Statuts de société civile immobilière – SCI à capital libérable

Description

OBJET DES STATUTS DE SCI

 

Ce modèle de Statuts de SCI à capital variable encadre parfaitement la création et la gestion d’une Société Civile Immobilière (SCI) à capital libérable. La Société Civile Immobilière (SCI) est une société instituée par deux personnes au moins (personne physique ou morale)  qui conviennent par un contrat (les Statuts) d’affecter à une entreprise commune des biens immobiliers en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter.

 

Par opposition à une société commerciale, la SCI  est de nature civile. L’objet social de la SCI ne doit pas permettre de réaliser des opérations à but lucratifs mais doit poursuivre des finalités non commerciales  : Il s’agit essentiellement de proposer de la location non meublée de locaux d’habitation ou de bureaux, de la location d’immeubles à usage industriel et commercial non équipés des moyens d’exploitation, ou enfin d’exploitations agricoles ou de terrains nus.

 

Une SCI ne peut donc faire à titre habituel des actes de commerce (achat d’un fonds de commerce,  facturation d’honoraires, location d’appartements meublés, chambres d’hôtes  etc.) mais doit se limiter à des opérations immobilières (achat de murs, location d’appartement nus etc.). A ce titre, l’encaissement de loyers n’est pas considéré par la loi fiscale comme une opération commerciale.  

 

A savoir : l’administration fiscale tolère que la SCI accomplisse à titre exceptionnel une  opération commerciale. Exemple : la vente d’un immeuble. Il est aussi acquis que la SCI puisse assurer des locations meublées ne dépassant pas 10 % du total de ses recettes.

 

Comme dans tous domaines, la théorie de l’abus de droit, appliquée par l’administration fiscale, a vocation à s’appliquer à la SCI. En conséquence, la constitution de la SCI ne doit pas avoir pour objet exclusif d’échapper au paiement de l’impôt. Certaines situations sont donc à risque. Exemple : le propriétaire vend son bien immobilier à une SCI dans laquelle il est resté associé majoritaire.

 

AVANTAGES DE CES STATUTS DE SCI A CAPITAL VARIABLE

 

Ce modèle de Statuts de SCI à capital variable permet de bénéficier des avantages de la SCI qui consistent le plus souvent à :

 

–           assurer une gestion plus simple de biens immobiliers ;

–           optimiser fiscalement la gestion d’un patrimoine ;

–           accroître sa capacité de financement auprès des établissements de crédit ;

–           réaliser des économies d’impôts ;

–           transmettre un patrimoine à ses héritiers dans un cadre sécurisé et fiscalement attrayant.  

A savoir : la constitution d’une SCI ne présente pas systématiquement des avantages sur le terrain de la fiscalité. Chaque situation doit être appréciée concrètement selon un faisceau de critères (valeur du patrimoine, statut des associés, opérations envisagées …)   

 

Constituer une SCI présente toutefois les avantages suivants :

 

En matière de succession, créer une SCI et distribuer des parts aux héritiers permet d’éviter les inconvénients de l’indivision qui impose pour tout acte sur les biens immobiliers indivis, une décision de la majorité des 2/3 des coindivisaires (et non plus l’unanimité depuis le 1er janvier 2007).  La division en parts sociales permet aussi une gestion plus simple du patrimoine immobilier. 

 

En matière de gestion patrimoniale, les avantages sont les suivants :

 

–           protéger le patrimoine d’un associé  en mettant à l’abri un bien immobilier des créanciers ;

–           faire acheter  les murs d’un bien pour le louer à une entité commerciale et donc de déduire les loyers des bénéfices imposables et de se constituer à terme un patrimoine immobilier professionnel ;

–           bénéficier de la différence entre la valeur nominale des parts sociales de la SCI et la valeur marchande du bien immobilier ;

–           déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers des associés de la SCI ;

–           bénéficier du régime favorable des plus-values des particuliers (l’immeuble acquis par une SCI est exonéré d’imposition après 15 ans de détention).   

 

En matière de concubinage ou de vie commune, créer une SCI permet de mettre à l’abri son partenaire en lui attribuant un droit de jouissance du logement.    

 

Les professionnels de l’immobilier peuvent recourir aux SCI pour assurer les montages juridiques suivants (sous réserve du contrôle d’un abus de droit par l’administration fiscale) :  

 

1) Faire une donation de parts sociales à des enfants légataires plutôt qu’un bien immobilier.  En cas de donation entre vifs d’un bien immobilier, le passif lié à l’acquisition du bien n’est pas déductible de sa valeur. Or en cas de cession de parts, les droits de mutation sont calculés sur la valeur nette des parts (passif déduit). Il conviendra de comparer les avantages de la SCI avec la fiscalité successorale : depuis le 1er janvier 2008, chaque parent peut transmettre, tous les six ans, à chaque enfant, la somme de 156.974 € sans payer de droits de succession. Chaque six ans, chaque les grands-parents peut également transmettre sans droit de succession, chacun et à chaque petit –enfant, la somme de  31.395 €.

 

2) Faire un emprunt par la SCI pour acquérir un bien immobilier afin d’économiser des droits de mutation (le calcul des droits de mutation se faisant sur le montant de l’actif net de la SCI lors de l’opération d’achat).

 

3) Démembrer la propriété des parts sociales de la SCI pour faire respecter les objectifs du donateur défunt : les concubins peuvent ainsi subdiviser les parts de la SCI en nue-propriété et en usufruit puis procéder à une répartition croisée (chaque concubin ayant la moitié des parts en nue propriété et en usufruit). De facto, les héritiers du concubin décédé ne peuvent « exproprier » du logement le concubin survivant. 

 

4) Création d’une SCI afin d’éviter une situation d’indivision et éviter la complexité de la gestion d’une indivision.

 

5) Transmission d’un patrimoine familial de génération en génération.

 

 

COMMENT ENREGISTRER CES STATUTS DE SCI A CAPITAL VARIABLE ?

 

La création d’une SCI se fait par son enregistrement au greffe du Tribunal  de commerce (qui a aussi le statut de Centre de formalités des entreprises -CFE) sur présentation d’une liasse comprenant :

 

un exemplaire des statuts daté et signé en original par tous les associés en personne ou par mandataire justifiant d’un pouvoir spécial (s’il s’agit d’un acte sous seing privé) ou une expédition (s’il s’agit d’un acte authentique); les pouvoirs pour la signature des statuts sont déposés en un exemplaire original

 

Les statuts doivent obligatoirement être faits sous forme authentique, lorsqu’il est fait un apport d’un bien immobilier.

 

Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, s’il n’est pas nommé dans les statuts, certifié conforme par le gérant. L’acte de nomination d’une personne morale gérant indique l’identité de son ou ses représentants légaux

 

Si une personne morale nommée gérant de la société n’est pas immatriculée sur un registre public ou relève d’un pays non membre de la communauté européenne, joindre une copie de ses statuts en vigueur traduit le cas échéant en langue française et certifié conforme par son représentant légal

 

Un formulaire M0 dûment rempli et signé

 

Un pouvoir du gérant  en original s’il n’a pas signé lui-même le formulaire M0

 

Une pièce justifiant de l’occupation régulière des locaux du siège (par tous moyens : bail, contrat de domiciliation, quittance EDF ou téléphone …) ;

 

Pour le gérant personne physique : i) une copie de la pièce d’identité : copie du passeport ou de la carte nationale d’identité ; ii) une déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signée en original par l’intéressé, qui fera l’objet d’une vérification par le juge-commis au Registre du Commerce et des Sociétés auprès du casier judiciaire ; iii) une attestation de filiation (nom et prénoms des parents), sauf si la filiation figure dans un document déjà produit.

 

Pour les associés et gérants personnes morales : i) l’extrait de moins de trois mois en original de l’immatriculation sur un registre public ou tout document justifiant l’existence légale de la personne morale.

 

Pour les associés non gérants personnes physiques : i) une copie de la pièce d’identité : copie du passeport ou de la carte nationale d’identité ; ii) pour les Commissaires aux comptes (s’il en a été désigné) : un justificatif de leur inscription sur la liste officielle des commissaires aux comptes si celle-ci n’est pas encore publiée et une lettre d’acceptation de leur désignation

 

Pour le greffe du Tribunal de commerce de Paris, un chèque de règlement de 74.10€

 

Le greffe transmet alors toutes les déclarations obligatoires aux organismes tels que l’URSSAF, INSEE, le centre des impôts, les caisses d’assurance maladie ou de retraite.

Sur le fond, la seule condition pour constituer une SCI est la présence de deux associés au moins (personne physique ou morale), aucun capital social minimum n’est exigé. 

 

Notre conseil : il est préférable d’avoir un capital adapté selon les opérations immobilières envisagées. Avantage important de la SCI, son  capital peut être variable et libérable sur plusieurs années avec au départ la constitution de 20% du capital définitif.  En application des articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, il sera possible de libérer les 80 % restant du capital dans un délai de 5 ans. La libération du capital se fera sur appel des fonds de la gérance. Les modalités de versement du capital social (date, délais …) pourront être librement organisées par les associés, notamment dans les statuts ou au cours d’assemblées générales.

 

SOMMAIRE DU GUIDE OFFERT AVEC CES STATUTS DE SCI

 

Ce modèle de Statuts de SCI à capital libérable / variable est accompagné d’un guide juridique de 40 pages dont voici le sommaire :

 

Ière Partie : Créer et Gérer une SCI

 

Qu’est ce qu’une SCI ? p. 2

Ce qui n’est pas autorisé avec une SCI p. 2

Les catégories de SCI p. 3

Régime juridique de la SCI p. 3

Pourquoi créer une SCI ?  p. 3

Les avantages de la SCI  p. 3

Les inconvénients de la SCI  p. 5

Comment constituer une SCI ? p. 5

Combien coûte la création d’une SCI ? p. 6

Domicilier une SCI chez soi p. 6

Les statuts de la SCI p. 6

Mentions obligatoires p. 6

Modification des statuts p. 6

Durée de la SCI  p. 7

Omissions dans les statuts p. 7

Personnalité morale de la SCI p. 7

Actes accomplis pendant la formation de la SCI p. 7

Droits des associés p. 8

Les apports des associés p. 8

La promesse d’apports p. 9

La cession de parts sociales p. 9

Le droit de préemption urbain (DPU) p. 11

Le nantissement sur parts sociales p. 12

La gestion juridique de la SCI p. 12

Les actions en responsabilité p. 13

Droits par les associés p. 14

Transformation de la SCI  p. 15

Prorogation d’une SCI p. 15

Clôture de la SCI  p. 15

La radiation / liquidation volontaire d’une SCI p. 15

Les SCI de construction d’immeubles p. 18

Le gérant de SCI p. 21

Désignation du gérant de SCI p. 21

Pouvoirs du gérant de SCI p. 21

Responsabilité du gérant de SCI p. 22

La révocation du gérant de SCI p. 22

Droit d’information des associés p. 23

Responsabilité des associés p. 23

Droit de retrait d’un associé p. 24

Décès d’un associé p. 25

Les époux associés d’une SCI p. 24

Résoudre une mésentente entre associés p. 25

Concubinage et SCI p. 25

Le mineur associé d’une SCI p. 26

Vice caché non opposable aux SCI p. 26

 

IIème Partie : Fiscalité de la SCI

 

Aides diverses aux associés de SCI  p. 27

Bénéficier de la loi Scellier avec une SCI ? p. 29

Soumission de la SCI à la TVA p. 29

Quel régime fiscal pour la SCI : IS ou IR ? p. 31

Les taxes dont est redevable la SCI p. 32

La taxe de 3% sur les immeubles  p. 32

La Contribution sur les relevés locatifs CLR p. 33

Taxe d’apprentissage p. 34

Taxe sur les salaires (TS) p. 34

Taxe foncière p. 34

Contribution économique territoriale p. 35

Taxe professionnelle p. 35

PLS et SCI aux fins d’hébergement de saisonniers p. 35

Location d’un bien de la SCI à un associé p. 35

Fiscalité des apports des associés p. 36

Obligations déclaratives des associés p. 36

Rémunération des comptes courants d’associés p. 38

Impôt sur la fortune (ISF) et SCI p. 38

Les obligations déclaratives de la SCI p. 38

Fiscalité de la cession de parts de SCI p. 39

Régime fiscal des plus-values des associés p. 40

 

Description de ces statuts de SCI à capital variable :

– Téléchargement immédiat : oui
– Format : Word
– 21 pages / 60 pages avec le guide
– Mise à jour : Oui
– Modifiable librement : Oui