28 février 2023
Cour d’appel de Riom
RG n°
21/01163

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous-seing privé en date du 16 septembre 2011, prenant effet le 1er octobre 2011, M. [N] [H] et Mme [R] [K] ont donné à bail à M. [I] [S] une maison située [Adresse 4] (03), moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 350 euros.

Par acte d’huissier en date du 10 février 2020, les époux [H]-[K] ont fait délivrer à M. [I] [S] un congé pour reprise à effet au 30 septembre 2020, visant l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et motivé par leur décision de permettre à leur petit-fils, [O] [H], d’occuper le bien.

Après avoir fait délivrer à M. [S] le 20 octobre 2020 une mise en demeure de quitter les lieux, M. [H] et Mme [K] l’ont fait assigner devant le tribunal de proximité de Vichy afin d’obtenir son expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2020.

Par jugement du 27 avril 2021, le tribunal de proximité a statué en ces termes :

-Écarte les exceptions de nullité soulevées concernant le congé délivré le 10 février 2020 à M. [I] [S] ;

-Valide le congé pour reprise délivré le 10 février 2020 par M. [N] [H] et Mme [X] [K] épouse [H] à M. [I] [S] à échéance du 30 septembre 2020 portant sur le logement situé [Adresse 4] (03) ;

-Constate qu’à compter du 1er octobre 2020, M. [I] [S] est devenu occupant sans droit ni titre dudit logement ;

-Accorde à M. [I] [S] un délai d’expulsion d’une durée de quatre mois à compter du présent jugement en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

-Dit que passé ce délai, à défaut par M. [I] [S] d’avoir libéré le logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef ;

-Dit que cette expulsion pourra se faire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

-Condamne en deniers ou quittances M. [I] [S] à compter du 1er octobre 2020 jusqu’à la totale libération des lieux à payer à M. [N] [H] et Mme [X] [K] épouse [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement exigible ;

-Dit que l’indemnité susvisée sera due en proportion du temps d’occupation des locaux par M. [I] [S] ou les occupants de son chef ;

-Condamne M. [I] [S] aux dépens ;

-Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

-Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

M. [I] [S] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 26 mai 2021.

M. [I] [S] a quitté les lieux le 29 octobre 2021. Un procès-verbal de reprise a été dressé par huissier de justice le 19 novembre 2021.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 20 octobre 2022.

Moyens

Vu les conclusions en date du 3 octobre 2022 aux termes desquelles M. [I] [S] demande à la cour de :

-Infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Vichy le 27 avril 2021 ;

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

-Déclarer nul le congé pour reprise qui lui a été délivré ;

-Condamner M. et Mme [H] à lui payer une somme de 1000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de l’inexécution du contrat de bail par les bailleurs ;

-Constater qu’il ne conteste pas le décompte de 497,38 euros produit par le bailleur ;

-Débouter M. et Mme [H] de toutes leurs demandes, plus amples ou contraires ;

-Condamner les époux [H] à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner les époux [H] aux entiers dépens.

Vu les conclusions en date du 5 octobre 2022 aux termes desquelles M. [N] [H] et Mme [X] [K] demandent à la cour de :

-Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

En cause d’appel,

Vu le procès-verbal de reprise du 19 novembre 2021,

-Dire que suite au départ de M. [I] [S], son appel de contestation de la validité du congé du 10 février 2020 est devenu sans objet ;

-Juger irrecevable et mal fondé M. [I] [S] à contester ledit congé ;

-Condamner M. [I] [S] à leur verser la somme de 497,38 euros au titre de la reddition des comptes de sortie ;

-Rejeter la demande indemnitaire présentée par M. [S] ainsi que sa demande d’article 700 et de condamnation des intimés aux dépens ;

-Condamner M. [I] [S] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION :

-Sur la portée de l’appel :

M. [S] ayant désormais quitté les lieux, l’appel des dispositions du jugement ayant statué sur la demande d’expulsion, les délais accordés au locataire pour libérer le logement et la demande de remise en état du logement est devenu sans objet.

-Sur la demande de nullité du congé pour reprise délivré le 10 février 2020 :

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la demande tendant au prononcé de la nullité du congé délivré le 10 février 2020 à M. [S] n’est pas sans objet alors que celui-ci forme une demande indemnitaire fondée notamment sur l’irrégularité de l’acte délivré et le caractère frauduleux et mensonger du motif invoqué pour justifier l’absence de reconduction du bail.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 I, dans sa version applicable au moment de la délivrance du congé dispose :

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(‘)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(‘)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. »

-Sur la régularité formelle du congé :

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions prévues par les articles 1 à 25-2 de ce texte sont d’ordre public.

L’article 114 du code de procédure civile dispose :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.»

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont rappelées ci-dessus, que le congé donné par le bailleur doit « indiquer le motif allégué » pour justifier la démarche entreprise.

En l’espèce, il est mentionné sur l’acte de signification du congé :

« La partie requérante entend reprendre les lieux loués lui appartenant afin de les faire occuper par M. [O] [H] né le 22 avril 2015 à Vichy (03) célibataire sans emploi demeurant à [Localité 6] (Puy-de-Dôme) L’auberge de Piori , bénéficiaire de la reprise en sa qualité de : petit-fils.

Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par les éléments suivants :

M. [O] [H] demeure actuellement chez son père et souhaite s’installer et avoir son indépendance. Actuellement en recherche d’emploi, il veut se rapprocher du secteur économique afin d’obtenir toutes les chances d’embauche ».

L’indication par le bailleur du fait que le bénéficiaire de la reprise entend reprendre le logement pour le faire habiter par l’une des personnes que la loi énumère, en l’occurrence le petit-fils des bailleurs, est en soi une motivation suffisante au regard des exigences formelles, l’acte devant mentionner les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire, ce qui est fait en l’espèce.

M. [S] souligne que le congé délivré comporte une incongruité alors qu’il est mentionné que le petit-fils des requérants est né en 2015 et donc serait mineur. Les pièces communiquées démontrent cependant qu’il s’agit d’une simple erreur matérielle, M. [O] [H] étant en réalité né en 1995.

Le premier juge a exactement relevé que la mention de la date de naissance du bénéficiaire de la reprise ne fait pas partie des informations devant obligatoirement figurer dans l’acte et souligné à juste titre qu’en toute hypothèse cette erreur, grossière, en ce que le bénéficiaire de la reprise ne pouvait être un enfant de 5 ans, ne constituait pas une irrégularité susceptible de causer un grief.

M. [S] fait valoir encore que le congé est irrégulier en ce que la notice d’information jointe à l’acte n’était pas celle prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017, en vigueur au moment de la délivrance du congé, mais celle correspondant à l’arrêté du 29 mai 2015. M. [S] n’invoque toutefois aucun grief au soutien de sa demande de nullité de l’acte fondée sur cette irrégularité, de sorte que c’est à juste titre que le tribunal a écarté cette prétention.

-Sur la sincérité du motif allégué :

L’appréciation du caractère réel et sérieux du motif allégué peut, depuis la loi du 24 mars 2014, relever soit d’un contrôle a priori, soit d’un contrôle a posteriori.

En l’occurrence, il ne peut être procédé qu’à un contrôle a priori, c’est-à-dire portant sur la sincérité du motif invoqué au moment de la délivrance du congé, alors que M. [S] est resté dans les lieux pendant 14 mois après la date d’échéance du préavis. Le congé a en effet été délivré pour le 30 septembre 2020, et M. [S], qui a obtenu un délai de quatre mois supplémentaires pour quitter le logement à compter du jugement du 27 avril 2021, n’a libéré les lieux qu’à la fin du mois d’octobre 2021, la reprise du logement ayant été constatée par procès-verbal du 19 novembre 2021.

M. [S] soutient que le congé n’a été délivré qu’en réponse à ses demandes répétées adressées aux bailleurs de procéder à des travaux d’isolation au sein du logement et de « refaire la douche », équipement selon lui insalubre et non conforme aux normes applicables.

Il sera observé en premier lieu qu’il n’est nullement établi que les courriers dont se prévaut M. [S] à l’appui de ses allégations aient effectivement été adressés aux bailleurs, alors d’une part qu’aucun destinataire n’est mentionné sur les deux écrits produits, dont l’un est daté du 8 janvier 2018, le second n’étant pas daté, d’autre part la preuve de leur envoi n’est pas rapportée.

Par ailleurs, M. [H] et Mme [K] produisent une attestation de leur petit-fils qui confirme qu’alors qu’il se trouvait sans emploi et était hébergé chez ses parents, il a souhaité au cours de l’année 2020 venir s’établir dans l’Allier afin de répondre aux offres d’emploi sur ce secteur. M. [O] [H] précise qu’il n’a pu donner suite à ce projet et a dû se réorienter sur le Puy-de-Dôme dans la mesure où M. [S] n’a pas libéré le logement à la date prévue.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, le fait que M. [O] [H] ait en définitive trouvé un emploi dans le Puy-de-Dôme ne démontre pas l’absence de caractère réel et sérieux du motif invoqué, alors d’une part que les distances entre [Localité 1] et le Puy-de-Dôme ne sont pas excessives, étant précisé que M. [O] [H] indique disposer d’une voiture, d’autre part qu’il paraît légitime que le jeune homme, vivant encore chez ses parents à [Localité 6] à l’âge de 25 ans, cherche à disposer d’un logement indépendant. Il sera rappelé encore qu’en toute hypothèse M. [O] [H] a dû, au moins provisoirement, renoncer à son projet alors que M. [S] n’a libéré les lieux que 14 mois après la délivrance du congé.

Il résulte de l’ensemble de ces explications que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. [S] de sa demande tendant au prononcé de la nullité du congé.

Le jugement sera également confirmé sur l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge.

-Sur la demande indemnitaire :

M. [S] soutient que le logement nécessitait des travaux d’isolation et de mise aux normes de la douche, qu’il a été obligé de recourir à des modes alternatifs de chauffage, qu’il était contraint de faire vider la fosse septique tous les ans à ses frais dans la mesure où les eaux usées recueillies provoquaient des remontées nauséabondes, et enfin qu’il n’avait aucun contrôle sur sa consommation d’eau parce que le compteur était situé chez la voisine. Il ne produit toutefois aucune pièce à l’appui de ses allégations.

Il résulte par ailleurs des développements précédents que, contrairement à ce que soutient l’appelant, il n’est pas établi que les bailleurs aient délivré un congé pour reprise de manière vexatoire, dans le dessein de se débarrasser de lui.

La demande de dommages et intérêts, doit dès lors être rejetée. Il sera ajouté au jugement sur ce point, alors que la demande n’était pas présentée devant le premier juge.

-Sur les comptes entre les parties :

M. [S] ne conteste pas être redevable, au titre des comptes locatifs, de la somme de 497,38 euros au paiement de laquelle il sera condamné, sans que cette créance puisse être compensée comme il le réclame, alors que sa demande de dommages et intérêts est rejetée.

– Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et le rejet des demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S], qui succombe à l’instance, supportera les entiers dépens d’appel. Il sera condamné à payer à M. [H] et Mme [K], pris ensemble, la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

– Constate que l’appel des dispositions du jugement ayant statué sur la demande d’expulsion, sur le délai accordé au locataire pour quitter les lieux et sur la demande de remise en état du logement est devenu sans objet ;

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions,

Ajoutant au jugement,

-Condamne M. [I] [S] à payer à M. [N] [H] et Mme [R] [K], pris ensemble, la somme de 497,38 euros au titre de la reddition des comptes de sortie du logement ;

-Déboute M. [I] [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

-Condamne M. [I] [S] aux dépens d’appel ;

-Condamne M. [I] [S] à payer à M. [N] [H] et Mme [R] [K], pris ensemble, la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président