|
Contexte Juridique du Bail d’HabitationLe présent litige concerne un bail d’habitation conclu en 1982 entre M. X… et les sociétés Madar et Sfez, propriétaires du local. Ce bail a été établi sous le régime de l’article 3 de la loi du 1er septembre 1948, qui régit les baux d’habitation à l’époque. En 1988, un avenant a été signé, prorogeant le bail jusqu’au 30 juin 1988, tout en stipulant que les termes et conditions seraient régis par la loi du 22 juin 1982. Cette situation soulève des questions sur la continuité de l’application des dispositions de la loi de 1948 et sur la volonté des parties de renoncer à ce régime. Les Événements Postérieurs au BailEn 1990, les sociétés Madar et Sfez ont décidé de vendre le local et ont délivré un congé à M. X… en vue de son expulsion. Ce dernier a contesté cette décision en invoquant le bénéfice du régime général de la loi du 1er septembre 1948, arguant que le bail était toujours soumis à cette législation. Les sociétés ont alors assigné M. X… en expulsion, ce qui a conduit à un appel de la décision initiale. Arguments des Parties en AppelLes sociétés Madar et Sfez ont soutenu que M. X… avait renoncé à se prévaloir des dispositions de la loi de 1948 en signant l’avenant prorogeant le bail selon les termes de la loi de 1982. Elles ont également fait valoir que la durée du bail initial avait expiré sans incident, et que M. X… avait clairement manifesté sa volonté de renoncer aux protections offertes par la loi de 1948. En conséquence, elles ont demandé la validation de leur congé pour vendre et l’expulsion de M. X…. Analyse de la Décision de la Cour d’AppelLa cour d’appel a jugé que le local était resté soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, rejetant ainsi la demande des sociétés Madar et Sfez. Cette décision a été critiquée par les sociétés, qui ont estimé que la cour n’avait pas répondu à leurs arguments concernant la renonciation de M. X… aux dispositions de la loi de 1948. Elles ont également soutenu que l’arrêt avait violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile en ne tenant pas compte de leur moyen. Conséquences Juridiques de la RenonciationLa question de la renonciation aux dispositions de la loi de 1948 est centrale dans ce litige. Selon l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Si M. X… a effectivement manifesté sa volonté de renoncer à la loi de 1948 en signant l’avenant, cela pourrait avoir des conséquences significatives sur la validité du congé délivré par les sociétés. La cour d’appel devra donc examiner attentivement les intentions des parties et les implications de l’avenant signé. Conclusion sur les Implications de l’ArrêtL’arrêt de la cour d’appel soulève des questions importantes sur l’interprétation des baux d’habitation et la volonté des parties de renoncer à certaines protections légales. La décision de maintenir le bail sous le régime de la loi de 1948, malgré l’avenant, pourrait avoir des répercussions sur la sécurité juridique des baux d’habitation et sur les droits des locataires et des bailleurs. Les sociétés Madar et Sfez, en contestant cette décision, mettent en lumière les complexités du droit des baux et la nécessité d’une clarification sur les intentions des parties lors de la signature d’avenants. |
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour de cassation
Pourvoi n°
93-21.294
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / la société Madar, société anonyme, dont le siège est …, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
2 / la société Sfez, société anonyme, dont le siège est …, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, en cassation d’un arrêt rendu le 13 octobre 1993 par la cour d’appel de Paris (6e chambre, section C), au profit de M. Lahcen X…, demeurant …, défendeur à la cassation ;
Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l’audience publique du 12 juillet 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Bourrelly, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des sociétés Madar et Sfez, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. X…, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
qu’en 1990, les sociétés Madar et Sfez, propriétaires du local, ont délivré à M. X… un congé fondé sur leur décision de vendre, puis l’ont assigné aux fins d’expulsion ; qu’en cause d’appel, M. X… a invoqué le bénéfice du régime général de la loi du 1er septembre 1948 ;
3 / qu’en invoquant, devant le tribunal statuant sur l’action en validation du congé pour vendre qui lui était délivré, non pas les dispositions de la loi de 1948, mais au contraire, l’application de la date d’échéance du bail stipulé dans l’avenant au bail conclu au visa de la loi du 22 juin 1982 et en demandant ainsi l’application de cet avenant, le locataire a derechef manifesté sa volonté dépourvue d’équivoque de renoncer à la loi du 1er septembre 1948 ;
qu’ainsi, l’arrêt attaqué a encore violé l’article 1134 du Code civil » ;
