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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 07 JUILLET 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01766 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PLXC

ARRET N°

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 mars 2022

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS

N° RG 22/00391

APPELANTS :

Monsieur [L] [D] [H]

né le 03 Février 1956 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

et

Madame [T] [C] [P] [A] épouse [H]

née le 17 Septembre 1952 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par Me Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Madame [W] [J]

née le 05 Août 1979 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Marie-Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l’audience par Me Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, avocat au barreau de BEZIERS

SA ALLIANZ IARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par Me Guillaume DESMURE, avocat au barreau de MARSEILLE

Ordonnance du 5 avril 2022 d’autorisation d’assigner à jour fixe (RG N°22/00035)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 MAI 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre et M. Fabrice DURAND, Conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre

M. Fabrice DURAND, Conseiller

Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 20 avril 2022

Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.

*

**

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 28 septembre 2020 par Me [M], notaire à [Localité 7] (34), Mme [W] [J] a vendu à M. [L] [H] et à Mme [T] [A] épouse [H] une maison d’habitation sise [Adresse 2] et cadastrée AD n°[Cadastre 3] sur la commune de [Localité 6] (34) au prix de 267 000 euros.

Les diagnostics obligatoires relatifs à la présence de termites et d’amiante, réalisés par la SARL Global Diag Immo, étaient annexés à cet acte de vente.

La SARL Global Diag Immo est assurée en responsabilité civile professionnelle par la SA Allianz IARD.

Peu de temps après leur acquisition, M. [H] et Mme [A] découvraient que leur immeuble était infesté de termites et comportait des matériaux en amiante.

Consulté le 31 mars 2021 par les nouveaux propriétaires, l’expert M. [U] [Z] leur conseillait de quitter les lieux en raison du risque d’effondrement d’une partie de la toiture de la maison.

Par ordonnance du 6 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers ordonnait une expertise confiée à M. [R] [V].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 décembre 2021.

Par ordonnance du 7 février 2022, M. [L] [H] et Mme [T] [A] ont été autorisés à assigner à jour fixe à l’audience civile du tribunal judiciaire de Béziers du 21 février 2021.

Par jugement du 21 mars 2022, le tribunal judiciaire de Béziers a :

‘ débouté M. [H] et Mme [A] de leurs demandes ;

‘ dit que les demandes subsidiaires des défendeurs devenaient sans objet ;

‘ condamné M. [H] et Mme [A] à payer à Mme [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘ débouté la SA Allianz IARD de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘ condamné M. [H] et Mme [A] aux dépens.

Après avoir brièvement synthétisé les prétentions des demandeurs fondées en première instance sur le dol, le jugement déféré les a donc intégralement déboutés en faisant valoir que : « En l’absence de tout autre élément de nature à prouver la faute des défendeurs établie factuellement et au regard des règles de droit et en se bornant à inviter le tribunal à rechercher par lui-même les éléments factuels de la faute, [L] [H] et [T] [A] échouent à justifier du bien-fondé de leurs demandes qui seront par conséquent rejetées ».

Par déclaration au greffe du 30 mars 2022, M. [H] et Mme [A] ont relevé appel du jugement à l’encontre de Mme [J] et de la SA Allianz IARD.

Par ordonnance du 5 avril 2022, le magistrat délégué par le premier président de la cour d’appel a autorisé M. [H] et Mme [A] à assigner à jour fixe et a fixé l’affaire à l’audience du 11 mai 2022.

Vu l’assignation à jour fixe devant la cour d’appel signifiée les 11 et 13 avril 2022 par M. et Mme [H] respectivement contre la SA Allianz IARD et Mme [J] ;

Vu les dernières conclusions de M. [H] et Mme [A] remises au greffe le 20 avril 2022 ;

Vu les dernières conclusions de la SA Allianz IARD remises au greffe le 5 mai 2022 ;

Vu les dernières conclusions de Mme [J] remises au greffe le 9 mai 2022 ;

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la garantie des vices cachés due par Mme [J],

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il appartient à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice, de son antériorité, de sa gravité, de son caractère caché et de l’impropriété à la destination.

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

La mauvaise foi du vendeur, lorsqu’elle est établie par l’acquéreur, fait obstacle au jeu de la clause exonératoire de garantie.

La maison objet du litige, édifiée dans les années 1970, a été achetée par Mme [J] et son ancien mari le 28 décembre 2010.

Mme [J] déclare avoir réalisé les travaux suivants :

‘ en 2009 : travaux de carrelage et réfection de la salle de bains ;

‘ en 2013 : remplacement des fenêtres ;

‘ en 2015 : installation de la climatisation ;

‘ en 2016 : réfection de la toiture du volume nord en auto-construction suite à des problèmes de fuite et pour motif esthétique du versant est ;

‘ en 2017 : réfection des façades par l’entreprise Riguet ;

‘ en 2017 : remplacement des volets bois par des volets en aluminium par la société Fromen ;

‘ en 2018 : réalisation de la piscine.

M. [H] et Mme [A] ont découvert les graves désordres affectant la charpente lorsqu’ils ont réalisé des travaux de rénovation de la chambre n°3 mansardée avec pannes apparentes. L’expert privé M. [Z] a conclu dans son rapport du 31 mars 2021 à la présence d’une infestation de termites du genre réticulitermes.

L’expert judiciaire a confirmé dès son premier déplacement sur les lieux que la charpente située sur la partie arrière au Nord de la maison était particulièrement dégradée, de même que la charpente en partie centrale au-dessus du dégagement. Ces désordres entraînent selon lui un risque avéré de ruine.

L’examen systématique de la toiture, après démontage de la couverture ou accès par les combles et sondages au poinçon, a montré que le pan de toiture Ouest du volume Nord était infesté à 50% par des termites réticulitermes européens avec présence d’un siège de termites actifs.

Le vice en cause était caché pour les acquéreurs au moment de la vente, l’expert relevant à cet égard que les atteintes aux bois de structure n’étaient pas visibles et que le repérage de l’important cordonnet situé sur la poutre de charpente accessible seulement par la trappe n’était pas aisé pour un non professionnel du bâtiment.

Enfin, le caractère de gravité exigé par les dispositions de l’article 1641 du code civil est établi par l’importance de l’atteinte physique portée à la charpente de la maison qui risque de s’effondrer et a rendu nécessaire un étaiement conservatoire immédiat et des travaux de réfection importants de l’ouvrage.

En conséquence, il ressort de l’expertise judiciaire et des photographies versées aux débats que les désordres constatés sur l’immeuble litigieux rendent celui-ci impropre à son usage normal d’habitation, ou diminuent tellement cet usage, que les acquéreurs ne l’auraient pas acquis, ou n’en auraient donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Mme [J] invoque la clause de non garantie insérée à l’acte de vente et soutient qu’étant de bonne foi cette clause doit recevoir pleinement application.

Il convient de rappeler que Mme [J] a toujours soutenu avoir réalisé en auto-construction les travaux de réfection de la toiture du volume Nord et la consultation des images Google Earth confirme qu’une réfection est bien intervenue entre 2014 et 2016.

L’expert judiciaire a constaté qu’en 2016, les anciennes plaques en fibrociment ont été déposées et qu’un nouveau litelage a été mis en place sur les pannes. Lors de cette opération, les cordonnets de termites présents sur la face supérieure des pannes ont été écrasés suite à la mise en place du nouveau litelage. Ce constat établit avec certitude que ces cordonnets étaient déjà présents courant 2016 au moment des travaux de réfection de la toiture.

De plus, sur la panne centrale la plus endommagée et qui ne présente donc plus aucune qualité mécanique, l’expert judiciaire a relevé que le litelage n’avait pas été cloué sur cette panne alors qu’il l’avait été sur toutes les autres pannes. En effet, cette panne avait tellement été attaquée par les termites qu’elle ne présentait déjà plus aucune résistance mécanique en 2016 : il n’était alors pas possible de clouer les liteaux sur cette panne.

Il se déduit de ces constations précises et documentées de l’expert judiciaire que l’infection par les termites était déjà présente en 2016 lors de la réfection de la toiture. L’auteur de ces travaux de réfection n’a pas pu ignorer l’ampleur des dégâts et l’analyse de ses gestes techniques révèle la présence en 2016 de pannes dégradées au point de ne même plus pouvoir recevoir de clou.

Dans la mesure où Mme [J] a elle-même réalisé ces travaux en auto-construction, elle a elle-même nécessairement constaté la dégradation avancée de ces pièces de charpente et a délibérément choisi de poursuivre ses travaux en dissimulant le sinistre affectant la charpente.

Mme [J] ne peut utilement prétendre échapper à sa responsabilité en affirmant simplement ne pas être montée sur sa toiture, allégation incompatible avec le fait qu’elle a toujours déclaré l’avoir réparée en auto-construction et qu’elle n’a jamais évoquée la présence d’autres personnes intervenues, personnes qui en toute hypothèse n’auraient pas manqué d’informer les propriétaires de l’état désastreux de la charpente.

Les autres arguments déployés par Mme [J] relatifs à sa situation familiale ou à sa bonne moralité au sein du village sont subjectifs et inopérants au regard des constatations précises de l’expert qui démontrent que la personne ayant réparé la toiture en 2016 a découvert le vice de l’immeuble et a délibérément décidé de le dissimuler.

Lorsqu’elle a vendu sa maison à M. [H] et à Mme [A], Mme [J] a décidé de les maintenir dans l’ignorance de ce sinistre afin de leur vendre au prix normal du marché une maison infestée de termites qui était condamnée à s’effondrer à court ou à moyen terme.

Par conséquent, les appelants établissent parfaitement que Mme [J] est de mauvaise foi. La clause de non garantie insérée à l’acte de vente ne peut donc pas recevoir application.

La garantie pour vice caché constitué par la destruction de la charpente par les termites est donc acquise par M. [H] et Mme [A].

Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

Sur les demandes formées par M. [H] et Mme [A],

Il ressort de l’analyse de leurs prétentions que M. [H] et Mme [A] ont choisi d’exercer l’action estimatoire, ainsi que le permet l’article 1644 du code civil. Ils sont donc fondés à demander une restitution partielle du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice.

L’expert judiciaire conclut qu’il sera remédié aux désordres par la dépose complète de la toiture et de la charpente du versant Ouest du volume Nord : les bois de charpente devront être éliminés mais les tuiles seront conservées pour une être reposées sur une charpente neuve.

Concernant la totalité des autres bois de charpente, ces bois devront être traités de même que la maçonnerie par création d’une barrière chimique sur le pourtour des murs.

Les parties sont cependant en désaccord s’agissant de l’évaluation des travaux de réfection de la toiture à réaliser.

Le devis établi par la SASU National Rénovation validé par l’expert ne sera pas retenu par la cour d’appel au regard de l’éloignement de cette société installée à Toulouse, de sa fragilité financière (elle a fait l’objet d’une procédure collective récente conclue le 7 juin 2021 par un plan de continuation) et du lien d’amitié existant entre son représentant M. [B] [S] et l’ancien mari de Mme [J].

Cette dernière situation a créé un conflit d’intérêt qui a pu perturber les échanges contradictoires durant l’expertise, situation que M. [H] et Mme [A] font valoir à juste titre, et ce en dépit du fait que l’expert ait précisé dans son rapport « nous ne retenons pas le devis (SASU National Rénovation) mais évaluons sur la base de ce devis ».

A l’inverse, et contrairement aux allégations en ce sens de Mme [J], aucun élément du dossier ne permet de penser que que M. [H] et Mme [A] « ont fait réaliser par des professionnels qu’ils connaissent des devis largement surévalués ».

La cour retient donc l’estimation détaillée à hauteur de 74 612,57 euros TTC faite par M. [F] [O], économiste de la construction, qui valide en grande partie les devis établis par l’EURL Patrice Gasparini et prend en compte une réfection strictement conforme aux préconisations de l’expert judiciaire quant aux travaux de réfection à réaliser et sans que la nécessité d’intervenir sur des matériaux amiantés ne soit établie.

Ce montant doit être majoré de 7% pour les frais de maîtrise d”uvre et de 3% pour le coût de l’assurance dommages-ouvrage, soit un montant total de 82 073,82 euros TTC. La date de ce devis établi le 7 janvier 2022 ne justifie pas d’appliquer d’indexation sur l’indice BT01.

Compte tenu de leur ampleur et des aléas inhérents à un tel chantier, la durée prévisible d’exécution des travaux doit être majorée par rapport à celle proposée par l’expert. Elle sera fixée à deux mois. Le coût de relogement de M. [H] et de Mme [A] pendant ces travaux est évalué à 2 000 euros/mois, soit un coût total de 4 000 euros pendant deux mois.

Les frais de déménagement et de garde-meubles sont estimés à 2 200 euros TTC conformément à la proposition de l’expert judiciaire, majorée en tenant compte d’une durée de travaux de deux mois.

En conséquence, il y donc lieu de fixer à la somme de 88 273,82 euros la diminution de prix.

L’ action estimatoire n’interdit pas aux acquéreurs d’obtenir, outre la diminution de prix, des dommages-intérêts fondés sur l’article 1645 du code civil si le vendeur est de mauvaise foi.

La mauvaise foi de Mme [J] a été précédemment démontrée.

M. [H] et Mme [A] ont été privés de la jouissance de la chambre arrière de leur maison située sous la toiture endommagée.

En conséquence, il convient de fixer le préjudice de jouissance subi à hauteur de 200 euros/mois sur la période comprise entre le 1er avril 2021 (date du rapport de M. [Z] concluant au risque d’effondrement de la toiture de la chambre) et la date de paiement effective par l’un ou l’autre de leurs débiteurs de la somme de 88 273,82 euros due à M. [H] et Mme [A].

Sur la garantie due par la SA Allianz IARD,

Tout tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il en résulte que tout acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur.

La SARL Global Diag Immo a visité l’immeuble le 12 mai 2020 et a identifié les éléments suivants :

‘ absence d’indice de présence de termites dans la maison ;

‘ présence de plaques ondulées sur le plafond du garage.

Il ressort des constatations de l’expert judiciaire que lors de l’inspection réalisée par la SARL Global Diag Immo le 12 mai 2020, l’infestation par les termites était bien présente et active depuis plusieurs années.

Le diagnostic a été réalisé par la SARL Global Diag Immo conformément à la norme NFP03-201 du 20 février 2016. Le principe d’une telle inspection est de vérifier toutes les parties de l’immeuble accessibles à l’expert sans aucune investigations destructrices et à partir de constatations visuelles éventuellement complétées de sondages sonores.

La SARL Global Diag Immo aurait dû constater, ainsi que l’a fait l’expert judiciaire dès sa première visite, la présence d’une trappe de visite des combles situées dans le dégagement face à la porte de la chambre n°1. Cet accès permet d’inspecter visuellement les combles des chambres n°1 et 2 et du dégagement.

Il suffisait donc à l’opérateur de la SARL Global Diag Immo de passer la tête à travers cette trappe pour découvrir à seulement 30 cm de lui une poutre de charpente présentant en partie supérieure un important cordonnet de termites.

Il se déduit de ces faits que la SARL Global Diag Immo a commis une faute de négligence en ne contrôlant pas les combles accessibles par cette trappe et en ne repérant pas la présence de termites pourtant très faciles à détecter dans le strict respect du cadre réglementaire imposé par la norme NFP03-201.

La faute du diagnostiqueur dans l’exécution de son obligation de repérage des termites est sanctionné par la réparation de l’intégralité des préjudices subis par les acquéreurs du fait de leur méconnaissance de ce vice au moment de la vente.

Mais s’agissant du diagnostic amiante, aucune faute ne peut être reprochée à la SARL Global Diag Immo dans la mesure où la détection de la sous-toiture amiantée présente au-dessus du séjour nécessitait une dépose des tuiles canal. L’expertise judiciaire a établi que la détection de l’amiante dans la maison était impossible sans investigation destructrice.

La SA Allianz IARD ne conteste pas devoir sa garantie à la SARL Global Diag Immo en exécution de sa police d’assurance de responsabilité civile.

La SA Allianz IARD sera donc condamnée in solidum avec Mme [J] à indemniser M. [H] et Mme [A] de l’intégralité du préjudice subi, et ce sous déduction de la franchise contractuelle de 1 500 euros.

Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.

Mme [J] a fait intervenir la SARL Global Diag Immo sans l’informer de la présence de termites, ou à tout le moins sans l’informer des dégradations importantes affectant la charpente qu’elle avait découvertes lors des travaux de réfection réalisés en 2016.

Cette réticence dolosive à l’égard de la SARL Global Diag Immo prive Mme [J] de tout recours en garantie contre ce professionnel, qui bien qu’étant auteur d’une faute de négligence, a été volontairement trompé par son client donneur d’ordre.

Dans ses rapports avec la SA Allianz IARD, Mme [J] supportera donc l’intégralité de la charge finale de la dette in solidum.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J] et la SA Allianz IARD, succombant à l’instance, seront tenues aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à ceux relatif à la procédure de référé.

Ces dépens comprendront les frais d’expertise judiciaire ainsi que les coûts supportés par les appelants nécessaires à l’accomplissement de sa mission par l’expert judiciaire : facture ASE du 27 juillet 2021 pour 330 euros et factures de l’EURL Patrice Gasparini (n°2021/06-0001 pour 924 euros, n°2021/07-0001 pour 1 350 euros, n°2021/07-0002 pour 960 euros) soit un total de 3 564 euros.

L’équité commande en outre d’allouer à M. [H] et à Mme [A] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel.

L’article R. 631-4 du code de la consommation dispose :

« Lors du prononcé d’une condamnation, le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à sa charge l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution. »

Il sera fait application de la disposition précitée au bénéfice de M. [H] et Mme [A] à l’encontre de la SA Allianz IARD.

Mme [J] devra également verser à la SA Allianz IARD une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum Mme [W] [J] et la SA Allianz IARD à payer à M. [L] [H] et à Mme [T] [A] les sommes suivantes :

‘ 88 273,82 euros représentant la diminution du prix de la vente ;

‘ 200 euros par mois en réparation du préjudice de jouissance, montant à calculer à compter du 1er avril 2021 et jusqu’à la date de paiement effectif par l’un des deux codébiteurs in solidum à M. [L] [H] et à Mme [T] de la somme de 88 273,82 euros ;

‘ les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les dépens de référé ayant abouti à l’ordonnance du 6 mai 2021 et les frais d’expertise judiciaire ainsi que la somme de 3 564 euros TTC représentant les coûts accessoires aux opérations d’expertise ;

‘ 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la SA Allianz IARD est fondée à opposer la franchise contractuelle de 1 500 euros à M. [L] [H] et à Mme [T] [A] ;

Met à la charge de la SA Allianz IARD le montant des droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement de l’huissier de justice en cas d’exécution forcée contre elle du présent arrêt par M. [H] et Mme [A] ;

Condamne Mme [W] [J] à relever et garantir la SA Allianz IARD de l’intégralité de cette dette in solidum ;

Condamne Mme [W] [J] à verser à la SA Allianz IARD une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,