République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 1

ARRÊT DU 06/06/2019

N° de MINUTE : 19/608

N° RG 18/00516 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RJ4M

Jugement (N° 15/02170) rendu le 06 Décembre 2017

par le tribunal de grande instance d’Arras

APPELANTS

Monsieur [E] [B]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 1] – de nationalité française

[Adresse 1]

Monsieur [E] [V]

né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 2] – de nationalité française

[Adresse 2]

Madame [I] [X] épouse [V]

née le [Date naissance 3] 1982 à [Localité 3] (Irlande) – de nationalité irlandaise

[Adresse 2]

Représentés par Me Eric Delfly, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur [V] [M]

né le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 4] – de nationalité française

[Adresse 3]

Madame [Z] [R]

née le [Date naissance 5] 1967 à [Localité 5] (59) – de nationalité française

[Adresse 4]

Représentés par Me Elisabeth Gobbers-Veniel, avocat au barreau de [Localité 4]

Sa Banque Cic Est

[Adresse 5]

Représentée par Me Antoine Le Gentil, avocat au barreau d’Arras

DÉBATS à l’audience publique du 27 Février 2019 tenue par Hélène Billieres magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Adeline Penning

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière, président de chambre

Hélène Billieres, conseiller

Maria Bimba Amaral, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2019 après prorogation du délibéré du 25 avril 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Charlotte Dulion, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 31 janvier 2019

LA COUR,

Attendu que Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X], épouse [V], ont interjeté appel d’un jugement du tribunal de grande instance d’Arras du 6 décembre 2017 qui, rejetant les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action en paiement et de l’action en nullité, a rejeté l’exception de nullité de la cession des parts sociales qu’ils avaient opposée à l’action en paiement formée contre eux par la société Banque CIC Est ; qui les a condamnés, en même temps que Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R], comme associés de la société civile immobilière Maïté, à payer à la société Banque CIC Est, chacun à hauteur de sa participation sociale, la somme de 337 331,68 euros, assortie des intérêts au taux contractuel de 4,3 % l’an à compter du 20 avril 2015, outre, chacun à hauteur de sa participation sociale, la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnité d’exigibilité anticipée, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement en règlement du solde d’un prêt immobilier que la société Nancéienne Varin Bernier, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Banque CIC Est, a consenti à la société civile immobilière Maïté selon un acte notarié du 21 décembre 2005′; qui a débouté Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V], Madame [I] [X], Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile’et les a condamnés in solidum à payer à la société Banque CIC Est la somme de 1 500 euros sur ce même fondement’;

Que l’appel ainsi interjeté par Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X] porte sur l’ensemble des dispositions du jugement déféré à l’exception de celles rejetant les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action en paiement et de l’action en nullité’;

Attendu qu’il ressort des éléments du dossier que suivant statuts du 7 décembre 2004, Monsieur [V] [M] a constitué, avec un dénommé [E] [C], la société civile immobilière Maïté, laquelle avait pour objet social l’acquisition, la vente, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers, ainsi que toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil, Messieurs [V] [M] et [E] [C] étant associés à parts égales’de ladite société’;

Que, par un acte notarié reçu le 21 décembre 2005 par Maître [Z], notaire à [Localité 4], la société civile immobilière Maïté a acquis, moyennant le prix de 228 670 euros, un ensemble immobilier situé [Adresse 6], constitué de cinq maisons destinées à la location, et a, pour financer cette acquisition ainsi que la réalisation de travaux de réhabilitation des bâtiments, souscrit auprès de la société Nancéienne Varin Bernier un prêt de 492 359,23 euros au taux de 4,30 % l’an, pour lequel l’application des articles L. 312-1 et suivants anciens du code de la consommation était expressément exclue, remboursable par deux cent quarante mensualités successives de 3 062 euros chacune’;

Que la société Prostyle, à laquelle les travaux de rénovation avaient été confiés et dont Monsieur [E] [C] était par ailleurs le gérant, après avoir perçu quatre acomptes pour un montant total de 114 467,50 euros payés par déblocages successifs du prêt, a été placée, le 12 janvier 2007, en redressement judiciaire, procédure convertie en liquidation judiciaire le 1er juin suivant, sans que les travaux commandés n’aient été exécutés’;

Que, par acte du 30 avril 2008, Monsieur [E] [C] a vendu 49 des 50 parts sociales qu’il détenait dans le capital social de la société civile immobilière Maïté à Madame [Z] [R] et, la dernière, à Monsieur [V] [M], portant ainsi à 51 le nombre de parts alors détenues par celui-ci’;

Que, sur les 49 parts sociales qu’elle possédait, Madame [Z] [R] en a, par acte du 8 octobre 2008, cédé 33 à Monsieur [E] [B] et, par acte du 1er décembre suivant, 15 à Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X], lesquels, par acte du même jour, ont également acquis 18 des parts de Monsieur [V] [M]’; qu’à l’issue de ces opérations, intervenues moyennant un prix correspondant à la valeur nominale des parts sociales, de 10 euros chacune, Monsieur [V] [M], Monsieur [E] [B] et le couple [V]-[X] détenaient ainsi, chacun, 33 parts et, Madame [Z] [R], une part’;

Qu’à la suite de l’augmentation, par création de parts nouvelles, du capital social de la société civile immobilière Maïté par acte du 5 décembre 2008, Monsieur [V] [M], Monsieur [E] [B] et le couple [V]-[X] se sont retrouvés, chacun, porteurs de 783 parts, Madame [Z] [R] conservant pour sa part, une part’;

Que les échéances du prêt consenti par la société Nancéienne Varin Bernier ayant cessé d’être honorées à partir du mois de décembre 2008, la société Banque CIC Est, venant aux droits de la société Nancéienne Varin Bernier, par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 juillet 2010 reçue le 21 juillet suivant faisant suite à une mise en demeure préalable du 7 juillet précédant de régulariser l’arriéré des mensualités échues impayées, a notifié à la société civile immobilière Maïté la déchéance du terme du concours ainsi consenti et l’a mise en demeure de lui régler, sous quinzaine, le solde du prêt d’un montant de 582 995,24 euros’;

Que l’immeuble, financé par le prêt, a été vendu à l’amiable le 25 juin 2013 moyennant le prix de 200 000 euros, sur lequel une somme de 197 600 euros est revenue à la banque’;

Qu’ayant ainsi été désintéressée seulement en partie, la société Banque CIC Est, par lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 17 février 2014, a mis chacun des associés de la société civile immobilière Maïté en demeure de lui régler le solde du prêt laissé impayé par cette société, d’un montant de 459 134,31 euros, à proportion de sa part dans le capital de la société civile immobilière Maïté, soit pour Monsieur [E] [B], Monsieur [V] [M] et le couple [V]-[X], chacun, la somme de 152 974,71 euros et, pour Madame [Z] [R], la somme de 195,37 euros’;

Qu’à la suite du placement, par deux jugements successifs du tribunal de grande instance de [Localité 4] des 24 septembre et 26 novembre 2014, de la société civile immobilière Maïté en redressement puis en liquidation judiciaires, la société Banque CIC Est, aux termes d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 9 octobre 2014, a produit sa créance au passif de la procédure de cette société pour un montant de 470 261,26 euros’;

Que le liquidateur à la liquidation judiciaire de la société civile immobilière Maïté ayant, par un courrier daté du 6 février 2015, certifié l’irrécouvrabilité totale et définitive de cette créance et la procédure collective ayant été clôturée pour insuffisance d’actif le 29 juillet suivant, la société Banque CIC Est, par actes introductifs d’instance des 21 et 23 octobre 2015, a assigné chacun des associés en paiement devant le tribunal de grande instance d’Arras qui a rendu le jugement déféré’;

Attendu que dans leurs dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 13 septembre 2018, Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X], réitérant en cause d’appel les prétentions qu’ils avaient initialement soumises au premier juge, se prévalent de la nullité pour dol des actes de cession conclus le 8 octobre 2008 entre Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [R], le 1er décembre 2008 entre les époux [V] et Madame [Z] [R] et le 1er décembre 2008 entre ces mêmes époux et Monsieur [V] [M], ces cessions étant intervenues eux au vu d’un bilan falsifié ; que faisant valoir que Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R] sont en conséquence les seuls associés de la société civile immobilière Maïté, ils demandent à la cour de dire la société Banque CIC Est irrecevable en ses demandes formulées à leur encontre’; qu’ils réclament enfin la condamnation de Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R] à leur payer une somme de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile’;

Attendu que dans leurs conclusions déposées au greffe le 6 juillet 2018, Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R], formant appel incident, demandent à la cour de’:

– «’ramener la créance en principal de la banque à la somme de 382 888 euros,

– dire que les remboursements intervenus viendront en déduction,

– confirmer le jugement entrepris,

– dire que les cessions de parts querellées ne sont pas nulles, l’erreur et le dol n’étant pas constitués’»’;

Qu’ils excipent, subsidiairement, de la prescription de l’action de Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X] et concluent au rejet de l’intégralité des demandes présentées par ces derniers ainsi qu’à leur condamnation à leur régler une somme de 5 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile’;

Attendu que dans ses écritures remises au greffe le 18 juillet 2018, la société Banque CIC Est conclut quant à elle au rejet des demandes adverses ainsi qu’à la confirmation du jugement entrepris, sauf à porter le montant de sa créance à la somme de 480 337,56 euros avec intérêts au taux contractuel de 4,3 % l’an à compter du 20 avril 2015′; qu’elle sollicite en outre l’allocation, à la charge solidaire de Monsieur [E] [B], Monsieur [V] [M], Madame [Z] [R], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X], d’une somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel’;

Attendu, sur la demande afin d’entendre annuler pour dol les actes de cession des 8 octobre et 1er décembre 2008, qu’aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; qu’il ne se présume pas, et doit être prouvé ;

Attendu que Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X], pour caractériser le dol dont ils se prétendent victimes, reprochent à Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R] de les avoir trompés sur la véritable situation comptable de la société civile immobilière Maïté en leur présentant un bilan, arrêté au 31 décembre 2007, inexact’en ce que, d’une part, il mentionnait, à l’actif, un immeuble valorisé pour la somme de 471 574,66 euros quand il avait été acquis au prix de 228 670 euros, cette surévaluation ne pouvant trouver de justification dans la réalisation postérieure de travaux dans la mesure où ceux-ci n’ont en définitive jamais été effectués’et, d’autre part, il ne reprenait, au passif, que le montant du prêt consenti par la société Nancéienne Varin Bernier alors que s’y ajoutaient également les factures émises par la société Prostyle’; qu’ils invoquent en outre l’existence d’impayés bancaires au jour de la cession des parts’;

Qu’ils en déduisent que la dissimulation, par Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R], de ces irrégularités comptables comme, au demeurant, celle de l’acte d’acquisition’des immeubles, objets du projet, a provoqué une erreur déterminante de leur consentement à l’acquisition des parts sociales représentant le capital de la société civile immobilière Maïté’;

Mais attendu que si les parties aux cessions litigieuses des 8 octobre et 1er décembre 2008 ne discutent pas le fait que lesdites cessions sont intervenues sur la base des comptes sociaux de la société Maïté arrêtés au 31 décembre 2007, dès lors, tout d’abord, que les factures d’acompte de la société Prostyle, d’un montant total de 114 467,50 euros, avaient, au 31 décembre 2007, été intégralement acquittées par déblocages du prêt consenti par la société Banque CIC Est et que les montants ainsi débloqués étaient repris dans les 492 046,89 euros mentionnés au passif du bilan au titre des «’emprunts auprès d’établissements de crédit’», elles n’avaient pas, contrairement à ce que soutiennent Monsieur [E] [B] et les époux [V], à figurer, en tant que telles, au passif du bilan de la société civile immobilière Maïté’;

Que l’absence par ailleurs de mention, à l’actif du bilan, de la créance déclarée au passif de la société Prostyle pour le compte de la société civile immobilière Maïté à hauteur de la somme de 114 467 euros ne saurait par ailleurs avoir été préjudiciable aux cessionnaires’alors au contraire qu’une telle mention aurait pu, compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de cette société et du caractère nécessairement douteux de la créance en résultant, les induire en erreur sur l’étendue réelle de l’actif de la société dont ils acquéraient partie des parts’;

Que, contrairement ensuite à ce que Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X] prétendent, les impayés du prêt ne sont apparus que postérieurement aux cessions litigieuses, le premier impayé non régularisé remontant au 25 décembre 2008′; qu’il ne ressort par ailleurs d’aucun élément du dossier que ces cessionnaires aient, d’une quelconque manière, cherché à prendre connaissance de l’acte d’acquisition du 21 décembre 2005 ni davantage que Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R] aient cherché à le leur dissimuler’;

Attendu, ensuite, que s’il est exact que l’ensemble immobilier litigieux avait été acquis le 21 décembre 2005 au prix de 228 670 euros et que les travaux commandés à la société Prostyle n’avaient pas été réalisés à la date des cessions litigieuses alors que la valeur comptable de la construction mentionnée à l’actif du bilan arrêté au 31 décembre 2007 servant de référence auxdites cessions était indiquée comme s’élevant à 471 574,66 euros, il ressort du profil Viadeo de Monsieur [E] [B], versé aux débats par Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R], que l’intéressé y déclare, qu’entre les mois de juin 2008 et août 2011, période durant laquelle il a acquis le 8 octobre 2008 les parts de la société civile immobilière Maïté, il exerçait la fonction de directeur d’exploitation de la société Socca, spécialisée dans le commerce de gros de bois et de matériaux de construction, dépendant du groupe Agepar, lui-même spécialisé dans le négoce de matériaux bâtiments et travaux publics’; qu’il y déclare avoir auparavant exercé, de février à octobre 2001, la fonction de responsable d’une équipe de sept comptables au sein du groupe Rexel, puis de novembre 2001 à avril 2006, celle de contrôleur de gestion au sein du groupe Agepar avec notamment pour mission l’analyse mensuelle des performances de l’entreprise, la rédaction des synthèses de l’activité, l’établissement des prévisions de fin d’année sur la base des budgets corrigés des événements de la période en cours ou encore l’analyse des données budgétaires des agences, l’anticipation des dérives et la mise en place d’actions correctives et, enfin, de mai 2006 à mai 2008, la fonction de directeur de l’agence de Vendin Les [Localité 4] de la société Socca impliquant notamment la définition des objectifs commerciaux, l’élaboration et le suivi des budgets des agences, le traitement des demandes d’investissements de transformation des agences à la direction, la gestion des stocks et, en matière de comptabilité, le contrôle des opérations d’inventaire de fin d’année, la validation de la valorisation du stock et des provisions pour dépréciation des stocks’;

Que la page internet de présentation de la société Boulet Bâtiment, entreprise générale de bâtiment intervenant tant pour le gros ‘uvre que pour le second ‘uvre, également communiquée par Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R] et éditée le 18 novembre 2016, révèle de son côté, sans que cela ne soit remis en cause d’une quelconque manière par les intéressés, que cette entreprise était alors dirigée depuis 2003 par Monsieur [E] [V], présenté comme diplômé ingénieur de l’ESTP, école spéciale des travaux publics, du bâtiment et de l’industrie, et Madame [I] [V], présentée quant à elle comme titulaire d’un «’Batchelor of Commerce’» délivré par l’University College [Établissement 1]’; que, de même, le site internet Société.com présente Monsieur [E] [V] comme ayant été, entre le 30 mars 2004 et le 2 juin 2009, le gérant de la société Holding de Senecoville, spécialisée dans les fonds de placement et entités financières similaires, puis, à compter du 17 juin 2008, le gérant de la société Holding Deantus, société de holding, dont son épouse, Madame [I] [X], a elle-même été co-gérante entre le 17 juin 2008 et le 12 mai 2009′;

Que la société Boulet Bâtiment, alors qu’elle était ainsi dirigée par les époux [V], a établi, le 24 juillet 2008, soit quelques mois à peine avant l’acquisition, le 1er décembre 2008, par ces derniers des parts de la société civile immobilière Maïté, un devis pour les travaux de réhabilitation de l’ensemble immobilier appartenant à celle-ci, chiffré à 402 528,15 euros toutes taxes comprises, ces travaux consistant notamment en la réalisation des réseaux intérieurs des cinq logements, dallages, travaux de gros-‘uvre partiel, étanchéité sur terrasses arrières du premier étage, plâtrerie et isolation, carrelages et faïences, parquets et escaliers bois, électricité, plomberies et sanitaires et travaux sur façade’;

Que, de son côté, la société Socca dont Monsieur [E] [B] était donc le directeur d’exploitation, a dressé le 18 janvier 2008 un devis, au demeurant accepté par la société civile immobilière Maïté, portant sur la fabrication de menuiseries extérieures avec vitrage pour un montant total de 230 924,71 euros toutes taxes comprises’;

Que Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X] n’ignoraient donc pas, lorsqu’ils se sont, chacun, portés acquéreurs des parts sociales de la société Maïté que les travaux de réhabilitation, conséquents, de l’ensemble immobilier en question n’avaient pas encore été effectués’; que la seule lecture du bilan arrêté au 31 décembre 2007 suffisait par ailleurs à les renseigner sur le montant déjà libéré du prêt souscrit par cette société de sorte qu’ils ne pouvaient davantage ignorer qu’ils leur faudrait, avec Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R], trouver un autre financement pour mener à terme le projet de promotion immobilière envisagé’;

Qu’ils l’ignoraient d’autant moins qu’ils indiquent eux-mêmes dans leurs écritures d’appel qu’ils se sont inscrits dans le projet «’en leur qualité d’investisseurs avec l’espoir de pouvoir participer aux travaux de réhabilitation de l’immeuble via les sociétés de bâtiments qu’ils contrôlent’», ce qui leur aurait effectivement permis de’réduire de la sorte le coût des travaux à prévoir et d’augmenter, partant, la part du bénéfice’en résultant ;

Que dès lors, outre que l’embellissement grossier des comptes de la société civile immobilière Maïté résultant de la surévaluation du compte constructions dans le bilan arrêté au 31 décembre 2007, ayant servi de référence lors des cessions litigieuses, n’a ainsi pas pu échapper à Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X], professionnels avisés, il apparaît que ceux-ci avaient en réalité pris en considération, pour se porter acquéreurs, d’autres éléments que la valeur comptable réelle des immeubles, objets de la promotion immobilière envisagée, telle que la plus-value latente sur l’actif ainsi immobilisé, laquelle, en dépit d’une surévaluation du compte constructions à l’actif du bilan, leur a donc paru suffisante pour les déterminer à contracter’; que le prix de revente escompté, après réalisation des travaux de réhabilitation, s’élevait en effet, compte tenu de «’la qualité du programme dû à son architecture mais également à son positionnement géographique’» à 215 000 euros par maison, soit 1 075 000 euros au total, selon l’estimation réalisée le 1er octobre 2009 par le cabinet de consultant 3G Immo Consultant’et à 210 000 euros par maison, soit 1 050 000 euros, selon l’estimation réalisée le 19 février 2019 par Maître [K], notaire à [Localité 4]’;

Attendu dès lors, qu’à supposer même que Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R] aient dissimulé à Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X] la valeur comptable réelle, à la date du 31 décembre 2017, de l’ensemble immobilier, objet du projet de réhabilitation, il n’est en tout état de cause pas démontré qu’une telle dissimulation ait eu pour effet de provoquer chez les cessionnaires, hommes et femme d’affaires avertis, en possession de moyens d’investigations propres et auteurs de devis détaillés chiffrant,’poste par poste, le coût des travaux à prévoir, une erreur sans laquelle ils n’auraient pas contracté’;

Que si l’expérience acquise par Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X], comme cadres dirigeants de sociétés spécialisées dans le bâtiment et la construction et la connaissance qu’ils avaient du projet n’ont pas été suffisantes pour leur permettre de le mener à son terme dans le délai escompté, cette erreur d’appréciation sur leurs capacités de réussite, même partagée par Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R], n’est pas susceptible de s’entendre comme le résultat d’un dol commis par ces derniers’alors qu’il ressort des éléments fournis par ces derniers que ce n’est en réalité qu’en raison du refus de la société Banque CIC Est de poursuivre le financement des travaux restant à exécuter que le projet n’a pu être mené à son terme’;

Attendu que le jugement sera, partant, confirmé en ce qu’il a rejeté le moyen de nullité’opposé par Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X] fondé sur le dol’;

Que la société Banque CIC Est est, en ces conditions, fondée à agir en paiement à leur encontre en leur qualité d’associés de la société civile immobilière Maïté’;

Attendu précisément, sur la demande en paiement formée par la banque, que Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R], pour prétendre voir la créance de la banque ramenée à la somme de 382 888 euros correspondant au prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, augmenté des frais afférents et au montant des factures d’acompte Prostyle, seules visées par la mention «’bon pour déblocage’», font valoir qu’alors que l’article 4.2 du contrat de prêt, intitulé «’mise à disposition des fonds’» prévoyait que «’le déblocage des fonds [interviendrait] au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur présentation des factures acquittées et au plus tard à la fin de la période d’anticipation, sous réserve de la déclaration d’achèvement des travaux pour le dernier déblocage’», la banque, pour justifier du déblocage du surplus des fonds empruntés, se borne à verser aux débats des devis et non des factures acquittées’; qu’ils réclament en outre la réduction de la clause pénale à l’euro symbolique’;

Attendu qu’il ressort à cet égard de la liste des événements du prêt et de la liste des mouvements du compte que la banque a procédé, entre le 19 décembre 2005 et le 9 février 2008 à quatorze déblocages de fonds pour un montant total, non pas de 496 363,15 euros comme retenu à tort par le premier juge, mais de 492 359,23 euros correspondant au capital effectivement emprunté’;

Que le déblocage, les 19 décembre 2005 et 9 janvier 2016, des sommes respectives de 236 771,23 euros et 31 650 euros n’est pas contesté’;

Que ne sont pas davantage contestés ceux réalisés le 9 janvier 2006 à hauteur de 31 650 euros, le 24 janvier 2006 pour 47 475 euros, le 16 mars 2006 pour 15 825 euros, 19 avril 2006 pour 21 100 euros et 8 décembre 2006 pour 30 067,50 euros, ces déblocages correspondant à ceux réalisés en vue de permettre à la société civile immobilière Maïté de procéder au paiement des factures d’acompte de la société Prostyle’;

Que si, pour le surplus débloqué de 98 920,50 euros, la banque n’établit effectivement pas avoir, conformément à l’article 4.2 du contrat de prêt, débloqué cette somme sur présentation de factures acquittées et, s’agissant plus spécialement du déblocage, le 19 février 2008, de la somme de 312,34 euros représentant le solde du capital emprunté, sur déclaration d’achèvement des travaux, outre que le droit conféré à la banque par l’article 4.2 du contrat de prêt de vérifier l’utilisation des fonds ne constituait pour elle qu’une simple faculté, Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R], qui ne contestent pas la libération effective de cette somme entre les mains de la société civile immobilière Maïté ou pour son compte mais critiquent les conditions dans lesquelles seraient intervenus les déblocages y afférents, intervenus selon eux en violation des stipulations du contrat de prêt, se contentent de réclamer, en conséquence de cette absence de vérification, le rejet de la demande en paiement formée à leur encontre par la banque en tant qu’elle excède la somme de 382 388 euros’; qu’ils ne formulent ainsi aucune demande chiffrée de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui en serait résulté pour eux’qu’il ne caractérisent au demeurant pas ;

Qu’il ne saurait en ces conditions être fait droit à leurs prétentions de ce chef’;

Attendu ensuite que pour réduire à la somme de 337 331,68 euros le montant de la créance en principal détenue par la société Banque CIC Est sur la société civile immobilière Maïté au titre du prêt litigieux, le premier juge a retenu que le capital effectivement libéré excédait de 4 003,92 euros le capital emprunté stipulé au contrat et que la banque ne pouvait réclamer aucun intérêt de retard couru avant la déchéance du terme survenue le 21 juillet 2010 ni aucune cotisation d’assurance en sus de celles déjà incluses dans les sommes réclamées au titre des échéances impayées’; que constatant par ailleurs que la banque avait, postérieurement à la déchéance du terme, reçu un paiement de 197 852,83 euros, il en a déduit que la créance en principal de la banque devait être limité au seul capital restant dû de 469 872,90 euros dont il convenait de déduire la somme de 4 003,92 euros, majoré des échéances échues impayées de 69 315,53 euros, soit une somme de 535 184,51 euros de laquelle il convenait de déduire le versement précité de 197 852,83 euros’;

Mais attendu que le montant du capital effectivement libéré entre les mains de la société civile immobilière Maïté par la société Nancéienne Varin Bernier s’élevant, ainsi il a été démontré supra, à la somme de 492 359,23 euros, c’est à tort que le premier juge a retranché de la somme réclamée par la banque 4 003,92 euros’;

Qu’à défaut, ensuite, pour les associés de la société civile immobilière Maïté d’établir ni même prétendre que la société Banque CIC Est aurait renoncé à se prévaloir des dispositions de l’article 1254 du code civil’qui prévoit, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d’une part, que le débiteur d’une dette qui porte intérêt ou produit des arrérages ne peut point, sans le consentement du créancier, imputer le paiement qu’il fait sur le capital par préférence aux arrérages ou intérêts et, d’autre part, que le paiement fait sur le capital et intérêts, mais qui n’est point intégral, s’impute d’abord sur les intérêts, c’est également à tort que le premier juge a imputé l’acompte de 197 852,83 euros sur le seul principal’de la créance, étant au demeurant observé que la banque indiquait avoir reçu des paiements supérieurs, s’élevant à un total de 197 916,40 euros’;

Que le prêt consenti n’étant enfin pas soumis aux dispositions de l’article L. 312-1 et suivants anciens du code de la consommation, la banque est par ailleurs fondée à réclamer le paiement des intérêts de retard courus au taux contractuel antérieurement à la déchéance du terme, de même que les cotisations d’assurance dues jusqu’à cette date’;

Attendu ensuite que la société Banque CIC Est, qui verse notamment aux débats le contrat de prêt et son tableau d’amortissement, l’historique de compte, et la lettre de mise en demeure valant déchéance du terme du 16 juillet 2010, dresse le compte de sa créance arrêté en principal au 20 avril 2015 comme suit’:

-capital restant dû’: 469 872,90 euros’;

-mensualités échues impayées’: 69 315,53 euros’;

-intérêts courus’arrêtés au 16 juillet 2010 : 5 312,83 euros’;

-assurance courue au 16 juillet 2010′: 354,10 euros’;

-intérêts courus du 17 juillet 2010 au 20 avril 2015′: 95 258,73 euros’;

sous déduction des versements de 197 916,40 euros, imputés à concurrence de 85 154,35 euros sur le capital restant dû, de 102 532, 59 euros sur les intérêts et de 10 229,46 euros sur les cotisations d’assurance’;

soit une créance résiduelle de 442 197,69 euros dont 411 208,80 euros en capital’;

Que Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R], s’ils estiment que les données chiffrées par la société Banque CIC Est sont insuffisantes pour les renseigner sur l’état de la dette de la société civile immobilière Maïté, se contentent à ce sujet d’exprimer leurs interrogations et leurs incertitudes sans opposer aucune critique argumentée au décompte de leur créancière ni proposer d’état rectifié des sommes dont la société civile immobilière Maïté lui serait régulièrement redevable autre que celui excluant les sommes débloquées sans présentation de factures acquittées’;

Que, s’agissant par ailleurs de la clause pénale, la mise à la charge de la société civile immobilière Maïté, emprunteur, d’une indemnité de 7 % des sommes restant dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés prévue au contrat en cas de déchéance du terme constitue assurément, au sens de l’article 1226, devenu 1231-5 du code civil’une clause pénale’; qu’outre sa fonction incitative de l’exécution d’une obligation, elle a une fonction réparatrice en cas d’inexécution ; qu’elle se cumule donc en principe avec les dispositions relatives à l’exigibilité du capital et des intérêts échus et impayés mais n’exclut pas que les dispositions des articles 1152 et 1234 anciens du code civil’puissent trouver à s’appliquer ;

Qu’il appartient en conséquence à la partie qui en réclame la modération d’en caractériser la nature manifestement excessive, laquelle doit s’apprécier à l’aune du préjudice effectivement subi par le prêteur et non au regard de la situation pécuniaire des débiteurs ou de leur éventuelle bonne foi ;

Qu’en l’espèce, il n’est pas démontré ni même prétendu que l’indemnité de

38 139,87 euros réclamée par la société Banque CIC Est au titre de l’indemnité de résiliation de 7 % figurant dans le contrat de prêt présente un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1152 ancien du code civil, compte tenu notamment de la perte d’intérêts que le prêteur subit, et doive être réduite à proportion de l’exécution partielle sur le fondement de l’article 1231 ancien du code civil’;

Qu’en l’absence dès lors de circonstances particulières propres à lui conférer un caractère manifestement excessif, cette indemnité conventionnelle qui tient compte de l’exécution partielle de l’engagement telle que prévue par l’article 1231 du code civil, doit figurer parmi les postes de créance de la société Banque CIC Est dont les droits ressortent ainsi à la somme de 480 337,56 euros avec intérêts au taux conventionnel de 4,30 % l’an courant à compter du 20 avril 2015, non pas sur la totalité de la créance comme réclamée à tort par la banque, mais sur le seul principal de 442 197,69 euros, et intérêts au taux légal sur la somme de 38 139,87 euros à compter du 21 juillet 2010′;

Attendu, sur les créances détenues en conséquence par la société Banque CIC Est sur les associés de la société civile immobilière Maïté, que l’article 1857 du code civil dispose qu’à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ;

Que Monsieur [E] [B], le couple [V] et Monsieur [V] [M] détenant, chacun, 783 parts sur les 2350 parts constituant le capital social de la société civile immobilière Maïté et Madame [Z] [R], une part, la société Banque CIC Est est fondée à réclamer’:

-à Monsieur [E] [B], la somme de 160 044,39 euros, avec intérêts au taux de 4,30 % l’an sur le principal de 147 336,51 euros à compter du 20 avril 2015’et au taux légal sur la somme de 12 707,88 euros à compter du 21 juillet 2010′;

-à Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X], la somme de 160 044,39 euros, avec intérêts au taux de 4,30 % l’an sur le principal de 147 336,51 euros à compter du 20 avril 2015 et au taux légal sur la somme de 12 707,88 euros à compter du 21 juillet 2010′;’

-à Monsieur [V] [M], la somme de 160 044,39 euros, avec intérêts au taux de 4,30 % l’an sur le principal de 147 336,51 euros à compter du 20 avril 2015’et au taux légal sur la somme de 12 707,88 euros à compter du 21 juillet 2010 ;

-et à Madame [Z] [R], la somme de 204,39 euros avec intérêts au taux de 4,30 % l’an sur le principal de 188,16 euros à compter du 20 avril 2015 et au taux légal sur la somme de 16,23 euros à compter du 21 juillet 2010, le jugement étant en cela réformé’;

Attendu que la société Banque CIC Est ne justifie pas des raisons pour lesquelles la condamnation de Monsieur [E] [B], Monsieur [V] [M], Madame [Z] [R], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X] au paiement de ses frais non répétibles, devrait s’inscrire dans les liens d’une obligation solidaire ;

Attendu qu’il s’avère équitable de mettre à la charge de Monsieur [E] [B], de Monsieur [V] [M], de Madame [Z] [R] et du couple que forment Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X], au titre des frais exposés par la société Banque CIC Est tant en première instance qu’en cause d’appel, et non compris dans les dépens, la somme de 1 250 euros pour chacun d’eux, à l’exception de Madame [Z] [R] qui sera condamnée, à ce titre, au paiement d’une somme de 150 euros ;

Attendu enfin qu’il apparaît équitable de mettre à la charge de Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X], au titre des frais exposés tant en première instance qu’en cause d’appel par Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R] et non compris dans les dépens, la somme de 2 000 euros’;

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites des appels,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X] de leur demande en nullité des actes de cessions des 8 octobre et 1er décembre 2008’et en ses dispositions relatives aux dépens’;

Le réforme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Monsieur [E] [B] à payer à la S.A. Banque CIC Est la somme de 160 044,39 euros, avec intérêts au taux de 4,30 % l’an sur le principal de

147 336,51 euros à compter du 20 avril 2015’et au taux légal sur la somme de 12 707,88 euros à compter du 21 juillet 2010′;’

Condamne Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X] à payer à la S.A. Banque CIC Est la somme de 160 044,39 euros, avec intérêts au taux de 4,30 % l’an sur le principal de 147 336,51 euros à compter du 20 avril 2015’et au taux légal sur la somme de 12 707,88 euros à compter du 21 juillet 2010′;’

Condamne Monsieur [V] [M] à payer à la S.A. Banque CIC Est la somme de 160 044,39 euros, avec intérêts au taux de 4,30 % l’an sur le principal de 147 336,51 euros à compter du 20 avril 2015’et au taux légal sur la somme de 12 707,88 euros à compter du 21 juillet 2010′;’

Condamne Madame [Z] [R] à payer à la S.A. Banque CIC Est la somme de 204,39 euros avec intérêts au taux de 4,30 % l’an sur le principal de 188,16 euros à compter du 20 avril 2015et au taux légal sur la somme de 16,23 euros à compter du 21 juillet 2010′;

Condamne Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X], ensemble, Monsieur [E] [B] et Monsieur [V] [M] à payer à la S.A. Banque CIC Est la somme de 1 250 euros pour chacun d’eux, soit 3 750 euros au total, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Z] [R] à payer à la S.A. Banque CIC Est la somme de 150 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile’;

Condamne Monsieur [E] [B], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [R] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile’;

Condamne Monsieur [E] [B], Monsieur [V] [M], Madame [Z] [R], Monsieur [E] [V] et Madame [I] [X] aux dépens d’appel.

Le greffier,Le président,

C. DulionS. Collière