Le notaire n’est pas responsable des plaquettes publicitaires immobilières trompeuses. Sa responsabilité est limitée à la rédaction des actes.

Responsabilité du notaire

Des acheteurs immobiliers n’ont pas été jugés fondés à reprocher à leur notaire d’avoir omis de les informer :

De l’absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire du promoteur immobilier, dans la mesure où ces éléments n’ont pas été portés à la connaissance du notaire et que ces éléments n’étaient pas nécessaires à l’établissement de l’acte authentique ;

Des risques inhérents au bail commercial auquel le notaire était étranger, ces actes n’étant pas annexés à l’acte authentique ;

De l’insolvabilité future du preneur, dont il n’est pas démontré que le notaire pouvait en avoir connaissance le jour de la signature de l’acte ni même soupçonner un tel risque alors qu’en octobre 2008 l’essentiel des logements construits lors de cette opération de promotion immobilière avaient déjà été vendus pour un montant évalué à plus de 50 millions d’euros par les appelants ;

D’un conseil concernant l’équilibre financier et l’opportunité économique de l’opération immobilière à défaut de mission particulière confiée sur ce point et en l’absence d’éléments financiers d’appréciation non remis par les parties à l’acte et qu’il n’avait pas à rechercher d’office dans le cadre de sa stricte mission de notaire rédacteur d’acte.

Responsabilité délictuelle

En application de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’efficacité d’un acte instrumenté

Les obligations du notaire tendant à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et constituant le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent aussi de sa responsabilité délictuelle.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours y compris quant à ses incidences fiscales. Le notaire doit le cas échéant déconseiller aux parties de s’engager, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leur côté ne le dispensent de ce devoir de conseil.

En l’espèce, le contrat de réservation signé le 23 août 2006 prévoit que l’Office Notarial du Palais représenté par Me [F] [Z] devra recevoir l’acte authentique de vente et que le dépôt de garantie de 15 249 euros TTC sera réglé par virement sur le compte de la SCP Alain Benedetti et [F] [Z] ouvert à la trésorerie générale de [Localité 7].

La plaquette publicitaire mentionnait également que la SCP Benedetti [Z] était le notaire chargé de recevoir les actes authentiques de vente en état futur d’achèvement.

L’acte de vente reçu le 27 juillet 2007 par la SCP Benedetti-[Z]-Gally-Dariscon stipule notamment :

‘ que l’acquéreur est représenté à l’acte par Madame [R] [J], clerc de notaire, en vertu de la procuration établie le 31 mai 2007 ;

‘ que l’immeuble vendu se trouve au stade d’avancement ‘ Ouverture de chantier’;

‘ que la banque SA Calyon domiciliée [Adresse 1] a garanti l’achèvement de l’immeuble conformément à l’article R.261-17 du code de la construction et de l’habitation ;

‘ que le remboursement de la TVA à hauteur de 16,39% du prix TTC, conséquence de la location commerciale consentie, sera affectée au paiement des trois derniers stades d’avancement des travaux.

Il n’est pas contesté par les époux [T] que la construction a été achevée, que le contrat de vente en état futur d’achèvement a été entièrement exécuté, que l’avantage fiscal concernant la TVA a été appliqué et que le notaire a fait figurer dans son acte toutes les informations nécessaires à la mise en oeuvre des avantages fiscaux liés à l’opération.

Si l’acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l’acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et rappelle l’obligation pour l’acquéreur d’assujettir les loyers à TVA pour bénéficier de la récupération de cette taxe, il n’est nullement démontré que le contrat de réservation signé le 23 août 2007 et le contrat de bail commercial signé le 9 janvier 2007 ont été rédigés par le notaire alors que l’acte authentique de vente est intervenu plus tard le 27 juillet 2007.

Les coordonnées du notaire sur la plaquette publicitaire

Le seul fait que les coordonnées du notaire chargé de l’établissement des actes notariés soit mentionnées sur la plaquette commerciale et sur l’acte de réservation avec versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre de l’étude notariale conformément à la loi ne suffit pas à démontrer, contrairement à ce que soutiennent les appelants, que le notaire est intervenu lors des phases de négociation et de signature de l’avant-contrat, ni qu’il était informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation auprès d’une clientèle étrangère.