COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 JANVIER 2024

N° 2024/71

Rôle N° RG 22/16513 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKPAK

[N] [R]

C/

[Y] [G]

[B] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sebastien SALLES

Me Martine GAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de MARSEILLE en date du 04 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03863.

APPELANT

Monsieur [N] [R]

né le 21 Avril 1971,

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Sebastien SALLES de la SARL THELYS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

Madame [Y] [G]

née le 02 Août 1943 à [Localité 4] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Martine GAUDIN de la SELARL GAUDIN-VICHARD – AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [G]

née le 25 Février 1943 à [Localité 5] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Martine GAUDIN de la SELARL GAUDIN-VICHARD – AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2012, Mme [Y] [G] et M. [B] [G] ont consenti à M. [N] [R] un bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour l’exercice d’une activité de mécanicien, moyennant un loyer mensuel de 1 690 euros hors taxes, outre 331,24 euros de taxes de valeur ajoutée et 240 euros de provisions sur charges, soit un total de 2 261,24 euros toutes taxes comprises.

Le 12 janvier 2022, Mme et M. [G] ont délivré à M. [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 7 099,46 euros, comprenant un arriéré locatif et le coût de l’acte.

Par acte d’huissier en date du 2 août 2022, Mme et M. [G] ont fait assigner M. [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre constater la résiliation du bail à la date du 13 février 2022, ordonner son expulsion des lieux litigieux et le condamner à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 4 novembre 2022, ce magistrat a :

– constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 13 février 2022 ;

– ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision, l’expulsion de M. [R] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

– condamné M. [R] à payer à Mme et M. [G] une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 13 février 2022, d’un montant de 1 930 euros, outre les taxes, jusqu’à libération effective des lieux ;

– dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné M. [R] à payer à Mme et M. [G] une somme provisionnelle de 6 936,44 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 1er janvier 2022 ;

– rejeté toutes les autres demandes des parties ;

– condamné M. [R] à verser à Mme et M. [G] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 janvier 2022.

Suivant déclaration transmise au greffe le13 décembre 2022, M. [R] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 2 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyen, il sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu’elle :

à titre principal,

– dise n’y avoir lieu à référé au regard de ses contestations tant sur le montant que sur le principe des sommes dues au titre des chages réclamées par Mme et M. [G] ;

– déboute Mme et M. [G] de leurs demandes ;

– condamne Mme et M. [G] à lui indiquer de quel bâtiment de la copropriété son local dépend, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

– condamne Mme et M. [G] à lui produire :

* le décompte de l’ensemble des travaux sur le gros oeuvre qui ont été effectués les 5 dernières années sur le bâtiment où se trouve son local ;

* les pièces justificatives des dépenses alléguées sur les 5 dernières années ;

* les justificatifs de taxes sur ordures ménagères sur les 5 dernières années ;

* les justificatifs des taxes foncières sur les 5 dernières années ;

– sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

à titre subsidiaire,

– lui accorde des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de toutes condamnations

pécunaires qui pourraient être prononcées à son encontre ;

– suspende les effets de la clause résolutoire contenue à l’article X du bail commercial ;

en tout état de cause,

– condamne Mme et M. [G] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamne aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 2 juin 2023, la conseillère de la chambre 1-2 a prononcé l’irrecevabilité des conclusions déposées par le conseil de Mme et M. [G] en application de l’article 905-2 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail et ses conséquences (expulsion et indemnité provisionnelle d’occupation)

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ‘uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail stipule dans un article X qu’en cas de violation par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure délivrée par exploit d’huissier restée sans effet.

Alors même qu’il n’est pas contesté qu’un commandement de payer la somme principale de 6 936,44 euros correspondant à un arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 1er janvier 2022, échéance du mois de janvier 2022 incluse, a été délivré à M. [R], par acte d’huissier en date du 12 janvier 2022, cet acte n’est pas versé aux débats, l’appelant ne le produisant pas et les intimés ayant été déclarés irrecevables à conclure.

Il reste qu’un décompte portant sur la période allant du 1er janvier 2018 au 9 février 2022 est versé aux débats. A l’examen de ce décompte, il apparaît que M. [R] a toujours réglé, a minima, excepté en avril et mai 2020 correspondant à la période du premier confinement lié à la crise sanitaire de la Covid-19, la somme mensuelle de 2 261,24 euros contractuellement prévue, comprenant 1 690 euros de loyers hors taxes, 31,24 euros de taxes de valeur ajoutée et 240 euros de provisions sur charges. Il a également procédé à des versements ponctuels, en sus, et notamment les sommes de 1 212,33 euros à trois reprises en 2019, ce qui a permis de ramener son compte à un solde débiteur de 236,29 euros en septembre 2019. Alors même que le solde débiteur de son compte a continué à s’accroître postérieurement au mois de septembre 2019, les vesements de 2 261,24 euros effectués par M. [R] ne couvrant pas l’intégralité des sommes réclamées et les loyers des mois d’avril et mai 2020 n’ayant pas été réglés, l’appelant a procédé à des réglements mensuels de 500 euros de septembre 2020 à juillet 2021, en sus des versements mensuels de 2 261,24 euros. Le solde débiteur de l’appelant est alors passé de 8 519,01 euros en septembre 2020 à 2 869,99 euros en juillet 2021 avant de s’accroître de nouveau à compter du mois d’août 2021 pour atteindre 6 936,44 euros en janvier 2022.

M. [R] conteste les sommes réclamées par ses bailleurs.

S’agissant des loyers, il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur doit user de la chose louée selon sa destination et payer le prix du bail aux termes convenus

Or, alors même que le bail stipule que loyer sera révisé automatiquement chaque année au 1er décembre, en fonction de l’évolution de l’indice de la construction INSEE, les parties ayant choisi comme indice de référence l’indice du 2ème trimestre 2022 (1666), le décompte mentionne des changements de loyers en février 2018, décembre 2018, juin 2019, novembre 2020 et octobre 2021, avec une annulation de l’augmentation faite le 14 septembre 2021 pour la période portant sur l’année 2018.

Dès lors que les intimés ont été déclarés irrecevables à conclure, ils ne justifient aucunement de la conformité des révisions annuelles pratiquées au regard des stipulations contractuelles. Ce faisant, l’obligation de régler les loyers réclamés par les intimés est sérieusement contestable.

S’agissant des charges locatives, le bail commercial peut prévoir l’obligation de payer, à titre accessoire du loyer, des charges ou de procéder au remboursement d’impôts ou taxes dont les parties peuvent librement débattre lors de la conclusion du bail, étant relevé que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 n’est pas applicable au litige compte tenu de la date à laquelle le contrat de bail a été signé à effet au 1er décembre 2012.

L’article VI du bail stipule que le preneur devra payer sa quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges de l’immeuble. Tous les impôts, taxes et charges donneront lieu au versement d’une provision aux mêmes échéances que les termes du loyer. Chaque année, la provision sera réajustée en fonction des dépenses réellement exécutées l’année précédente, le bailleur devrant adresser un mois avant l’échéance de régularisation un décompte des charges et de la taxe foncière où apparaît la quote-part du preneur. Pour faciliter l’apurement des comptes, une provision mensuelle est fixée à 240 euros toutes taxes comprises.

En l’occurrence, si les parties ont fixé la provision pour charges à la somme mensuelle de 240 euros à valoir sur les impôts, taxes et charges, le décompte se réfère à des régularisations de charges (2 536,36 euros pour la période allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016, somme portée au débit du compte en mars 2018 ; 3 009,33 euros pour la période allant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017, somme portée au crédit du compte en mars 2018 ; – 1 860 euros pour la période allant du 1er avril 2018 au 30 septembre 2018, somme portée au crédit du compte en septembre 2018 ; 1 241,36 euros pour l’année 2019, somme portée au débit du compte en novembre 2021 ; 1 727 euros pour l’année 2020, somme portée au débit du compte en avril 2021 ; – 1 560 euros pour la même année, somme portée au crédit du compte en avril 2021;

– 1 560 euros portant sur l’année 2021, portée au crédit du compte en janvier 2022). De plus, les provisions sur charges ont été portées à la somme mensuelle de 680 euros d’avril à septembre 2018, de 370 euros d’octobre 2018 à mai 2019, de 300 euros de juin 2019 à mai 2020, de 387 euros de juin 2020 à novembre 2021 et de 395 euros à compter de décembre 2021. Enfin, la somme de 1 515,33 euros apparaît au débit du compte en janvier 2021 au titre de la taxe foncière et celle de 522,67 euros en janvier 2021 au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Alors même que M. [R] conteste le montant des charges locatives qui lui sont réclamées, les intimés, dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, ne justifient pas des régularisations annuelles qu’il a opérées. De plus, si les intimés entendent mettre à la charge de l’appelant les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et les taxes foncières, cela ne résulte pas d’une stipulation contractuelle explicite dès lors que le contrat de bail se réfère à des impôts et taxes sans aucune précision sur leur nature. Dans ces conditions, l’obligation de M. [R] de régler les charges locatives et récupérables réclamées est également sérieusement contestable.

Il en résulte que Mme et M. [G] ne sont pas fondés à solliciter la constatation de plein droit droit de la résiliation du bail insérée dans le contrat de bail ainsi que les conséquences en résultant en termes d’expulsion et de paiement à une indemnité provisionnelle pour occupation sans droit ni titre.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a :

– constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 13 février 2022 ;

– ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision, l’expulsion de M. [R] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

– condamné M. [R] à payer à Mme et M. [G] une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 13 février 2022, d’un montant de 1 930 euros, outre les taxes, jusqu’à libération effective des lieux ;

– dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision portant sur les loyers et charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, pour les mêmes raisons que celles développées ci-dessus, l’obligation de M. [R] de régler une provision de 6 936,44 euros à valoir sur un arriéré de loyers et charges arrêté au 1er janvier 2022 se heurte à des contestations sérieuses tenant à l’absence de justificatifs portant sur la révision annuelle du loyer et sur les charges locatives.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné M. [R] à payer à Mme et M. [G] une somme provisionnelle de 6 936,44 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 1er janvier 2022.

Sur la demande reconventionnelle portant sur l’obligation de faire sous astreinte

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Il reste qu’il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

En l’espèce, il résulte de l’article VI du bail que le preneur devra payer sa quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges de l’immeuble. Tous les impôts, taxes et charges donneront lieu au versement d’une provision aux mêmes échéances que les termes du loyer. Chaque année, la provision sera réajustée en fonction des dépenses réellement exécutées l’année précédente, le bailleur devrant adresser un mois avant l’échéance de régularisation un décompte des charges et de la taxe foncière où apparaît la quote-part du preneur. Pour faciliter l’apurement des comptes, une provision mensuelle est fixée à 240 euros toutes taxes comprises.

Si l’obligation de Mme et M. [G] de procéder à des régularisations annuelles de charges dans les conditions prévues dans le bail commercial ne se heurte à aucune contestation sérieuse, rien ne prouve que les bailleurs, qui ont été déclarés irrecevables à conclure, ne l’ont jamais fait, l’appelant discutant la reddition des comptes datée du 21 avril 2021 qui lui a été transmise en ce qui concerne le mode de répartition des charges qui a été appliqué, dès lors qu’il loue un local constituant le lot n° 1254, soit une partie de l’immeuble.

De plus, même à supposer que les intimés n’ont pas rempli leurs obligations sur ce point, en tout ou partie, il est admis que l’absence de reddition de comptes rend sans cause les appels de provision à valoir sur les charges, de sorte que M. [R] pourrait en obtenir le remboursement.

En l’occcurence, faute de justificatifs portant sur les charges locatives et récupérables réclamées, l’obligation de M. [R] de régler lesdites sommes a été jugée comme étant sérieusement contestable.

Dans ces conditions, dès lors que les intimés apparaissent avoir justifié des régularisations de charges opérées depuis 2018 et que l’absence de reddition de comptes rend sans cause les provisions sur charges appelées, la demande de M. [R] d’enjoindre aux intimés, sous astreinte, de lui produire les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, les taxes foncières et les justificatifs portant sur les travaux relevant du gros oeuvre et dépenses courants, et ce, sur les cinq dernières années se heurte à des contestations sérieuses.

M. [R] sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que M. [R] obtient gain de cause, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et à verser aux bailleurs la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a donc lieu de condamner Mme et M. [G] aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande enfin de les condamner à verser à M. [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute Mme [Y] [G] et M. [B] [G] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’égard de M. [N] [R] ;

Déboute M. [N] [R] de leur demande tendant à enjoindre à Mme [Y] [G] et M. [B] [G] de lui produire, sous astreinte, des pièces relatives aux charges locatives et récupérables ;

Condamne Mme [Y] [G] et M. [B] [G] à verser à M. [N] [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [Y] [G] et M. [B] [G] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente