CIV.3

JT

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 mai 2019

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10184 F

Pourvoi n° W 18-19.020

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ la société Sercib France, société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

2°/ la société Sercib international, dont le siège est […] ),

3°/ la société Huit Douze Liberté, société civile de construction vente, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 12 avril 2018 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige les opposant :

1°/ à la Société du Grand Paris (SGP), établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est […] ,

2°/ au directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne, domicilié […] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 16 avril 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat des sociétés Sercib France, Sercib international et Huit Douze Liberté, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la Société du Grand Paris ;

Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte aux sociétés Sercib France et Sercib international du désistement de leur pourvoi ;

Vu l’article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l’encontre de la décision attaquée, n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Huit Douze Liberté aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Huit Douze Liberté

Il est fait grief à l’arrêt partiellement confirmatif attaqué d’avoir fixé l’indemnité due par la société du Grand Paris, expropriante, à la société Huit Douze Liberté, expropriée, au titre de la dépossession des parcelles cadastrées […] , […], […], […] et […] situées […] , à la seule somme totale arrondie de 4 416 843 euros, se décomposant de la façon suivante : indemnité principale : 3 626 370 euros, indemnité de remploi : 363 637 euros, indemnités accessoires : 426 835,39 euros et d’avoir débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Aux motifs propres que « sur le bien exproprié, aux termes de l’article de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité ; l’article L. 321-l, du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; conformément aux dispositions de l’article L. 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L. 322-3 à L 322-6 – leur usage effectif à la date définie par ce texte ; l’unité foncière expropriée est composée de parcelles de terrains nus situés […] , cadastrées section […] , […], […], […] et […] d’une superficie totale de 2997 m² ; la configuration est proche du rectangle d’une façade de 70 m linéaires environ pour une profondeur moyenne de 50 m ; ce bien est libre d’occupation ; l’appel de la SCCV Huit Douze Liberté porte sur la méthode d’évaluation, sur l’indemnisation des frais de personnel engagés par elle, tandis que l’ appel incident de la SGP porte sur les indemnités accessoires au titre du remboursement des taxes foncières, de l’assurance multirisque et des frais de géomètre et aucune contestation n’existe au titre de la date de référence, de la date d’évaluation, sur l’indemnisation au titre de dépenses liées au concours d’architectes, au titre des frais de démolition engagés, au titre des frais d’obtention du permis de construire ; s’agissant de la date de référence, en application des articles L. 322-2, et L. 213-6 du code de l’urbanisme, le bien objet de la procédure étant soumis au droit de préemption urbain, les parties s’accordent toutes à la situer au 7 octobre 2010, date à laquelle le plan d’urbanisme applicable à la zone a été approuvé par la commune de Maisons-Alfort ; s’agissant des données d’urbanisme, les parties s’accordent en indiquant que ces parcelles sont situées en zone Ufe à la date de référence ; il s’agit d’une zone destinée à accueillir principalement des activités tertiaires où sont interdites les constructions à destination industrielle ; s’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c’est celle du jugement de la première instance, soit le 23 janvier 2017 ; s’agissant de la méthode d’évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet de la déclaration d’utilité publique au sens des prescriptions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation étant observé qu’il n’est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies ; le premier juge a indiqué que la méthode du “compte à rebours simplifié” vise par l’analyse du programme de construction envisagée sur un terrain donné, à déterminer la charge foncière admissible pour l’opération, une fois évaluées les recettes attendues de l’opération et les dépenses autres que foncière ; que cette méthode, projective par nature, est donc en contradiction avec le principe fixé par l’article L. 312-1 qui dispose que “les indemnités allouées couvrent1’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation” ; qu’appliqu[ée] à l’espèce, cette méthode vise à évaluer un préjudice hautement hypothétique, déterminé par référence d’une part à des coûts de construction non réalisée et d’autre part à une valorisation immobilière souhaitée mais non effective, et ce dans un domaine où les aléas peuvent avoir des conséquences substantielles sur le résultat de l’opération ; qu’il n’appartient pas au titulaire et délégataire du droit d’expropriation pour cause d’utilité publique de prendre en charge l’indemnisation de ce risque, ni la perte d’une chance de réaliser un bénéfice par définition espéré mais non encore réel, ni certain ; le premier juge a en conséquence appliqué la méthode par comparaison ; il a écarté les termes de comparaison proposés par la SGP ceux-ci concernant des terrains bâtis et ne pouvant être donc retenus pour évaluer des parcelles de terrains nus ; il a également écarté les termes de comparaison produits par la société SCCV en indiquant qu’ils offraient des valeurs unitaires très disparates, que si les superficies de parcelles étaient indiquées, il n’était rien précisé en revanche quant à leur zonage, ni s’il s’agissait de terrains nus ou bâtis ; le commissaire du gouvernement a proposé des termes de comparaison issus de mutations, de terrains à bâtir libre d’occupation, à savoir trois termes de comparaison à Chevilly-Larue avec des valeurs unitaires de 424 euros/m², 530 euros/m², et 446 euros/m², un terme de comparaison à Alfortville d’une valeur unitaire de 341 euros/m², un à Fontenay-sous-Bois avec une valeur unitaire de 474 euros/m², deux termes de comparaison en zone UM1 à Maisons-Alfort avec une valeur unitaire de de 912 euros/m² et 708,86 euros/m², ainsi que des termes de comparaison issus de décisions du juge de l’expropriation pour des terrains nus et libres à Maisons-Alfort, à Chevilly-Larue, à Vitry-sur-Seine ; le premier juge a indiqué que les mutations de Chevilly-Larue, Alfortville et Fontenay-sous-Bois ont été réalisées en 2010 et 2011 et devaient être écartées parce que trop anciennes ; que la moyenne des valeurs unitaires des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement s’élevant à 564,17 euros le m² et en appliquant à cette valeur unitaire un coefficient de 1,40 comme proposé par le commissaire du gouvernement, et ce malgré la prise en compte des deux termes de comparaison situés en zone pavillonnaire à Maisons-Alfort, on obtenait une valeur unitaire moyenne de 789,84 euros ; il a en conséquence compte tenu de l’ensemble de ces éléments, retenu une valeur unitaire pour le bien en cause d’un montant de 1000 € le m², conformément à l’offre de la SGP soit une indemnité principale de 2 997 000 € ; la société SCCV demande à titre principal l’application de la méthode du compte à rebours simplifié ou promoteur ; elle indique que la jurisprudence ne refuse pas d’appliquer la méthode promoteur lorsqu’il n’existe pas de termes de référents pertinents ; cette méthode dite du promoteur consiste à déterminer la valeur d’un terrain en partant du prix de vente final attendu d’une opération immobilière, en tenant compte du bilan financier et prévisionnel de ladite opération, du coût des travaux et de divers frais liés à l’opération ; elle fait abstraction de la dépréciation des travaux et de la situation du marché immobilier ; elle prend en compte l’usage futur du bien, alors que conformément à l’article L. 321-1 du code de l’expropriation les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; si cette méthode peut être envisagée dans certaines situations en l’absence de termes de référence, en l’espèce il en existe, à savoir deux termes de comparaison du commissaire du gouvernement en appel, une mutation de terrain libre d’occupation situé au sein de la même zone Uf2 […] sur la commune Maisons-Alfort et un jugement définitif rendu par le juge expropriation le 24 novembre 2014 également en zone Ufe […] ; la société SCCV indique ensuite que la doctrine, y compris la doctrine administrative de l’Etat, considère qu’un terrain constructible est nécessairement évalué, en partie au moins, via la méthode promoteur ; cependant outre le fait que la doctrine est partagée, il est de principe qu’en matière d’expropriation, si le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation de l’indemnité de dépossession qui lui apparaît la plus appropriée au regard de la situation du terrain, il ne doit pas en apprécier la valeur en considération de sa vocation future ; la société SCCV indique que l’analyse de la pratique montre que la méthode promoteur est effectivement utilisée pour évaluer la valeur vénale des emprises constructibles ; elle se fonde notamment sur un arrêt de la cour d’appel de Douai du 19 mai 2016 ; cependant si la méthode du bilan promoteur encore appelée compte à rebours, avait été validée en l’espèce par l’ensemble des parties comme étant la seule méthode d’évaluation pertinente, la cour d’appel de Douai a précisé qu’il n’était pas opportun de remettre en cause cette méthode d’évaluation, dès lors qu’il n’existait pas de termes de comparaison précis et pertinents ; la SCCV indique ensuite qu’il ne peut être nié que les parties s’étaient initialement mises d’accord sur le fait que la méthode appliquée était la méthode promoteur ; cependant il ne peut être tenu compte de discussions amiables, étant précisé que celles-ci devaient aboutir au plus tard le 31 décembre 2013 et que la pièce produite N° 6 ne fait état que d’une partie de la parcelle […] ; la SCCV indique également que l’utilisation de cette méthode est possible en raison de l’existence d’un projet de promotion immobilière sur la parcelle en cause, et que le terrain exproprié est parfaitement constructible ; cependant la valeur du terrain exproprié ne peut être appréciée en considération de sa valeur future ; la SCCV indique enfin que l’utilisation de cette méthode s’impose également en l’absence de termes de référence pertinents ; cependant le commissaire du gouvernement en cause d’ appel propose une mutation de terrain libre d’occupation située au sein de la même zone sur la commune Maisons- Alfort […], […] , le 8 juillet 2016, publiée pour une superficie de 1520 m², pour un prix de 1 839 000 €, pour un prix au m² de 1210 € en zone Ufe ; la SCCV indique sans en rapporter la preuve que cette parcelle appartenait au domaine public de la commune et qu’elle est inconstructible, et il s’agit donc d’un bien du domaine privé ; ce terme pertinent sera donc retenu ; s’agissant du jugement rendu le 24 novembre 2014 par le juge de l’expropriation pour un bien située […] pour une parcelle […] , pour une valeur du terrain nu et libre de 500 € en zone Ufe, s’agissant d’une parcelle de 710m² sur laquelle est édifiée un pavillon de 82m² d’une valeur de 3300 euros/m², la SCCV indique que la parcelle concernée est certes voisine de l’emprise expropriée, mais seule une partie du terrain est valorisée ; elle ajoute que cela laisse supposer que celui-ci ne bénéficiait pas d’un accès autonome et que la valeur a été fixée en l’état d’encombrement, mais elle ne rapporte pas la preuve de ses allégations ; le terme pertinent sera donc retenu ; en conséquence le premier juge a exactement retenu la méthode par comparaison et il convient en conséquence de débouter la SCCV de sa demande principale d’utilisation de la méthode du promoteur ; la SCCV dans sa demande subsidiaire en fonction de la méthode de comparaison sollicite a minima un prix de 2400 € le mètre carré, la SGP propose 1000 € le mètre carré comme en première instance et le commissaire du gouvernement en appel 1200 euros le mètre carré ; la SCCV critique le bien-fondé de la valeur unitaire par le juge, ainsi que la valeur proposée par la société expropriante, demande de retenir les termes de référence du commissaire du gouvernement en première instance […], […], […], […] ainsi que d’autres actes de vente (pièce N° 37) tandis que la SGP demande de retenir les cinq termes de référence du premier juge et les deux éléments de comparaison situés […] ; cependant les termes de comparaison proposés par la SCCV correspondent à des terrains bâtis ou à des ventes de droits à construire, ils ne se situent pas dans le même zonage (zones destinées à accueillir principalement des constructions à destination d’habitation), alors que les parcelles expropriées se situent en zone Ufe (zone destinée à accueillir principalement des activités tertiaires) ; il convient donc de les écarter ; concernant les termes de comparaison proposés par le SGP, ils se trouvent dans une zone différente et doivent en conséquence être écartés ; en retenant les deux termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en appel, la moyenne d’un terrain en zone Ufe est de 850 € le mètre carré, le commissaire du gouvernement privilégie la mutation de terrain libre et propose d’arbitrer la valeur à 1210 € le mètre carré ; en tenant compte de la qualité de l’emplacement de la mutation du 8 juillet 2016 très récente, située juste à proximité immédiate du terrain exproprié, sur une superficie proche à savoir 1520 m², à la configuration comparable si ce n’est une façade plus réduite, bien qu’il ne s’agisse que d’un seul terme de comparaison, celui-ci doit être privilégié comme étant particulièrement pertinent ; en conséquence et sans qu’il soit besoin d’ordonner une mesure d’expertise compte tenu de la référence privilégiée proposée par le commissaire du gouvernement en appel sur la mutation de terrain libre d’occupation […] […] le 8 juillet 2016 pour un prix de 1210 € en zone Ufe, il convient de fixer l’indemnité principale à la somme de: 2997 m² x 1210 € /m²= 3 626 370 € ; le jugement sera infirmé en ce sens ; sur l’indemnité de remploi, elle sera fixée de la façon suivante : 5000 € x 0,20 = 1000 €, 10 000 € x 0,15 = 1500 €, 3 611 370 € x 0,10 = 361 137 €, soit un total de 363 637 € ; le jugement sera donc infirmé en ce sens » (arrêt, p. 8 à 12) ; « en conséquence l’indemnité de dépossession totale sera fixée à : – indemnité principale : 3 626 370 €, – indemnité de remploi : 363 637 €, – indemnités accessoires : 426 835,39 €, soit un total de : 4 416 842,39 € arrondis à 4 416 843 € » (arrêt, p. 14) ;

Et aux motifs adoptés que « sur la méthode d’évaluation du bien en cause, la méthode du “compte à rebours simplifié” vise, par l’analyse du programme de construction envisagé sur un terrain donné, à déterminer la charge foncière admissible pour l’opération, une fois évaluées les recettes attendues de l’opération et les dépenses autres que foncières ; cette méthode, projective pas nature, est donc en contradiction avec le principe fixé par l’article L. 312-1 qui dispose que “les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation” ; appliquée à l’espèce, la méthode du compte à rebours vise à évaluer un préjudice hautement hypothétique, déterminé par référence d’une part à des coûts de construction non réalisés et d’autre part à une valorisation immobilière souhaitée mais non effective, et ce dans un domaine où les aléas peuvent avoir des conséquences substantielles sur le résultat de l’opération ; il n’appartient pas aux titulaires et délégataires du droit d’expropriation pour cause d’utilité publique de prendre en charge l’indemnisation de ce risque, ni la perte d’une chance de réaliser un bénéfice par définition espéré mais non encore réel, ni certain ; en conséquence, il sera appliqué la méthode par comparaison afin de déterminer l’indemnisation due à la société SCCV HUIT DOUZE LIBERTE » (jugement, p. 8) ;

1°) Alors que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu’en s’abstenant de répondre au moyen opérant par lequel la société expropriée faisait valoir que les parcelles expropriées étaient susceptibles d’être qualifiées de terrains à bâtir (conclusions, pp. 13 à 19 et spéc. pp. 18 et 19), ce dont il résultait que la valeur du bien exproprié ne devait pas être évaluée selon son usage effectif à la date de référence, mais selon les possibilités légales et effectives de construction, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

2°) Alors qu’en s’abstenant encore de répondre au moyen opérant par lequel la société expropriée faisait valoir que le refus d’application de la méthode d’évaluation par le compte à rebours aux personnes privées revenait à créer une rupture d’égalité injustifiée entre ces personnes et l’État ou les collectivités territoriales, lesquels bénéficiaient d’une évaluation de leurs biens selon ladite méthode (conclusions, pp. 26 à 28), la cour d’appel a derechef méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

3°) Alors que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; que constitue un préjudice certain celui résultant de l’impossibilité de mettre en oeuvre un projet de construction et de promotion immobilière pour lequel le promoteur avait obtenu un permis de construire et la perte de revenus afférente, lesquels sont des éléments de valeur existants et évaluables ; qu’en retenant au contraire, pour écarter, par principe, toute application de la méthode d’évaluation par le compte à rebours – laquelle était pourtant la seule méthode propre à réparer un tel préjudice -, que de telles considérations revenaient à prendre en compte l’usage et la valeur futurs du bien et constituaient un préjudice hypothétique, quand il s’agissait pourtant de prendre en compte des éléments de valeur existants et évaluables, la cour d’appel a violé l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, ensemble l’article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

4°) Alors qu’en retenant l’existence de termes de référence pertinents, pour exclure la méthode d’évaluation par le compte à rebours en raison précisément de l’existence de tels termes, sans répondre aux conclusions de la société expropriée (p. 33) qui faisait valoir que ces termes de référence n’étaient pas pertinents, faute pour les terrains concernés d’avoir fait l’objet d’une opération de promotion immobilière, caractéristique déterminante de la comparaison en l’état de la nature du bien exproprié, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.