28 juillet 2022
Cour d’appel de Nîmes
RG n°
21/04427

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de mandat en date du 25 avril 2012, M. [O] [P] a confié la gestion d’un bien immobilier, situé [Adresse 1], à la Sarl Boudet-Daufes immobilier.

Reprochant certaines fautes à la société Boudet-Daufes immobilier dans l’exécution de son mandat de gestionnaire locatif entre 2012 et 2015, M. [P] a, par acte d’huissier en date du 23 mars 2017, fait assigner celle-ci devant le tribunal d’instance d’Alès en réparation de ses préjudices.

Par jugement rendu le 27 septembre 2018, le tribunal d’instance d’Alès a :

– condamné la société Boudet-Daufes immobilier à payer à M. [O] [P] la somme de 6058,96 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017,

– condamné la société Boudet-Daufes immobilier à verser à M. [O] [P] la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts,

– débouté la société Boudet-Daufes immobilier de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts formulée contre M. [O] [P],

– débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

– condamné la société Boudet-Daufes immobilier à payer à M. [O] [P] la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la société Boudet-Daufes immobilier aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Sophie Bonnaud conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée le 11 octobre 2018, la Sarl Boudet-Daufes immobilier a interjeté appel.

Suivant jugement rendu le 1er décembre 2021, la Sarl Boudet-Daufes immobilier a été placée en redressement judiciaire et la Selarl SBCMJ, prise en la personne de son représentant légal, a été désignée en qualité de mandataire judiciaire de la Sarl Boudet-Daufes immobilier.

Moyens

Suivant conclusions notifiées le 29 mars 2022, la Selarl SBCMJ, intervenant volontaire, ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Boudet-Daufes immobilier selon jugement prononçant l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire du 1er décembre 2021, et la Sarl Boudet-Daufes demandent à la cour  :

– d’accueillir l’intervention volontaire de la Selarl SBCMJ ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Boudet-Daufes immobilier

et statuant à nouveau,

– déclarer irrecevable la demande de M. [P] portant sur l’engagement de responsabilité de l’agence Boudet-Daufes immobilier et à minima dans le cadre de sa gestion de la location de Mme [T],

subsidiairement,

– débouter M. [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

reconventionnellement,

– condamner M. [P] :

* au paiement de la somme de 3.000 € pour procédure abusive,

* au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

* aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les appelantes soutiennent que la présente action porte atteinte à l’autorité de chose jugée de la décision rendue en 2017 et contrevient au principe de concentration des prétentions . Elle estime que M. [P] aurait dû développer tous les griefs reprochés à l’agence gestionnaire lors de la précédente procédure.

Elles prétendent que la sarl Boudet Daufès a reversé tout le reliquat de loyers revenant à M. [P] après déduction des charges payées au syndic, des factures de travaux effectués dans l’appartement, de ses honoraires de gestionnaire et de location.

Suivant conclusions notifiées le 19 avril 2022, M. [P] demande à la cour de :

– rejeter la demande d’irrecevabilité de sa demande,

– condamner la Sarl Boudet-Daufes immobilier à lui verser la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

Réformant le jugement entrepris :

– condamner la Sarl Boudet-Daufes immobilier à lui verser les sommes de :

* 3 967,32 euros au titre de loyers et charges non versés,

* 2 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2015 et subsidiairement à compter de l’assignation valant mise en demeure, soit du 23 mars 2017,

– confirmer pour le surplus en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance d’Alès le 27 septembre 2018,

– dire et juger que les créances fixées par la cour seront inscrites au passif de la Sarl Boudet-Daufes immobilier,

– condamner la Sarl Boudet-Daufes immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’intimé prétend qu’en l’absence d’identité de parties, d’objet et de cause, les appelants ne peuvent invoquer l’autorité de chose jugée du jugement de 2017. Il soutient que les tableaux produits sont dénués de valeur probante. Il estime que la Sarl Boudet-Daufes immobilier a manqué à ses obligations de mandataire , en ne lui adressant pas un compte-rendu périodique de son activité de gestionnaire, en refusant de lui donner les coordonnées de son garant financier , en omettant d’enregistrer sa nouvelle adresse et en payant avec retard les charges dues au syndic.

La clôture de la procédure a été fixée au 21 avril 2022.

Motivation

Motifs de la décision

Sur l’intervention volontaire de la selarl SBCMJ

Selon l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt, les parties qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Le 1er décembre 2021, le tribunal de commerce d’Alès a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire en faveur de la Sarl Boudet-Daufès et a désigné la Selarl SBCMJ en qualité de mandataire judiciaire.

Conformément à l’article L622-22 du code de commerce, l’intervention du mandataire judiciaire était nécessaire pour la poursuite de la procédure.

Il s’en déduit que la Selarl SBCMJ a intérêt à intervenir volontairement à l’instance, dans laquelle la Sarl Boudet-Daufès est défenderesse et poursuivie en paiement d’une somme d’argent. .

Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée

Les appelantes invoquent l’autorité de chose jugée du jugement rendu le 4 juillet 2017, rendant selon elles irrecevable la demande de M. [P].

L’autorité de la chose jugée est un attribut du jugement qui assure l’immutabilité aux décisions de justice. L’effet négatif de l’autorité de chose jugée interdit le renouvellement des procès, dès lors que les trois conditions posées par l’article 1351 devenu l’article 1355 du code civil sont remplies : c’est la triple identité de cause, d’objet et de parties.

Force est de constater en l’espèce que la procédure ayant donné lieu au jugement du 4 juillet 2017 avait été initiée par la locataire Mme [T], qu’elle visait à obtenir des dommages et intérêts en raison de l’état d’indécence du jugement , l’agence Boudet Daufès ayant été appelée en garantie par M. [P].

Dès lors, il apparait que la demande formée par M. [P] est nouvelle tant par sa cause, son objet ainsi que l’identité des parties.

De plus, la demande ne tend pas à remettre en cause, en dehors de l’exercice des voies de recours, une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée à leur égard et à porter atteinte au principe de concentration des prétentions.

En effet, dans le cadre de la première procédure, M. [P] assigné par sa locataire Mme [T] en raison de l’état d’indécence du logement, demandait à être garanti par l’agence gestionnaire pour ne pas l’avoir averti des travaux devant être réalisés dans le logement de Mme [T], alors que dans la présente procédure, M. [P] conteste la reddition des comptes au titre du mandat de gérance et le réglement régulier des charges au syndic de copropriété.

Cette demande étant donc nouvelle par sa cause, son objet ou la qualité des parties, est par conséquent recevable.

Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les appelantes .

Sur le compte entre les parties au titre du contrat de gérance

Les parties sont liées par un contrat de gérance signé le 25 avril 2012, conférant des droits et obligations pour le mandant (M. [P]) et pour le mandataire (l’agence Boudet Daufes Immobilier).

Aux termes de ce contrat, M. [P] a donné mandat à l’agence immobilière d’administrer tant activement (perception des loyers) que passivement (paiement des charges et frais) le bien lui appartenant de type T3, en contrepartie d’une rémunération de 9,18 % (base de 7% et honoraire complémentaire de 2,18 % pour la gestion des contrats d’assurances) au titre des honoraires de gestion .

Ce bien a été loué par l’intermédiaire de l’agence Boudet- Daufès successivement à M. [H] [L] pendant 16 mois (du mois de mai 2012 au mois d’août 2013), puis à Mme [J] [T] pendant 14 mois (du 1er août 2014 au 30 septembre 2015).

L’agence Boudet-Daufès qui a trouvé les locataires et rédigé les contrats de bail, peut prétendre également aux honoraires de location contractuellement prévus dans les baux à la charge du bailleur pour moitié.

De plus, conformément au mandat de gestion, l’agence Boudet-Daufès a payé des charges de copropriété à l’agence Nexity syndic ainsi que les factures de travaux des artisans intervenus pour effectuer des réparations. En application des dispositions de l’article 1999 du code civil, M. [P] doit rembourser à l’agence Boudet-Daufès, les avances et frais que celle-ci a faits pour l’exécution du mandat.

Au vu de l’ensemble des justificatifs produits :

*l’agence Boudet-Daufès, a perçu la somme de 12.105, 80 € au titre des loyers pendant la période litigieuse se décomposant comme suit :

– du locataire [L] : la somme cumulée de 6.421,80 €

– du locataire [T] : la somme cumulée de 5.684 €

Pendant la même période, l’agence gestionnaire a réglé au syndic de copropriété (Lamy devenu Nexity) pour le compte de M. [P] la somme de 3.229,22 € au titre des charges de copropriété .

Elle a également réglé des artisans intervenus pour effectuer des travaux de plomberie et d’électricité pour un montant de 694,75 € .

*M. [P] est redevable à l’égard de l’agence Boudet/Daufès :

– des honoraires de gestion représentant la somme globale de 989,40 € (soit 591,52 € pour la gestion du locataire [L] et 397,88 € pour la gestion du locataire [T])

– des honoraires de transaction locative pour la conclusion des deux baux, pour un montant de 716 € (soit 355 € pour la location [L] et 361 € pour la location [T])

Le compte entre les parties s’établit comme suit :

loyers encaissés

12.105, 80 €

charges de copropriété

3.229,22 €

travaux dans le logement

694,75 €

honoraires de gestion

989,40 €

honoraires de transaction

716€

total

5.629,37

Somme revenant à M. [P]

6.476,43 €

Or, l’agence Boudet-Daufès justifie notamment par la production de ses relevés bancaires et l’identification formelle du numéro du compte bancaire bénéficiaire de M. [P], confirmé par le RIB, avoir réglé à M. [P] la somme de 6.025,96 € .

Elle est donc redevable à son égard de la somme de 450,47 € (6.476,43 -6.025, 96).

Selon l’article 1996 du code civil, le mandataire doit l’intérêt des sommes qu’il a employées à son usage à dater de cet emploi et celles dont il est reliquataire à compter du jour où il est mis en demeure.

L’assignation valant mise en demeure, il y a lieu de dire que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017, date de délivrance de l’assignation.

Le jugement déféré sera donc infirmé en son quantum.

Conformément aux dispositions de l’article L622-22 du code de commerce, la cour ne prononcera pas de condamnation mais constatera et fixera seulement le montant de la créance de M. [P] à l’égard de la Sarl Boudet -Daufès au titre du reliquat du compte de gérance .

Sur les dommages et intérêts pour fautes de gestion

En application des dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, l’agence gestionnaire doit répondre des dommages résultant de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de son mandat.

En l’espèce, M. [P] reproche à l’agence Boudet-Daufès de ne pas avoir rendu régulièrement des comptes, d’avoir procédé tardivement au réglement des charges auprès du syndic Nexity, de ne pas avoir enregistré que la correspondance devait être adressée à ses parents lors de son départ temporaire à l’étranger et enfin de ne pas lui avoir communiqué les coordonnées du garant financier .

Conformément aux règles régissant la mise en jeu de la responsabilité, Il appartient à M. [P] d’établir les dommages qu’il a subis du fait des fautes alléguées.

M. [P] n’établit pas que le reliquat du compte de gérance conservé par la Sarl Boudet-Daufès , d’un montant fixé par la cour à 450,47 € lui a causé un quelconque préjudice financier distinct de celui du retard dans le réglement compensé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Il ne démontre pas davantage l’existence d’un préjudice en lien avec l’absence de modification du changement d’adresse.

Il n’allègue ni établit avoir été sanctionné financièrement par le syndic Nexity pour les retards dans le réglement des charges de copropriété pendant le mandat de gérance de l’agence Boudet /Daufès.

Pas davantage, il ne rapporte pas la preuve que l’absence de réponse à sa demande concernant les coordonnées du garant financier lui a causé un préjudice, alors et surtout que ces coordonnées figurent dans les deux baux signés ainsi que sur le papier en-tête de l’agence et dans les locaux de cette dernière et que M. [P] ne justifie pas que l’organisme cité dans ces documents ne garantissait pas effectivement l’agence Boudet-Daufès.

En l’absence de préjudice subi, les conditions requises pour obtenir des dommages et intérêts ne sont pas remplies.

Il y a donc lieu de débouter M. [P] de ses demandes .

Le jugement qui a accordé la somme de 1.000€ de dommages et intérêts à ce titre sera donc infirmé.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive:

L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière de droit . Or, rien de tel n’est démontré en l’espèce de sorte qu’il convient de confirmer la décision du premier juge qui a débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts à ce titre .

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que seule la demande de reliquat de compte de gérance était fondée, il y a lieu de maintenir d’une part le quantum de la condamnation prononcée par le premier juge au titre de l’indemnité allouée à M. [P], et d’autre part la charge des dépens mais de ne pas faire application de ces dispositions en cause d’appel.

En cause d’appel, chaque partie conservera la charge des dépens exposés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la Selarl SBCMJ ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Boudet Daufès Immobilier

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée du jugement du 4 juillet 2017

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne les condamnations de la sarl Boudet-Daufès au titre du reliquat du compte de gérance et paiement de dommages et intérêts à M. [O] [P]

Statuant des chefs infirmés

Constate la créance de M. [O] [P] à l’égard de la Sarl Boudet-Daufes Immobilier au titre du reliquat du compte de gérance

Fixe à la somme de 450,47 € le montant de cette créance, outre intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017

Rejette la demande de dommages et intérêts au titre des fautes de gestion

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en cause d’appel

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

La greffière, La présidente,