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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/00725 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OQE6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 DECEMBRE 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 12/02402

APPELANTS :

Maître [K] [D] administrateur judiciaire pris en sa qualité d’administrateur de la SARL FRENCH KISS PRODUCTION

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Me Emma BARRAL substituant Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

SARL FRENCH KISS PRODUCTION immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le N°479 786 444 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Emma BARRAL substituant Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

SELARL ETUDE BALINCOURT mandataire judiciaire, représenté par Maître [N] [V] pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL FRENCH KISS PRODUCTION domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Emma BARRAL substituant Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame [F] [I], [B], [C] [G] née [Z], usufruitière

née le 28 Août 1928 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représentée par Me Benjamin EQUIN substituant Me Annie RUIZ-ASSEMAT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Monsieur [Y], [B], [J], [L] [G] nu-propriétaire,

né le 19 Avril 1958 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Me Benjamin EQUIN substituant Me Annie RUIZ-ASSEMAT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Monsieur [P] [A], [B], [U] [G]

né le 14 Décembre 1970 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par Me Benjamin EQUIN substituant Me Annie RUIZ-ASSEMAT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 05 Septembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 SEPTEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT

lors de mise à disposition : Mme Sylvie SABATON

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCÉDURE ‘ MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous-seing privé en date du 5 mars 2010 [F] [O] épouse [G] a donné à bail commercial à la SARL French Kiss Production des locaux sis à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 1 200 € outre 100 € de provision sur charges.

Les parties ont convenu le même jour que le bailleur s’engageait à refaire l’électricité de l’appartement moyennant une remise de loyer de 200 € par mois jusqu’à la réalisation des travaux de mise aux normes, le preneur s’engageant à effectuer l’aménagement de la cuisine et les peinture du premier étage pour un montant de 12 000 € transformés en crédits de loyer.

Un contentieux va naître entre les parties sur la réalisation des travaux d’électricité et le bailleur a fait délivrer le 11 juillet 2012 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par actes en date des 3 août 2012 la société French Kiss Production a assigné les consorts [G] pour voir ordonner une expertise judiciaire pour déterminer si les travaux d’électricité réalisés et l’ensemble des huisseries sont conformes aux normes.

Par acte d’huissier du 17 août 2012 les consorts [G] ont assigné leur locataire en résiliation du bail.

Par jugement en date du 29 août 2014 le tribunal de grande instance de Béziers a jugé recevable le commandement de payer à hauteur de 1 146,33 € et ordonné une expertise avant de dire droit pour le surplus.

En suivant deux rapports d’expertise ont été déposés.

Par acte d’huissier en date du 4 septembre 2018 la société French Kiss Production a fait délivrer congé au bailleur pour le 4 mars 2019.

Par jugement en date du 3 décembre 2018 du tribunal de commerce de Montpellier la société French Kiss Production a été placée en redressement judiciaire, Maître [D] a été désigné en qualité d’administrateur et la SARL Etude BALINCOURT en qualité de mandataire judiciaire.

Les consorts [G] ont déclaré leur créance à titre privilégié pour un montant de 147 805,20 € le 30 janvier 2019.

La SARL French Kiss Production a restitué les clés le 1er mars 2019.

Le jugement rendu le 16 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

Déclare recevables les demandes reconventionnelles formées par les consorts [G];

Constate la résiliation du bail commercial en date du 11 août 2012;

Fixe la créance des consorts [G] à la somme de 49 141,93 € au titre des loyers et indemnités d’occupation;

Condamne les consorts [G] à payer à la SARL French Kiss Production la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts;

Ordonne la compensation des créances respectives des parties;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

Ordonne l’exécution provisoire;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dit que les dépens seront partagés par moitié.

Le jugement considère sur l’exception d’inexécution que si le locataire au vu des pièces produites justifie du manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de réparation toutefois il ne démontre pas l’impossibilité d’exploiter les locaux pris à bail ou encore le caractère dangereux des installations empêchant l’exploitation du fonds si bien qu’il n’était pas fondé à suspendre unilatéralement le paiement des loyers alors même qu’il n’y avait pas été autorisé par une décision de justice.

Le tribunal constate donc l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le paiement des loyers les premiers juges retiennent qu’au regard de l’accord intervenu entre les parties, les travaux de mise aux normes n’ayant jamais été réalisés et l’état des lieux n’ayant pas été établi le bailleur ne pouvait solliciter que le paiement du loyer minoré de 1 000 € par mois outre 100 € de provisions sur charges.

Sur cette base ils procèdent au décompte des sommes restant dues par la SARL French Kiss Production tant au titre des loyers que de l’indemnité d’occupation.

Sur le remboursement de la facture ECLIMATEC sollicitée par la SARL French Kiss Production la décision entreprise n’y fait pas droit au motif que la SARL ne justifie pas de son règlement.

Sur la demande indemnitaire des consorts [G] bailleurs, le tribunal la rejette au motif que ces derniers ont contribué au préjudice allégué en ne procédant pas à la mise aux normes de l’appartement préconisée par l’expert et qu’ils ne justifient pas de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes indemnitaires de la SARL French Kiss Production le tribunal ne retient pas au titre d’un préjudice le défaut de réalisation des travaux d’électricité celui-ci ayant été pris en compte par les parties qui ont convenu d’un loyer modéré.

En revanche il retient le très mauvais état des huisseries qui doivent être entièrement reprises et qui empêche toute isolation des locaux et qui entraine nécessairement pour le locataire un inconfort et un surcoût de chauffage, préjudice qu’il répare par l’allocation d’une somme de 4 000 €.

La SARL French Kiss Production, Maître [D] en qualité d’administrateur et la SARL Etude BALINCOURT en qualité de mandataire judiciaire. ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 6 février 2020.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 septembre 2022.

Les dernières écritures pour la SARL French Kiss Production, Maître [D] en qualité d’administrateur et la SARL Etude BALINCOURT en qualité de mandataire judiciaire ont été déposées le 18 novembre 2020.

Les dernières écritures pour [F] [I] [G], [Y] [G] et [P] [G] ont été déposées le 21 août 2020.

Le dispositif des écritures pour la SARL French Kiss Production, Maître [D] en qualité d’administrateur et la SARL Etude BALINCOURT en qualité de mandataire judiciaire énonce en ses seules prétentions :

Réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leurs demandes de dommages et intérêts;

Mettre à néant le commandement de payer;

Dire que les consorts [G] devront procéder au remboursement des loyers injustement perçus à hauteur de 57 500 €;

Dire que les consorts [G] devront procéder au remboursement des travaux payés à l’entreprise ECLIMATEC pour la somme de 5 980 €;

Prononcer la résiliation du bail à la date du 14 juin 2015 date du dépôt du 1er rapport d’expertise;

Condamner les consorts [G] au paiement de la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi;

Rejeter toutes demandes reconventionnelles;

Condamner les consorts [G] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour caractériser le non respect par le bailleur de ses obligations le locataire se fonde pour l’essentiel sur les rapports d’expertise judiciaires qui révèlent que l’installation électrique n’est pas aux normes et s’avère dangereuse, que les huisseries n’ont pas été entretenues et qu’il est nécessaire de les remplacer et que le logement n’est pas isolé et que par conséquent le local loué ne correspond pas aux normes de décence et encore moins aux normes légales de sécurité.

Les appelants rappellent que le fait que le locataire aient accepté les locaux en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance pas plus que de son obligation d’entretien ou de celle de prise en charge des travaux de conformité.

Sur l’exception d’inexécution ils mettent en avant les conséquences graves de l’inexécution par le bailleur de ses obligations exposant que les locaux loués servaient à une activité de production audiovisuelle, activité exigeant l’intervention de divers matériels informatiques ce qui impose de pouvoir bénéficier d’une alimentation continue en électricité or l’électricité n’étant pas conforme les appareils subissaient des coupures intempestives générant une perte de temps et une impossibilité de travailler.

Ils ajoutent que ces coupures ont causé des pertes de données et que l’ensemble de ces faits caractérise l’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à leur destination.

Ils répondent que le fait que le premier étage ait pu être sous-loué à usage d’habitation n’a aucune incidence sur le fait que les lieux étaient destinés à la pratique d’une activité commerciale la partie habitation n’étant par nature qu’un accessoire du local commercial.

Ils affirment que malgré de nombreuses demandes et même après 8 ans de procédure les bailleurs refusent toujours de faire les travaux nécessaires à un exploitation normale des locaux.

Ainsi pour la SARL l’impossibilité d’exploiter le local loué étant la conséquence directe de l’absence d’entretien et de réparation des dis locaux et donc de l’inexécution par le bailleur de ses obligations elle est en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Il résulte comme conséquence de l’exception d’inexécution que la SARL a payé à tort la somme de 57 700 € au titre des loyers et qu’elle ne peut être tenue au paiement d’une quelconque indemnité d’occupation soulignant qu’elle a en outre libéré les locaux depuis le 6 juillet 2019.

Les appelants font également valoir que la SARL a payé pour 5 980 € de travaux selon les accords initiaux pour rien somme dont elle est bien fondée à solliciter le remboursement.

Ils sollicitent par ailleurs que la résiliation du bail soit prononcer non pas au 11 août 2012 comme le revendiquent les consorts [G] mais au 14 juin 2015 date de dépôt du 1er rapport d’expertise.

Enfin sur le préjudice subi la SARL fait valoir que les coupures intempestives ont entrainé outre l’impossibilité de travailler une dégradation prématurée du matériel et que le défaut d’étanchéité et le défaut d’isolation des huisseries dans la partie habitation ont généré des surconsommations de chauffage et un inconfort.

Le dispositif des écritures pour [F] [I] [G], [Y] [G] et [P] [G] énonce en ses seules prétentions :

Confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné les consorts [G] à payer la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts à la SARL French Kiss Production, en ce qu’il a ordonné la compensation des créances réciproques des parties et en ce qu’il a débouté les parties du surplus de leurs demandes;

Statuant à nouveau,

Fixer la créance des consorts [G] au passif de la SARL French Kiss Production à hauteur de 40 000 € en réparation de leur préjudice financier et à la somme de 40 000 € en réparation de leur préjudice moral et à la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exception d’inexécution les consorts [G] soutiennent tout d’abord qu’il n’est pas rapporté la preuve par le preneur d’une absence d’exécution de ses obligations par le bailleur ni d’une impossibilité d’exploiter son activité commerciale.

Ils rappellent ensuite que la SARL French Kiss Production a accepté après une visite des lieux de prendre les locaux à bail en ayant parfaitement connaissance de leur état puisqu’un engagement réciproque concernant les travaux a été annexé au contrat de bail.

Selon cet accord durant la période des travaux la SARL French Kiss Production bénéficiait d’un loyer réduit et elle bénéficiait également d’un crédit de loyers pour les travaux de peinture.

Ils affirment que le payeur a bien fait exécuté et réglé tous les travaux de rénovation électrique qui ont été réceptionnés et jugés conformes par le cabinet PROGEST le 30 mars 2011.

Ils soutiennent que la SARL French Kiss Production n’a jamais justifié de l’impossibilité d’exploiter le local si bien que le refus du paiement du loyer intégral n’est pas fondé et l’exception d’inexécution ne peut trouver à s’appliquer.

Les consorts [G] invoquent également l’absence de préjudice pour la SARL French Kiss Production contestant le caractère probant des attestations produites.

Pour eux l’ensemble de ces éléments justifie l’acquisition de la clause résolutoire le 11 août 2012.

Sur la facture ECLIMATEC dont la SARL French Kiss Production sollicite le remboursement les consorts [G] s’y opposent au motif qu’il n’est produit aucun justificatif à ce titre.

Concernant leurs demandes reconventionnelles en dommages et intérêts les consorts [G] font valoir sur leur préjudice financier que depuis de nombreuses années ils doivent faire face à des charges et des frais particulièrement élevés concernant le local, frais qu’ils ne peuvent plus assumer compte tenu des loyers impayés.

De plus comme la SARL French Kiss Production n’a versé aucune somme au titre des charges locatives depuis 2016, les bailleurs sont destinataires d’avis à tiers détenteur au titre des taxes foncières pour les années 2016 et 2017.

Ils se retrouvent donc contraints de mettre en vente un bien immobilier pour apurer des dettes uniquement imputables au non paiements des loyers par la SARL French Kiss Production qui elle a bénéficié pour son activité de locaux à moindre frais.

Ils critiquent la décision de première instance en ce qu’elle a considéré qu’ils avaient contribué à leur propre préjudice alors qu’ils sollicitent depuis 8 ans le paiement des loyers ou le départ du locataire.

Sur le préjudice moral les consorts [G] font valoir qu’ils souffrent depuis de très nombreuses années d’une situation procédurale éprouvant en particulier pour la bailleresse initiale aujourd’hui âgée de 90 ans

MOTIFS

Sur l’exception d’inexécution:

C’est à bon droit que les premiers juges ont rappelé les dispositions de l’article 1728 du code civil, dispositions applicables aux baux commerciaux selon lesquelles le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu, et que pour justifier le défaut de paiement du loyer et invoquer l’exception d’inexécution le locataire doit rapporter la preuve de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

En l’espèce la SARL French Kiss Production reconnaît ne pas s’être acquittée à compter du 28 avril 2010 du loyer et des charges contractuellement convenus mais invoque la mauvaise exécution par le bailleur de ses obligations d’entretien et de réparation ce qui l’a placée dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

Les premiers juges ont par des motifs que la cour adopte considéré à juste titre que le locataire justifiait du manquement par le bailleur à son obligation d’entretien et de réparation notamment au regard du constat d’huissier du 3 février 2011 et du rapport d’expertise judiciaire de [T] [E] d’où il ressort plus particulièrement:

– que la rénovation électrique n’a pas été réalisée conformément au devis et à la norme,

– qu’il est nécessaire de reprendre l’installation entièrement,

– qu’un gros entretien voir un remplacement est à réaliser sur les menuiseries et les encadrements,

– que le logement n’est pas isolé.

C’est également par des motifs pertinents qui ne font pas l’objet d’une critique sérieuse l’appelante développant les mêmes moyens et produisant les mêmes pièces qu’en première instance que les premiers juges ont retenu que les attestations versées au débat si elles démontraient des dysfonctionnement, étaient insuffisantes à rapporter la preuve de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués ce d’autant que l’expert judiciaire relève que les locaux ont été utilisés conformément au bail et qu’une partie du premier étage a pu être sous-loué à usage d’habitation.

Par conséquent à défaut de rapporter la preuve de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués la la SARL French Kiss Production est mal fondée à soulever l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement des loyers et charges.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire le 11 août 2012 soit un mois après la délivrance le 11 juillet 2012 du commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail resté infructueux.

Sur le paiement des loyers et des indemnités d’occupation:

Il a déjà été exposé ci-dessus que lors de la conclusion du bail commercial le 5 mars 2010 les parties ont également convenu par écrit de ce que le propriétaire s’engageait à refaire l’électricité moyennant une remise de loyer de 200 € par mois soit un loyer hors charges de 1 000 €.

Dans la mesure où il ressort de façon claire et non équivoque et non sérieusement critiquable que le bailleur n’a jamais réalisé la rénovation électrique conformément aux normes en vigueur et que l’état des lieux qui devait être dressé à la fin des travaux n’a jamais été établi le jugement entrepris a retenu à bon droit que le bailleur pouvait seulement solliciter le paiement du loyer minoré de 1 000 € outre la provision sur charges de 100 €.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a fixé la créance des consorts [G] au passif de la SARL French Kiss Production à la somme totale de 49 141,93 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées sur la période du 28 avril 2010 au 1er mars 2019 ( date de libération effective des lieux) ce montant dans son calcul ne faisant l’objet d’aucune critique de la part des parties.

Sur le remboursement de la facture ECLIMATEC:

La SARL French Kiss Production sollicite comme en première instance le paiement de la somme de 5 980 € au motif qu’elle aurait réglé des travaux d’électricité incombant au bailleur.

Toutefois comme relevé en première instance la SARL French Kiss Production ne produit pas les justificatifs du paiement des dits travaux et de la somme dont elle demande le remboursement.

En effet devant la cour la facture de 5 980 € n’est pas produite et la preuve du paiement de la dite somme par le locataire en lieu et place de son bailleur ne peut être rapportée par la seule production du compte 487010 débiteur- créditeur de la SARL French Kiss Production mentionnant en débit au 4 juin 2010 une somme de 5 980 € avec un libellé : « ECLIMATEC AV TX ELECTRICITE »

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la SARL French Kiss Production de sa demande à ce titre.

Sur la réparation du préjudice de la SARL French Kiss Production

Le locataire a été confronté aux problèmes consécutifs à une installation électrique défectueuses et ne répondant pas aux normes toutefois il ne peut contester qu’ayant connaissance de cette situation il a accepté de prendre les locaux à bail et qu’il y a eu un accord de volonté des parties pour une diminution du loyer en contre partie des travaux d’électricité incombant au bailleur, si bien que la SARL French Kiss Production qui a accepté ce défaut en contre partie d’un avantage financier sur le loyer ne peut aujourd’hui venir solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice qu’elle aurait subi en raison des problèmes rencontrés dans son activité suite aux dysfonctionnement de l’installation électrique.

La cour relève en outre surabondamment que la SARL French Kiss Production ne produit aucun élément probant pour justifier et quantifier le préjudice qu’elle aurait subi dans son activité.

Le jugement dont appel a en revanche retenu à juste titre qu’il ressort des pièce produites au débat et en particulier du rapport d’expertise judiciaire que les huisseries sont en très mauvais état et qu’il n’y a pas d’isolation ce qui caractérise un préjudice de jouissance dont les juges de première instance en application de leur pouvoir souverain d’appréciation ont fixé la réparation à la somme forfaitaire de 4 000 € qui ne fait pas l’objet de critiques sérieuses.

Sur les demandes en dommages et intérêts présentées par les consorts [G]:

Les consorts [G] sollicitent comme en première instance la somme de 40 000 € en réparation de leur préjudice financier et celle de 40 000 € en réparation de leur préjudice moral.

Sur leur préjudice financier les consorts [G] ne démontrent pas un préjudice distinct du défaut de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dont la réparation a déjà été accueillie.

En ce qui concerne le préjudice moral ils ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice excédant les désagréments causés par une procédure judiciaire étant observé qu’en ne réalisant pas les travaux d’électricité auquel le bailleur s’était engagés celui-ci a participé à son propre préjudice.

La cour ajoute en ce qui concerne plus particulièrement le préjudice de [F] [O] épouse [G] bailleresse initiale que le certificat médical produit fait certes état de son âge avancé et de sa santé fragile mais ne mentionne aucun lien avec les faits objets de la présente procédure.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leurs demandes en dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Devant la cour l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

Le Greffier Le Président