6 juillet 2022
Cour de cassation
Pourvoi n°
21-20.493

Entête

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 6 juillet 2022

Rejet non spécialement motivé

Mme TEILLER, président

Décision n° 10361 F

Pourvoi n° J 21-20.493

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2022

La société Auto contrôle Cormontreuil, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 21-20.493 contre l’arrêt rendu le 1er juin 2021 par la cour d’appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l’opposant à la société Comangle, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Auto contrôle Cormontreuil, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Comangle, après débats en l’audience publique du 31 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

Motivation

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

Dispositif

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Auto contrôle Cormontreuil aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Auto contrôle Cormontreuil et la condamne à payer à la société Comangle la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille vingt-deux et signé par lui et Mme Letourneur, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé.

Moyens annexés

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour la société Auto contrôle Cormontreuil

PREMIER MOYEN DE CASSATION

La société ACC fait grief à l’arrêt infirmatif attaquée de l’AVOIR déboutée de toutes ses demandes en remboursement d’un trop versé de charges au titre des années 2010 à 2016 ;

1° ALORS QUE, pour débouter la société ACC de ses demandes en remboursement d’un trop versé de charges au titre des années 2010 à 2016, la cour d’appel, après avoir pourtant retenu que des charges avaient été indûment répercutées à la société ACC à hauteur de 7 009,16 euros, a compensé cette somme avec celle que cette société devrait, selon la cour, à la société Comangle, à savoir 11 716,76 euros ; que cette créance de la société Comangle sur la société ACC correspondait, selon la cour, à la différence entre les charges incombant réellement, après justification, à la preneuse à bail, et les provisions de charges quittancées ; qu’en statuant ainsi, cependant que les provisions de charges faisaient l’objet d’une régularisation en principe annuelle dont il n’était contesté par aucune des parties que la société ACC assurait le paiement, la cour d’appel a modifié les termes du litiges, en violation de l’article 4 du code de procédure civile ;

2° ALORS QUE l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges ; que l’article 7 du contrat de bail stipulait que « lors de la reddition des comptes annuels, arrêtés sur la base d’un exercice civil, les provisions sur charges versées seront réajustées en plus ou en moins en fonction des factures réelles. Les charges seront payables, par provisions, en même temps que le loyer, le compte étant soldé une fois l’an et les acomptes étant réévalués à chaque exercice » ; que cet article prévoyait dès lors un paiement des charges par provisions versées en même temps que le loyer, suivi d’une régularisation devant avoir lieu « une fois l’an » au moment de la reddition des comptes annuels ; qu’en retenant, pour débouter la société ACC de sa demande de remboursement de l’intégralité des charges de l’année 2011 parce qu’elles n’avaient pas fait l’objet d’une régularisation lors de la reddition des comptes annuels, que le seul retard pris par le bailleur qui avait déposé un décompte de charge en décembre 2013 pour l’année 2011, soit au-delà du délai annuel de régularisation convenu pour solder les comptes, ne permettait pas au preneur de se prévaloir de la déchéance de tout droit du bailleur au paiement des charges, et que « seul le défaut de régularisation par la production d’un décompte de charges avec à l’appui les justificatifs de celles-ci permettait au locataire de s’exonérer de son obligation de rembourser au bailleur les charges de fonctionnement de l’immeuble à laquelle il est contractuellement tenu », la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3° ALORS QU’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges ; que la cour d’appel, pour retenir comme justifiées les charges générales pour les années 2011 à 2016, a seulement vérifié si les dépenses afférentes à l’entretien des espaces verts et à la réparation de la toiture étaient justifiées ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l’intégralité des charges générales répercutées à la société ACC était justifiée, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4° ALORS QU’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges ; que la cour d’appel, pour dire que la société Comangle ne devait pas rembourser à la société ACC les honoraires de gestion et honoraires de gestion technique, a retenu par motifs propres que la nouvelle clé de répartition, à compter de 2010, était équitable, et que la société ACC n’avait pas un droit acquis à un mode de répartition des charges générales qui n’est pas contractuellement convenu (arrêt attaqué, p. 9, pénultième §), et par motifs adoptés, que ces honoraires étaient prévus au bail commercial (jugement entrepris, p. 7, § 5) ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si ces frais de gestion et honoraires étaient justifiés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

5° ALORS QUE le preneur à bail commercial n’est tenu des travaux de toiture que si le contrat de bail met expressément à sa charge ces travaux ; que l’article 13 du contrat de bail commercial du 29 juin 2009 stipulait que « le preneur devra tenir les locaux loués pendant toute la durée du bail, en bon état et effectuer à ses frais tous travaux d’entretien, de réparation de l’immeuble, y compris les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil » ; que, pour débouter la société ACC de sa demande en remboursement des charges versées au titre des travaux de toiture, la cour d’appel s’est fondée sur cet article 13 du contrat de bail commercial pour en déduire que « le locataire supporte en principe la charge de tous les travaux de réparation et d’entretien utile au maintien permanent en bon état des lieux si ce n’est à se prévaloir des dispositions de l’article 606 du code civil mettant à la charge du bailleur les grosses réparations qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (arrêt attaqué, p. 8, § 15) ; qu’en statuant ainsi, sans constater que des stipulations expresses du bail commercial mettaient à la charge de la société ACC les travaux de toiture, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article 1754 du même code ;

6° ALORS QUE l’article 13 du contrat de bail commercial imposait à la société ACC de tenir « les locaux loués pendant toute la durée du bail, en bon état et effectuer à ses frais tous travaux d’entretien, de réparation de l’immeuble, y compris les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil » et de « maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux loués » ; que le contrat de bail commercial limitait dès lors l’obligation d’entretien et de réparation incombant à la société ACC aux seuls locaux loués ; qu’en retenant, après avoir pourtant rappelé les termes de cet article 13 du contrat de bail, que « même si la toiture n’a pas été réparée au droit de la cellule de la SARL ACC les frais de réparation de celle-ci entrent dans les frais d’entretien des parties communes de l’ensemble immobilier au paiement desquels le locataire est tenu » (arrêt attaqué, p. 9, § 1), la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et 1754 du même code.

SECOND MOYEN DE CASSATION

La société ACC fait grief à l’arrêt D’AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu’il avait ordonné la mainlevée de l’opposition faite le 1er août 2016 à l’encontre de la SARL ACC par la société Comangle sur le prix de cession du fonds de commerce entre les mains de la SARL Laon Auto Contrôle pour paiement d’une somme de 1 902,19 euros ;

ALORS QUE la société Comangle, dans ses écritures d’appel, s’était bornée à demander l’infirmation du jugement « rendu par le tribunal judiciaire de Reims le 22 mai 2018 en ses condamnations à l’encontre de la société Comangle », sans demander l’infirmation du jugement en ce qu’il avait ordonné la mainlevée de l’opposition faite le 1er août 2016 à l’encontre de la SARL ACC sur le prix de cession du fonds de commerce entre les mains de la SARL Laon Auto Contrôle pour paiement d’une somme de 1 902,19 euros ; que la société ACC avait, quant à elle, demandé à la cour d’appel de confirmer le jugement du 22 mai 2018 en ce qu’il avait « ordonné la mainlevée de l’opposition faite le 1er août 2016 à l’encontre de la SARL ACC par la société Comangle sur le prix de cession du fonds de commerce entre les mains de la SARL Laon Auto Contrôle pour paiement d’une somme de 1 902,19 euros » ; que, dès lors, aucune partie n’avait demandé à la cour d’appel d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il avait ordonné la mainlevée de l’opposition faite le 1er août 2016 à l’encontre de la SARL ACC par la société Comangle sur le prix de cession du fonds de commerce entre les mains de la SARL Laon Auto Contrôle pour paiement d’une somme de 1 902,19 euros ; qu’en infirmant toutefois le jugement du 22 mai 2018 en toutes ses dispositions, y compris en celle par laquelle il avait ordonné la mainlevée de l’opposition faite le 1er août 2016 à l’encontre de la SARL ACC par la société Comangle sur le prix de cession du fonds de commerce entre les mains de la SARL Laon Auto Contrôle pour paiement d’une somme de 1 902,19 euros, la cour d’appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile.