Statuts de SCI à capital variable

Description

OBJET DES STATUTS DE SCI A CAPITAL VARIABLE

Ce modèle de Statuts de SCI à capital variable encadre parfaitement la création et la gestion d’une Société Civile Immobilière (SCI) à capital libérable. La Société Civile Immobilière (SCI) est une société instituée par deux personnes au moins (personne physique ou morale)  qui conviennent par un contrat (les Statuts) d’affecter à une entreprise commune des biens immobiliers en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter.

Par opposition à une société commerciale, la SCI  est de nature civile. L’objet social de la SCI ne doit pas permettre de réaliser des opérations à but lucratifs mais doit poursuivre des finalités non commerciales  : Il s’agit essentiellement de proposer de la location non meublée de locaux d’habitation ou de bureaux, de la location d’immeubles à usage industriel et commercial non équipés des moyens d’exploitation, ou enfin d’exploitations agricoles ou de terrains nus.

Une SCI ne peut donc faire à titre habituel des actes de commerce (achat d’un fonds de commerce,  facturation d’honoraires, location d’appartements meublés, chambres d’hôtes  etc.) mais doit se limiter à des opérations immobilières (achat de murs, location d’appartement nus etc.). A ce titre, l’encaissement de loyers n’est pas considéré par la loi fiscale comme une opération commerciale.

A savoir : l’administration fiscale tolère que la SCI accomplisse à titre exceptionnel une  opération commerciale. Exemple : la vente d’un immeuble. Il est aussi acquis que la SCI puisse assurer des locations meublées ne dépassant pas 10 % du total de ses recettes.

Comme dans tous domaines, la théorie de l’abus de droit, appliquée par l’administration fiscale, a vocation à s’appliquer à la SCI. En conséquence, la constitution de la SCI ne doit pas avoir pour objet exclusif d’échapper au paiement de l’impôt. Certaines situations sont donc à risque. Exemple : le propriétaire vend son bien immobilier à une SCI dans laquelle il est resté associé majoritaire.

AVANTAGES DE CES STATUTS DE SCI A CAPITAL VARIABLE

Ce modèle de Statuts de SCI à capital variable permet de bénéficier des avantages de la SCI qui consistent le plus souvent à :

–           assurer une gestion plus simple de biens immobiliers ;

–           optimiser fiscalement la gestion d’un patrimoine ;

–           accroître sa capacité de financement auprès des établissements de crédit ;

–           réaliser des économies d’impôts ;

–           transmettre un patrimoine à ses héritiers dans un cadre sécurisé et fiscalement attrayant.

A savoir : la constitution d’une SCI ne présente pas systématiquement des avantages sur le terrain de la fiscalité. Chaque situation doit être appréciée concrètement selon un faisceau de critères (valeur du patrimoine, statut des associés, opérations envisagées …)

Constituer une SCI présente toutefois les avantages suivants :

En matière de succession, créer une SCI et distribuer des parts aux héritiers permet d’éviter les inconvénients de l’indivision qui impose pour tout acte sur les biens immobiliers indivis, une décision de la majorité des 2/3 des coindivisaires (et non plus l’unanimité depuis le 1er janvier 2007).  La division en parts sociales permet aussi une gestion plus simple du patrimoine immobilier.

En matière de gestion patrimoniale, les avantages sont les suivants :

–           protéger le patrimoine d’un associé  en mettant à l’abri un bien immobilier des créanciers ;

–           faire acheter  les murs d’un bien pour le louer à une entité commerciale et donc de déduire les loyers des bénéfices imposables et de se constituer à terme un patrimoine immobilier professionnel ;

–           bénéficier de la différence entre la valeur nominale des parts sociales de la SCI et la valeur marchande du bien immobilier ;

–           déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers des associés de la SCI ;

–           bénéficier du régime favorable des plus-values des particuliers (l’immeuble acquis par une SCI est exonéré d’imposition après 15 ans de détention).

En matière de concubinage ou de vie commune, créer une SCI permet de mettre à l’abri son partenaire en lui attribuant un droit de jouissance du logement.

Les professionnels de l’immobilier peuvent recourir aux SCI pour assurer les montages juridiques suivants (sous réserve du contrôle d’un abus de droit par l’administration fiscale) :

1) Faire une donation de parts sociales à des enfants légataires plutôt qu’un bien immobilier.  En cas de donation entre vifs d’un bien immobilier, le passif lié à l’acquisition du bien n’est pas déductible de sa valeur. Or en cas de cession de parts, les droits de mutation sont calculés sur la valeur nette des parts (passif déduit). Il conviendra de comparer les avantages de la SCI avec la fiscalité successorale : depuis le 1er janvier 2008, chaque parent peut transmettre, tous les six ans, à chaque enfant, la somme de 156.974 € sans payer de droits de succession. Chaque six ans, chaque les grands-parents peut également transmettre sans droit de succession, chacun et à chaque petit –enfant, la somme de  31.395 €.

2) Faire un emprunt par la SCI pour acquérir un bien immobilier afin d’économiser des droits de mutation (le calcul des droits de mutation se faisant sur le montant de l’actif net de la SCI lors de l’opération d’achat).

3) Démembrer la propriété des parts sociales de la SCI pour faire respecter les objectifs du donateur défunt : les concubins peuvent ainsi subdiviser les parts de la SCI en nue-propriété et en usufruit puis procéder à une répartition croisée (chaque concubin ayant la moitié des parts en nue propriété et en usufruit). De facto, les héritiers du concubin décédé ne peuvent « exproprier » du logement le concubin survivant.

4) Création d’une SCI afin d’éviter une situation d’indivision et éviter la complexité de la gestion d’une indivision.

5) Transmission d’un patrimoine familial de génération en génération.

ENREGISTREMENT DE CES STATUTS DE SCI A CAPITAL VARIABLE

La création d’une SCI se fait par son enregistrement au greffe du Tribunal  de commerce (qui a aussi le statut de Centre de formalités des entreprises -CFE) sur présentation d’une liasse comprenant :

un exemplaire des statuts daté et signé en original par tous les associés en personne ou par mandataire justifiant d’un pouvoir spécial (s’il s’agit d’un acte sous seing privé) ou une expédition (s’il s’agit d’un acte authentique); les pouvoirs pour la signature des statuts sont déposés en un exemplaire original

Les statuts doivent obligatoirement être faits sous forme authentique, lorsqu’il est fait un apport d’un bien immobilier.

Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, s’il n’est pas nommé dans les statuts, certifié conforme par le gérant. L’acte de nomination d’une personne morale gérant indique l’identité de son ou ses représentants légaux

Si une personne morale nommée gérant de la société n’est pas immatriculée sur un registre public ou relève d’un pays non membre de la communauté européenne, joindre une copie de ses statuts en vigueur traduit le cas échéant en langue française et certifié conforme par son représentant légal

Un formulaire M0 dûment rempli et signé

Un pouvoir du gérant  en original s’il n’a pas signé lui-même le formulaire M0

Une pièce justifiant de l’occupation régulière des locaux du siège (par tous moyens : bail, contrat de domiciliation, quittance EDF ou téléphone …) ;

Pour le gérant personne physique : i) une copie de la pièce d’identité : copie du passeport ou de la carte nationale d’identité ; ii) une déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signée en original par l’intéressé, qui fera l’objet d’une vérification par le juge-commis au Registre du Commerce et des Sociétés auprès du casier judiciaire ; iii) une attestation de filiation (nom et prénoms des parents), sauf si la filiation figure dans un document déjà produit.

Pour les associés et gérants personnes morales : i) l’extrait de moins de trois mois en original de l’immatriculation sur un registre public ou tout document justifiant l’existence légale de la personne morale.

Pour les associés non gérants personnes physiques : i) une copie de la pièce d’identité : copie du passeport ou de la carte nationale d’identité ; ii) pour les Commissaires aux comptes (s’il en a été désigné) : un justificatif de leur inscription sur la liste officielle des commissaires aux comptes si celle-ci n’est pas encore publiée et une lettre d’acceptation de leur désignation

Pour le greffe du Tribunal de commerce de Paris, un chèque de règlement de 74.10€

Le greffe transmet alors toutes les déclarations obligatoires aux organismes tels que l’URSSAF, INSEE, le centre des impôts, les caisses d’assurance maladie ou de retraite.

Sur le fond, la seule condition pour constituer une SCI est la présence de deux associés au moins (personne physique ou morale), aucun capital social minimum n’est exigé.

Notre conseil : il est préférable d’avoir un capital adapté selon les opérations immobilières envisagées. Avantage important de la SCI, son  capital peut être variable et libérable sur plusieurs années avec au départ la constitution de 20% du capital définitif.  En application des articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, il sera possible de libérer les 80 % restant du capital dans un délai de 5 ans. La libération du capital se fera sur appel des fonds de la gérance. Les modalités de versement du capital social (date, délais …) pourront être librement organisées par les associés, notamment dans les statuts ou au cours d’assemblées générales.

 

Cas de clôture de la SCI ?

 

La SCI prend fin :

1° Par l’expiration du temps pour lequel elle a été constituée, sauf prorogation ;

2° Par la réalisation ou l’extinction de son objet social ;

3° Par l’annulation des statuts ;

4° Par la dissolution anticipée de la SCI décidée par les associés (liquidation volontaire) ;

5° Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal de commerce notamment à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la SCI;

6° Par l’effet d’un jugement ordonnant la liquidation judiciaire ;

7° Pour toute autre cause prévue par les statuts.

A savoir : le décès d’un associé ne met pas fin à la SCI, le ou les autres associés peuvent  racheter les parts sociales du défunt aux héritiers

 

Ce qui n’est pas autorisé avec une SCI ?

 

Par opposition à une société commerciale, la SCI  est de nature civile. L’objet social de la SCI ne doit pas permettre de réaliser des opérations à but lucratifs mais doit poursuivre des finalités non commerciales[1] : Il s’agit essentiellement de proposer de la location non meublée de locaux d’habitation ou de bureaux, de la location d’immeubles à usage industriel et commercial non équipés des moyens d’exploitation, ou enfin d’exploitations agricoles ou de terrains nus.

Une SCI ne peut donc faire à titre habituel des actes de commerce (achat d’un fonds de commerce,  facturation d’honoraires, location d’appartements meublés, chambres d’hôtes  etc.) mais doit se limiter à des opérations immobilières (achat de murs, location d’appartement nus etc.). A ce titre, l’encaissement de loyers n’est pas considéré par la loi fiscale comme une opération commerciale.

A savoir : l’administration fiscale tolère que la SCI accomplisse à titre exceptionnel une  opération commerciale. Exemple : la vente d’un immeuble. Il est aussi acquis que la SCI puisse assurer des locations meublées ne dépassant pas 10 % du total de ses recettes. Comme dans tous domaines, la théorie de l’abus de droit, appliquée par l’administration fiscale, a vocation à s’appliquer à la SCI. En conséquence, la constitution de la SCI ne doit pas avoir pour objet exclusif d’échapper au paiement de l’impôt. Certaines situations sont donc à risque. Exemple : le propriétaire vend son bien immobilier à une SCI dans laquelle il est resté associé majoritaire.

[1] L’article 1655 ter du Code Général des impôts (CGI) exige que l’objet social de la SCI  soit exclusif de tout autre. Par conséquent, sont exclues du champ d’application du régime de la transparence fiscale les sociétés qui, concurremment avec l’objet prévu par ce texte : i) exercent une activité commerciale, industrielle, agricole, ou non commerciale ;  ii) ont une activité quelconque à l’étranger ;  iii) accomplissent, même occasionnellement, des opérations commerciales ;  iv) rendent à leurs membres ou à des tiers, avec ou sans rémunération, des services qui ne se rattachent pas directement à la jouissance des immeubles ;  v) vendent ou donnent en location une partie quelconque de leur patrimoine immobilier.

Combien coûte la création d’une SCI ?

 

Les frais de constitution d’une SCI proprement dits sont les suivants :

• Capital social : montant à fixer librement (l’option pour le  variable est conseillée)
• Publication de l’avis légal de constitution : environ 150 euros ;
• Frais d’immatriculation au  Greffe du tribunal de commerce : environ 100 euros.

 

Comment constituer une SCI ?

 

La création d’une SCI se fait par son enregistrement au greffe du Tribunal  de commerce (qui a aussi le statut de Centre de formalités des entreprises -CFE) sur présentation d’une liasse comprenant :

• 2 exemplaires des Statuts datés et signés par tous les associés (timbrés et enregistrés préalablement à la recette des impôts du domicile de l’un des associés ou du siège de la SCI)
• Une attestation de domiciliation
• 3 exemplaires du formulaire M0 « Sociétés civiles »
• Une attestation de parution de l’avis de création de la SCI paru dans un journal d’annonces légales habilité
• 3 exemplaires du formulaire TNS (uniquement pour les SCI de construction vente)
• Une photocopie de la pièce d’identité du gérant de la SCI ou un extrait K-bis de moins de 3 mois si la gérant est une personne morale
• Une photocopie de la pièce d’identité de chaque associé
• Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation signée du gérant de la SCI
• Un chèque à l’ordre du greffe

Le greffe transmet alors toutes les déclarations obligatoires aux organismes tels que l’URSSAF, INSEE, le centre des impôts, les caisses d’assurance maladie ou de retraite.

Sur le fond, la seule condition pour constituer une SCI est la présence de deux associés au moins (personne physique ou morale), aucun capital social minimum n’est exigé.

Notre conseil : il est préférable d’avoir un capital adapté selon les opérations immobilières envisagées. Avantage important de la SCI, son  capital peut être variable et libérable sur plusieurs années avec au départ la constitution de 20% du capital définitif.  En application des articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, il sera possible de libérer les 80 % restant du capital dans un délai de 5 ans. La libération du capital se fera sur appel des fonds de la gérance. Les modalités de versement du capital social (date, délais …) pourront être librement organisées par les associés, notamment dans les statuts ou au cours d’assemblées générales.

 

Comment dissoudre une SCI ?

 

La liquidation volontaire d’une SCI est une dissolution anticipée décidée par les associés (sans nécessairement une cause de défaillance dans les paiements). La clôture de la SCI se fait en deux temps : la dissolution puis la radiation du RCS. Le liquidateur volontaire est nommé conformément aux statuts, cela peut ainsi être le gérant. Dans le silence des statuts, le liquidateur est nommé par les associés ou, si les associés n’ont pu procéder à cette nomination, par décision de justice (requête au tribunal de commerce). Le liquidateur peut être révoqué dans les mêmes conditions. La nomination et la révocation ne sont opposables aux tiers qu’à compter de leur publication.

Ni la société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d’une irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du liquidateur, dès lors que celle-ci a été régulièrement publiée.

La personnalité morale de la SCI subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci. Si la clôture de la liquidation n’est pas intervenue dans un délai de trois ans à compter de la dissolution, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal de commerce, qui fait procéder à la liquidation ou, si celle-ci a été commencée, à son achèvement.

Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l’actif (« boni de liquidation ») est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices, sauf clause ou convention contraire.

De façon générale, les règles concernant le partage des successions, y compris l’attribution préférentielle, s’appliquent aux partages entre associés.

Attention : les associés peuvent valablement décider, soit dans les statuts, soit par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attribués à certains associés. A défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande, et à charge de soulte s’il y a lieu, à l’associé qui en avait fait l’apport. Cette faculté s’exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle.

Tous les associés, ou certains d’entre eux seulement, peuvent aussi demeurer dans l’indivision pour tout ou partie des biens sociaux. Leurs rapports sont alors régis, à la clôture de la liquidation, en ce qui concerne ces biens, par les dispositions relatives à l’indivision.

Attention : le Procès verbal de dissolution de la SCI doit être enregistré à la recette locale des impôts (le coût de l’enregistrement de l’acte s’élèvera à un droit fixe de 375 euros).

La liquidation volontaire nécessite la réunion de deux assemblées : une assemblée d’ouverture et une assemblée de clôture des opérations de liquidation. Deux annonces légales doivent donc être publiées. Le coût de l’annonce dans un journal d’annonce légale est d’environ 150 euros.

La liquidation doit également être accompagnée d’une procédure de radiation au Greffe du tribunal  de commerce (avec bilan comptable liquidatif de clôture).  Cette procédure est la suivante :

Pour être opposable aux tiers, la dissolution et la mise en liquidation de la SCI doit faire l’objet d’une déclaration au registre du commerce et des sociétés (RCS) dans un délai d’un mois à compter de la décision de dissolution (assemblée des associés ou décision judiciaire).

Le liquidateur devra remettre au greffe deux exemplaires timbrés et enregistrés auprès de la recette des impôts du procès-verbal décidant la dissolution et nommant le liquidateur, certifiés conformes par le représentant légal.

Le greffe publiera alors la dissolution de la SCI au Bodacc (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales).

Pour dissoudre la SCI, le liquidateur (le gérant ou un tiers) devra déposer au greffe :

• 2 exemplaires originaux du procès-verbal enregistrés décidant la dissolution de la société et nommant le liquidateur.
• 1 chèque de 200,14 € à l’ordre du greffe
• 1 formulaire M2 signé par le liquidateur (le gérant en principe)
• 1 attestation de parution dans un journal d’annonces légales
• Si le liquidateur n’est pas le gérant : un pouvoir, une photocopie de sa pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation signée du liquidateur, précisant sa filiation (noms et prénoms des parents), qui fera l’objet d’une vérification par le juge-commis au Registre du Commerce et des Sociétés auprès du casier judiciaire.

Le liquidateur devra ensuite procéder à la radiation de la SCI du registre du commerce et des sociétés dans un délai d’un mois à compter de l’approbation par les associés de la clôture de la liquidation. Pour cela, il devra déposer au greffe du tribunal de commerce en deux exemplaires certifiés conformes par le liquidateur :

• 2 exemplaires de l’acte constatant la clôture des opérations de liquidation certifiés conformes par le liquidateur (en cas de boni de liquidation, l’acte joint doit être enregistré préalablement auprès de la recette des impôts)
• 2 exemplaires des comptes de clôture, certifiés conformes par le liquidateur.
• 1 formulaire M4 dûment rempli
• 1 pouvoir du liquidateur s’il n’a pas signé le formulaire M4.
• 1 attestation de parution dans un journal d’annonces légales.
• 1 chèque de 15,23 € à l’ordre du greffe.

Une fois radiée du RCS, la SCI n’a plus aucune existence juridique

Du point de vue fiscal, si la SCI est soumise à l’IS, la vente des biens immobiliers donne lieu au partage du  numéraire entre les associés. Il peut aussi y avoir attribution de lots sans revente (l’intervention d’un notaire est obligatoire). Le partage en nature est soumis à un droit proportionnel de 1,10% de l’actif net partagé. S’il y a soulte (somme versée par un associé à un autre pour compenser une différence de valeur), celle-ci est soumise à un droit de 5,09% pour un immeuble.  Si la SCI est soumise à l’IR et s’il y a  boni de liquidation, celui-ci sera à intégrer dans la déclaration de revenu de chaque associé.  Le cas contraire, les associés restent tenus des dettes de la SCI au prorata de leurs apports.

Attention : du fait de la cessation de la SCI, chaque associé devient personnellement imposable, pour sa quote-part, à raison des bénéfices de l’exercice en cours, des bénéfices en sursis d’imposition et des plus-values latentes.

 

Concubinage et SCI ?

 

La constitution d’une SCI peut préserver l’intérêt des concubins et limiter le droit des héritiers. Dans cette optique, il conviendra  d’attribuer à chacun concubin la moitié des parts de la SCI et l’usufruit de l’autre moitié. La loi du 6 juillet 1989 accorde au bailleur qui est une société civile constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, la possibilité de délivrer à son locataire un congé pour reprise au profit de l’un des associés. Les tribunaux ont jugé que cette possibilité ne pouvait être étendue aux SCI créées entre concubins (CA de Lyon 6ème Ch., 18 novembre 1992). A savoir : la reprise du logement au profit d’un associé n’est possible qu’au profit d’un associé. La Cour de cassation a refusé de valider un congé donné par une SCI familiale au profit du descendant d’un associé.

 

Domicilier une SCI chez soi ?

 

Comme pour toute société, les  associés de la SCI sont en droit de domicilier le siège social de la SCI au domicile de leur représentant légal  (le gérant). Selon l’article L. 123-11-1 du Code de commerce, toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires. Aucune disposition légale n’apporte de limitation ou d’interdiction à cette faculté pour les SCI. Il n’y a donc pas de limitation de durée à cette domiciliation.

Pour information, dans  les cas où une disposition d’un règlement  de copropriété limite la faculté de domiciliation d’une société, le gérant  conserve le droit d’installer le siège social à son domicile, mais pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l’occupation des locaux. Dans ce cas, la SCI doit, préalablement au dépôt de sa demande d’immatriculation ou de modification d’immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l’ensemble immobilier son intention d’user de la faculté de domiciliation.

 

Gérant de SCI : quel statut ?

 

Désignation  

Dans le silence des statuts, et s’il n’en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société. Si, pour quelque cause que ce soit, la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut demander au président du tribunal de commerce statuant sur requête la désignation d’un mandataire chargé de réunir les associés en vue de nommer un ou plusieurs gérants. A savoir : la SCI prend fin par la dissolution anticipée que peut prononcer le tribunal à la demande de tout intéressé, lorsqu’elle est dépourvue de gérant depuis plus d’un an. La nomination et la cessation de fonction des gérants doivent être publiées dans un journal d’annonces légales.

Ni la société, ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d’une irrégularité dans la nomination des gérants ou dans la cessation de leur fonction, dès lors que ces décisions ont été régulièrement publiées.

Pouvoirs du gérant

Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités, civile et pénale, que s’ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu’ils dirigent. Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance. A savoir : les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

Responsabilité du gérant de SCI

Chaque gérant de SCI est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion. Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l’égard des tiers et des associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage.

La révocation du gérant

Sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts. Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. Sauf clause contraire, la révocation d’un gérant, qu’il soit associé ou non, n’entraîne pas la dissolution de la société. Si le gérant révoqué est un associé, il peut, à moins qu’il n’en soit autrement convenu dans les statuts, ou que les autres associés ne décident la dissolution anticipée de la société, se retirer de celle-ci. Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les statuts ou à l’unanimité des associés. Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu’elles résulteront d’une consultation écrite. Les décisions peuvent encore résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte (lettre accord). En cas de changement de gérant il conviendra de procéder aux formalités suivantes :

• Tenir une assemblée d’associés nommant le nouveau gérant, et indiquant le nom du gérant démissionnaire ou révoqué
• Mettre à jour les statuts (si le gérant est nommé dans les statuts)
• Publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales. Il doit notamment indiquer le nom du nouveau gérant et celui du gérant démissionnaire ou révoqué.

Le dossier comprenant les pièces suivantes, devra être communiqué au greffe du tribunal  de commerce :

• Procès verbal de l’assemblée générale extraordinaire
• Statuts modifiés, signés et certifiés conformes
• Un formulaire M2 complété
• Attestation de parution dans un journal d’annonces légales habilité
• Déclaration de non condamnation du nouveau gérant
• Photocopie de la pièce d’identité du nouveau gérant
• Un chèque de 200,14 € à l’ordre du greffe

A savoir : le transfert du siège social de la SCI donne aussi lieu à ces formalités de modifications auprès du greffe (des frais sont perçus par le greffe : 200,14 € si la SCI reste dans le ressort du tribunal, 251,05 € le cas contraire).

Droit d’information des associés

Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois. Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues.

Responsabilité des associés

A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. Toutes les actions contre les associés non liquidateurs ou leurs héritiers et ayants cause se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société. S’il y a déconfiture, faillite personnelle, liquidation de biens ou règlement judiciaire atteignant l’un des associés, à moins que les autres unanimes ne décident de dissoudre la société par anticipation ou que cette dissolution ne soit prévue par les statuts, il est procédé remboursement des droits sociaux de l’intéressé, lequel perdra alors la qualité d’associé.

Droit de retrait d’un associé

Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la SCI, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. L’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux.

Décès d’un associé

La société n’est pas dissoute par le décès d’un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu’ils doivent être agréés par les associés. Il peut toutefois, être convenu que ce décès entraînera la dissolution de la société ou que celle-ci continuera avec les seuls associés survivants. Il peut également être convenu dans les statuts que la société continuera soit avec le conjoint survivant, soit avec un ou plusieurs des héritiers, soit avec toute autre personne désignée par les statuts ou, si ceux-ci l’autorisent, par disposition testamentaire. Sauf clause contraire des statuts, lorsque la succession est dévolue à une personne morale, celle-ci ne peut devenir associée qu’avec l’agrément des autres associés, donné selon les conditions statutaires ou, à défaut, par l’accord unanime des associés. Les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés n’ont droit qu’à la valeur des parts sociales de leur auteur. Cette valeur doit leur être payée par les nouveaux titulaires des parts ou par la société elle-même si celle-ci les a rachetées en vue de leur annulation.  La valeur de ces droits sociaux est déterminée au jour du décès.

 

Description de ces statuts de SCI à capital variable :

– Téléchargement immédiat : oui
– Format : Word
– 21 pages / 60 pages avec le guide
– Mise à jour : Oui
– Modifiable librement : Oui