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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère Chambre A

ARRET DU 05 FEVRIER 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/04564 – N° Portalis DBVK-V-B67-MDR3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 MAI 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 12/01093

Après arrêt COUR D’APPEL DE MONTPELLIER en date du 7 JUIN 2018 ayant ordonné la réouverture des débats.

APPELANTE :

SCCV BEL AZUR immatriculée au RCS de NARBONNE sous le N° D 520 239 146 ayant son siège social

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de Me Lisa BOURREL, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [L] [X]

né le [Date naissance 9] 1966 à [Localité 30]

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 18]

Représenté par Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assisté de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Karine JAULIN-BARTOLINI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

Madame [P] [W]

née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 29]

de nationalité Française

[Adresse 27]

[Localité 5]

Représentée par Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Karine JAULIN-BARTOLINI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

Madame [K] [W]

née le [Date naissance 15] 1938 à [Localité 28]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 21]

Représentée par Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Karine JAULIN-BARTOLINI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

Monsieur [O] [W]

né le [Date naissance 10] 1941 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assisté de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Karine JAULIN-BARTOLINI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

Monsieur [Z] [W]

né le [Date naissance 11] 1940 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assisté de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Karine JAULIN-BARTOLINI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

SCP [V] [N] ET [U] [N] – Notaires associés société titulaire d’un office notarial sis

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Localité 16]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 JANVIER 2019, en audience publique, Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

M. Thierry CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

– signé par Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par Madame Marie-José TEYSSIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis du 11 septembre 2006 réitéré par acte authentique des 16 et 19 février 2010 passé devant Maître [F], notaire salarié de la SCP [V] [N] et [U] [N], notaire à [Adresse 24], les consorts [W]-[X] ont vendu à M. [M], avec faculté de substitution, une construction à usage d’habitation avec terrain à bâtir attenant située à [Localité 31] commune de [Localité 25]. Cette acquisition a pour finalité la réalisation d’ une opération de promotion immobilière consistant en la construction d’un immeuble comprenant 59 logements outre parkings et garages.

L’acte de vente dressé par la SCP [V] [N] et [U] [N] ne portait pas mention que le fonds vendu était grevé d’une servitude conventionnelle de réseaux matérialisée par la présence des trois réseaux eau potable, eaux usées et eaux pluviales de la commune de [Localité 25] de sorte que la SCCV Bel Azur, acquéreur par substitution, a été confrontée lors des travaux de terrassement à la présence des réseaux existants et a dû procéder à leur dévoiement pour la réalisation de son projet. Elle a poursuivi l’indemnisation de son préjudice à l’encontre de ses vendeurs et du notaire rédacteur.

La cour de ce siège, le 7 juin 2018, confirmant le jugement déféré du tribunal de grande instance de Narbonne du 15 mai 2015 sur l’existence d’une faute commise par la SCP [V] [N] gonds et [U] [N], notaire, dans l’exécution de sa mission de rédacteur et le réformant pour le surplus, a’:

– jugé que les consorts [X]-[W] ont manqué à leur obligation de délivrance en vendant leur terrain à la SCCV Bel Azur sans déclarer l’existence d’une servitude conventionnelle de réseaux grevant ledit terrain,

– condamné en conséquence solidairement [L] [X], [P] [W], [K] [W], [O] et [Z] [W] sur le fondement de l’article 1638 du code civil à payer à la SCCV Bel Azur la somme de 222 374,50 euros TTC au titre de la garantie des charges inconnues, ladite somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter de l’association introductive d’instance,

– dit que le préjudice de la SCCV Bel Azur consécutif au manquement fautif du notaire est constitué par une perte de chance de réaliser l’acquisition du terrain à des conditions plus avantageuses ou d’y renoncer,

– avant dire droit sur l’indemnisation de la SCCV Bel Azur par la SCP [V] [N] et [U] [N], ordonné la réouverture des débats à l’audience du Mardi 8 janvier 2019 à 9 h pour que les parties s’expliquent sur ce préjudice, relevé d’office par la cour, et invite les parties à conclure sur le caractère raisonnable de la perte de chance ainsi que sur son taux,

– enjoint aux appelants de conclure sur ce préjudice dans le délai de deux mois à compter du prononcé de l’arrêt et aux intimés de conclure en réponse dans le délai de deux mois suivant la notification RPVA des écritures des appelants’;

‘réservé les demandes de la SCCV Bel Azur au titre de la résistance abusive ainsi que les dépens et les frais irrépétibles.

L’affaire est revenue en ordre utile à l’audience du 8 janvier 2019 à 8h30.

Vu les dernières conclusions de la SCCV Bel Azur, notifiées par RPVA le 19 juillet 2018′;

Vu les dernières conclusions de la SCP [V] [N] et [U] [N] notifiées par le RPVA le 19 septembre 2018′;

Vu les dernières conclusions de M.M. [L] [X], [P] [W], [K] [W], [O] et [Z] [W] notifiées par RPVA le 18 septembre 2018′;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions notifiées par le RPVA par les consorts [W]-[X] le 18 septembre 2018

Par ordonnance du 8 octobre 2015, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de M.M. [L] [X], [P] [W], [K] [W], [O] et [Z] [W] des 8 octobre 2015 et 13 novembre 2015 comme ayant été notifiées après expiration du délai imposé par l’article 909 du code de procédure civile. Sur déféré de cette décision, la cour a par arrêt du 24 novembre 2016 confirmé la décision du conseiller de la mise en état. Cet arrêt a autorité de la chose jugée.

La cour ne peut que constater que sur la réouverture des débats ordonnée par son arrêt du 7 juin 2018, M.M. [L] [X], [P] [W], [K] [W], [O] et [Z] [W] ont remis au greffe de la cour et notifié par RPVA le 18 septembre 2018 des « conclusions devant la cour d’appel de Montpellier ».

Or l’irrégularité des premières conclusions de M.M. [L] [X], [P] [W], [K] [W], [O] et [Z] [W] les prive de conclure à nouveau devant la cour. Leurs conclusions remises et notifiées par RPVA le 18 septembre 2018, au demeurant bien au-delà de l’expiration du délai imposé à l’intimé par l’article 909 du code de procédure civile, sont donc, tel que soutenu par la SCP [V] [N] et [U] [N], irrecevables.

Sur la perte de chance de la SCCV Bel Azur de réaliser l’acquisition à des conditions plus avantageuses ou d’y renoncer

La SCCV Bel Azur arrête le montant de sa demande de dommages et intérêts réparateurs de sa perte de chance à la somme de 302’576,20 euros qu’elle décompose en 222’374,50 euros au titre du dévoiement, montant auquel la cour dans son arrêt du 7 juin 2018 a condamné à paiement les vendeurs et en 133’073 € correspondant à la perte de marge nette qu’elle a subie à la suite de la suppression du bâtiment E et de la construction de 50 logements au lieu des 56 logements figurant au budget prévisionnel.

La SCP [V] [N] et [U] [N] lui oppose que la perte de marge alléguée ne correspond pas à une perte de chance d’acquérir à un meilleur prix ou de renoncer à l’achat mais à l’impossibilité de vendre six logements supplémentaires dont la construction n’a pu être réalisée en raison de l’existence d’une servitude non aedificand, que la SCCV Bel Azur n’a jamais sollicité aucune autre indemnisation que celle liée aux coûts du dévoiement dont la totalité a été prise en charge par les vendeurs’; que dans l’hypothèse d’une négociation avec ces mêmes vendeurs, la participation financière de ces derniers aurait pris la forme d’une baisse de prix sur la base d’une assiette estimative, qu’enfin en tout état de cause, le quantum de la perte de marge formulée liée à l’abandon de la construction du bâtiment E n’est pas justifiée, la perte de chance alléguée aboutissant d’une manière peu sérieuse à une réduction de 73’% du prix de vente.

La perte de chance implique seulement la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain. Seule est donc réparable à ce titre, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En l’espèce, la cour a dans son arrêt précédent défini le préjudice de la SCCV Bel Azur lié à la faute du notaire comme la perte de chance d’acquérir à un meilleur prix ou de renoncer à l’achat. La réparation doit être mesurée à l’aune de la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Il appartient dès lors à la cour d’évaluer les différents chefs de préjudices invoqués, et d’apprécier à quelle fraction de ces préjudices doit être évaluée la perte de chance indemnisée.

Il résulte des pièces du dossier que’:

– le compromis de vente entre les consorts [W]-[X] et M. [M] est signé le 11 septembre 2006,

– le permis de construire est délivré le 11 juillet 2007 pour la construction de 59 logements collectifs lieu-dit « [Adresse 26] » à [Localité 31] et subit une modification le 2 février 2009, à la suite de la demande formulée en vue de supprimer le dernier niveau du bâtiment E entraînant la suppression de trois appartements, modifier la toiture et réduire de cinq places le parking de stationnement’;

– l’acte authentique est signé les 16 et 19 février 2010,

– la SCCV Bel Azur débute les travaux et découvre lors des travaux de terrassement la présence des canalisations d’alimentation d’eau potable ; elle informe par courrier des 14 juin 2010 et 18 juin 2010, la communauté d’agglomération de [Localité 3] et la mairie de [Localité 25] du nécessaire dévoiement des réseaux nécessaires à la poursuite de son opération de construction’;

‘ le permis de construire subit une nouvelle modification le 6 janvier 2011 à la suite de la demande de la SCI Bel Azur pour la création d’un sous-sol supplémentaire de stationnement et la création de celliers supplémentaires en R +1 puis enfin une dernière modification le 8 avril 2014 avec la suppression totale du bâtiment E entraînant la suppression de six appartements .

Le deux permis modificatifs des 2 février 2009 et 8 avril 2014 suppriment au total neuf appartements, les réduisant à 50. La première modification du permis de construire le 2 février 2009 n’est pas lié à la découverte des réseaux, celle-ci n’intervenant que postérieurement en 2010.

La lecture des pièces versées aux débats permet d’appréhender la configuration des lieux, l’emplacement du bâtiment E, la localisation des réseaux existants (plans annexés au courrier adressé par M. [M] à la mairie de [Localité 25] le 18 juin 2010) à l’extrémité sud ouest de la parcelle [Cadastre 20] et de la parcelle [Cadastre 12]. La construction du bâtiment E était prévue sur les parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 13] en limite de la parcelle [Cadastre 12]. Le plan joint en annexe 1 à la convention de déviation du réseau eaux pluviales passée avec la commune de [Localité 25] le 12 décembre 2011 révèle l’emplacement de la servitude de passage de réseaux qui sera validée chez le notaire. Le dévoiement a eu lieu sur la parcelle [Cadastre 20] mais le tracé est inchangé en limite de la parcelle [Cadastre 12] . Compte tenu de l’existence de la servitude non aedificandi liée à la présence des réseaux, le promoteur a renoncé à la construction du bâtiment E.

Les biens et droits immobiliers ont été vendus à la SCCV Bel Azur 723 487 €. Le montant total des dépenses prévisionnelles en janvier 2009 pour 56 appartements et 50 garages en sous-sol s’établissait à 7 914 942 € TTC. Le total des dépenses pour les 50 appartements et les 50 garages se seraient élevées à 7 601 927 € sans possibilité pour la cour de vérifier la réalité des chiffres avancés. La vente des six appartements du bâtiment E était provisionnée pour un global de 812 000 €. Aucune pièce ne permet de connaître à quel prix se sont effectivement vendus les autres appartements de la résidence. Le calcul de la perte de la marge nette effectuée par la SCCV Bel Azur n’est donc pas vérifiable.

Pour le promoteur d’un programme immobilier, le bilan prévisionnel est une démarche de compte à rebours. La différence entre les recettes attendues de l’opération (vente des surfaces de plancher) et son prix de revient estimé (coût de construction, frais et honoraires, taxes’) détermine pour le promoteur un budget « admissible » pour le foncier, après déduction de la marge. Chaque paramètre (coût de construction, foncier, honoraires, marge) est une hypothèse de travail arrêtée par les porteurs de projet. Les travaux imprévus [X] prévisionnel, soit le dévoiement des réseaux EU/AEP/EP existants, ont été facturés pour un montant total arrêté par la cour à 222 374, 50 € TTC déduction faite de la prise en charge de la commune de [Localité 25] et de la communauté d’agglomération du Grand Narbonne.

Si la SCCV Bel Azur avait appris l’existence des réseaux souterrains avant la signature de l’acte, la probabilité qu’elle ait renoncé à son projet de promotion immobilière est faible. Elle aurait cependant compte tenu de la localisation des réseaux interdisant l’implantation des constructions sur partie des parcelles supportant les réseaux et la servitude non aeficandi ou nécessitant pour une telle implantation la réalisation de travaux de dévoiement des réseaux, indiscutablement obtenu de ses vendeurs une réduction significative du prix de vente que la cour estime être non inférieure à 20’% au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent.

La cour fixe en conséquence la perte de chance de la SCCV Bel Azur de réaliser l’acquisition à des conditions plus avantageuses ou d’y renoncer à la somme de 150 000 €.

Le manquement fautif de la SCP [V] [N] et [U] [N], notaire, qui n’a pas rapporté dans l’acte de vente la constitution de servitudes de réseaux jointe à l’acte d’acquisition d’origine des parcelles vendues du 25 juillet 1990 est à concurrence de 95 % à l’origine de cette perte de chance. La SCP [V] [N] et [U] [N] sera donc condamnée à payer à la SCCV Bel Azur la somme de 142 500 €, la dite condamnation étant prononcée in solidum avec celle prononcée à l’encontre des consorts [W]- [X] par l’arrêt précédent.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

La SCCV Bel Azur ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par la SCP [V] [N] et [U] [N] susceptible de lui ouvrir droit à une créance de dommages et intérêts. Elle sera donc déboutée de cette demande, la défense à une action en justice constituant un droit dont il n’est pas établi qu’il ait dégénéré en abus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant en la procédure, M.M. [L] [X], [P] [W], [K] [W], [O] et [Z] [W] et la SCP [V] [N] et [U] [N] in solidum supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel et participeront équitablement aux frais non compris dans les dépens exposés par la SCCV Bel Azur à concurrence de 8 000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Vu l’arrêt du 7 juin 2018,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées par RPVA le 18 septembre 2018 par M.M. [L] [X], [P] [W], [K] [W], [O] [W] et [Z] [W]’;

Condamne la SCP [V] [N] et [U] [N] à payer à la SCCV Bel Azur la somme de 142 500 € au titre de l’indemnisation de son préjudice tiré de sa perte de chance de réaliser l’acquisition des 16 et 19 février 2010 à des conditions plus avantageuses ou d’y renoncer, condamnation à paiement in solidum avec celle prononcée par l’arrêt du 7 juin 2018 à l’encontre des consorts [L] [X], [P] [W], [K] [W], [O] [W] et [Z] [W];

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes’;

Condamne M.M. [L] [X], [P] [W], [K] [W], [O] et [Z] [W] et la SCP [V] [N] et [U] [N] in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la SCCV Bel Azur la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE