Publicité immobilière parcellaire : responsabilité du conseil engagée

Un conseil manque à son obligation d’information et de conseil, dès lors que sur les supports publicitaires de son client, le risque de l’investissement proposé est totalement occulté dans la présentation du projet immobilier. Il s’agit là d’une information partielle et inexacte qui engage sa responsabilité.

Sommaire

Informations partielles donc trompeuses

Les informations fournies par le conseil et la société Groupe Esprit Atlantique étaient insuffisantes en ce qu’elles ont omis i) certaines conditions pourtant déterminantes sur l’investissement immobilier proposé ii) certains risques et iii) s’avéraient en outre inexactes comme présentant comme possible l’acquisition à titre de résidence principale du gérant.

Suppression de mentions publicitaires

Ces manquements ont d’ailleurs, comme l’a précisé le tribunal, fait l’objet par la suite de modifications puisque l’encart publicitaire diffusé ne mentionnait plus la possibilité de l’avantage fiscal dans le cadre de l’achat d’une résidence principale et renvoyait de manière à l’obligation de fournir 3 prestations prévues à l’article 261 D du code général des impôts.

Obligation de conseil

Par ailleurs, dans le cadre du contrat le liant à son conseil, ce dernier n’était pas un « facilitateur » comme il le soutient à tort, mais était bel et bien tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard du client.

La lettre de mission est du reste assortie d’un chapitre consacré à la déontologie du conseil rappelant notamment l’obligation de loyauté à l’égard du client, la maîtrise des connaissances fondamentales dans le domaine d’intervention et d’expertise et l’exercice « des activités de conseil ou de prestation intellectuelle » en toute intégrité, confidentialité et indépendance.

Le principe de l’obligation d’information et de conseil

En application de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, applicable en l’espèce, le contrat ayant été conclu antérieurement au 1er octobre 2016, ‘le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part’.

Tout contractant est débiteur d’une obligation générale d’information à l’égard de son cocontractant. Cette obligation peut revêtir différentes formes, en fonction du degré attendu de l’information. Il peut alors s’agir d’une simple obligation de fournir des renseignements, d’un devoir de conseil sur l’opportunité même de l’engagement ou d’un devoir de mise en garde sur les risques inhérents à l’opération projetée.

Elle doit être exécutée avec neutralité, exactitude et loyauté : l’information ne doit pas éluder les caractéristiques les moins favorables du produit et les risques inhérents au placement proposé, leur chance de réalisation fût-elle imprévisible. Elle est due peu important que le client soit ou non averti.

Le contenu des renseignements à lui transmettre dépend, en effet, de son degré de connaissance et de sa situation personnelle. L’information ayant pour but d’instruire le cocontractant des éléments lui permettant d’agir en connaissance de cause, elle n’a pas à être fournie lorsque le fait est connu de lui. L’ignorance invoquée par celui-ci pour rechercher la responsabilité du prestataire de services d’investissement ne doit pas seulement être effective, encore faut-il qu’elle apparaisse légitime.

Lorsque le conseil est l’objet-même du contrat, un manquement à cette obligation peut être sanctionné sur le fondement de l’article 1147 ancien. La cour de cassation impose en effet un devoir d’information étendu à l’égard de conseillers spécialisés.

La preuve de l’existence de l’obligation d’information incombe à celui qui prétend qu’une telle information lui était due.

La preuve de la bonne exécution de cette obligation appartient au débiteur de l’obligation d’information : il lui incombe de prouver qu’il a satisfait à son obligation de porter l’information à la connaissance de son cocontractant.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 DÉCEMBRE 2022

1ère Chambre

ARRÊT N°421/2022

N° RG 20/04107 – N° Portalis DBVL-V-B7E-Q4D7

M. [L] [T]

M. [J] [X]

S.A.R.L. PAUL’S HOUSE

S.A.R.L. GROUPE ESPRIT ATLANTIQUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 octobre 2022

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 29 décembre 2022 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 29 novembre 2022 à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [L] [T]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020007951 du 16/10/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉS :

Monsieur [J] [X]

né le 17 Février 1965 à [Localité 8] (93)

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL Cornet ‘ Vincent – Ségurel – CVS -, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Florent LUCAS de la SELARL Cornet ‘ Vincent – Ségurel – CVS -, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

La S.A.R.L. PAUL’S HOUSE immatriculée au RCS de Nantes sous le numéro 752 707 935, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Florent LUCAS de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

La S.A.R.L. GROUPE ESPRIT ATLANTIQUE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Régulièrement assignée par acte d’huissier délivré le 17 décembre 2020 en l’étude, n’a pas constitué

FAITS ET PROCÉDURE

Le programme immobilier « La Cour Saint-Charles » portait sur la création d’un immeuble collectif dans le quartier Saint Clément ‘ Jardin des plantes, comportant 19 logements haut de gamme, dont 5 maisons de ville, sis [Adresse 7] à [Localité 3] (Loire-Atlantique), cadastré section ET n° [Cadastre 2]. Le promoteur de ce programme était la sarl Groupe Esprit Atlantique, exerçant à la fois une activité de construction et une activité de courtage d’opérations immobilières. A cette fin, la société Groupe Esprit Atlantique a constitué une société civile de construction-vente, la SCCV « la Cour Saint-Charles ».

La plaquette de présentation à destination des prospects vantait la possibilité d’acquérir sa résidence principale sans TVA. Pour ce faire, la sarl Groupe Esprit Atlantique s’appuyait sur une lettre de l’administration fiscale portant sur la location meublée en statut professionnel par une structure de type « sarl de famille » afin d’imputer le déficit d’exploitation sur l’impôt sur le revenu puis de récupérer la TVA.

Le 17 avril 2012, M. [X], candidat à l’acquisition, a régularisé une lettre de mission avec M. [T], conseiller fiscal officiant dans les locaux de la sarl Groupe Esprit Atlantique avec pour objectif de rechercher un bien et mettre en place un montage immobilier de rendement.

Le 30 juin 2012, sur les conseils de M. [T], M. [X] a constitué une sarl de famille nommée sarl Paul’s House laquelle a opté, selon ses statuts, pour le régime fiscal de l’impôt sur les revenus et le régime de TVA du réel normal. Son objet était toute activité d’hébergement hôtelier et para-hôtelier et la fourniture de tous services et prestations en relation avec cette activité (accueil personnalisé, petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, nettoyage régulier des locaux, information culturelle et touristique…), l’acquisition et/ou la construction de tous locaux à usage d’habitation, d’hôtellerie ou de para-hôtellerie ainsi que l’acquisition des terrains d’assiette y afférents, l’acquisition des meubles, équipements et aménagements destinés à garnir les locaux, leur gestion sous toutes ses formes et généralement, toutes opérations commerciales, financières, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou susceptibles d’en faciliter l’extension ou le développement.

Suivant acte authentique du 2 août 2012 au rapport de [K] [V], notaire à [Localité 9], la sarl Paul’s House nouvellement constituée a acquis de la SCCV Cour Saint Charles une maison de ville de type T4 dépendant du programme « La Cour Saint-Charles » moyennant le prix de 590.000 € TTC, dont 96.688,96 € au titre de la TVA de 19,6 %.

Le bien a été livré le 27 février 2013.

M. [X] en sa qualité de gérant de la sarl a présenté des demandes de remboursement de crédit de TVA correspondant à la TVA sur l’achat de la maison en décembre 2012 et juin 2013 qui ont été rejetées, aux motifs qu’aucune prestation n’était proposée par la sarl Paul’s House, qu’elle ne disposait d’aucun moyen pour assurer ces prestations et qu’aucun loyer n’était encaissé par elle.

M. [X] faisait l’objet d’une proposition de rectification de la part de la direction générale des finances publiques des Pays de la Loire le 19 mai 2014 à la suite de la demande formée en février 2014 en l’absence de modification de la situation.

Reprochant à la sarl Groupe Esprit Atlantique et à M. [T] d’avoir manqué à leur devoir d’information et de conseil, M. [X] et la sarl Paul’s House les ont assignés par actes du 29 décembre 2017 devant le tribunal de grande instance de Nantes (devenu tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020) en indemnisation de leurs préjudices.

Assigné à personne, M. [T] n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 3 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— déclaré M. [X] et la sarl Paul’s House recevables en leur action initiée à l’encontre de la sarl Groupe Esprit Atlantique,

— condamné in solidum la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T] à verser à la sarl Paul’s House la somme de 86.605,57 € en réparation du préjudice né du manquement à leur obligation d’information,

— condamné in solidum la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T] à verser à M. [X] la somme de 13.400 € en réparation du préjudice né du manquement à leur obligation d’information,

— condamné in solidum la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T] à verser à M. [X] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la sarl Groupe Esprit Atlantique de l’intégralité de ses demandes, dont celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T] aux dépens recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

M. [T] a interjeté appel le 28 août 2020 de l’ensemble des chefs du jugement.

Bien que la décision ait été assortie de l’exécution provisoire, la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T] n’ont pas payé les sommes dues à M. [X] et à la sarl Paul’s House. Ils n’ont pas demandé la suspension de ladite exécution provisoire.

De leur côté, M. [X] et la sarl Paul’s House n’ont pas sollicité la radiation de l’affaire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

M. [T], appelant, expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 25 mai 2021 auxquelles il est renvoyé.

Il demande à la cour de :

— réformer la décision dont appel,

— juger que M. [T] n’a pas manqué à son obligation d’information, de conseil et de mise en garde et que son rôle n’a été qu’accessoire et n’a jamais été prépondérant dans la prise de décision d’acquérir,

— juger que M. [T] sera mis hors de cause,

— débouter M. [X] et la sarl Paul’s House de toutes leurs demandes y compris de leur demande d’appel incident,

— juger et dire qu’il n’y a pas lieu à l’établissement d’un montant d’indemnisation au titre du préjudice,

— condamner M. [X] et la sarl Paul’s House au règlement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il soutient qu’hébergé dans les locaux de la sarl Groupe Esprit Atlantique, il n’en était pas salarié, que les missions habituelles qui lui étaient confiées par la sarl Groupe Esprit Atlantique étaient d’étudier la faisabilité des projets d’investisseurs et de rechercher un concours bancaire, que la plaquette n’a pas de valeur contractuelle, que son rôle de conseiller patrimonial ou de « facilitateur » à l’égard de M. [X] et de la sarl Paul’s House a été minime d’autant que ceux-ci étaient des contractants parfaitement avertis des limites de l’opération de défiscalisation et en possession des informations utiles avant l’acte de vente, à savoir être loueur professionnel et souscrire à certaines prestations de service pour bénéficier du remboursement de la TVA, outre qu’ils étaient assistés de leur propre agent immobilier et de leur notaire, qu’un avantage fiscal suppose en effet non seulement l’accomplissement des formalités nécessaires mais surtout des contraintes d’exploitation auxquelles ils ne se sont pas conformés en toute connaissance de cause, ne produisant même pas le bail supposé consenti à la sarl Paul’s House, qu’en définitive, le fait d’avoir acquis la maison pour en faire une résidence habituelle entraînait la perception de la TVA, qu’enfin le préjudice est inexistant non seulement pour avoir été créé par l’acquéreur lui-même mais aussi parce que le bien a été bien valorisé pour avoir été remis en vente au prix de 859.000 €, soit une plus-value de 269.000 €.

M. [X] et la sarl Paul’s House, intimés, exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 février 2021 auxquelles il est renvoyé.

Ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du 3 juillet 2020 du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

— déclaré M. [X] et la sarl Paul’s House recevables et bien fondés dans l’ensemble de leurs demandes,

— dit et jugé que le Groupe Esprit Atlantique et M. [T] ont manqué à leur devoir d’information et de conseil,

— dit et jugé que ces manquements lui ont causé ainsi qu’à la sarl Paul’s House des préjudices,

— condamné in solidum le groupe Esprit Atlantique et M. [T] à réparer le préjudice de M. [X] et celui de la sarl Paul’s House,

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité le montant des dommages et intérêts et en ce qu’il a débouté la sarl Paul’s House de sa demande au titre des intérêts de l’emprunt spécialement affecté à la TVA,

— en conséquence,

— condamner in solidum le groupe Esprit Atlantique et M. [T] à verser la somme de 96.688,96 € à la sarl Paul’s House au titre de la TVA non récupérée,

— les condamner in solidum à verser la somme de 9.615 € à parfaire à la sarl Paul’s House au titre du prêt spécialement affecté à la TVA,

— les condamner in solidum à lui verser ou à la sarl Paul’s House les sommes de :

-14.750 € au titre des frais de réintégration du bien immobilier dans le patrimoine personnel de M. [X],

-6.545 € sauf à parfaire au titre des honoraires de comptable exposés à pure perte,

-340 € sauf à parfaire au titre de la cotisation foncière des entreprises exposée à pure perte,

-4.683 € sauf à parfaire au titre des cotisations RSI exposées à pure perte,

— à titre subsidiaire, réévaluer à 90 % le coefficient au titre de la perte de chance,

— condamner in solidum le groupe Esprit Atlantique et M. [T] à verser la somme de 10.000 € à M. [X] au titre de son préjudice moral,

— y ajoutant,

— condamner in solidum le groupe Esprit Atlantique et M. [T] à verser la somme de 6.000 € à M. [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le groupe Esprit Atlantique et M. [T] aux entiers dépens de l’instance, en allouant à la selarl d’avocats Interbarreaux (Nantes ‘ Paris ‘ Rennes – Lille-Bordeaux – Lyon) Cornet ‘ Vincent – Ségurel (C.V.S. – Me Benoît Bommelaer), avocat aux offres de droit, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent en synthèse que la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T], ce dernier étant présenté par le promoteur comme son « avocat fiscaliste » s’occupant de tout, ont en réalité manqué à leur obligation d’information et de conseil à leur égard en n’explicitant pas la condition des prestations hôtelières nécessaire à l’éligibilité au dispositif fiscal de remboursement de la TVA et que la perte de chance doit en conséquence être évaluée à 90 %, outre le complément de préjudice tenant au paiement des intérêts d’emprunt et la réévaluation du préjudice moral.

La sarl Groupe Esprit Atlantique n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Il sera rappelé pour mémoire que la sarl Groupe Esprit Atlantique n’a pas interjeté appel du jugement querellé. Ainsi, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait cependant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1) Sur l’obligation d’information et de conseil à la charge de M. [T] et de la sarl Groupe Esprit Atlantique

1.1) Sur le principe de l’obligation d’information et de conseil

L’obligation d’information consiste à porter à la connaissance du client, actuel ou futur, des informations objectives sur les caractéristiques de l’investissement qui lui est proposé de réaliser afin que celui-ci puisse se faire une idée suffisamment précise du bien ou du service afin qu’il s’engage en toute connaissance de cause. Elle doit être exécutée avec neutralité, exactitude et loyauté : l’information ne doit pas éluder les caractéristiques les moins favorables du produit et les risques inhérents au placement proposé, leur chance de réalisation fût-elle imprévisible. Elle est due peu important que le client soit ou non averti.

En revanche, le devoir de mise en garde est plus exigeant puisqu’il a pour objet de prévenir un risque de dommage en appelant l’attention de l’autre partie sur les précautions à prendre. Toutefois, il ne s’adresse qu’aux clients non avertis ayant agi dans le cadre d’une opération spéculative. Cette obligation de mise en garde est due au plus tard lors de la souscription des opérations en cause. La personnalité du souscripteur n’est toutefois pas indifférente. Le contenu des renseignements à lui transmettre dépend, en effet, de son degré de connaissance et de sa situation personnelle. L’information ayant pour but d’instruire le cocontractant des éléments lui permettant d’agir en connaissance de cause, elle n’a pas à être fournie lorsque le fait est connu de lui. L’ignorance invoquée par celui-ci pour rechercher la responsabilité du prestataire de services d’investissement ne doit pas seulement être effective, encore faut-il qu’elle apparaisse légitime.

La preuve de l’existence de l’obligation d’information incombe à celui qui prétend qu’une telle information lui était due.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que M. [T] a été hébergé dans les locaux de la sarl Groupe Esprit Atlantique pour les besoins de la promotion notamment fiscale du projet immobilier ‘Cours Saint Charles’ vendu par la SCCV Cour Saint Charles en VEFA.

M. [T] n’était pas salarié de la sarl Groupe Esprit Atlantique mais assurait des missions de promotion qui lui étaient confiées par ladite société. Il n’était pas non plus avocat fiscaliste comme abusivement présenté par le promoteur dans un courriel du 23 mars 2012 de la société Groupe Esprit Atlantique.

Le 17 mai 2012, M. [T] a signé une lettre de mission avec M. [X] gérant de la sarl Paul’s House d’où il résulte que, moyennant des honoraires d’un montant de 5.680 €, M. [X] lui a confié la mission de réaliser « une étude et mise en place d’un montage immobilier de rendement, étude des systèmes de rémunération et des flux », M. [T] ayant immédiatement ajouté « Aux vues des spécificités de votre situation nous vous conseillons de louer sous forme d’une SARL patrimoniale et familiale meublé à la cour saint Charles le permettant pas ca conformité à l’article 261D du CGI ».

En exécution de ce contrat, M. [T] a élaboré le jour même une proposition d’optimisation fiscale présentée sur un document à en-tête du Groupe Esprit Atlantique portant le sous-titre « Conseils en optimisation fiscale et stratégie ». Il a chiffré la « récupération totale de la TVA portée en apport sur le crédit du montage » à la somme de « 96.689 € ».

Ainsi, dans le cadre du contrat le liant à M. [X] en sa qualité de conseiller fiscal, le conseil faisant partie de l’objet-même de ce contrat, M. [T] n’était-il pas un « facilitateur » comme il le soutient à tort, mais était bel et bien tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard de M. [X] et de la sarl Paul’s House.

Il sera relevé que la lettre de mission est du reste assortie d’un chapitre consacré à la déontologie du conseil rappelant notamment l’obligation de loyauté à l’égard du client, la maîtrise des connaissances fondamentales dans le domaine d’intervention et d’expertise et l’exercice « des activités de conseil ou de prestation intellectuelle » en toute intégrité, confidentialité et indépendance.

Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

S’agissant de la sarl Groupe Esprit Atlantique, absente en cause d’appel, les premiers juges ont considéré à raison que bien que non liée à M. [X] et à la sarl Paul’s house par un contrat, le bien ayant été vendu par la SCCV Cour Saint Charles, il n’en demeurait pas moins que tant son encart publicitaire que sa plaquette de présentation, établis par le promoteur et utilisés par M. [T] dans le cadre du partenariat commercial mettaient en avant sous le label « Groupe Esprit Atlantique » l’argument de la récupération de la TVA comme un moyen de trésorerie, ce qui en faisait, ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges, des documents ayant une valeur contractuelle à l’égard de l’acquéreur conduisant à retenir la responsabilité de la sarl Groupe Esprit Atlantique, qui pilotait l’ensemble de l’opération, au titre du devoir d’information.

Enfin, ainsi que M. [T] l’admet lui-même dans ses écritures, le système de défiscalisation était complexe à mettre en ‘uvre et son bénéfice supposait de respecter des règles bien définies par le code général des impôts. Il résulte de la lettre du 23 décembre 2010 adressée par l’administration fiscale à « Groupe Esprit Atlantique A l’attention de Monsieur [T]« que ce dernier avait, bien en amont de la lettre de mission, interrogé la direction générale des finances publiques sur la »location meublée en statut professionnel« et qu’il lui avait été répondu que »dès lors que l’activité serait exercée conformément à l’esprit de l’instruction administrative du 30 juillet 2009 c’est-à-dire différente de la simple location meublée car dotée de 3 services annexes permettant sans ambiguïté de la considérer comme plus proche d’un établissement d’hébergement à caractère hôtelier, les conditions pourront être considérées comme remplies pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel ».

Dans un courriel du 9 octobre 2015 adressé à M. [T] par M. [D], gérant de la sarl Groupe Esprit Atlantique, ce dernier sollicitait le conseiller fiscal pour que « tous les dossiers reçoivent le même traitement » et qu’il devait « contacter tous les chefs de service concernés pour que tous les dossiers qui ont les mêmes caractéristiques puissent obtenir au moins le même résultat », ajoutant que « conformément à ta mission envers les propriétaires, je demande formellement que tu fasses ces démarches et que tu tiennes chacun au courant en temps réel pour enfin mettre de l’ordre dans ces dossiers ».

Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que M. [X] et la sarl Paul’s House étaient des acquéreurs non avertis, le mécanisme de défiscalisation étant demeuré complexe dans sa mise en ‘uvre effective puisqu’in fine, M. [T] n’en maîtrisant pas lui-même tous les tenants et aboutissants, il échouait.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que les intimés ne pouvaient être considérés comme des investisseurs avertis.

1.2) Sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil

En application de l’article 261 D 4° du code général des impôts :

« Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

[…]

4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :

a. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat,

b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.

d. (Sans objet). »

Autrement dit, la récupération de la TVA était conditionnée à la mise en location du bien avec fourniture de 3 prestations de service au moins de sorte à venir en concurrence avec les hôtels environnants.

Au cas particulier, M. [X] a fait du bien acquis sa résidence principale, sans produire aucun bail souscrit avec la sarl Paul’s House, propriétaire, ni justifier du paiement d’un loyer, ni justifier d’aucune des prestations de service requises, ne soutenant pas non plus disposer par elle-même des moyens pour les assurer, le tout ayant conduit au redressement fiscal.

Or, l’encart publicitaire avait mis en avant la possibilité d’acheter son appartement hors TVA, précisant en caractères plus petits, « Empruntez moins ou achetez plus grand en récupérant la TVA à 19,6% à l’acte, y compris pour votre résidence principale », et renvoyé par l’intermédiaire d’un astérisque à une mention tout en bas en petits caractères qui est la suivante « sans condition de revenu du foyer fiscal, sous respect des conditions établies par l’administration fiscale française ».

La plaquette de présentation du programme immobilier précisait :

« La récupération de la TVA versée à l’acquisition d’un logement n’est pas systématique. Le fait que la Résidence la Cour Saint Charles bénéficie de cet avantage essentiel découle de deux éléments et de deux conditions simples :

1° Les prestations spécifiques à la Résidence la Cour Saint Charles.

(La Cour Saint Charles n’est pas une résidence service)

2° L’actualité fiscale au moment du dépôt du permis de construire par votre promoteur.

L’association des deux points précités s’appuie sur la réglementation de l’instruction administrative du 30 juillet 2009 et la conformité aux articles 242-0A à 242-0-L de l’annexe II du code général des impôts.

3° La récupération de TVA est conditionnée à :

— une démarche administrative et fiscale relativement simple réalisée avant la signature d’acte authentique

— l’éligibilité du contribuable, sans rapport avec la destination du bien concerné et sans condition de plafond de revenus. »

Ainsi, l’opération était présentée comme simple, ce qui ne correspondait pas à la réalité, et applicable à la Cour Saint Charles, qui n’était pourtant pas une résidence de service, tandis que la condition des prestations hôtelières n’était pas mentionnée.

En tout état de cause, l’administration fiscale précisait dans sa proposition de rectification du 19 mai que la location meublée d’un appartement par une société à son gérant pour une durée indéterminée ne permettait pas, même dans l’hypothèse où les prestations hôtelières seraient offertes de considérer que cette location soit soumise à la TVA au sens de l’article 261-D-4° du code général des impôts.

Du reste, ainsi que l’écrit M. [T] lui-même en page 3 de ses écritures, son rôle consistait à « savoir si l’avantage fiscal pouvait être conservé en ne se conformant pas à la rigueur de l’exigence fiscale, en l’espèce non pas en se comportant comme un loueur professionnel, mais en procédant à une acquisition via une société commerciale avec pour locataire le gérant de la société commerciale qui y aurait résidé de manière permanente. »

C’est ainsi de manière caractérisée que M. [T] a manqué à son obligation d’information et de conseil, pour avoir fourni une information partielle et inexacte, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, le risque ayant été totalement occulté dans la présentation du projet.

Les informations fournies par M. [T] et la société Groupe Esprit Atlantique étaient donc insuffisantes en ce qu’elles ont omis certaines conditions pourtant déterminantes (3 prestations de service) et certains risques et s’avéraient en outre inexactes comme présentant comme possible l’acquisition à titre de résidence principale du gérant.

Ces manquements ont d’ailleurs, comme l’a précisé le tribunal, fait l’objet par la suite de modifications puisque l’encart publicitaire diffusé en juillet 2015 dans la revue Maisons et Appartements ne mentionnait plus la possibilité de l’avantage fiscal dans le cadre de l’achat d’une résidence principale et renvoyait de manière à l’obligation de fournir 3 prestations prévues à l’article 261 D du code général des impôts.

2) Sur la réparation des préjudices

Les manquements de M. [T] et de la sarl Groupe Esprit Atlantique à leur obligation d’information et de conseil sont à l’origine d’une perte de chance de n’avoir pas renoncé à un projet fiscalement moins favorable que celui annoncé ou de s’orienter vers un autre projet plus avantageux.

Retenant que l’acquisition envisagée n’était pas dénuée d’intérêt, dès lors qu’elle portait sur un bien immobilier neuf dans un quartier recherché de la ville de [Localité 3] et qu’il était également établi que le bien était proposé à la vente à un prix nettement supérieur à celui acquis, le tribunal a fixé à 80 % le taux de la perte de chance subie par les intimés.

Il convient toutefois de relever qu’il est acquis aux débats que l’intention de M. [X] était d’établir sa résidence principale dans l’immeuble, objet de la vente, que la promotion immobilière concernait un immeuble de standing édifié dans un quartier très prisé de [Localité 3] à proximité du jardin des Plantes avec un fort potentiel de plus-value à la revente, une mise en vente au prix de 859.000 € ayant été tentée lors de la première instance.

Si, ainsi que le soutiennent les intimés, la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T] ne peuvent tirer profit de la hausse du prix de l’immobilier pour s’affranchir de leur obligation d’indemniser, il reste que cette potentialité de forte plus-value ajoutée à l’emplacement de choix de l’immeuble dans lequel M. [X] souhaitait y faire sa résidence principale ont constitué des caractéristiques tout autant déterminantes de son investissement que le levier fiscal vanté.

La cour estime donc devoir fixer à 50 % le taux applicable à la perte de chance de n’avoir pu acquérir dans des conditions aussi favorables qu’espérées.

Le jugement sera réformé sur ce point.

Le tribunal a retenu les préjudices financiers suivants :

— le montant de la TVA qui n’a pas pu être récupéré par la sarl Paul’s house, soit la somme de 96.688,96 €,

— le coût de la réintégration du bien de la sarl dans le patrimoine personnel de M. [X] correspondant à la somme de 14.750 €,

— les préjudices consécutifs à la création de la sarl, soit les honoraires du comptable (6.545 €), la cotisation foncière des entreprises (340 €), et les appels de cotisation du RSI (4.683 €).

Il a également retenu un préjudice moral subi par M. [X], caractérisé par les tracas liés aux démarches effectuées auprès de l’administration fiscale et à la procédure judiciaire, qu’il a chiffré à la somme de 2.000 €.

M. [T] et la sarl Groupe Esprit Atlantique n’opposent aucun moyen pertinent à ces évaluations justement effectuées et qu’il convient de confirmer.

M. [X] ne remet pas en cause l’existence de ces préjudices mais il demande néanmoins la réparation d’un préjudice supplémentaire correspondant aux intérêts afférents au prêt contracté pour le paiement de la TVA d’un montant de 99.500 €. Pour rejeter cette demande, le tribunal a considéré que rien n’établissait que le prêt avait été contracté uniquement pour le paiement de la TVA et que l’acte de vente ne mentionnait qu’un seul prêt.

Or, l’acte authentique de vente produit par M. [X] (pièce n° 9) fait bien état de deux prêts contractés par la sarl Paul’s House, dont le second « PRÊT TOUT FACILIMMO » d’un montant de 99.500 € remboursable en 228 mensualités de 585 €, sans précision d’objet.

Dès lors que la sarl Paul’s House s’est trouvée privée du remboursement de la TVA, il convient de mettre les intérêts de ce prêt à la charge de M. [T] et de la sarl Groupe Esprit Atlantique pour la période du 31 juillet 2012 au 31 décembre 2017.

Au regard du tableau d’amortissement du 11 juillet 2017 produit par M. [X] (pièce n°24), le montant est de 9.615 €.

Sous le bénéfice de ces observations, M. [T] et la sarl Groupe Esprit Atlantique seront condamnés in solidum à payer la somme de :

—  58.935,98 € à la sarl Paul’s House, calculée comme suit : 96.688,96 € + 6.545 € + 340 € + 4.683 € + 9.615 € = 117.871,96 € x 50 %,

—  7.375,00 € à M. [X], calculée comme suit : 14.750 € x 50 %.

Le jugement sera confirmé s’agissant de l’indemnisation du préjudice moral à hauteur de la somme de 2.000 €.

Le jugement sera infirmé s’agissant du chef de condamnation relatif aux intérêts d’emprunt.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En outre, succombant, M. [T] et la sarl Groupe Esprit Atlantique seront condamnés in solidum aux dépens d’appel. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

Enfin, il n’est pas inéquitable que M. [T] et la sarl Groupe Esprit Atlantique soient condamnés à payer à M. [X] la somme de 3.000 € au titre des frais exposés par elle en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 3 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

— condamné in solidum la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T] aux dépens et frais irrépétibles de première instance,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T] à verser :

— à la sarl Paul’s house la somme de 86.605,57 € en réparation du préjudice né du manquement à leur obligation d’information,

— à M. [X] la somme de 13.400 € en réparation du préjudice né du manquement à leur obligation d’information,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T] à payer :

— à la sarl Paul’s house la somme de 58.935,98 € en réparation du préjudice né du manquement à leur obligation d’information,

— à M. [X] la somme de 7.375,00 € en réparation du préjudice né du manquement à leur obligation d’information,

— à la sarl Paul’s house et à M. [X] la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral,

Rejette les demandes formulées par M. [T],

Condamne in solidum la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T] à payer à M. [X] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne in solidum la sarl Groupe Esprit Atlantique et M. [T] aux dépens d’appel, recouvrés par la selarl d’avocats Interbarreaux (Nantes ‘ Paris ‘ Rennes – Lille-Bordeaux – Lyon) Cornet ‘ Vincent – Ségurel (C.V.S. – Me Benoît Bommelaer) en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE