Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 2 SEPTEMBRE 2010

(n° 275 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/22623

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2008 – Tribunal d’Instance de PARIS 08ème – RG n° 11-07-000241

APPELANTS

Monsieur [K] [Y]

né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5]

Société PAC – PRODUCTION AUDIOVISUELLE COMMUNICATION – S.A.

agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration

ayant son siège social [Adresse 4]

représentés par la SCP DUBOSCQ – PELLERIN, avoués à la Cour

assistés de Maître Jean-David BOERNER (SCP BOERNER), avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES

SAS FINANCIÈRE COLISÉE IMMOBILIER

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 2]

SAS RUEIL DANTON

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 2]

représentées par la SCP FISSELIER – CHILOUX – BOULAY, avoués à la Cour

assistées de Maître Julien COULET (CABINET VICTOR CHETRIT), avocat au barreau de PARIS, toque C 734

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 19 mai 2010, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Nicole PAPAZIAN, présidente

Madame Isabelle REGHI, conseillère

Madame Michèle TIMBERT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats : Monsieur Daniel GAULIN

lors du prononcé : Madame OUDOT

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Nicole PAPAZIAN, présidente, et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé du 9 février 1987, la société Gan vie a donné en location à la société de Production audiovisuelle communication (dénommée ci-après la société Pac) un appartement, situé au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 5], comportant 6 pièces principales, outre les pièces, à l’étage de service, n° 1, 2, 4, 5 et 6, les pièces 1 et 2 devant être annexées à l’appartement à la suite de travaux à entreprendre par la société locataire. Par avenant du 5 septembre 1987, un local situé au rez-de-chaussée a été ajouté à la consistance des lieux loués. Ces lieux étaient antérieurement loués à M. [Y] suivant acte sous-seing privé du 20 septembre 1977.

Par acte sous-seing privé du 27 avril 2000, un bail à destination d’emplacement de parking n° 30, dépendant du [Adresse 5] a été consenti à la société Pac pour une durée de un mois renouvelable.

Par acte sous-seing privé du 10 novembre 1982, un bail à destination d’emplacement de parking n° 40, dépendant du [Adresse 5] a été consenti à M. [Y] pour une durée de trois ans renouvelable.

La société Rueil Danton a acquis les immeubles des [Adresse 5] et [Adresse 1] le 30 septembre 2003.

Par acte du 29 juin 2004, la société Rueil Danton a délivré congé à la société Pac et à M [Y] pour l’ensemble des lieux loués par ceux-ci.

Par acte des 28 janvier et 2 février 2005, la société Rueil Danton a fait assigner la société Pac et M. [Y] en validation de congé et en expulsion devant le tribunal d’instance du 8ème arrondissement de Paris qui, par jugement du 27 avril 2006, assorti de l’exécution provisoire, a :

– déclaré nuls les congés,

– débouté la société Rueil Danton de l’intégralité de ses demandes,

– enjoint à la société Rueil Danton de délivrer à chacun des preneurs des appels de loyers et non des appels d’indemnité d’occupation pour les mensualités des locaux et parkings loués postérieurement au 31 décembre 2004,

– débouté les défendeurs de leur demande de dommages et intérêts et rejeté le surplus des demandes,

– condamné la société Rueil Danton au paiement à la société Pac de 1 000 € et au paiement à M. [Y] de 1 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte du 2 février 2007, la société Pac et M. [Y] ont fait assigner la société Rueil Danton, la société Colisée immobilier, en sa qualité de mandataire commercial, et la société Becar en remise en état de la chambre de service n° 118 et cessation de travaux devant le tribunal d’instance du 8ème arrondissement de Paris qui, par jugement du 28 mars 2008, assorti de l’exécution provisoire, a :

– dit que les chambres de service n° 118 et 124 ne font pas partie du bail conclu le 9 février 1987,

– dit que l’existence d’un prêt à usage entre les parties n’est pas établie,

– dit la société Pac et M. [Y] occupants sans droit ni titre sur ces chambres et ordonné leur restitution à la société Rueil Danton,

– rejeté la demande d’astreinte et d’indemnité d’occupation,

– rejeté la demande de résiliation du bail formée par la société Rueil Danton,

– rejeté la demande d’indemnisation et de remise en état de la chambre n° 118 et déclaré la société Pac et M. [Y] irrecevables en leurs demandes d’arrêt de travaux et de remise en état des parties communes dirigées contre la société Rueil Danton,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– condamné la société Pac et M. [Y] aux dépens.

Par déclaration du 16 mai 2008, M. [Y] et la société de Production audiovisuelle communication ont fait appel du jugement.

Le retrait de rôle a été ordonné à la demande des parties le 15 octobre 2009 et l’affaire réinscrite le 6 novembre 2009.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 14 mai 2010, la société Pac et M. [Y] demandent :

– de leur donner acte de leur désistement d’instance et d’action et d’appel contre la société Becar,

– l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déclarés occupants sans droit ni titre et déclarés irrecevables à demander la remise en état de la chose louée,

– la condamnation de la société Rueil Danton à procéder aux travaux de remise en état de la chose louée et à supprimer toutes les modifications apportées à la chose louée figurant dans les constats d’huissier, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir pendant le délai d’un mois ; passé le dit délai, de dire qu’il pourra à nouveau être statué sur l’astreinte et sa liquidation par la même juridiction,

– de dire qu’il existe un prêt à usage,

– le débouté des demandes de la société Rueil Danton en résiliation judiciaire du bail et expulsion,

– de dire n’y avoir plus lieu de statuer sur l’interdiction de poursuivre les travaux dans la chambre de service n° 118, sur sa remise en état et sur la remise des clés,

– la condamnation in solidum de la société Rueil Danton et de la société Colisée immobilier à leur payer 7 100 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la demande et capitalisation,

en tout état de cause :

– la condamnation in solidum de la société Rueil Danton et de la société Colisée immobilier à leur payer 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de constats d’huissier, qui pourront être recouvrés par la SCP Duboscq et Pellerin, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– de leur donner acte qu’ils entendent solliciter ultérieurement réparation de leur trouble de jouissance.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 11 mai 2010, la société Rueil Danton et la société Colisée immobilier demandent :

– la confirmation partielle du jugement,

– de dire la demande de remise en état de la chose louée irrecevable,

– le débouté des demandes de la société Pac et M. [Y],

– le prononcé de la résiliation du bail du 9 février 1987,

– l’expulsion de la société Pac, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle due par la société Pac jusqu’à libération effective des lieux, au double du montant du loyer, outre les charges,

subsidiairement :

– la condamnation solidaire de la société Pac et M. [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 490 € par mois et par chambre à compter du mois d’octobre 2003,

– leur condamnation solidaire à payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de l’annexion des deux chambres de service,

en tout état de cause :

– la condamnation in solidum de la société Pac et M. [Y] à payer à la société Rueil Danton la somme de 15 000 € pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

– leur condamnation à payer 8 000 € à la société Rueil Danton au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Fisselier Chiloux Boulay, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 19 mai 2010.

CELA EXPOSE, LA COUR,

Considérant que la société Pac et M. [Y] se désistent de l’instance et de l’appel contre la société Becar ; que ce désistement entraîne le dessaisissement de la Cour à l’égard de la société Becar ;

Sur les chambres de service

Considérant que si la société Pac et M. [Y] demandent que soit constatée l’existence d’un prêt à usage sur les chambres de service n° 118 et 124, ils font valoir qu’ils ont restitué ces chambres à la société Rueil Danton ; qu’en conséquence, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande d’interdiction de poursuivre les travaux dans la chambre de service n° 118, la demande de remise en état et la demande de remise des clés ; que, compte tenu de cet élément, la demande de la société Pac et M. [Y] consistant à voir dire qu’ils n’étaient pas occupants sans droit ni titre devient sans objet ;

Considérant que la société Pac et M. [Y] maintiennent en revanche leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait d’objets mobiliers se trouvant dans les chambres restituées et qui ne leur ont pas été remis ; que, toutefois, le premier juge a très exactement relevé qu’en l’état des pièces versées aux débats, les demandeurs ne rapportent pas la preuve du contenu des chambres et de la valeur des objets ; que, certes, les ouvriers ayant procédé aux travaux, invoquant des vieilleries sans valeur trouvées dans ces chambres, ont établi par là-même que des objets s’y trouvaient ; que pourtant, en dehors de leurs affirmations, de simples factures ou de leurs propres déclarations aux services de police, la société Pac et M. [Y] ne démontrent pas la qualité et la valeur des dits objets ni l’état des chambres préalablement aux travaux ni, par voie de conséquence, la réalité du préjudice qu’ils allèguent ; qu’ils ne sont donc pas fondés en leur demande de dommages et intérêts ;

Considérant que la société Rueil Danton demande la fixation d’une indemnité pour l’occupation des chambres de service ; que cependant le premier juge, à juste titre, a relevé que la bailleresse avait toléré l’occupation de ces chambres sans contrepartie ; que la société Rueil Danton ne peut sérieusement contredire ce fait d’espèce, en se contentant de livrer une affirmation d’ordre général selon laquelle aucun propriétaire un tant soit peu raisonnable ne peut tolérer une occupation de son bien sans la moindre contrepartie ; que sa demande doit donc être rejetée ; que, pour le même motif, la société Rueil Danton ne peut prétendre à l’allocation de dommages et intérêts pour l’occupation de ces chambres ;

Considérant que la société Rueil Danton demande la résiliation du bail du 9 février 1987 au motif de cette annexion, par le locataire, de chambres de service, au surplus non couvertes par une assurance, ce qui constitue une voie de fait justifiant la résiliation du contrat ; qu’il résulte de ce qui précède qu’ainsi que l’a estimé le premier juge, la dite annexion des chambres de service ne peut être considérée comme un voie de fait, dans la mesure où l’occupation de ces chambres a été faite au vu et au su de la bailleresse, ainsi qu’il résulte très précisément d’un courrier de la société Rueil Danton du 6 octobre 2004, adressé à la société Pac, relatif à la visite des chambres et visant les chambres 118 et 124 ; que l’éventuel défaut d’assurance pour une occupation tolérée n’est pas de nature à justifier la résiliation d’un bail régulier faisant l’objet d’une assurance ; que la demande de résiliation du bail doit donc être rejetée ;

Sur la modification de la chose louée

Considérant que la société Pac et M. [Y] soutiennent que la société Rueil Danton a modifié la chose louée, notamment par les modifications du 6ème étage, des ascenseurs, de la cour intérieure en jardin, par la création d’un deuxième sous-sol de parking, d’escaliers principaux du 5ème au 6ème étage et de logements, par la suppression et le déplacement de la loge du concierge, du local à poubelles, des caves et des accès aux ascenseurs de service desservant le 6ème étage ; qu’ils demandent, en conséquence, la remise en état des lieux ;

Considérant que la société Rueil Danton conclut à l’irrecevabilité de la demande au motif que les travaux qu’elle a réalisés, qui concernent les parties communes, l’ont été pour le compte du syndicat des copropriétaires ; que les demandeurs n’ont donc pas d’intérêt à agir contre elle qui n’est pas le maître de l’ouvrage ni le propriétaire de l’immeuble ; que la société Pac et M. [Y] répliquent que la société Rueil Danton est bien le maître de l’ouvrage, que c’est elle qui a déposé le permis de construire, passé les contrat avec les diverses entreprises intervenantes et financé l’intégralité des travaux et qu’en leur qualité de locataires, ils sont recevables à invoquer, contre leur propriétaire, la violation des dispositions de l’article 1723 du code civil ;

Considérant qu’en l’absence de tout lien de droit entre le locataire et le syndicat des copropriétaires et en l’absence d’allégation de trouble de voisinage ou de fait de nature à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, le locataire, en cas de troubles apportés à sa jouissance des lieux, n’a d’action que contre son bailleur, tenu à son égard d’une obligation de garantie ; que la demande de la société Pac et M. [Y] est, en conséquence, recevable en la forme sur le fondement de l’article 1723 du code civil ;

Considérant au fond que, contrairement à ce que soutiennent la société Pac et M. [Y] qui relèvent seulement que les changements à l’état de la chose louée constituent une violation de l’article 1723 du code civil, dans le cadre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les parties, dans la présente instance, ne contestent pas qu’elle régit leurs relations contractuelles, et en application des dispositions de l’article 7 e) de cette loi, le locataire doit laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ; qu’il résulte de ces dispositions, combinées à celles de l’article 1723 du code civil, que si le bailleur ne peut changer la forme de la chose louée, en ce qui concerne les parties communes et les autres parties privatives de l’immeuble, il peut réaliser des travaux ayant pour objet d’apporter à ces lieux un équipement nouveau, un surcroît de sécurité ou une qualité supérieure des prestations ;

Considérant que si, incontestablement, les travaux entrepris d’abord par la société Rueil Danton puis poursuivis au nom du syndicat des copropriétaires, ont entraîné des bouleversements dans la consistance des parties communes et dans leur distribution et ont, de ce fait, incontestablement troublé la jouissance paisible des lieux pour la société Pac et M. [Y], ceux-ci ne soutiennent pas qu’il ne s’agit pas de travaux d’amélioration ; qu’en effet, la suppression d’escaliers de services et la création d’escaliers principaux et de nouveaux ascenseurs partant des caves jusqu’au 6ème étage, si elles modifient le plan de circulation dans l’immeuble, entraînent une amélioration certaine de la sécurité et de la facilité d’accès à tous les niveaux de l’immeuble ; qu’une telle amélioration compense largement l’éventuelle gêne qui pourrait résulter de l’augmentation de la circulation des personnes dans l’immeuble, invoquée par les preneurs ; qu’en outre, l’augmentation du nombre de logements est de nature à améliorer le niveau de l’immeuble en supprimant des chambres de service qui, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, pouvaient servir de débarras ; que les preneurs ne peuvent se plaindre de la transformation en jardin de la cour principale qui servait de parkings, dans la mesure où il a été régulièrement mis fin aux baux de places de stationnement dont ils bénéficiaient et où la création d’un jardin intérieur, accompagnée de l’ouverture d’un sous-sol de parkings, ne peut que constituer une amélioration de l’environnement ; que si la loge du concierge ou le local des poubelles ont été géographiquement modifiés, aucune suppression de ces prestations, avantages utiles faisant partie du contrat, n’en est résultée, ainsi qu’il est établi par le procès-verbal de constat du 10 janvier 2007 ;

Considérant ainsi que la société Pac et M. [Y] ne sont pas fondés à soutenir que la société Rueil Danton a manqué à ses obligations découlant de l’article 1723 du code civil ; que leur demande de remise en état des lieux doit donc être rejetée ;

Considérant que, dans le cadre de la présente procédure, la société Pac et M. [Y] ne demandent pas l’allocation de dommages et intérêts pour les troubles qu’ils ont pu subir du fait de l’ampleur ou de la durée des travaux, comme il peut résulter, par exemple, du procès-verbal du 25 septembre 2007 ou de celui du 24 décembre 2008 ; que leur demande de donner acte qu’ils s’en réservent le droit est dépourvue de valeur juridique ;

Considérant que si la société Rueil Danton demande le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, elle n’établit pas la faute qu’auraient commise, dans la présente instance, les appelants de nature à faire dégénérer en abus leur droit d’appel ; qu’elle doit être déboutée de sa demande ;

Considérant qu’il y a lieu de condamner in solidum la société Pac et M. [Y] à payer à la société Rueil Danton la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que la société Pac et M. [Y] doivent être condamnés in solidum aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Constate le désistement de la société Pac et M. [Y] à l’égard de la société Becar et le dessaisissement de la Cour ;

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de M. [Y] et la société Pac en arrêt de travaux et en remise en état concernant les parties communes dirigées à l’encontre de la société Rueil Danton ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant :

Déboute la société Pac et M. [Y] de leur demande de remise en état des parties communes ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société Pac et M. [Y] à payer à la société Rueil Danton la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Pac et M. [Y] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière,La Présidente,