29 septembre 2022
Cour d’appel de Douai
RG n°
21/01087

Exposé du litige

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 mai 2022

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Selon acte verbal, M. [U] [L] et Mme [W] [F] ont donné à bail à M. [V] [X] et Mme [J] [N] des locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 2], [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 950 euros.

Arguant de loyers impayés, M. [L] et Mme [F] ont fait délivrer à M. [X] et Mme [N] le 10 avril 2019 un commandement de payer la somme de 10 560 euros au titre des loyers et charges dus.

Selon acte d’huissier de justice, délivré le 10 juillet 2019 à l’étude, M. [L] a fait assigner M. [X] et Mme [N] devant le tribunal d’instance de Valenciennes aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique, la condamnation in solidum de M. [X] et Mme [N] au paiement de la somme de 10 854,25 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 mars 2019, une indemnité d’occupation due à la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et égale au montant des loyers et charges, la somme de

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

Mme [W] [F] est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement contradictoire du 14 janvier 2021, auquel il est expressément référé pour un plsu ample rappel de la procédure, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :

– rejeté la demande présentée par M. [L] au titre de la résiliation judiciaire du bail liant les parties et de l’expulsion de locataires,

– condamné in solidum M. [X] et Mme [N] à payer à M. [L] et Mme [F] bailleurs la somme de 16 555 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtées au 25 juin 2020 terme de juin inclus,

– condamné in solidum M. [X] et Mme [N] aux dépens de l’instance,

– rejeté la demande présentée par M. [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

– débouté les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

M. [L] a relevé appel de cette décision par déclaration du 16 février 2021, déclaration d’appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande présentée par M. [L] au titre de la résiliation judiciaire du bail liant les parties et de l’expulsion des locataires, a condamné in solidum M. [X] et Mme [N] à payer à M. [L] et Mme [F] la somme de 16 555 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 juin 2020 terme inclus, a rejeté la demande de M. [L] présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et a débouté M. [L] de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion, de condamnation à paiement des loyers et charges dus au 31 mars 2019, d’une indemnité d’occupation jusque la date de leur départ, un article 700 à hauteur de 1 000 euros.

M. [X] et Mme [N] ont constitué avocat le 22 avril 2021.

Après avoir reçu signification de la déclaration d’appel le 29 avril 2021, Mme [F] a constitué avocat le 14 mai 2021.

Moyens

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 mai 2022, M. [L] demande à la cour de :

– dire et juger recevable et bien fondé son appel

– infirmer le jugement q en ce qu’il a rejeté la demande présentée au titre de la résiliation judiciaire du bail liant les parties et de l’expulsion des locataires, condamné in solidum M. [X] et Mme [N] à lui payer ainsi qu’à Mme [F] la somme de 16 555 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 juin 2020 terme inclus, rejeté sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, débouté M. [U] [L] de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail, à ordonner l’expulsion, à condamner les locataires à payer les loyers et charges dues au 31 mars 2019, à une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ, un article 700 à hauteur de 1000 euros,

Statuant à nouveau :

– prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre M. [L] et Mme [N] et M. [X],

– ordonner l’expulsion de Mme [N] et M. [X] au besoin avec le concours de la force publique,

– condamner Mme [N] et M. [X] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

– condamner Mme [N] et M. [X] à régler à M. [L] la somme de 28 784,35 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 30 avril 2022, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

– débouter Mme [F] de sa demande de consignation des loyers entre les mains de Me [G] [T], Notaire à [Localité 9],

– condamner Mme [N] et M. [X] à lui régler une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [N] et M. [X] aux entiers dépens comprenant ceux de première instance, dont distraction au profit de Maître Virginie Levasseur, sur son affirmation de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 août 2021, Mme [F] demande à la cour de:

– infirmer le jugement querellé

– prononcer la résiliation du bail conclu entre M. [L] et Mme [F] et Mme [N] et M. [X]

– condamner Mme [N] et M. [X] à régler à la communauté ayant existé entre Mme [F] et M. [L] la somme de 25 436 euros au titre des arriérés locatifs arrêtée au 15 mai 2021

– dire que les loyers recouvrés à l’encontre de Mme [N] et M. [X] seront séquestrés entre les mains de Maître [G] [T], Notaire à [Localité 9] chargé de la liquidation du régime matrimonial ayant existé entre M. [L] et Mme [F]

– condamner Mme [N] et M. [X] à verser à Mme [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– condamner Mme [N] et M. [X] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 août 2021, M. [X] et Mme [N] demandent à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 janvier 2021,

– condamner M. [L] à verser à leur conseil la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

– condamner M. [L] aux entiers dépens en ce compris ceux d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des demandes et des moyens soutenus par elles.

Les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré une note sur la recevabilité de la pièce 39 produite le jour de la clôture de l’instruction par Mme [N] et M. [X] et sur le caractère effectif du paiement.

M. [L] a adressé par RPVA une note en délibéré le 29 juin 2022 aux termes de laquelle il indique que la pièce 39 qui correspond à un ordre de virement du 6 mai 2022 pour un montant de 1 412 euros démontre que ce virement a été rejeté par la banque pour un motif incompréhensible, et précise qu’un autre virement d’un montant de 1 390,40 euros a été effectué sur son compte bancaire le 31 mai 2022.

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent arrêt est rendu sur le fondement de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1315 devenu 1353 du code civil, 1240 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail:

C’est exactement que le premier juge a retenu la qualification de bail verbal, le jugement mentionnant qu’aucun contrat conclu dans les formes de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’a été produit. Par ailleurs, si M. [L] produit en pièce 1 un document intitulé contrat de colocation, ce document n’est signé par aucune des parties, ni paraphé, il n’est donc pas établi l’existence d’un bail sous seing privé liant d’une part M. [L] et Mme [F] et, d’autre part, Mme [N] et M. [X].

Toutefois, les parties s’accordent sur l’existence d’un bail verbal portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] un loyer contractuel de 950 euros.

Si dans les motifs de ses conclusions, M. [L] invoque à l’appui de sa demande de résiliation l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’absence de régularisation de la dette locative dans le délai de deux mois prévu du commandement de payer, il demande dans le dispositif de ses conclusions le prononcé de la résiliation du bail.

En l’absence de bail écrit, M. [L] ne peut se prévaloir de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire dont la stipulation n’est pas établie.

Sa demande de résiliation de bail sera donc examinée en application de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le bail ayant été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de cette ordonnance.

En l’espèce, les décomptes produits en pièce 30,31 et 34 par M. [L] font état d’une dette de loyers arrêtée au 30 avril 2022 de 28 784,35 euros née à compter de 2016 et calculée, en cause d’appel, sur la base d’un loyer mensuel de 950 euros non révisé et majoré des taxes d’enlèvement des ordures ménagères échues jusqu’en 2021.

La comparaison entre, d’une part, ces décomptes détaillés, mentionnant les paiement effectués directement par Mme [N] et M. [X] ou par la caisse d’allocations familiales entre les mains de M. [L] ou de la Société générale et, d’autre part, des avis d’opéré des 11 janvier, 9 mars, 15 mai, 4 juillet, 19 octobre et 13 décembre 2018, des 19 mars,10 mai (étant relevé que ces deux derniers avis d’opéré sont produits deux fois chacun sous un numéro de pièce différente par Mme [N] et M. [X]), 26 septembre, 24 octobre, 6 décembre 2019, et du 20 octobre 2020, des avis d’opération de virement des 31 mars et 4 décembre 2020ainsi que des 1er février, 19 mars, 16 avril, 11 juin, 9 juillet, 19 et 21 octobre 2021 (les avis d’opération de 2021 étant produits deux fois sous des numéros de pièces différents), du relevé de compte du 11 juillet 2020 et des avis d’opération de virement des 3 janvier et 22 février 2022 qu’aucun paiement effectué entre les mains de M. [L] ou de la Société Générale n’a été omis par M. [L] pour la période courant jusqu’au 30 avril 2022.

En effet les avis d’opération de virement des 9 juillet, 19 et 21 octobre 2021 ainsi que ceux des 3 janvier et 22 février 2022 ne mentionnent pas que les virements ordonnés par M. [X] ont été exécutés, seule est mentionnée sur l’ensemble de ces avis la transmission de l’ordre de virement à la banque. En l’absence d’autres éléments de preuve dont notamment un relevé de compte permettant d’établir le montant des sommes débitées sur le compte bancaire M. [X] en exécution desdits ordres de virement, les paiements effectués en juillet et octobre 2021 ainsi qu’en janvier et février 2022 ne sont établis qu’à hauteur des sommes retenues par M. [L] dans ses décomptes.

En revanche, dans ces décomptes, M. [L] a omis deux paiements effectués en 2018 et 2019 par Mme [N] et M. [X] pour un montant total de 1 506 euros entre les mains du Trésor public à la suite d’un avis à tiers détenteur et d’une saisie administrative sur les sommes dues par M. [L] à la direction générale des finances publiques. La somme de 1 506 euros doit être déduit du montant de la dette telle qu’énoncée dans les décomptes produits par M. [L].

Ainsi, à la date de l’audience devant le premier juge, soit le 25 juin 2020, terme de juin inclus, et au vu des décomptes et justificatifs de paiement aux débats, la dette de loyers et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères s’élevait à 18 953 euros. Au 30 avril 2022, cette dette s’élève à la somme de 27 278,35 euros.

Est ainsi caractérisé un manquement de Mme [N] et M. [X] à leur obligation de payer le loyer et les charges édictée par l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Pour écarter la résiliation du bail, le premier juge a retenu que Mme [N] et M. [X] ont mensuellement payé une partie de leur loyer et tenu compte du silence gardé par M. [L] à l’égard de la caisse d’allocations familiales. Il en a conclu que les manquements des locataires sont insuffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Or, la seule correspondance électronique de la caisse d’allocations familiales du 19 juillet 2019, énonçant que ‘le rappel potentiel d’aide au logement est de 1 431 euros pour la période de juin 2018 à juin 2019. Le dernier contact avec votre bailleur date du 7 novembre 2018 où il a télédéclaré votre loyer de juillet 2018 et actualisé votre dette de loyers à 13569′. Il n’a pas fait suite à notre demande de précision concernant l’impayé’ et invitant Mme [N] à justifier de tous paiements effectués auprès du bailleur ou du service des impôts depuis la suspension du dossier en juin 2018, est insuffisante à établir que la dette de loyers est imputable à l’inertie du bailleur. En effet, en juin 2018 la dette de loyers était de 5 983 euros, terme de juin inclus, et l’analyse des décomptes sus-analysés établit que la dette est née à compter du mois d’avril 2016, soit antérieurement à la suspension de l’aide au logement intervenue en juin 2018. Par ailleurs, si les décomptes font apparaître une absence de versement de l’aide au logement entre les mains du bailleur ou de la Société générale de juin à septembre 2017 inclus, il résulte d’une correspondance électronique adressée par Mme [N] et M. [X] à Mme [F] qu’ils ont à compter de juillet 2017 perçu directement l’aide au logement.

En tout état de cause alors que l’aide au logement a été versée jusqu’en juin 2018, le montant de la dette de loyers et charges à cette date, soit 5 983 euro correspond aux loyers résiduels et charges non acquittés depuis le mois d’avril 2016 et est donc sans lien avec une éventuelle inertie de M. [L] à l’égard de la caisse d’allocations familiales. Par ailleurs, de juin 2018 à juin 2019, les impayés de loyers et de charges sont d’un montant nettement supérieur au montant cumulé de l’aide au logement de 1 431 euros, somme correspondant au rappel potentiel auquel Mme [N] et M. [X] pouvaient prétendre pour la période de juin 2018 à juin 2019 selon correspondance électronique de la caisse d’allocations familiales du 19 juillet 2019 puisque le montant de la dette a augmenté sur la période considérée de 5 862 euros, somme prenant en compte les paiements des locataires effectués entre les mains de M. [L] et à la direction générale des finances publiques en octobre 2018.

Dans ces conditions, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les manquements de Mme [N] et M. [X] à leur obligation de payer le loyer et les charges sont d’une telle gravité qu’il justifie le prononcé de la résiliation du bail.

Le jugement sera infirmé et la résiliation du bail ordonnée à la date du 30 avril 2022, concomitante de l’ordonnance de clôture.

Sur le décompte des sommes dues :

Le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte des décomptes aux débats sus analysés qu’au 30 avril 2022 le montant de la dette s’élève à la somme de 27 278,35 euros, terme d’avril 2022 échu et hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2022.

L’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer soit 950 euros, à laquelle s’ajoute le montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères sera du jusque la libération des lieux.

Mme [N] et M. [X] seront condamnés au paiement de ces sommes.

Il existe un litige entre M. [L] et Mme [F] quant à savoir au bénéfice de qui les condamnations à paiement doivent être prononcées.

Tous deux s’accordent sur leur qualité de bailleur et leurs droits dans l’immeuble. M. [L] indique qu’il s’est vu confier la gestion des biens indivis. Mme [F] admet dans ses écritures que par ordonnance d’incident du 15 mars 2017 le juge de la mise en état, dans le cadre de la procédure de divorce l’opposant à M. [L], a ‘donné acte aux époux de leur accord pour que M. [L] assure la gestion des biens immobiliers situés dans le département du Nord dont l’immeuble litigieux à charge de reddition des comptes lors des opérations de liquidation de leurs intérêts pécuniaires et matrimoniaux’. Mme [F] précise par ailleurs que par jugement du 11 mars 2019 le divorce a été prononcé entre elle-même et M. [L].

Toutefois, il est relevé que la décision du juge de la mise en état du 15 mars 2017 énoncée par Mme [L] n’est pas produite aux débats et que, selon les affirmations de Mme [F], cette décision a seulement donné acte à M. [L] et Mme [F] de leur accord pour que M. [L] assure la gestion locative de l’immeuble litigieux, de sorte que cette décision est manifestement dépourvue de portée contraignante.

Le positionnement de Mme [F] dans le cadre de la présente procédure démontre qu’elle n’accepte plus que M. [L] assure la gestion locative.

Dans ces conditions, Mme [N] et M. [X] seront condamnés au paiement des loyers et charges à Mme [F] et M. [L] sauf à limiter le montant de la condamnation au bénéfice de Mme [F] à la somme de 25 436 euros et ce conformément à la demande de Mme [F], la cour ne pouvant statuer au delà de la demande d’une partie.

Par ailleurs, Mme [F] ne demandant pas la condamnation de Mme [N] et M. [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, la condamnation de ce chef ne sera prononcée qu’au bénéfice de M. [L].

Sur la demande de consignation des loyers et charges :

Il n’est pas justifié par Mme [F] que Maître [T], Notaire, à [Localité 9], demeure en charge des opérations de liquidation de la communauté ayant existé entre eux. Sa demande de consignation sera rejetée.

Sur les mesures accessoires :

Compte tenu de la solution du litige, le jugement sera confirmé sur les dépens.

Mme [N] et M. [X] seront également condamnés aux dépens d’appel. Mme [N] et M. [X] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, il ne sera pas fait droit à la demande de recouvrement direct des dépens.

En revanche, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, qu’en cause d’appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau de ces chefs :

Prononce à la date du 30 avril 2022 la résiliation du bail verbal portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], conclu entre, d’une part, M. [U] [L] et Mme [W] [F] et d’autre part Mme [J] [N] et M. [V] [X] et ce aux torts de Mme [J] [N] et M. [V] [X] ;

Ordonne l’expulsion de Mme [J] [N] et M. [V] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef de l’immeuble litigieux dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et au besoin avec le concours de la force publique;

Condamne Mme [J] [N] et M. [V] [X] à payer à M. [U] [L] et Mme [W] [F], uniquement à hauteur de 25 436 euros au bénéfice de Mme [W] [F], la somme de 27 278,35 euros au titre des loyers et taxes d’enlèvement des ordures ménagères échus et impayés à la date du 30 avril 2022, soit hors loyer de mai 2022 et taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022 ;

Condamne Mme [J] [N] et M. [V] [X] à payer à M. [U] [L] une indemnité d’occupation mensuelle de 950 euros du 1er mai 2022 à la libération des lieux, ladite indemnité étant payable à terme échu et majorée annuellement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due chaque année jusque la libération des lieux et calculée en fonction de la durée d’occupation des lieux pour l’année considérée ;

Dit que les paiements opérés postérieurement au 30 avril 2022 viendront en déduction du montant des dettes de Mme [J] [N] et M. [V] [X] ;

Rappelle à Mme [J] [N] et M. [V] [X] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable et de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelée ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa n°l5036*01, téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord “nord.gouv.fr”, à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises, à l’adresse suivante :

Direction départementale de la cohésion sociale

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission de médiation – DALO

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4] ;

Y ajoutant :

Déboute Mme [W] [F] de sa demande de consignation ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [N] et M. [V] [X] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER

Harmony POYTEAU

LE PRESIDENT

Véronique DELLELIS