CIV. 1

MF

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 novembre 2019

Rejet non spécialement motivé

Mme BATUT, président

Décision n° 10619 F

Pourvoi n° D 18-19.372

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. C… G…,

2°/ Mme K… I…, épouse G…,

domiciliés tous deux […],

contre l’arrêt rendu le 13 décembre 2016 par la cour d’appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige les opposant à la société Immobilière des îles, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 8 octobre 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme G…, de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Immobilière des îles ;

Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l’article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme G… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme G….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué D’AVOIR limité l’indemnisation de Monsieur et Madame G… au titre des préjudices subis du fait des manquements de la Société Immobilière des îles à la somme de 3 587,95 € correspondant au montant de la consommation excessive d’eau durant la période de vacance de location et D’AVOIR rejeté l’ensemble des autres demandes articulées par Monsieur et Madame G… ;

AUX MOTIFS QUE, « des pièces produites aux débats, il s’avère que M. et Mme G… ont confié à la SARL IMMOBILIERE DES ILES un mandat de gestion de leur appartement, le 31 janvier 2008, comprenant un mandat de location. ; qu’il est établi qu’un locataire a occupé les lieux jusqu’à novembre 2008 ; qu’un constat d’huissier de justice du 3 décembre 2008, dressé à la demande du mandataire, fait état d’un locataire quittant le logement, lequel présente des traces d’humidité dans de nombreuses pièces ; qu’il est ensuite produit un nombre important d’échanges par courriel entre M. G… et la SARL, aboutissant à la résiliation du mandat de gestion, à l’initiative du mandataire, par courrier du 17 octobre 2012 ; qu’il n’est pas contesté qu’aucun autre locataire a habité l’appartement de M. et Mme G… ; que cependant et comme l’a justement relevé le tribunal, ce fait relève de la volonté même du propriétaire, le mandataire lui proposant de louer à un moindre prix comptetenu des désordres d’infiltrations persistants ; que les appelants ne peuvent donc reprocher à la SARL Immobilière des îles de n’avoir pas proposé 1’appartement à la location ; que de même, comme indiqué par les premiers juges, il ne peut être reproché au mandataire un retard dans les déclarations de sinistres à l’assureur perte de loyers ou l’assureur dommage-ouvrage, puisqu’elles datent des 9 janvier et 11 juin 2009 ; que par contre, il est établi que, vide de tout occupant, l’appartement a généré une consommation d’eau importante qui n’a pu s’expliquer par l’existence d’une fuite ; que l’expert d’assurance a ainsi conclu que la responsabilité de la SARL pouvait se trouver engagée, l’appartement étant resté non fermé à clé pendant une période du fait d’une négligence certaine de l’agence mandataire ; qu’il est évident que la SARL Immobilière des îles aurait dû veiller à ce que l’appartement soit correctement clos mais également à ce que le compteur d’eau le soit également, faute d’occupant dans les lieux ; que cette négligence est effectivement constitutive d’une faute dans sa gestion ; que cependant, les sommes réclamées en cause d’appel à ce titre par les appelants sont inexpliquées ; que la cour ne dispose, en effet, que des mêmes justificatifs produits en première instance conduisant les juges à condamner la SARL Immobilière des îles à verser à M. et Mme G… la somme de 3 587,95 euros ; que faute d’autres éléments démontrant qu’une somme d’un montant supérieur est due au titre de cette consommation d’eau, le jugement est confirmé de ce chef (arrêt attaqué p. 3 et 4) ; ET AUX MOTIFS, éventuellement adoptés du jugement, QUE « les époux G… soutiennent que la demanderesse a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant ni à la recherche et la présentation de locataires, ni aux réparations locatives nécessaires à la conservation des lieux ni à la défense de leurs intérêts aux termes de toute voie de droit utile ; qu’ils font aussi valoir que l’inertie de la société Immobilière des îles, s’inférant d’une dépense anormale d’eau dans un appartement inoccupé, leur a causé un préjudice ; qu’aux termes de l’article 1992 du Code civil, il est prévu que “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion » ; qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que le bien loué, dès le 1er mai 2008, par la société Immobilière des îles a été restitué le 10 novembre 2008 par le preneur, pour raisons médicales ; qu’il y a lieu de relever qu’aux termes d’un courrier en date du 14 novembre 2008, versé aux débats, les demandeurs apparaissent avoir eux-mêmes défendu à la société Immobilière des îles de procéder à la location de l’appartement, en l‘espèce « pas question de louer l’appartement à l’heure actuelle », « refus catégorique de relouer actuellement cet appartement » ; que faute de démontrer être revenus sur cette dernière position avant la résiliation du contrat de mandat, les époux G… n’établissent pas la faute du mandataire dans l’exécution de son obligation contractuelle ; qu’il ressort encore des pièces produites que la société Immobilière des îles apparaît avoir fait procéder au constat par huissier des désordres le 3 décembre 2008, également avoir déclaré, les 9 janvier et 11 juin 2009, les sinistres aux assurances loyers impayés et dommages-ouvrages ; que s’il est prouvé que la société mandataire a procédé à toute diligence utile et nécessaire à la préservation des intérêts des demandeurs, ces derniers apparaissent, aux termes du courrier du 14 novembre 2009, lui avoir reproché l’exécution, désormais critiquée, de ses obligations, en l’espèce “je n’accepte aucune indemnisation de la dommage ouvrage qui n’a pas été contactée par mes soins. Vous n’aviez aucune instruction ni de ma part ni de mes conseils pour agir » « refus de recevoir une quelconque indemnité de la DO non activée par mes soins ou ceux de mon avocat » ; que dès lors, les époux G… ne démontrent pas la violation alléguée des obligations de défendre et préserver leurs intérêts incombant à la défenderesse ; qu’il ressort des factures d’eau produites que la consommation de l’appartement inoccupé sur les cinq mois concernés s’est élevée à la somme de 3 587,95 euros, soit 824 m3 d’eau ; que l’expert de l’assureur a conclu à l’absence de fuite, excluant l’existence d’un dégât des eaux, la surconsommation s’inférant plutôt d’une négligence lors des visites d’expertise en cours depuis 2010 » ; qu’ainsi, nonobstant l’argument d’une remise des clés par le mandataire au promoteur, il lui appartenait, conformément aux dispositions contractuelles, de prendre toute disposition pour assurer la bonne marche et l’entretien des services de fonctionnement et en alimentation, en particulier en eau ; que les époux G… démontrant l’existence d’une faute contractuelle de la société Immobilière des îles corrélative à leur préjudice, il y a tout lieu de leur allouer l’indemnité de 3 587,95 euros ;que par conséquent, la société Immobilière des îles sera condamnée à leur payer la somme de 3 587,95 euros » (jugement attaqué p. 4 à 6) ;

1°) ALORS QUE le mandataire de gestion professionnel est tenu d’une obligation d’information et de conseil vis-à-vis de son mandant profane ; qu’en ne recherchant pas, comme il lui était demandé (conclusions des exposants p. 13 et 14), si la Société immobilière n’avait manqué à son obligation de conseil en n’informant pas Monsieur et Madame G… des risques encourus en cas de vacance de location dans un appartement acquis selon les prescriptions de la loi Girardin, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1991 et 1992 du code civil ;

2°) ALORS QUE le mandataire de gestion professionnel est tenu d’une obligation d’information et de conseil vis-à-vis de son mandant profane ; qu’en ne recherchant pas, comme il lui était demandé (conclusions des exposants p. 13 et 14), si la Société immobilière n’avait manqué à son obligation d’information et de conseil en n’informant pas les époux du non-respect par l’assureur des procédures de mise en oeuvre et des conséquences de ce non-respect sur les indemnisations en jeu, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1991 et 1992 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué D’AVOIR limité l’indemnisation de Monsieur et Madame G… au titre des préjudices subis du fait des manquements de la Société Immobilière des îles à la somme de 3587,95 € correspondant au montant de la consommation excessive d’eau durant la période de vacance de location et D’AVOIR rejeté l’ensemble des autres demandes articulées par Monsieur et Madame G… ;

AUX MOTIFS QUE « les premiers juges ont, à bon droit, rappelé que la réception de l’immeuble est antérieure à la nomination de la SARL Immobilière des îles en qualité de syndic de copropriété mais surtout ont souligné que l’intimée n’est pas le syndic en charge de la gestion de l’ASL Les résidences du […], lequel a seul pouvoir pour engager toutes actions judiciaires à l’encontre du maître de l’ouvrage, du maître d’oeuvre, du bureau d’étude, architectes et leurs assureurs, des entreprises réalisatrices des ouvrages comportant des malfaçons et non fonctionnement de certains éléments d’équipement, en vertu d’une délibération de l’assemblée générale votée le 26 septembre 2011 par les membres du syndicat des copropriétaires de la résidence […], dont la Immobilière des îles est le syndic de copropriété ; que les documents produits aux débats échouent à démontrer une faute de cette dernière dans l’exécution de son mandat de syndic de copropriété ; que les demandes indemnitaires formées à ce titre par les appelants doivent être rejetées et le jugement querellé confirmé de ce chef » (arrêt attaqué p. 4 et 5) ET AUX MOTIFS, éventuellement adoptés du jugement, QUE « les époux G… soutiennent que l’inertie du syndic, lequel n’a pas émis les réserves nécessaires au stade de la réception des parties communes, n’a pas procédé aux poursuites du promoteur immobilier et n’a pas été diligent dans la réalisation des travaux, leur a causé un préjudice ; que la société Immobilière des îles fait valoir qu’elle a été élue postérieurement à la réception des travaux et ne pouvait par conséquent pas procéder aux réserves éventuelles ; qu’elle estime que les travaux relatifs à la station d’épurement ont relevé de la compétence de l’association syndicale du […] ; qu’elle assure encore avoir rempli ses obligations de conseil et d’administration notamment en prenant les mesures conservatoires idoines ; que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; qu’en l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 3 février 2009 que mandat de syndic, à compter du 9 janvier 2009, a été confié à la société Immobilière des îles, laquelle a aussi été élue pour la réception des parties communes ; qu’il est toutefois constant que les ouvrages ont été réceptionnés le 11 mars 2008 et livrés le 30 avril 2008 ; qu’ainsi nonobstant le mandat postérieur confié à la défenderesse par l’assemblée générale des copropriétaires, dans la mesure où les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’une réception d’ouvrage postérieure à celle actée au procès-verbal de réception, il y a lieu de relever l’absence d’imputabilité au syndic d’une réception fautive ; qu’il faut aussi relever que si les problèmes récurrents sur le réseau de refoulement ne sont pas contestés, il ressort toutefois des délibérations de l’assemblée générale du 26 septembre 2011 que l’autorisation d’exercer toutes actions judiciaires à l’encontre du maître d’ouvrage, maître d’oeuvre, bureau d’étude et de leur assureur pour les dysfonctionnements des éléments d’équipements ainsi que la non communication des documents nécessaires à la gestion a été donnée au syndic en charge de la gestion de l’ASL les Résidences du […] et non pas à société immobilières des îles és qualités de syndic de la résidence […] ; qu’il faut encore observer que la responsabilité de la société Immobilière des îles ne saurait être engagée au motif de l’absence de diligences dans la réalisation des travaux nécessaires en ce qu’elle justifie avoir procédé à la déclaration de sinistre et évoqué en réunion du 1er février 2012 les difficultés avec le promoteur, ce alors que les demandeurs ne réglaient plus leurs charges nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété ; que les époux G… échouent par conséquent à démontrer l’existence d’une faute de la société Immobilière des îles dans l’exercice de ses fonctions de syndic ; » (jugement attaqué p 6 et 7) ;

1°) ALORS QUE lorsque l’intimé ne présente ni pièces ni écritures devant la cour d’appel, les juges d’appel statuent en examinant, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé ; que la cour d’appel ne peut néanmoins fonder son arrêt sur des pièces communiquées en première instance mais non à nouveau devant elle, ni s’approprier les motifs des premiers juges lorsque ceux-ci sont fondés sur des pièces qui n’ont pas été communiquées à nouveau en appel ; que pour écarter toute responsabilité de la Société Immobilière des îles en raison de l’absence de réserves émises lors de la réception des parties communes, la cour d’appel s’est contentée d’énoncer que les premiers juges avaient retenu que la réception négligente des travaux était antérieure à la nomination de la défenderesse en tant que syndic de la résidence […] ; que cependant, les premiers juges avaient fondé expressément leur solution sur un procès-verbal de réception qui aurait été daté du 11 mars 2008 et qui n’a été ni produit ni communiqué devant la cour d’appel ; qu’en fondant sa solution sur la seule appréciation des premiers jours d’une pièce hors du débat devant elle, la cour d’appel a violé l’article 7 alinéa 1 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour écarter toute responsabilité de la Société Immobilière des îles en raison de l’absence de réserves émises lors de la réception des parties communes, la cour d’appel s’est contentée d’énoncer que les premiers juges avaient retenu la réception négligente des travaux était antérieure à la nomination de la défenderesse en tant que syndic de la résidence […], et que les documents produits au débat devant la cour d’appel par les exposants étaient impuissants à démontrer une faute de cette dernière dans l’exécution de son mandat de syndic de copropriété ; que, cependant, les exposants produisaient au débat le procès-verbal de l’assemblée du 3 février 2009 et une lettre émanant de la Société Immobilière des îles elle-même en date du 9 novembre 2009, deux documents démontrant qu’à la date de la nomination du nouveau syndic, la réception des parties communes n’avait pas encore eu lieu ; qu’en statuant en termes généraux et en s’abstenant d’examiner, ne serait-ce que sommairement, les documents qui lui étaient soumis, la cour d’appel a manqué à son obligation de motivation et a ainsi violé l’article 455 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE les juges ont l’obligation de ne pas dénaturer les documents soumis au débat et en particulier de ne pas dénaturer les termes du jugement dont ils décident d’adopter les motifs ; qu’au cas présent, pour débouter Monsieur et Madame G… de leur demande en indemnisation au titre des dommages subis du fait des infiltrations, la cour d’appel a énoncé que le jugement avait retenu que la Société Immobilière des îles n’était pas le syndic en charge de la gestion de l’ASL Les résidences du […] ; que cependant les premiers juges, par le jugement en date du 21 juillet 2015, s’étaient contentés d’énoncer que l’autorisation d’engager des actions à l’encontre des responsables des infiltrations avait été donnée au syndic en charge de la gestion de l’ASL Les résidences du […] et non pas à la Société Immobilière des îles ès qualités de syndic de la résidence […] ; qu’ainsi, le jugement ne s’était pas prononcé sur le point de savoir si la Société Immobilière des îles était ou non le syndic de l’ASL Les résidences du […] ; qu’en retenant que les juges de première instance avaient établi que la Société immobilière n’était pas le syndic de l’ALS, la cour d’appel a dénaturé le jugement et méconnu le principe susvisé ;

4°) ALORS QUE les juges ont l’obligation de ne pas méconnaître les termes du litige et en particulier de ne pas dénaturer les termes du jugement dont ils décident d’adopter implicitement ou expressément les motifs ; qu’au cas présent, pour débouter Monsieur et Madame G… de leur demande de responsabilité au titre des dommages subis du fait des infiltrations, la cour d’appel a énoncé que le jugement avait retenu que la Société Immobilière des îles n’était pas le syndic en charge de la gestion de L’ASL les résidences du […] ; que, cependant, les premiers juges, par le jugement en date du 21 juillet 2015 s’étaient contentés d’énoncer que l’autorisation d’engager des actions à l’encontre des responsables des infiltrations avait été donnée au syndic en charge de la gestion de l’ASL Les résidences du […] et non pas à la Société Immobilière des îles és qualités de syndic de la résidence […] ; qu’ainsi, le jugement ne s’était pas prononcé sur le point de savoir si la Société Immobilière des îles était ou non le syndic de l’ASL Les résidences du […] ; qu’en retenant que les juges de première instance avaient établi que la Société immobilière n’était pas le syndic de l’ALS, la cour d’appel a méconnu les termes du litige en violation de l’article 4 du code de procédure civile ;

5°) ALORS QUE les juges ont l’obligation de motiver leur décision ; qu’au cas présent, pour débouter Monsieur et Madame G… de leur demande de responsabilité au titre des dommages subis du fait des infiltrations, la cour d’appel s’est contentée d’énoncer que le jugement avait retenu que la Société Immobilière des îles n’était pas le syndic en charge de la gestion de L’ASL Les résidences du […] ; que cependant les premiers juges, par le jugement en date du 21 juillet 2015 avaient simplement constaté que l’autorisation d’engager des actions à l’encontre des responsables des infiltrations avait été donnée au syndic en charge de la gestion de l’ASL Les résidences du […] et non pas à Société Immobilière des îles ès qualités de syndic de la résidence […] ; qu’ainsi, le jugement ne s’était pas prononcé sur le point de savoir si la société immobilières des îles était ou non le syndic de l’ASL Les résidences du […] ; qu’en fondant uniquement sa décision d’exonérer la Société Immobilière des îles de toute responsabilité quant aux infiltrations persistantes existant au sein de l’ensemble immobilier, sur une dénaturation des motifs du jugement de première instance, la cour d’appel privé sa décision de motifs en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

6°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour écarter toute responsabilité de la Société Immobilière des îles en raison des infiltrations persistantes subi par les exposants, la cour d’appel s’est contentée d’énoncer que les premiers juges avaient retenu cette dernière n’était pas le syndic de l’ASL Les résidences du […] ; que, cependant, les exposants produisaient aux débats une lettre émanant de la Société Immobilière des îles elle-même en date du 9 novembre 2009 par laquelle elle affirmait qu’elle était le syndic de l’ASL Les résidences du […] ; qu’en s’abstenant d’examiner, ne serait-ce que sommairement, le document qui lui était soumis, la cour d’appel a manqué à son obligation de motivation et a ainsi violé l’article 455 du Code de procédure civile.