RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /23 DU 08 MARS 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02434 – N° Portalis DBVR-V-B7F-E3IR

Décision déférée à la Cour :

jugement du Tribunal de Grande Instance d’EPINAL, R.G. n° 19/00601, en date du 24 août 2021,

APPELANTS :

Madame [U] [R] épouse [T], née le 23/05/1955 à [Localité 2] demeurant [Adresse 7]

Représentée par Me Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

Monsieur [I] [T], N2 LE 08/03/1953 à [Localité 3] demeurant [Adresse 7]

Représenté par Me Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

S.A.R.L. ETS Y. [T], agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce dommicilié [Adresse 7] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULON sous le numéro 318 416 369

Représentée par Me Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉE :

S.C.I. DES BOIS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié [Adresse 1] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Bobigny sous le numéro 443 247 390

Représentée par Me Dorothée BERNARD de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d’EPINAL

Avocat plaidant : Me Carole SIRAT avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice BOURQUIN, Président de Chambre chargé du rapport et Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Patrice BOURQUIN Président de Chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2023, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 08 Mars 2023, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Patrice BOURQUIN, Président de chambre, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date des 14 et 18 septembre 1981, M. et Mme [J] ont donné à bail à la société Etablissements Y. [T] les locaux à usage d’entrepôt d’une surface de 500 m², situés dans un immeuble sis à [Adresse 4] afin d’y exploiter un commerce de négoce de bois et produits dérivés, produits d’isolation et cheminées, vente de panneaux, contreplaqué, parquets, lambris, produits d’isolation, menuiserie et quincaillerie.

Par acte authentique en date du 1er février 1983, ledit bail a été résilié à concurrence d’une surface de 100 m².

Cette surface a été donnée à bail à Mme [U] [R] épouse [T] afin d’y exploiter un commerce d’achat et vente de cheminées, accessoires, décoration, faïencerie, poêles, éléments de cuisine, lustrerie, cadeau, petits meubles.

Par acte authentique en date des 13 février 2004 et 5 mars 2004, M. et Mme [T] et la société Etablissements Y. [T] ont sous-loué les locaux, avec accord du bailleur, à la société Artflam, pour une surface de 380 m².

La société Artflam a fait l’objet d’une liquidation judiciaire puis a été radiée du registre du commerce et des sociétés en date du 21 octobre 2008.

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2013, la société Etablissements Y. [T] et Mme [U] [R] épouse [T] ont donné les locaux en sous location précaire à la société A la flam’ d’argent, pour une surface de 380 m².

La société A la flam’ d’argent a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et a été radiée du registre du commerce et des sociétés en date du 20 février 2018.

Le 27 décembre 2018, la SCI des Bois, en qualité de bailleur, a fait délivrer par huissier de justice à la société Etablissements Y. [T], ainsi qu’à M. et Mme [T], un congé sans offre de renouvellement.

La SCI des Bois a saisi le tribunal judiciaire d’Epinal qui par jugement du 24 août 2021, a :

– déclaré régulier le congé délivré le 27 décembre 2018 à M. [I] [T], Mme [U] [R] épouse [T], et la société Les Etablissements Y [T] ;

– ordonné l’expulsion de M. [I] [T], Mme [U] [R], épouse [T], et la société Les Etablissement Y [T], ainsi que de tous occupants, avec si nécessaire l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique ;

– dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné solidairement M. [I] [T], Mme [U] [T] et la société Y [T] à payer à la SCI des es Bois la somme de 556,51 euros HT, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er juillet 2019 jusqu’à libération effective des lieux ;

– débouté M. [I] [T], Mme [U] [T] et la société Y [T] de leurs demandes,

– condamné M. [I] [T], Mme [U] [T] et la société Y [T] à payer à la SCI des Bois la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 8 octobre 2021, Mme [U] [T], M. [I] [T] et la société Y [T] ont interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Epinal le 24 aout 2021 et en demandent l’infirmation en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2022, Mme [U] [T], M. [I] [T] et la société Y [T] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris et demandent à la cour de :

– dire et juger que le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction du 27 décembre 2018 est nul et de nul effet ;

– débouter la SCI des Bois de l’intégralité de ses demandes ;

– condamner la SCI des Bois à restituer la caution déposée à titre de garantie, lors de la signature du bail des 14 et 18 septembre 1981, soit la somme de 15.000 F et 2.287 euros, augmentée des intérêts tels que fixés par l’article L.145-40 du code de commerce, à compter du 14 septembre 1981 et jusqu’à la décision à intervenir ;

– condamner la SCI des Bois à verser aux appelants la somme de 105 euros à titre de remboursement de leurs frais bancaires engendrés par la procédure de saisie attribution diligentée le 28 juillet 2022 ;

– condamner la SCI des Bois à verser à chacun des appelants la somme de 1500 euros au titre

de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 30 novembre 2022, la SCI des Bois sollicite la confirmation du jugement entrepris et la condamnation in solidum de la société Y. [T], Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] à lui payer la somme de 2.500 euros chacun, outre les dépens lesquels pourront être recouvrés directement par Mme [O] [N], de la société BGBJ du barreau d’Epinal.

En application de l’ article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions précédemment visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2022.

MOTIFS ET MOYENS

Aux termes de l’article L 145-17-1 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa (…).

1- Sur le congé délivré par la SCI des Bois

1 -1 – Sur le motif de non-renouvellement tenant au défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés

L’ inscription au registre du commerce du locataire est une condition indispensable pour l’application du statut des baux commerciaux et sa non-observation peut être alléguée par le bailleur pour justifier le non- renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Il résulte de l’extrait Kbis de la société Etablissements Y [T] du 29 novembre 2018 que l’entreprise est immatriculée uniquement pour des locaux exploité à [Localité 5] et [Localité 6] (83).

Il n’est fait mention d’aucune inscription au registre du commerce d’ Epinal.

Les appelants soutiennent que les locaux sont accessoires à l’exploitation située à au [Localité 8] (88)et qu’ils sont donc dispensés d’immatriculation.

Ils produisent un extrait du site ‘société.com’ faisant état d’un établissement situé à [Localité 8] créé en 1980 pour une activité de sciage et rabotage du bois.

Si en application de l’article L.’145-1 du Code de commerce , les règles spéciales du statut s’appliquent à la fois aux locaux dits principaux et aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, il appartient à la SCI d’établir qu’il existe toujours un fonds de commerce à Pouxeux, lui-même immatriculé.

Or le registre du commerce n’en fait pas aucune mention, de sorte qu’il ne peuvent constituer des locaux accessoires à un fonds de commerce qui n’existe plus.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que, si Mme [U] [T] a été inscrite au registre du commerce, elle ne l’est plus depuis le 16 juin 1997 et ainsi elle ne dispose plus d’une inscription au registre du commerce dans le ressort du tribunal d’Epinal.

1-2- Sur le motif de non-renouvellement tenant au défaut d’exploitation des fonds loués

La SCI des Bois produit un constat d’huissier dressé le 15 novembre 2017 faisant état de ce que les locaux sont inoccupés, personne ne répondant aux appels de l’huissier. Les photographies jointes au constat permettent d’établir que les locaux sont parfaitement vides.

Le congé sans offre de renouvellement a, conformément aux dispositions légales précitées fait sommation aux locataires d’exploiter le fonds de commerce.

Un second constat des 15 et 28 novembre 2018 ne constate aucune modification, l’ensemble des locaux restant vide et inoccupés ( prospectus au sols, disparition de la boîte aux lettres, palier d’escalier encombré de divers matériels).

Enfin un troisième procès-verbal du 26 février 2019 reprend des constatations identiques, l’huissier n’ayant par ailleurs jamais rencontré personne sur les lieux.

Les appelants font toutefois valoir que l’huissier n’a pu rentrer dans les locaux et a pris de photographies depuis l’extérieur et produisent un constat d’huissier du 13 janvier 2022.

L’huissier constate également que les trois pièces situées à l’avant du bâtiment sont vides, mais que dans un lieu de stockage, qui n’était semble-t-il pas visible depuis l’extérieur, il constate la présence de cheminées, inserts, isolant conduits de cheminée, briques et tuyaux.

Les appelants n’expliquent en quoi la présence de ces éléments manifestement en état d’abandon au vu des photographies jointes au constat constitueraient la preuve de l’exercice effectif d’une activité de négoce ou de stockage de bois et produits dérivés, produits d’isolation et cheminées, vente de panneaux, contreplaqué, parquets, lambris, produits d’isolation, menuiserie et quincaillerie, en l’absence de tout signe d’activité et alors que la preuve de l’existence d’une activité réalisée en un autre lieu, portant sur la pose de cheminée n’est pas rapportée, le seul établissement dont l’existence est avérée étant un hôtel situé dans le Var.

Ainsi que l’observe l’intimée ces différents objets, en état d’abandon, sont manifestement les restes de l’activité de la société A la flam d’argent placée en liquidation en 2018.

La SCI des Bois fait valoir qu’elle justifie de la présence du matériel au titre de ses immobilisations, mais ne produit qu’un extrait de son bilan mentionnant la valeur globale des immobilisations de sorte qu’il ne peut en être tiré aucune conclusion.

Les deux motifs invoqués à l’appui du congé sont donc établis et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déclaré régulier et a ordonné l’expulsion des documents.

2- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon les contrats de bail, ‘dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce versement de garantie sera acquis au bailleur’.

En l’espèce, il n’a pas été mis fin au bail par résiliation et cette clause ne peut donc faire obstacle à la restitution.

Toutefois en dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable en l’espèce, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire.

En l’espèce, la SCI des Bois n’est pas le bailleur d’origine et le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

4- Sur le remboursement des frais de saisie attribution

Le 28 juillet 2022, postérieurement au jugement, une saisie-attribution a été diligentée sur les comptes de la société Etablissements Y. [T] pour obtenir le règlement notamment d’indemnités d’occupation depuis février 2022.

Le locataire ayant justifié qu’il avait réglé toutes les sommes dues l’huissier a procédé à la mainlevée de la saisie le 24 août 2022 et les appelants sollicitent la condamnation de la SCI des Bois à lui payer la somme de 105€ correspondant aux frais bancaires engendrés par la procédure.

La Sci des Bois indique que l’huissier a agi de sa propre initiative le 1er août 2022.

Toutefois, la Sci des Bois en sa qualité de mandant est tenue des fautes commises par son mandataire et il y aura lieu de faire droit à la demande, nouvelle à hauteur d’appel.

La SCI des Bois sera en conséquence condamné à payer aux appelants la somme de 105€.

5- Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte-tenu de la solution donnée au litige, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre partie.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

CONFIRME le jugement entrepris,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI des Bois à payer à M. [I] [T], Mme [U] [R], épouse [T], et la société Les Etablissement Y [T] la somme de 105 € (cent cinq euros),

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrice BOURQUIN Président de Chambre, à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.