21 septembre 2022
Cour d’appel de Toulouse
RG n°
21/02478

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL HOTECO LA CHARTREUSE exploite un hôtel de 40 chambres situé [Adresse 3] dont la SCI PARIS CASTRES est propriétaire.

Les deux sociétés avaient à l’origine un gérant unique, Monsieur [H] [M], qui est actuellement placé sous curatelle de l’association AT OCCITANIA et depuis le 19 avril 2022, sous celle de l’UDAF d’Indre et Loire.

À la suite du placement en redressement judiciaire de la SARL HOTECO le 27 janvier 2015, Monsieur [H] [M] et Monsieur [Y] [M] ont proposé au tribunal de commerce de Castres un plan de continuation dans lequel il était prévu que Monsieur [H] [M] cèderait la gérance de l’hôtel à son frère [Y] ainsi que 70 % de ses parts sociales.

Par acte du 10 juin 2016, la SCI PARIS CASTRES et Monsieur [Y] [M] ont conclu une promesse de bail commercial moyennant un loyer de 35 000 € hors taxes par an ( 2917 € par mois) sous condition suspensive de l’adoption du plan de redressement par continuation.

Le plan a été adopté par le tribunal de commerce le 1er août 2016. Par suite Monsieur [Y] [M] a été désigné en qualité de gérant de la société locataire le 15 août 2016 .

Le bail commercial est entré en vigueur à la date de publication du jugement arrêtant le plan, soit le 9 août 2016.

Par acte d’huissier du 7 décembre 2017, la société HOTECO a fait constater les désordres qui affectent l’immeuble et, par lettre recommandée du 27 septembre 2018, a vainement mis en demeure le bailleur d’effectuer les travaux nécessaires en se plaignant de ne pouvoir exploiter que 36 chambres sur 40 et de subir des conditions d’exploitation anormales qui entraînent une perte de chiffre d’affaires.

Le 11 avril 2008, les services fiscaux ont délivré un avis à tiers détenteur au locataire avec effet au 11 juin 2018 pour des arriérés d’impôts dûs par la SCI.

Suite à l’assignation délivrée par la société HOTECO LA CHARTREUSE devant le juge des référés du tribunal de Castres à fin de contraindre le bailleur à exécuter divers travaux relevant des grosses réparations, la cour d’appel a, par arrêt du 9 janvier 2020 rendu par défaut, autorisé la société locataire à faire procéder aux travaux contenus dans le devis du 5 février 2019 à hauteur de 178 594,72 euros et dit que le coût sera compensé par les loyers dus au bailleur à compter de leur mise en ‘uvre.

Par acte d’huissier du 16 janvier 2020, la SCI PARIS CASTRES a fait délivrer à la SARL HOTECO LA CHARTREUSE un commandement de payer visant la clause résolutoire en réclamant des arriérés de loyer à hauteur de 119 992,53 euros.

Moyens

Par acte d’huissier du 12 février 2020 la SARL HOTECO LA CHARTREUSE a assigné la SCI PARIS CASTRES devant le tribunal judiciaire de Castres en opposition au commandement délivré le 16 janvier 2020 et a sollicité l’annulation du commandement ou, à défaut, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par jugement du 25 mars 2021, le tribunal judiciaire de Castres a :

– déclaré recevable l’intervention de l’association AT Occitania en qualité de curateur du gérant de la SCI PARIS CASTRES ,Monsieur [M] [H]

-prononcé la nullité du commandement de payer signifié le 16 janvier 2020 par la SCI PARIS CASTRES à la SARL HOTECO LA CHARTREUSE (au motif que la clause résolutoire n’a pas été mise en ‘uvre de bonne foi puisqu’elle est intervenue moins d’une semaine après l’arrêt de la cour d’appel et n’intègre pas les paiements directs effectués entre les mains du Trésor public ni la décision de compensation prévue par la cour)

-dit que l’exception d’inexécution n’est pas applicable (car le locataire n’a pas démontré l’impossibilité d’user de la totalité des locaux et plus d’un an après, n’a entrepris aucun des travaux ordonnés )

-dit que les travaux visés par l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 9 janvier 2020 devront être réalisés avant le 1er septembre 2021

– dit qu’à défaut de réalisation des travaux, la SARL HOTECO LA CHARTREUSE sera condamnée à payer à la SCI PARIS CASTRES, en deniers ou quittance, au titre des loyers restant dûs la somme de 102 149, 70 € hors taxes augmentée la TVA au taux de 20 % , somme à parfaire des loyers nouvellement échus

-rejeté les autres demandes

-laissé les dépens à chacune des parties qui les a exposés.

Par déclaration enregistrée au greffe le 2 juin 2021,la SARL HOTECO LA CHARTREUSE a interjeté appel de cette décision quelle critique en ce qu’elle a :

-dit que l’exception d’inexécution n’est pas applicable

-dit que les travaux visés par l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 9 janvier 2020 devront être réalisés avant le 1er septembre 2021

– dit qu’à défaut de réalisation des travaux, la SARL HOTECO LA CHARTREUSE sera condamnée à payer à la SCI PARIS CASTRES ,en deniers ou quittance, au titre des loyers restant dûs la somme de 102 149, 70 € hors taxes augmentée la TVA au taux de 20 % , somme à parfaire des loyers nouvellement échus

-rejeté les autres demandes

-laissé les dépens à chacune des parties qui les a exposés.

Par ordonnance du 27 janvier 2022, le magistrat chargé de la mise en état a débouté la SCI HOTECO LA CHARTREUSE de sa demande de radiation dès lors que le preneur a justifié d’une exécution partielle des travaux ordonnés, notamment pour les fenêtres, ainsi qu’un engagement ferme pour d’autres travaux ordonnés judiciairement.

La procédure a été clôturée le 9 mai 2022.

La SARL HOTECO LA CHARTREUSE a signifié ses conclusions le 22 janvier 2022.

Elle demande, sur le fondement des anciens articles 1134, 1184, 1719 à 1721 du Code civil :

A titre principal :

-de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité du commandement de payer délivré par la SCI ;

– de réformer le jugement en ce qu’il a statué ultra petita pour condamner la société locataire à réaliser les travaux de rénovation d’ici le 1er septembre 2021 ;

-de réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer les loyers à hauteur de 102 149, 70 € si les travaux de rénovation n’étaient pas réalisés au 1er septembre 2021 ;

Et statuant à nouveau sur ces points,

– de débouter la SCI PARIS CASTRES de l’ensemble de ses prétentions, fins, moyens et conclusions ;

– d’ordonner la compensation entre les travaux effectués par la SARL HOTECO LA CHARTREUSE dont le montant reste à parfaire et les versements effectués au pôle de recouvrement spécialisé du Tarn avec les loyers restant dû à la SCI PARIS CASTRES conformément à l’arrêt de 9 janvier 2020 ;

A titre subsidiaire, réformant le jugement sur les mêmes points et statuant à nouveau :

– d’octroyer à la société HOTECO LA CHARTREUSE un délai raisonnable, a minima d’une année à compter de l’arrêt rendu afin de réaliser les travaux de rénovation de l’immeuble;

-de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire ;

-d’octroyer à la société HOTECO LA CHARTREUSE un échéancier de paiement en 24 mensualités égales et successives.

En toute hypothèse :

-de condamner la SCI PARIS CASTRES à verser à la SARL HOTECO LA CHARTREUSE une indemnité d’un montant de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Thomas Neckebroek sur son affirmation de droit.

Elle soutient essentiellement :

– que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas été délivré de bonne foi par le bailleur et que ses montants sont sérieusement contestables ;

-que la SCI PARIS CASTRES a manqué à ses obligations contractuelles d’effectuer les grosses réparations en sorte que le preneur est en droit d’opposer l’exception d’inexécution puisqu’il ne peut jouir paisiblement des lieux. A titre subsidiaire, au vu des travaux d’ores et déjà effectués à hauteur de 44 026,48 euros et des sommes versées aux services fiscaux à hauteur de 7200 € ( soit une somme globale de 51 226,48 euros), elle sollicite la compensation entre les sommes avancées par ses soins et les sommes réclamées au titre des loyers.

Elle demande d’infirmer le jugement en ce qu’il a statué ultra petita et l’a condamnée à réaliser des travaux avant le 1er septembre 2021, ce délai étant irréalisable compte tenu de l’ampleur des travaux et de l’incidence de la crise sanitaire. Pour s’opposer au paiement des loyers, elle invoque l’exception d’inexécution dès lors que le bailleur n’a pas rempli ses obligations et fait valoir en outre que le bailleur ne justifie pas des montants réellement dus. Elle demande en conséquence de réformer la décision condamnant le preneur au paiement des loyers si les travaux n’étaient pas réalisés dans le délai qu’elle a arbitré.

La SCI PARIS CASTRES et l’Union départementale des associations familiales de la Haute-Garonne- UDAF 31- ont conclu le 26 octobre 2021.

L’UDAF d’Indre-et-Loire nouvellement désignée le 19 avril 2022 en qualité de curateur de Monsieur [H] [M] par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours est intervenue volontairement à la procédure, a repris l’instance et les conclusions précédemment notifiées.

Les intimées demandent :

– de réformer le jugement

– de rejeter l’opposition à commandement de payer et l’appel de la société locataire

– de constater le non-paiement du loyer commercial dû à la SCI PARIS CASTRES

– de constater l’acquisition de la clause résolutoire visée à l’article 13 du contrat de bailleur

– d’ordonner l’expulsion de la société locataire de l’immeuble qu’elle occupe [Adresse 3]

– de condamner la société locataire à lui payer en deniers ou quittances au titre des loyers restant dus au 31 août 2021, la somme de 145 899,60 euros hors-taxes augmentée de la TVA au taux de 20 %

À titre subsidiaire :

-de confirmer le jugement du tribunal de Castres en date du 25 mars 2021 en ce qu’il a dit que les travaux visés par la cour d’appel de Toulouse dans son arrêt du 9 janvier 2020 devront être réalisés avant le 1er septembre 2021

– de dire qu’à défaut de justification de la réalisation des travaux le 1er septembre 2021, la SARL HOTECO sera condamnée à lui payer en deniers ou quittances, au titre des loyers restant dus au 31 août 2021, la somme de 145 899,60 euros hors-taxes augmentée de la TVA au taux de 20 %, à parfaire des loyers nouvellement échus postérieurs au 31 août 2021

En tout état de cause :

-de rejeter les demandes de la SARL HOTECO

-de la condamner à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Elles font valoir :

– que le commandement de payer est suffisamment explicite pour permettre au locataire de comprendre ce qui lui est reproché (le non-paiement de 36 mensualités de loyers) et ce d’autant que lui seul peut savoir ce qu’il a volontairement payé entre les mains du Trésor public (alors qu’à la date de l’avis à tiers détenteur du 11 juin 2018, la société locataire devait déjà la somme de 63 319,74 euros hors-taxes)

-que la société locataire qui n’a pas commencé les travaux, ne peut revendiquer à la fois le droit de ne pas payer les loyers et de ne pas effectuer les travaux en remplacement des loyers

-que, compte tenu de ses manquements, elle ne peut échapper aux effets de la clause résolutoire.

Elles s’opposent également à la demande de suspension de la clause résolutoire formée par la société locataire compte tenu de sa mauvaise foi puisqu’en s’abstenant de payer tout loyer depuis l’origine, elle prive la SCI de tout moyen de faire face à ses obligations de bailleur.

Elles actualisent le montant des loyers dus à la date du 30 août 2021 à la somme de145 899,60 euros en tenant compte du paiement aux services fiscaux de 29 100€.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause résolutoire :

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1104 du même code, les conventions légalement formées entre les parties doivent être exécutées de bonne foi.

Après avoir constaté que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié au locataire le 16 janvier 2020, sans tenir compte des dispositions de l’arrêt du 9 janvier 2020 qui autorisait la société locataire à faire procéder aux travaux contenus dans le devis du 5 février 2019 à hauteur de 178 594,72 euros dont le coût devait être compensé par les loyers à compter de leur mise en ‘uvre, ni de l’avis à tiers détenteur qui lui a été notifié le 11 avril 2018, lui faisant obligation de verser le montant des loyers entre les mains du Trésor public à due concurrence de la créance que ce dernier détient à l’encontre du bailleur, c’est à juste titre que le tribunal de Castres a reçu l’opposition formée par la SARL HOTECO LA CHARTREUSE et annulé le commandement de payer délivré le 16 janvier 2020 par la SCI PARIS CASTRES .

En effet c’est à la date à laquelle le commandement de payer est délivré, soit le 16 janvier 2020, qu’il y a lieu d’apprécier si le bailleur est de bonne foi lors de la mise en ‘uvre de la clause résolutoire prévue au contrat . Il ne lui suffit pas d’invoquer l’absence de paiement de tout loyer depuis la prise d’effet du bail et le décompte qu’il fournit doit permettre au locataire d’en vérifier le bien-fondé.

Or en l’espèce la SCI ne pouvait ignorer la décision rendue par la cour d’appel qui autorisait le locataire à compenser le versement des loyers avec le montant des travaux de rénovation qu’il devait réaliser et le montant réclamé qui ne tient pas compte non plus de l’avis à tiers détenteur et des versements opérés à cette date est manifestement erroné.

En conséquence il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 janvier 2020 et de rejeter la demande d’expulsion de la société locataire.

Sur les travaux et le paiement des loyers:

L’ arrêt du 9 janvier 2020 ayant acquis autorité de chose jugée, la société locataire doit effectuer les travaux sans retard dès lors qu’elle se plaint de subir une perte de chiffre d’affaires en lien avec l’impossibilité d’exploiter la totalité des chambres mises à sa disposition par le bail.

Or, selon les explications fournies, seulement une partie des travaux a été exécutée et la société HOTECO LA CHARTREUSE ne s’ engage pas sur un calendrier précis en invoquant les perturbations liées à la crise sanitaire et à ses conséquences sur les entreprises du bâtiment.

Le bailleur ayant demandé dans ses dernières conclusions de confirmer le jugement du tribunal de Castres en ce qu’il a dit que les travaux visés par la cour d’appel dans l’arrêt du 9 janvier 2020 devaient être réalisés avant le 1er septembre 2021 et la société locataire ayant conclu à titre subsidiaire à l’octroi d’un délai raisonnable, a minima d’une année, pour effectuer des travaux de rénovation de l’immeuble, il y a lieu de constater que la cour est saisie d’une demande de chef à hauteur d’appel sans qu’il soit nécessaire d’examiner si le Premier juge a ou non statué ultra petita.

Aux termes de l’arrêt susvisé, le locataire a été autorisé à réaliser d’importants travaux de rénovation et à les financer au fur et à mesure, dès leur engagement, par compensation avec le montant des loyers à hauteur de 178 594,92 euros. Le coût de ces travaux représente environ le montant des loyers dont il aurait dû s’acquitter sur une période de cinq ans à raison de 35 000 € hors taxes par an.

Il y a lieu de constater un décalage entre le montant des travaux effectivement engagés par le locataire qui ont manifestement pris du retard et les échéances de loyer dont il aurait dû s’acquitter selon les échéances contractuelles.

Selon les décomptes arrêtés au 1er juin 2020, la SARL HOTECO a versé une somme 51 226,48 euros au titre des travaux engagés à laquelle il convient d’ajouter une somme de 29 100 € versée aux services fiscaux , soit au total la somme de 80 326,48 euros . Il lui reste à financer un solde des travaux à hauteur de 98 268,44 euros, ce qui représente l’équivalent de 33 mois de loyers.

Dans ces conditions, il s’avère nécessaire d’arbitrer un délai maximum d’exécution qui tienne compte à la fois de l’importance des travaux dont s’agit mais également des délais qui ont d’ores et déjà été accordés au locataire qui lui ont permis de reconstituer sa trésorerie et des besoins de la SCI bailleresse qui, étant privée de toute source de revenu, ne peut faire face à ses autres obligations (prêt immobilier et impôts).

Au vu de ces éléments et des délais de la procédure, il y a lieu d’accorder à la société HOTECO un délai s’achevant le 31 décembre 2022 pour s’exécuter.

C’est à cette date qu’ il appartiendra aux parties d’effectuer une reddition des comptes des sommes respectivement dues.

En attendant, la demande en paiement formée par la société locataire au titre des loyers arrêtés au 31 août 2021 ne peut prospérer dès lors qu’il reste des travaux à financer et des comptes à faire. En l’ état, le tribunal ne pouvait prononcer de condamnation de ce chef « pour le cas où les travaux ne seraient pas achevés » à la date qu’il a fixée.

Le jugement sera donc partiellement infirmé en ce qu’il a dit que les travaux autorisés par la cour d’appel devraient être réalisés avant le 1er septembre 2021 et a condamné la société locataire à payer la somme de 145 899,60 euros hors-taxes augmentée de la TVA, à parfaire des loyers postérieurs au 31 août 2021.

Sur les autres demandes :

S’il est constant que le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrer l’intégralité des chambres de l’hôtel et n’a pas non plus satisfait à son obligation d’entretien continu, il sera toutefois observé que l’inexécution n’est que partielle puisque 36 chambres sur 40 sont exploitées.

Il n’est fourni en cause d’appel aucune démonstration d’une impossibilité d’exploiter les locaux donnés à bail conformément à leur destination.

Dès lors c’est à juste titre que le Premier juge a rejeté l’exception d’inexécution que la société locataire entendait opposer au bailleur pour s’exonérer du paiement de tout loyer depuis l’origine.

La cour d’appel ayant déjà dit dans son arrêt du 9 janvier 2020 que le montant des travaux devrait se compenser avec le montant des loyers au fur et à mesure de leur engagement, il n’y a pas lieu d’ordonner de compensation de ce chef.

Compte tenu de la nature du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposées pour assurer leur représentation en justice.

Il y a lieu de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de dire que chacune des parties en supportera la moitié.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Castres en date du 25 mars 2021 sauf en ce qu’il a dit que les travaux visés par la cour d’appel de Toulouse dans son arrêt du 9 janvier 2020 devront être réalisés avant le 1er septembre 2021 et dit qu’à défaut de réalisation de ces travaux au 1er septembre 2021, la société HOTECO LA CHARTREUSE sera condamnée à payer à la SCI PARIS CASTRES en deniers ou quittances au titre des loyers restant dûs la somme de 102 149,70 euros hors-taxes , augmentée de la TVA au taux de 20 % à parfaire des loyers nouvellement échus,

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Impartit un délai s’achevant le 31 décembre 2022 à la société HOTECO LA CHARTREUSE pour réaliser les travaux visés par l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 9 janvier 2020 par compensation avec le montant des loyers contractuels,

Déboute la SCI PARIS CASTRES de ses demandes en paiement en deniers ou quittance de la somme de 145 999,60 euros hors-taxes augmentée de la TVA au taux de 20 % au titre des loyers échus au 31 août 2021 et en expulsion,

Dit n’y avoir lieu à prononcer de compensation entre les travaux effectués par la société locataire et les versements au pôle recouvrement spécialisé du Tarn avec les loyers dus à la société bailleresse,

Rejette le surplus des demandes et les prétentions contraires,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et condamne les parties à en assumer la moitié.

Le greffier La présidente

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