreprise choisie Ia constitution d’une caution de restitution d’acompte et de ne pas avoir demandé à cette entreprise la présentation d’attestations d’assurance de responsabilité civile et de responsabilité décennale ; que s’agissant de I’obtention d’un cautionnement solidaire ou d’une garantie d’achèvement auprès d’une banque notoirement solvable, il ne relevait pas des obligations du syndic de mettre en oeuvre un tel montage généralement prévu pour des marchés de travaux publics qui profitent de services bancaires étendus ; qu’en ce qui concerne des assureurs de responsabilité civile professionnelle ou de responsabilité décennale des constructeurs, à supposer qu’en 2014 il eut été possible de souscrire le second type de contrat pour un simple remplacement de couverture, aucun assureur n’aurait mobilisé Ieurs garanties pour une inexécution pure et simple qui s’anaIyse en un fait volontaire qu’aucune assurance ne peut légalement garantir ;

– qu’enfin, dès lors qu’iI n’existe de la part du syndic ni abus de pouvoir, ni manquement à l’obligation de conseil qui ait causé un préjudice direct au syndicat des copropriétaires, la demande subsidiaire formée au titre de la perte de chance liée au surcoût financier qu’aurait entraîné le retard d’exécution des travaux devra être rejetée s’agissant d’un préjudice hypothétique et indéterminé ;

– qu’au surplus, les demandes présentées au titre du remboursement des frais engagés dans l’action judiciaire contre la société SCANI, accueillies à tort par le premier juge, devront être rejetées s’agissant d’un préjudice qui n’est pas indemnisable autrement que par la société SCANI défaillante dans ses obligations contractuelles ;

– qu’enfin, il est demandé à la Cour de rectifier une erreur et une omission qui affectent le dispositif du jugement entrepris :

1/ Le tribunal a prononcé la condamnation de Ia société VERON TRANSACTION sur Ie fondement de la responsabilité délictuelle en précisant que Ies sommes allouées à titre de dommages et intérêts porteront ‘intérêts légal à compter de Ia mise en demeure du 7 juillet 2016″, appliquant ainsi le régime des condamnations prononcées sur le fondement de la responsabilité contractuelle alors qu’il n’est pas discuté que le Iitige se place sous Ies dispositions des articles 1382 et suivants du Code civil de Nouvelle-Calédonie, si bien que Ies intérêts moratoires ne peuvent avoir un point de départ antérieur à la date à laquelle Ia décision prononce condamnation ;

2/ pour condamner l’assureur GENERALI à relever et garantir indemne Ia société VERON TRANSACTIONS de toute condamnation, le tribunal n’a pas tenu compte des stipulations de la police d’assurance qui prévoient une clause référencée ‘722E’, spécialement destinée à Ia couverture des risques liés à la profession de gérant d’immeubIes, au sein de laquelle il est expressement prévu, en caractères gras très apparents (pièce n°1, page 4) :

‘UNE FRANCHISE DE 275 000 F CFP RESTERA TOUJOURS A VOTRE CHARGE’ ;

Le contrat ne s’inscrivant nullement dans une activité économique où I’assurance présente un caractère obligatoire, la franchise est par conséquent pleinement opposable aux tiers-victimes qu’iIs prétendent être.

‘ En conséquence, la SARL VERON TRANSACTIONS et la société d’assurances GENERALI demandent à la cour de statuer ainsi :

A titre principal :

DIRE ET JUGER que l’exécution d’une décision de travaux claire et précise ne constitue pas un excès de pouvoir, en particulier lorsque ses modalités ont ensuite été ratifiées par l’assemblée générale à I’occasion de Ia reddition des comptes et du quitus ;

DIRE ET JUGER que Ia défaillance de la société SCANI s’analyse en un abus de confiance qui ne fait pas partie des difficultés normalement prévisibles auquel peut être confronté Ie maître de l’ouvrage et qu’aucune assurance de responsabilité n’aurait permis de voir indemniser, tandis que la mise en place d’un cautionnement bancaire n’est pas une modalité habituelle pour ce type de travaux, en sorte qu’elle excède Ie périmètre de l’obligation de conseil dont Ie syndic est débiteur ;

REFORMER par conséquent la décision entreprise en toutes ses dispositions et débouter Ies requérants de l’ensembIe de Ieurs demandes ;

A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER que Ies frais de justice engagés par Ie syndicat des copropriétaires en poursuite de la responsabilité contractuelle d’un fournisseur ne constituent pas un préjudice indemnisable qui puisse être mis à Ia charge du syndic ;

DIRE ET JUGER qu’en matière de responsabilité délictuelle Ies intérêts légaux ne peuvent courir qu’à compter de la décision de condamnation ;

DIRE ET JUGER que la franchise contractuelle stipulée aux termes du contrat d’assurance de responsabilité civile à caractère facultatif souscrit par la société VERON TRANSACTIONS est opposable aux tiers victimes ;

REFORMER par conséquent la décision entreprise de ces chefs, et statuant à nouveau,

RÉDUIRE d’autant Ies indemnités accordées à MM. [G] et [B] par Ia décision dont appel, tout en limitant la garantie de la compagnie GENERALI aux sommes excédant la franchise contractuelle de 275 000 F CFP ;

Et en toutes hypothèses :

DEBOUTER MM. [G] et [B] de Ieurs appels principal et incident comme étant mal fondés ;

LES CONDAMNER aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à Ia société VERON TRANSACTIONS une somme de 300 000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.

L’ordonnance de fixation de la date de l’audience a été rendue le 25 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

De Ia responsabilité de la SARL VERON TRANSACTIONS

Attendu que la responsabilité civile du syndic se présente sous différents aspects en fonction de la qualité de celui qui entend la mettre en cause ; qu’ainsi, elle peut être recherchée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du mandat de syndic pour une faute dans l’accomplissement de sa mission : il s’agit alors d’une responsabilité de nature contractuelle (Civ. 3e, 23’mai 2012, pourvoi n°’11-14.599) ;’qu’indépendamment de ses rapports avec le syndicat, son mandant, le syndic peut causer à un copropriétaire ou à un tiers un préjudice personnel don’t il doit répondre sur un fondement non plus contractuel,’mais extracontractuel, au sens des articles’1382 et suivants du Code civil (Civ. 3e, 21 février 1995 : Rev. loyers 1995, p. 269) ; qu’ainsi, chaque copropriétaire peut individuellement ou conjointement avec le syndicat des copropriétaires agir en responsabilité civile extracontractuelle contre le syndic dès que ce copropriétaire établit la preuve d’une faute du syndic, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité, ce qui est précisément le cas de l’instance introduite par MM. [G] et [B] ;

Attendu que compte tenu de l’ampleur des tâches qui incombent au syndic et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté sans qu’il puisse toujours les résoudre lui-même, il est admis que la responsabilité du syndic tient au respect d’une obligation de diligence et de vigilance, donc majoritairement d’une obligation de moyen (Cass. 3e’civ., 12’juin 1991, n°’89-19.170) ;’

Attendu qu’il convient d’étudier, en premier lieu, les fautes que MM. [G] et [B] reprochent au syndic pour savoir si elles peuvent être retenues au titre de sa responsabilité civile délictuelle ;

1/ De la violation du règlement de copropriété et du statut légal de la copropriété

Attendu que MM. [G] et [B] font valoir que l’assemblée générale des copropriétaires aurait dû à nouveau être réunie après celle du 14 mars 2014, pour discuter puis voter sur le nouveau devis présenté par la SARL SCANI (devis initial de 36 624 263 F CFP TTC) qui avait modifié les conditions de son intervention et produit un nouveau devis n’incluant plus les toitures des garages pour un montant de 26 794 950 F CFP prévoyant un acompte de 40 % ; qu’ils précisent ainsi que le syndic a commis une faute en prenant seul la décision de verser un acompte à l’entreprise SCANI, laquelle s’est avérée défaillante ;

Attendu d’une part, que le projet de procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2014 mentionne la résolution n° 10, page 5, a été ainsi rédigée par M. [B] :

‘les copropriétaires votent un budget de 35.200 000 F CFP TTC + Véritas (1,5 % du montant total du devis choisi)

Un nouveau devis sera demandé à SCANI. Le nouveau devis sera transmis aux copropriétaires pour accord’ ;

Attendu d’autre part, qu’est versé aux débats par MM. [G] et [B] (pièce n° 6), le projet de procès-verbal du conseil syndical tenu le 12 novembre 2014 rédigé par M. [B] et adressé à M. [G] et à Mme [I] :

‘Comme convenu ci joint le PV du conseil syndical tenu hier :

Le 12/11/2014 à 18 h au domicile de [H] [I] s’est tenu le conseil syndical convoqué à l’amiable par l’un des co propriétaires de l’immeuble ;

Sont Présents : [H] [I], [J] [Z], [K] [G], [V] [B].

Après divers échanges de vue sur les travaux concernant la toiture de l’immeuble le [Adresse 5], il a été pris à l’unanimité les décisions suivantes :

Concernant la toiture :

Chacun des co-propriétaires doit verser dans les prochains jours à l’agence syndic 50 % de sa quote du prix des travaux afin de pouvoir passer commande auprès de l’entreprise SCANNI, retenue d’un commun accord ;

Les travaux devant être commenc(és) dans les meilleurs délais ; La couverture des garages étant différée à une date ultérieure.

Il a été en outre été décidé, [J] [Z] étant professionnel de la construction, qu’il ne serait pas demandé de contrôle par le syndic du suivi des travaux. Les co propriétaires ne souhaitent pas non plus qu’il soit effectué un contrôle technique par veritas ou autre organisme similaire. [J] [Z] supervisera ces travaux en accord avec l’entreprise SCANNI.

Concernant le financement des toitures des parties privatives couvertes sur terrasses :

ll a été décidé que les co propriétaires concernés supporteraient seuls les coûts de ces travaux en fonction de leurs superficies réelles qui devra être mesurées. ([H] et [T])

Compte tenu de cette proposition qui a éte retenue il n’est plus demandé d’intervention d’un géomètre pour déterminer une nouvelle répartition des dix millièmes.

Concernant les deux projets de construction de pièces supplémentaires ([K] [G] et [J] [Z]) :

Ces deux projets sont acceptés sous les conditions suivantes s’agissant d’emprises sur des parties communes générales ; il y aura lieu d’établir un acte notarié de cessions de dix millièmes et de modifier le règlement de co-propriété par la création de deux nouveaux lots avec les nouveaux millièmes y attachés. La détermination de chaque lot devant être effectuée par un géomètre agréé. La contre partie de cette cession de millièmes sera compensée avec l’engagement par les cessionnaires d’effectuer des travaux sur les parties communes et plus spécialement sur les bandeaux des garages et grilles de l’entrée commune. La détermination de leur montant sera faite d’un commun accord en fonction du nombre de millièmes cédés et du nouveau potentiel de chaque lot.

Tous ses travaux devront être réalisés sous la seule responsabilité des cessionnaires et notamment pour ce qui concerne les conséquences sur les parties communes et toutes les autorisations administratives de contrôle technique et de suivi de chantier.

Enfin les cessionnaires supporteront seuls tous les frais, droits et taxes concernant ces travaux et les projets devront être agréés par les autres co propriétaires.

Enfin il a été souhaité que l’assemblée générale annuelle reprenne tous les points ci-dessus énoncés et qu’elle soit organisée entre le 10 et 15 décembre 2014 et que vérification soit faite auprès du syndic du nom de la compagnie d’assurance de l’immeuble et de s’assurer si l’immeuble est assuré contre les risques de cyclone.

La réunion s’est achevée à 19h 45.

PS . J’ai RDV demain avec Mme [D] de l’agence Véron à 10h pour lui remettre ce document et répondre à ses questions éventuelles

Merci de donner votre accord sur cette rédaction avant demain matin 10h. [H] peux-tu transmettre ce projet à [J] [Z] et [T]. Je n’ai pas leurs email. Merci.’

Attendu en conséquence, qu’il résulte de la lecture de ces pièces que le syndic et son assureur sont fondés à faire valoir que la résolution définitive adoptée par l’assemblée générale du 14 mars 2014 ne prévoyait nullement que I’ultime devis de Ia société SCANI serait ‘validé par une assemblée générale en bonne et due forme’ comme le soutiennent MM. [G] et [B] mais précisait simplement :

‘Un nouveau devis sera demandé à SCANI. Le nouveau devis sera transmis aux copropriétaires pour accord’ ;

qu’ainsi, le conseil syndical, qui s’est tenu le 12 novembre 2014 et qui a fait l’objet d’un projet de procès-verbal rédigé par M. [B], qui n’a pas fait l’objet de la moindre critique, prenait bien acte de ce nouveau devis en mentionnant que :

‘Après divers échanges de vue sur les travaux concernant la toiture de l’immeuble le Ouen toro 1, il a été pris à l’unanimité les décisions suivantes :

Concernant la toiture :

Chacun des co-propriétaires doit verser dans les prochains jours à l’agence syndic 50 % de sa quote du prix des travaux afin de pouvoir passer commande auprès de l’entreprise SCANNI, retenue d’un commun accord’ ;

Attendu que le 27 novembre 2014, les appels de fonds exceptionnels ont été adressés pour la moitié du coût des travaux sur la base d’un budget réduit à 30 000 000 F CFP (pièce n° 7 de MM. [G] et [B]) ; que tous les coproprietaires se sont acquittés de Ieur quote-part et le syndic a versé à la société SCANI l’acompte pour la commande des matériaux et le démarrage du chantier, par chèque remis le 2 décembre 2014 d’un montant de 13 397 475 F CFP (pièce n° 8 de MM. [G] et [B]) ;

Attendu que le fait que ‘chacun des co-propriétaires doi(ve) verser dans les prochains jours à l’agence syndic 50% de sa quote du prix des travaux afin de pouvoir passer commande auprès de l’entreprise SCANNI, retenue d’un commun accord’ démontre bien que ce versement n’était pas conditionné à une décision de l’assemblée générale annuelle initialement prévue pour se tenir ‘entre le 10 et 15 décembre 2014″ laquelle s’est finalement tenue le 26 mars 2015 et qui a :

– donné quitus au syndic à l’unanimité pour sa gestion de l’exercice couvrant la période du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 (résolution n°4),

– renouvelé le syndic pour une durée de quinze mois (résolution n°5),

– rejeté la demande de travaux de M. [G] pour l’extension de son appartement (résolution n°10) évoqué dans le procès-verbal du conseil syndical tenu le 12 novembre 2014 précédemment rappelé,

– sans cependant aucunement aborder à nouveau les travaux confiés à l’entreprise SCANI relatifs à la toiture ;

Attendu qu’enfin, une assemblée générale s’est tenue le 7 janvier 2016 donnant quitus au syndic pour la période du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015 (résolution n°4), malgré l’opposition de MM. [G] et [B], qui a fait le point sur les travaux de toiture et le dossier SCANI (résolution n°10) en énumérant en détails Ies motifs et reproches de MM. [G] et [B] ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments pris en leur ensemble, et notamment du projet de procès-verbal rédigé par M. [B], qui n’a pas fait l’objet de contradictions portées à la connaissance de la cour et qui était légitimement de nature à laisser penser au syndic qu’il avait rempli ses obligations, d’autant plus que l’assemblée générale du 26 mars 2015 ayant eu lieu postérieurement au paiement par le syndic à la SARL SCANI d’une somme de 13 397 475 F CFP, n’a pas évoqué à nouveau ce point important, que le recours à cette entreprise ne faisait plus débat ; que la faute ainsi reprochée au syndic n’est pas constituée ;

2/ Du paiement d’une somme excédant le montant réclamé initialement par l’entrepreneur

Attendu qu’il est établi que le syndic a procédé le 2 décembre 2014 au paiement à la SARL SCANI d’une somme de 13 397 475 F CFP excédant le montant réclamé initialement par l’entrepreneur lui-même, soit 50 % du montant du devis de 26 794 950 F CFP alors que le devis précisait le versement d’un acompte de 40 % du devis, soit un montant de 10 717 980 F CFP ;

Attendu cependant que le projet de procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du14 mars 2014 prévoyait expressément dans sa résolution n° 10 (4 voix pour, une voix contre celle de M. [G]) relative à l’approbation d’un devis pour la réfection de la toiture que :

‘Autorise le syndic à faire des appels de fonds nécessaires au paiement de l’entreprise comme suit : financement par appels de fonds exceptionnels de la moitié courant 2ème trimestre 2014 et l’autre moitié un appel de fonds exceptionnel courant 3ème trimestres 2014’ ;

Attendu qu’ainsi le projet de procès-verbal du conseil syndical tenu le 14 mars 2014 reprenait bien cet appel de fonds de la moitié du coût total des travaux en mentionnant, sous la plume de son rédacteur M. [B], que :

‘chacun des co-propriétaires doit verser dans les prochains jours à l’agence syndic 50 % de sa quote du prix des travaux afin de pouvoir passer commande auprès de l’entreprise SCANNI, retenue d’un commun accord’ ;

Attendu dans ces conditions, qu’on ne saurait faire grief au syndic d’avoir procédé au paiement critiqué correspondant au versement d’un acompte de 50 %, d’autant plus que ce point n’avait fait aucunement débat lors de l’assemblée générale du 26 mars 2015, tenue après celle du 14 mars 2014, ce qui laisse penser que MM. [G] et [B] sont venus tirer argument de ce grief compte-tenu de la défaillance de l’entreprise SCANI, sans que cet appel de fonds leur paraisse jusqu’alors irrégulier ; que la faute du syndic ne saurait être retenue ;

3/ Du manquement du syndic à son obligation d’information, de conseil, de diligence et de vigilance

Attendu que MM. [G] et [B] font enfin grief à la SARL VERON TRANSACTIONS, syndic professionnel, d’avoir failli à son obligation d’information et de conseil notamment en ne se renseignant pas sur les possibilités de garanties bancaires à mettre en place pour éviter tout préjudice lié à la défection éventuelle de l’entreprise retenue, à laquelle une somme substantielle allait être versée à titre d’acompte, ainsi que sur l’existence d’une police d’assurance de garantie décennale ou de responsabilité professionnelle, qui ne figurait pas sur le devis de la société SCANI ;

Attendu que s’agissant des possibilités de garanties bancaires que le syndic aurait négligé de réclamer à l’entreprise SCANI retenue pour les travaux, le syndic est fondé à relever que I’obtention d’un cautionnement solidaire ou d’une garantie d’achèvement auprès d’une banque notoirement solvable ne relevait pas de ses obligations, s’agissant d’un montage généralement prévu pour les ventes en l’état futur d’achèvement ou par Ies entreprises qui se portent sur des marchés de travaux publics et qui profitent de services bancaires étendus, ce qui n’est aucunement le cas pour le devis confié à l’entreprise SCANI ;

Attendu que s’agissant du grief formé par MM. [G] et [B] portant sur le fait que le syndic n’a pas veillé à exiger de la société SCANI qu’elle justifie d’attestations d’assurance de responsabilité civile professionnelle et de responsabilité décennale des constructeurs, le syndic est fondé à contester tout lien de causalité avec le préjudice allégué qui n’aurait pu être pris en charge par un quelconque assureur, la société SCANI était pleinement responsable d’une inexécution pure et simple qui s’anaIyse en un fait volontaire qu’aucune assurance ne pouvait légalement garantir, s’agissant d’un acte délibéré consistant à utiliser l’avance consentie pour I’achat de matériaux pour un autre usage que celui convenu et à abandonner un chantier sans fournir d’explications ;  

Attendu que la responsabilité délictuelle du syndic ne peut en conséquence être retenue et que le jugement entrepris doit être infirmé ;

Attendu que MM. [G] et [B] doivent ainsi être déboutés de toutes leurs prétentions indemnitaires, faute de rapporter la preuve de fautes imputables au syndic, incluant leur demande subsidiaire fondée sur la perte de chance de contracter dès 2014, non pas avec la société SCANI mais avec la société CEGEBAT et non en 2016 pour un montant supérieur avec la société CEGEMETAL, qui reste fondée sur des griefs faits au syndic qui n’ont en définitive pas été retenus, le défaut d’exécution du marché par le société SCANI étant dû à la défaillance de l’entreprise et non à la défaillance du syndic ; qu’en outre, le premier juge a justement relevé que le principe de la liberté des prix et l’absence d’éléments suffisamment probants de nature à justifier du surcoût financier allégué ne permettaient pas de s’assurer que Ies prestations envisagées initialement étaient exactement identiques à celles validées par la suite ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision entreprise, et,

Statuant à nouveau,

Dit que la SARL VERON TRANSACTIONS n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle,

Déboute MM. [G] et [B] de toutes leurs prétentions,

Condamne MM. [G] et [B] aux dépens de l’entière procédure ainsi qu’à verser, ensemble, à Ia société VERON TRANSACTIONS la somme de 300 000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.

Le greffier, Le président.