COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CM/IM

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 18/02051 – N° Portalis DBVP-V-B7C-EMPR

Jugement du 25 Septembre 2018

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance : 13/01427

ARRET DU 16 MAI 2023

APPELANT ET INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIER HELOIN

[Adresse 8]

[Localité 18]

Représenté par Me Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13301375, et Me Claude RICHTER, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE ET APPELANTE :

Madame [Z] [G] épouse [I]

née le 18 Février 1968 à [Localité 19] (42)

Le Breuil

[Localité 6]

Représentée par Me Guillaume ASFAR de la SELARL ASFAR – PINEAU, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13037, et Me Franck-Olivier LACHAUD, avocat plaidant au barreau de SAINT ETIENNE

INTIMEES

SCP PEYRIEUX PATRICE – [B] [E] – [R] [M] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Audrey PAPIN substituant Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71180505 et Me Jean-Jacques RINCK, avocat plaidant au barreau de LYON

S.A.R.L. ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE (AIF)

[Adresse 3]

[Localité 1]

SOCIÉTÉ MONCEAU DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENTS

[Adresse 2]

[Localité 9]

Assignées, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 03 Mai 2022 à 14 H 00, Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M. BRISQUET, conseiller

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Mme LEVEUF

ARRET : par défaut

Prononcé publiquement le 16 mai 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Exposé du litige

L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], édifié sur le site d’une ancienne abbaye classée monument historique selon arrêté en date du 30 novembre 1964 et composé de cinq bâtiments, a fait l’objet d’une rénovation complète éligible au dispositif de la loi n°62-903 du 4 août 1962 dite loi [F] qui permet de défiscaliser le coût des travaux en contrepartie d’un engagement de location.

Il a été commercialisé par la SASU Monceau Développement Investissements dite MDI qui l’a soumis au statut de la copropriété selon état descriptif de division et règlement de copropriété reçu le 26 décembre 2006 par la SCP [H] et Associés, notaires à Paris.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 26 décembre 2006, à laquelle les futurs copropriétaires devant signer leur acte d’acquisition avant le 29 décembre 2006 ont été autorisés à participer, a notamment décidé d’entreprendre des travaux de restauration, réhabilitation et mise aux normes de la totalité de l’immeuble (résolution n°7), de confier une mission complète de maîtrise d’oeuvre à un architecte pour un montant d’honoraires de 455 492 euros TTC (résolution n°8), de faire exécuter les travaux par la société L’Art du Patrimoine (résolution n°11) pour un budget prévisionnel de 3 904 476 euros TTC, hors quote-part de travaux du lot S1-1 situé dans le bâtiment La Sénatorerie (résolution n°10), et de nommer la SARL M.G.P.S. Conseil en qualité d’assistant au maître d’ouvrage pour un montant d’honoraires de 462 631 euros TTC (résolution n°12).

Sur les conseils de M. [C], gérant de la SARL Assistance Immobilière & Financière dite AIF, qu’ils avaient contacté en vue d’optimiser leur situation fiscale et qui leur aurait présenté Me [B], notaire associé de la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] à [Adresse 16] et lui-même copropriétaire au sein de cet ensemble immobilier, Mme [G] et son époux M. [I] ont investi dans plusieurs programmes immobiliers leur permettant de bénéficier des dispositifs de défiscalisation des lois [F] et de Robien.

La société MDI et Mme [G] ont signé le 23 mai 2007 une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives portant sur un logement de type 4 dans le bâtiment A de l’aile Saint-Florent et deux emplacements de stationnement, qui constituent les lots de copropriété n°5 (ou SF 5 sur les plans), 126 et 127 de l’immeuble [Adresse 10], cet acte indiquant en page 5, à l’article 9 Copropriété – Charges et travaux, ‘SANS OBJET’.

L’acte authentique de vente régularisé le 28 décembre 2007 devant Me [H] avec la participation de Me [B] précise en page 17, à l’article Copropriété, Répartition des charges et travaux, que ‘le VENDEUR supportera le coût des travaux éventuellement en cours d’exécution, les travaux qui pourraient être décidés à compter de ce jour seront à la charge de l’ACQUEREUR’.

Selon actes authentiques reçus le 27 décembre 2007 par Me [B], Mme [G] a souscrit deux prêts, l’un d’un montant de 100 600 euros pour financer le prix d’acquisition de 100 608 euros, l’autre d’un montant de 300 000 euros pour financer les travaux de réhabilitation de l’appartement à usage locatif.

Grâce aux fonds débloqués dans le cadre du second prêt, elle a réglé les sommes suivantes :

– 62 300 euros au titre d’une facture établie le 18 décembre 2007 par la société GDZ Négoce sous le libellé ‘appel de fonds hors AFUL concernant la rénovation de l’appartement situé [Adresse 10]’

– 100 000 euros au titre du 1er appel de fonds sur travaux et gestion en date du 28 décembre 2007

– 90 000 euros au titre du 2ème appel de fonds sur travaux et gestion en date du 18 décembre 2008, après avoir été avisée le 31 juillet 2008 de l’obtention du permis de construire et du démarrage des travaux prévu pour le 15 septembre 2008

– 43 126,50 euros correspondant à la moitié du 3ème appel de fonds sur travaux et gestion (solde) d’un montant de 86 253 euros en date du 19 juillet 2010, après avoir été avisée le 14 mai 2009 que la livraison de l’ensemble immobilier aurait lieu courant septembre 2010.

En revanche, elle n’a pas réglé l’autre moitié du 3ème appel de fonds ni les appels de fonds suivants au titre des budgets supplémentaires de travaux votés ultérieurement par l’assemblée générale des copropriétaires et M. [A] de la société M.G.P.S. Conseil lui a fait savoir le 15 mars 2011 que les travaux dans son appartement seraient suspendus tant qu’elle n’y aurait pas procédé.

Après la mise en liquidation judiciaire le 26 avril 2011 de la société l’Art du Patrimoine, qui s’était engagée à terminer les travaux en juin 2011, et le suicide de M. [A] en juillet 2011, les copropriétaires ont découvert l’existence de détournements de fonds.

Aucune réception des parties privatives ni remise des clés de l’appartement de Mme [G] n’a été organisée.

Après vaine mise en demeure, le syndicat de copropriétaires a fait assigner le 26 mars 2013 Mme [G] devant le tribunal de grande instance d’Angers en paiement des sommes de 117 525,92 euros au titre des appels de fonds impayés de 2010 à 2013, avec intérêts à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an, de 10 000 euros de dommages et intérêts et de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [G] a appelé en garantie, d’une part, les 6 et 7 janvier 2014 la société AIF et la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] qu’elle et son ex-époux M. [I], ainsi que deux SCI dont ils étaient associés ont simultanément fait assigner avec un autre établissement de prêt devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne en responsabilité et réparation des préjudices subis (préjudices monétaire et moral de Mme [G], perte de valeur du patrimoine indivis des ex-époux et préjudice patrimonial des SCI), d’autre part, le 12 janvier 2016 la société MDI.

Les instances ont été jointes et le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à la somme de 180 846,03 euros au 15 mai 2018.

Par jugement contradictoire en date du 25 septembre 2018, le tribunal a :

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’Hôtel [Adresse 17] à rembourser à Mme [G] la somme de 295 426,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 43 126,50 euros résultant du solde du budget voté par l’assemblée générale du 26 décembre 2006

– condamné Mme [G] à verser au syndicat des copropriétaires en la personne de son syndic la somme de 140 719,53 euros relative aux appels de charges des exercices 2011 à 2018 comprenant l’appel de provision du second trimestre de l’année 2018 assortie des intérêts de droit à hauteur de la somme de 140 719,53 euros actualisée au 1er avril 2018 avec intérêts de droit à compter de leur exigibilité (sic)

– fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dûs pour une année

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile dans l’action principale opposant Mme [G] au syndicat des copropriétaires

– débouté Mme [G] de ses demandes en garantie contre la SASU MDI, la société AIF et la SCP Patrice Peyrieux, Jean Deléage et [M] [R]

– condamné Mme [G] à verser à la SCP Patrice Peyrieux, Jean Deléage et [M] [R], office notarial, la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral

– condamné Mme [G] à verser à la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] et à la société AIF la somme de 2 500 euros, chacun (sic), en application de l’article 700 du code de procédure civile

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement

– condamné Mme [G] aux dépens relatifs aux appels en garantie conformément à l’article 699 du code de procédure civile et dit que chacune des deux parties conservera la charge de ses dépens dans le cadre de l’instance opposant Mme [G] au syndicat des copropriétaires.

Pour statuer ainsi, il a considéré que :

– si Mme [G] avait connaissance, selon ses écritures, que l’appartement acquis faisait partie d’un immeuble en ruines nécessitant d’importants travaux de réhabilitation, le vote, lors de l’assemblée générale du 26 décembre 2006, de la résolution relative aux travaux à réaliser jusqu’en septembre 2010 pour un montant de 3 905 484 euros TTC (sic) ne pouvait lui être opposé car elle ne figure pas sur la liste des futurs propriétaires convoqués à cette assemblée générale pour n’avoir acquis ses lots de copropriété qu’après cette date, de sorte qu’elle a réglé sans aucun fondement juridique les appels de fonds des 28 décembre 2007 (100 000 euros), 31 décembre 2008 (90 000 euros) et 19 juillet 2010 (43 126,50 euros) et l’appel de fonds hors AFUL du 17 décembre 2007 (62 300 euros) qui ne précise pas qu’il concerne une commission pour un intervenant, soit la somme de 295 426,50 euros que doit lui rembourser le syndicat de copropriétaires qui n’est pas fondé à lui demander paiement du solde de 43 126,50 euros au titre du budget voté le 26 décembre 2006

– il résulte des procès-verbaux des assemblées générales postérieures à l’acquisition de l’appartement de Mme [G] et non contestés par celle-ci qu’elle reste redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 140 719,53 euros relative aux exercices 2011 à 2018, en ce compris l’appel de provision du second trimestre 2018

– en application des articles 1289 et 1290 anciens du code civil, il convient de faire droit à la demande de compensation des dettes réciproques entre les parties

– en l’absence de condamnation de Mme [G] au titre des charges votées par l’assemblée générale du 26 décembre 2006, son appel en garantie contre la société MDI, limité aux conséquences de cette demande, n’a plus d’objet

– en l’absence de toute précision sur la nature et l’étendue de la mission qui aurait été confiée à la société AIF comme de tout moyen indiquant en quoi celle-ci aurait manqué à ses obligations et, en tout état de cause, à défaut de condamnation en paiement prononcée contre Mme [G], son appel en garantie contre cette société n’est pas fondé

– en l’absence d’élément caractérisant l’intervention fautive du notaire dans ce que Mme [G] considère comme une mauvaise opération et, en en tout état de cause, à défaut de condamnation en paiement prononcée contre cette dernière, son appel en garantie contre l’office notarial n’est pas fondé et elle doit réparer le préjudice moral causé par ses propos tenus sans qu’ils reposent sur des éléments concrets et justifiés.

Suivant déclaration en date du 10 octobre 2018 (instance suivie sous le numéro RG 18/02051), le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a condamné à rembourser à Mme [G] la somme de 295 426,50 euros, outre intérêts, et l’a débouté de sa demande en paiement de la somme de 43 126,50 euros au titre du solde du budget voté le 26 décembre 2006 et de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, intimant Mme [G].

Suivant déclaration en date du 9 novembre 2018 (instance suivie sous le numéro RG 18/02247), Mme [G] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 140 719,53 euros au titre des exercices 2011 à 2018, outre intérêts capitalisés, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile dans l’action l’opposant au syndicat des copropriétaires, l’a déboutée de ses demandes en garantie, l’a condamnée à verser la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral de la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] et diverses sommes en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens relatifs aux appels en garantie, et a dit que chacune des deux parties conservera la charge de ses dépens dans le cadre de l’instance l’opposant au syndicat des copropriétaires, intimant le syndicat des copropriétaires, la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R], la société AIF et la société MDI.

Sur avis reçu du greffe le 7 février 2019 d’avoir à procéder par voie de signification à l’égard des sociétés AIF et MDI en application de l’article 902 du code de procédure civile, Mme [G] a fait assigner celles-ci les 20 et 27 février 2019 en leur dénonçant la déclaration d’appel et ses conclusions d’appelante.

Les instances d’appel ont été jointes le 29 octobre 2019 par le magistrat chargé de la mise en état.

Les sociétés AIF et MDI, citées selon procès-verbaux de recherches infructueuses faisant état de leur radiation du registre du commerce et des sociétés depuis le 13 avril 2016 pour la première et le 9 février 2017 pour la seconde, ont reçu signification par huissier des conclusions de la SCP Patrice Peyrieux, Jean Deléage et [M] [R] et des dernières conclusions de Mme [G] après jonction mais n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par arrêt rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2021 et l’affaire, initialement fixée pour être plaidée à l’audience du 14 décembre 2021 puis défixée, a été appelée à celle du 3 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions n°5 de synthèse en date du 2 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] représenté par son syndic demande à la cour, au visa des articles 8, 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2, 18, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 6-2, 6-3, 35, 35-2, 36 et 44 du décret du 17 mars 1967, 1134, 1153 et 1154 du code civil, de :

– infirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il l’a condamné à rembourser à Mme [G] la somme de 295 486,50 euros et l’a débouté de sa demande de paiement pour la somme de 43 126,50 euros

– le confirmer en ce qu’il a condamné Mme [G] à lui payer la somme de 140 719,53 euros, créance qu’il convient d’actualiser

Statuant à nouveau,

– débouter Mme [G] de toutes ses demandes

– condamner Mme [G] à lui payer :

la somme de 192 772,69 euros avec intérêts à compter du 26 mars 2013, date de signification de l’assignation, sur la somme de 117 525,92 euros et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an

la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts avec intérêts à compter du même jour

une indemnité de 15 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [G] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés par la SELARL Lexcap du barreau d’Angers.

Dans ses dernières conclusions n°3 en date du 29 octobre 2021, Mme [G] demande à la cour, au visa des articles 5, 6 et 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 14-1 et 20 de la loi du 10 juillet 1965, 2224, 1382, 1147, 1290 et 1184 du code civil, 32-1 du code de procédure civile, de :

– constater que le syndicat des copropriétaires a la qualité d’appelant sous le numéro de RG 18/02051 et qu’elle-même est appelante du même jugement sous le numéro de RG 18/02247 et ordonner la jonction des deux procédures

– la déclarer recevable et bien fondée en son appel

y faisant droit,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires en la personne de son syndic la somme de 140 719,53 euros relative aux appels de charges des exercices 2011 à 2018 comprenant l’appel de provision du second trimestre de l’année 2018, outre intérêts de droit capitalisés, l’a déboutée de ses demandes en garantie contre la SASU MDI, la société AIF et la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R], l’a condamnée à verser à la SCP Patrice Peyrieux, Jean Deléage et [M] [R] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et l’a condamnée à verser à cette SCP et à la société AIF la somme de 2 500 euros, chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile

– le confirmer en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 295 426,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et a débouté celui-ci de sa demande en paiement de la somme de 43 126,50 euros résultant du solde du budget voté par l’assemblée générale du 26 décembre 2006

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] de l’intégralité de ses demandes

1/

– juger que les fautes reprochées à Me [B] n’ont pas pu être découvertes avant l’année 2012, date à partir de laquelle elle a changé de conseil et notamment d’expert-comptable

– en conséquence, juger recevable comme non prescrite l’action engagée contre Me [B] et débouter celui-ci de son exception (sic) aux fins de prescription

2/

– juger que l’action engagée à l’encontre de la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] ne peut pas être déclarée prescrite en raison de la découverte des conséquences des manquements reprochés bien après la signature des actes notariés

– juger qu’elle a, sur incitation de M. [C] et sans objection de son notaire Me [B], indûment payé la somme de 62 300 euros à la société GDZ Négoce sans la moindre justification, alors que le paiement de cette somme lui a été présenté comme étant en lien avec ses obligations à l’égard du syndicat des copropriétaires

– juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la notification de la vente du 28 décembre 2007 par le notaire en charge d’établir l’acte et qu’il n’établit donc pas qu’à la date des appels de fonds relatifs à l’assemblée générale du 26 décembre 2006, la notification de la vente a bien été effectuée

– juger qu’aux termes de l’acte de vente du 28 décembre 2007, l’acquéreur n’est pas redevable des charges de copropriété votées antérieurement, mais seulement de celles votées à compter de la date de l’acte de vente

– juger qu’elle a indûment payé la somme de 276 253 euros au syndicat des copropriétaires au titre de travaux votés en assemblée générale avant la date de son acquisition

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à lui rembourser la somme de 276 253 euros indûment perçue

– juger qu’elle serait débitrice de la somme de 126 313,50 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]

– ordonner la compensation entre ces deux sommes à concurrence de leurs quotités respectives et condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à lui payer le reliquat, soit la somme de 149 939,50 euros outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts par années civiles entières

3/

– juger que les travaux de rénovation de l’ensemble immobilier auraient dû être achevés en juin 2011 et qu’à la date des présentes, malgré l’achèvement des travaux au moins semble-t-il dans les parties communes, elle n’a toujours pas pu pénétrer chez elle et mettre son bien en location

– juger que le syndicat des copropriétaires, bien que mis en demeure, ne peut refuser de lui délivrer les clefs de son appartement, ce qui lui cause incontestablement un préjudice de jouissance dont celui-ci doit répondre

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] au paiement d’une indemnité correspondant aux loyers qu’elle aurait dû percevoir entre le mois de juin 2011 et le mois d’octobre 2021, soit 124 mois x 800 euros = 99 200 euros sauf à parfaire du nombre de mois à échoir jusqu’à la date de la restitution des clés

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

4/ en toute hypothèse,

– juger que le syndicat des copropriétaires ne peut, sans contradiction, exiger le paiement de charges au titre de prétendus travaux exécutés et refuser de lui justifier l’exacte réalisation des travaux et de lui remettre ses clés

– juger qu’en l’absence de remise de clés et de justification de la réalisation des travaux, aucune somme ne peut lui être réclamée

– condamner le même à lui remettre les clés de son appartement, ainsi que celle de la résidence, dans un délai de 15 jours de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard, pendant un délai de 30 jours

5/ en cas de rejet de la demande de condamnation avec compensation présentée à l’encontre du syndicat,

– juger que l’acte de vente du 28 décembre 2007 prévoit en son article 17 que le vendeur gardera à sa charge tous les frais de travaux décidés jusqu’au jour de la vente

– juger que la société MDI se devait de l’informer du montant des travaux votés à l’assemblée générale du 26 décembre 2006, ce qu’elle a omis de faire

– juger qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles prévues à l’acte de vente

– condamner, en conséquence, la société MDI à lui payer la somme de 276 253 euros sauf à parfaire, outre intérêts de droit calculés au taux légal à compter de la présente demande

– juger que Me [B], en achetant à titre personnel un appartement dans le programme immobilier de la société MDI et en participant aussi à la rédaction de l’acte d’acquisition de son appartement, a manifestement enfreint la règle déontologique qui prohibe tout conflit d’intérêt selon l’article 13 du décret n°45-0117 prévue au règlement national des notaires qui leur prohibe (sic) soit par eux-mêmes, soit par personnes interposées, soit directement, soit indirectement, ‘de s’intéresser dans aucune affaire pour laquelle ils prêtent leur ministère’

– juger que Me [B], en laissant dans l’acte signé par sa cliente une telle ambiguïté relative aux charges de copropriété auxquelles elle s’exposait en achetant ce bien, a là encore engagé sa responsabilité

– juger que Me [B], en laissant sa cliente payer la facture qui lui a été remise par M. [C] sous l’entête GDZ Négoce sous un libellé pour le moins farfelu, a manifestement engagé sa responsabilité

– condamner solidairement la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R], prise en la personne de Me [B], notaire associé, d’une part, et la société AIF, d’autre part, à la relever et garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre dans le cadre de ladite instance, et à lui rembourser la somme de 63 000 (sic) euros payée en pure perte à la société AIF (sic), outre intérêts au taux légal depuis la date de l’assignation et capitalisation des intérêts par année civile entière

– en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Asfar, avocat.

Invité à y procéder afin de permettre à la cour de vérifier d’office, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, la régularité de sa saisine et la recevabilité des demandes à l’encontre des sociétés AIF et MDI susceptibles de n’être plus valablement représentées par leur représentant légal, le conseil de Mme [G] a transmis en cours de délibéré le 28 juillet 2022 un extrait Kbis de ces deux sociétés.

Dans ses dernières conclusions d’intimé en date du 6 mai 2019, la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R], notaires associés, demande à la cour de :

– dire et juger l’appel de Mme [G] non fondé

– vu l’article 2224 du code civil, déclarer prescrite l’action engagée par Mme [G]

– subsidiairement, vu l’article 1240 du code civil, dire et juger que Mme [G] est défaillante dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable et débouter celle-ci de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre elle

– à titre reconventionnel et en tout état de cause, condamner Mme [G] à lui payer les sommes de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par leurs (sic) allégations dilatoires et abusives destinées à jeter le discrédit sur l’office notarial et de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Me Buffet, avocat postulant, conformément à l’article 699 du même code.

Motifs de la décision

De manière liminaire, il convient de souligner, d’une part, que la jonction des deux instances d’appel a déjà été ordonnée, de sorte que la demande à cette fin de Mme [G] est sans objet, d’autre part, que la radiation des sociétés AIF et MDI du registre du commerce et des sociétés, effectuée respectivement les 13 avril 2016 et 9 décembre 2017, ce d’office en application de l’article R. 123-136 du code de commerce pour cessation d’activité, n’a pas fait perdre à celles-ci la personnalité morale, de sorte que la procédure est régulière à leur égard.

Sur les demandes relatives aux appels de fonds de la copropriété

Le syndicat de copropriétaires soutient que :

– en application des dispositions d’ordre public des articles 6-2 2° et 44 du décret du 17 mars 1967 selon lesquelles le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, au sens de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, telles que celles afférentes aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble, incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité, Mme [G] est débitrice, comme le rappelle son titre de propriété, des appels de fonds de travaux devenus exigibles, conformément à l’article 35 du décret susvisé, à compter du 28 décembre 2007, date à laquelle elle est devenue copropriétaire, quand bien même elle n’a pas participé à l’assemblée générale du 26 décembre 2006 qui a voté les travaux de restauration, réhabilitation et mise aux normes de l’ensemble immobilier, travaux dont, au demeurant, elle était parfaitement informée compte tenu de son objectif de défiscalisation sous le régime de la loi [F]

– la date de notification au syndic de la mutation est inopérante

– les engagements de paiement que Mme [G] a pu recevoir de son vendeur lui sont inopposables en vertu des articles 1199 et 1200 (anciennement 1165) du code civil

– elle est également débitrice des appels de fonds relatifs aux budgets votés lors des assemblées générales des 7 janvier 2011, 4 novembre 2011, 21 mai 2012, 15 juillet 2013, 19 décembre 2014, 14 janvier 2016, 19 juin 2017, 13 mars 2019, 13 octobre 2020 et 9 juin 2021 auxquelles elle a été convoquée et qu’elle n’a pas contestées

– en tout état de cause, elle ne peut se décharger unilatéralement de son obligation essentielle de paiement des charges prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ce pour quelque motif que ce soit, tiré notamment de l’absence d’occupation effective de ses lots, d’une privation de jouissance qui serait imputable à la faute du syndicat ou une inexécution des travaux décidés.

Mme [G] soutient que :

– il n’est pas exact qu’elle ait eu connaissance que l’appartement acquis faisait partie d’un immeuble en ruines nécessitant d’importants travaux de réhabilitation, ni qu’elle l’ait reconnu, contrairement à ce qui est indiqué au jugement

– dans la mesure où il n’est pas justifié, que ce soit par le notaire présent en la cause ou par le syndicat des copropriétaires, de l’accomplissement des formalités prévues par l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui oblige les parties ou le notaire rédacteur de l’acte à notifier tout transfert de propriété d’un lot sans délai au syndic, cette notification permettant de rendre la mutation opposable au syndicat de copropriétaires et conférant à l’acquéreur la qualité de copropriétaire, par l’article 5 du même décret, qui oblige le notaire à solliciter du syndic avant la régularisation de la vente un état des sommes dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires, de celles dues par le syndicat des copropriétaires au vendeur et de celles qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, et par l’article 20 II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui oblige le notaire à solliciter du syndic un certificat attestant que le vendeur est à jour du paiement des charges de copropriété et, si tel n’est pas le cas, à notifier aux parties l’impossibilité de conclure la vente ou, à défaut, à adresser au syndic un avis de la mutation lui permettant de faire opposition sur le prix de vente, elle ne saurait être redevable des appels de fonds qui trouvent leur origine dans les décisions de l’assemblée générale du 26 décembre 2006 à laquelle elle n’a pas participé et dont ni le compromis ni l’acte de vente ne font mention et qui incombent donc exclusivement au vendeur, tenu selon l’article 6-2 1° du même décret de payer toutes les provisions exigibles du budget prévisionnel lors de la notification de la vente au syndic, d’autant qu’il s’agit bien d’appels pour travaux émis au titre du budget prévisionnel

– les appels de fonds que lui a adressés le syndicat des copropriétaires contreviennent aux clauses de l’acte de vente du 28 novembre (sic) 2007 qui ne lui imposent nullement de payer tous les appels de fonds à compter de ce jour et, au contraire, mettent à sa charge les seuls travaux décidés à compter de ce jour, alors que Me [B] qui l’assistait n’ignorait pas, compte tenu de sa qualité de copropriétaire, l’existence des travaux votés en décembre 2006, contrairement à elle qui n’avait pas les compétences pour comprendre les documents obscurs relatifs à la série d’opérations complexes qu’elle s’est vue proposer par le notaire et M. [C] contre lequel une instruction est en cours pour escroquerie

– elle ne disconvient pas que des budgets de travaux supplémentaires ont été votés après qu’elle soit devenue copropriétaire, ce les 7 janvier 2011, 4 novembre 2011, 21 mai 2011 (sic) et 18 (sic) juillet 2013, pour un montant de 126 313,50 euros qui doit venir en compensation avec celui des appels de fonds indûment payés sous l’influence d’un entourage malveillant.

Sur ce,

En premier lieu, il n’est pas contesté que les ‘appels de fonds sur travaux et gestion’ des 28 décembre 2007 (100 000 euros), 18 décembre 2008 (90 000 euros), 19 juillet 2010 (86 253 euros) et 26 janvier 2011 (43 126,50 euros correspondant au solde restant dû sur l’appel de fonds précédent) sont relatifs aux travaux de restauration, de réhabilitation et de mise aux normes de la totalité de l’immeuble décidés lors de la première assemblée générale du 26 décembre 2006.

Le montant total de ces appels de fonds, qui s’élève à 276 253 euros, correspond, tel que détaillé dans les tableaux annexés au procès-verbal de cette assemblée générale, à la quote-part du lot n°5 de l’aile [Localité 14] ou SF5 sur le budget de travaux à hauteur de 193 520 euros et sur le budget de gestion (incluant les honoraires du maître d’oeuvre et de l’assistant au maître d’ouvrage) afférent à ces travaux à hauteur de 82 733 euros, la mention ‘Votre quote-part de gestion et travaux : 276 253 €’ figurant, d’ailleurs, sur chacun d’eux.

Ces appels de fonds concernent donc des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel au sens de l’article 44 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui définit ces dépenses comme celles afférentes :

1° aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;

2° aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3° aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

4° aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

5° et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

L’argumentation contraire de Mme [G] procède d’une interprétation erronée de l’expession ‘budget prévisionnel de travaux’ employée dans le cadre du vote de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 26 décembre 2006, laquelle ne doit pas être confondue avec le budget prévisionnel que le syndicat des copropriétaires doit voter chaque année pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble conformément à l’article 14-1 de la même loi et qui a donné lieu à la résolution n°6 ‘Vote d’un budget prévisionnel pour le fonctionnement de l’immeuble’ adoptée par la même assemblée générale pour un montant de 5 000 euros.

En application de l’article 14-2 de la même loi, les sommes afférentes aux dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’assemblée générale du 26 décembre 2006 a donné pouvoir au président, Mme [L], élue comme syndic bénévole, de procéder aux appels de fonds ‘à partir de la présente assemblée générale’ pour le budget afférent aux honoraires du maître d’oeuvre et à un ‘premier appel de fonds sur démarrage’ pour le budget afférent aux travaux, sans plus de précision, et a intégré à la mission de la société M.G.P.S. Conseil, nommée comme assistant au maître d’ouvrage et non comme maître d’oeuvre d’exécution contrairement à ce qu’indique Mme [G], les prestations d”établissement et envoi des appels de fonds’.

Selon l’article 6-2 2°du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi susvisée, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.

Or le 1er appel de fonds sur travaux et gestion a été adressé à Mme [G] le 28 décembre 2007, date à laquelle elle a acquis le lot n°5 de l’aile [Localité 14] ou SF5.

Certes, seule la notification de la mutation dans les conditions de l’article 6 du même décret, qui dispose, en son alinéa 1er, que tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution, rend la mutation opposable au syndicat des copropriétaires et confère à l’acquéreur la qualité de copropriétaire à l’égard du syndicat.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’a jamais entendu opposer à Mme [G] l’absence de notification de cette mutation dont le syndic a manifestement eu connaissance puisqu’il est précisé dans l’acte authentique de vente, à l’article Copropriété, que ‘L’état contenant les informations prévues par l’article 5 du décret du 17 Mars 1967 issu du décret numéro 2004-479 du 27 Mai 2004 sur la copropriété a été délivré’, ce qui retire tout fondement au moyen de Mme [G] tiré du défaut d’accomplissement des formalités prévues par ce texte.

Il était donc en droit de réclamer le paiement de ce 1er appel de fonds sur travaux et gestion, comme des appels de fonds suivants, à Mme [G], copropriétaire au moment de leur exigibilité, même si celle-ci n’a pas participé à l’assemblée générale qui a voté le principe des travaux et les budgets prévisionnels correspondants, étant relevé qu’il n’est nullement allégué, ni a fortiori démontré, qu’il ait antérieurement réclamé le paiement d’un quelconque appel de fonds sur travaux et gestion à la société MDI, vendeur.

Si l’acte authentique de vente ne fait pas référence à un certificat du syndic attestant que le vendeur était libre de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires, le moyen tiré de l’inobservation des formalités prévues à l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui, en l’absence de présentation par le vendeur d’un tel certificat datant de moins d’un mois lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, oblige le notaire à aviser le syndic de la mutation dans les quinze jours du transfert de propriété pour lui permettre de former opposition au versement des fonds à concurrence des sommes restant dues par l’ancien propriétaire, est inopérant dès lors que les appels de fonds litigieux n’étaient pas exigibles du vendeur.

En outre, conformément à l’article 6-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux, de sorte que la clause relative à la ‘Répartition des charges et travaux’ insérée en page 17 de l’acte authentique de vente, à l’article Copropriété, selon laquelle ‘Le VENDEUR supportera les charges de copropriété dues jusqu’au jour fixé pour l’entrée en jouissance de l’ACQUEREUR. Le VENDEUR supportera le coût des travaux éventuellement en cours d’exécution, les travaux qui pourraient être décidés à compter de ce jour seront à la charge de l’ACQUEREUR’, est inopposable au syndicat des copropriétaires, l’acte rappelant, d’ailleurs, à la même page, à l’article Règlement de copropriété, que ‘L’ACQUEREUR (…) sera tenu de régler tous les appels de fonds qui lui seront faits par le syndic à compter de ce jour’.

Enfin, il n’est pas sans intérêt de relever que, nonobstant ses dénégations, Mme [G] était informée des travaux de réhabilitation complète à entreprendre dans l’ensemble immobilier dès lors qu’elle a acquis les lots de copropriété n°5, 126 et 127 dans un objectif d’optimisation fiscale sous le régime de la loi [F] permettant de déduire de ses impôts une partie des travaux effectués sur un bien immobilier ancien situé en secteur sauvegardé, que l’acte authentique de vente précise en page 5, à l’article Propriété Jouissance, que ‘L’ACQUEREUR est propriétaire des BIENS vendus à compter de ce jour. Il en aura la jouissance à compter du 31 août 2008 au plus tard, par la prise de possession réelle, lesdits BIENS étant actuellement occupés comme établissement socio éducatif par l’association dénommée ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DE L’ENFANCE ET DE L’ADOLESCENCE (SAEA), et devant être libérés de manière échelonnée dans le temps et par bâtiment’ et reproduit le calendrier et les conditions de libération stipulés, bâtiment par bâtiment, dans l’acte d’acquisition du vendeur en date du 20 décembre 2006, que Mme [G] a été en mesure de verser elle-même aux débats le devis estimatif concernant la réhabilitation de l’Hôtel de [Localité 15] – [Localité 14] émis par la société L’Art du Patrimoine, entreprise générale du bâtiment, pour un montant de 3 905 484 euros TTC, démolition comprise, sur la base duquel l’assemblée générale du 26 décembre 2006 a été amenée à se prononcer et qui n’inclut pas les travaux du lot S1-1 situé dans le bâtiment La Sénatorerie et que, la veille de la signature de l’acte authentique de vente, elle a signé deux actes authentiques de prêt immobilier dont l’un a spécifiquement pour objet de ‘financer les travaux d’un immeuble [Adresse 4], résidence principale de tiers locataire’ pour un montant de 300 000 euros, parfaitement cohérent avec la quote-part du lot n°5 de l’aile [Localité 14] ou SF5 fixée à 276 253 euros pour les travaux votés par l’assemblée générale du 26 décembre 2006.

Il est pour le moins surprenant qu’elle se prévale de son déficit de compréhension de ces actes alors qu’elle était à l’époque dirigeante de la société Production Graphics, situation qui lui procurait d’importants revenus, comme elle l’explique dans l’assignation du 6 janvier 2014 devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne.

C’est donc à tort que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser à Mme [G] la somme de 233 126,50 euros (100 000 + 90 000 + 43 126,50) que celle-ci a versée au titre des appels de fonds des 28 décembre 2007, 31 décembre 2008 et 19 juillet 2010 et l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 43 126,50 euros correspondant au solde de la quote-part du lot n°5 afférente aux travaux votés par l’assemblée générale du 26 décembre 2006, objet des appels de fonds des 19 juillet 2010 et 26 janvier 2011, somme que Mme [G] ne justifie aucunement avoir réglée bien qu’elle l’intègre au montant de 276 253 euros qu’elle prétend avoir indûment payée.

En deuxième lieu, Mme [G] ne soutient nullement dans ses conclusions que la somme de 62 300 euros qui lui a été facturée par la société GDZ Négoce le 18 décembre 2007 sous l’intitulé ‘appel de fonds hors AFUL concernant la rénovation de l’appartement situé Hôtel de [Localité 15] [Localité 14]’ et qui a été réglée, à ses dires à la demande de M. [C], par un chèque de banque émis le 28 décembre 2007 à l’ordre de cette société aurait été perçue par le, ou pour le compte, du syndicat des copropriétaires qui ne lui en a jamais délivré reçu, à l’inverse des paiements opérés au titre des appels de fonds sur travaux et gestion, cette somme ne figurant, d’ailleurs, pas au crédit du compte courant du syndicat des copropriétaires sur le relevé du 30 novembre au 31 décembre 2007 qu’elle verse aux débats.

C’est donc également à tort que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser à Mme [G] cette somme de 62 300 euros dont le remboursement, à supposer que son paiement soit indu, ne peut être réclamé qu’à celui qui a reçu le paiement ou pour le compte duquel il a été reçu.

En troisième lieu, Mme [G] ne conteste pas être débitrice des appels de fonds sur travaux supplémentaires votés en assemblée générale postérieurement à son acquisition, qui lui ont été adressés le 9 février 2011 (10 584 euros au titre des travaux votés le 7 janvier 2011), 26 décembre 2011 (30 098,59 euros au titre des travaux votés le 4 novembre 2011), 12 octobre 2012 (33 716,83 euros au titre des travaux votés le 21 mai 2012, et non 2011) et 6 août 2013 (51 914,49 euros au titre des travaux votés le 15, et non le 18 juillet 2013) pour un montant global de 126 313,91 euros.

Elle apparaît également débitrice de sa quote-part de charges courantes et travaux de réfection correspondant aux budgets votés postérieurement à son acquisition par les assemblées générales des 19 décembre 2014 (adoption du budget 2014 et du budget prévisionnel 2015), 14 janvier 2016 (approbation des comptes de l’exercice 2014 et adoption du budget prévisionnel 2016), 19 juin 2017 (approbation des comptes des exercices 2015 et 2016 et adoption des budgets prévisionnels 2017 et 2018), 13 mars 2019 (approbation des comptes des exercices 2017 et 2018, adoption des budgets prévisionnels 2019 et 2020 et vote d’un appel de fonds exceptionnel pour réfection partielle de la chaîne d’angle du bâtiment La Sénatorerie), 13 octobre 2020 (approbation des comptes de l’exercice 2019, adoption du budget prévisionnel 2021 et vote d’un appel de fonds spécifique pour réfection partielle des peintures extérieures des menuiseries) et 9 juin 2021 (approbation des comptes de l’exercice 2020, adoption du budget prévisionnel 2022 et vote d’appels de fonds spécifiques pour travaux de serrurerie et réparations diverses sur les menuiseries des parties communes et pour remplacement des moteurs du portail automatique) dont elle n’a nullement contesté les décisions lorsque les procès-verbaux de ces assemblées générales, que le syndicat des copropriétaires verse aux débats, lui ont été notifiés.

Il importe peu qu’elle n’ait pas pris possession effective de ses lots de copropriété.

Au vu des appels de fonds correspondants produits, le montant de cette quote-part, que Mme [G] ne prétend pas avoir acquittée, s’élève à la somme de 16 049,88 euros se décomposant comme suit :

989,13 euros au titre du budget 2014

2 398,92 euros au titre du budget 2015

2 122,12 euros au titre du budget 2016

2 207,43 euros au titre des provisions 2017

– 974,86 euros au titre des répartitions 2015 (769,97 euros) et 2016 (214,89 euros)

– 40,67 euros au titre de la répartition 2017

2 260,16 euros au titre des provisions 2018

2 526,92 euros au titre des provisions et travaux 2019

– 142,48 euros au titre de la répartition 2018

2 305,04 euros au titre des provisions 2020

494,87 euros au titre de la répartition 2019

2 221,64 euros au titre des provisions des 1er, 2ème et 3ème trimestres et travaux 2021

– 318,34 euros au titre de la répartition 2020.

De même, Mme [G] apparaît débitrice de sa quote-part sur le budget exceptionnel d’un montant de 150 000 euros voté par l’assemblée générale du 14 janvier 2016 au titre d’une ‘avance remboursable pour paiement des dettes aux entreprises’, soit la somme de 6 532,86 euros qui n’est pas en elle-même critiquée et qu’elle ne prétend pas avoir acquittée suite à l’appel de fonds qui lui a été adressé.

En définitive, la créance actualisée du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [G] s’établit à la somme de 192 023,15 euros (43 126,50 + 126 313,91 + 16 049,88 + 6 532,86).

Par conséquent, Mme [G] sera, d’une part, condamnée au paiement de cette somme de 192 023,15 euros assortie des intérêts au taux légal courant de plein droit, comme demandé au dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires, à compter de l’assignation introductive d’instance du 26 mars 2013 sur la somme de 117 525,92 euros en application de l’article 1153 (devenu 1231-6) du code civil et avec capitalisation des intérêts échus par année entière dans les conditions de l’article 1154 (devenu 1343-2) du même code, d’autre part, déboutée de sa demande en répétition de l’indu à l’encontre du syndicat des copropriétaires, le jugement entrepris étant infirmé à cet égard.

N’étant créancière d’aucune somme indûment versée au syndicat des copropriétaires, sa demande de compensation est sans objet.

Il y a donc lieu d’examiner sa demande subsidiaire contre la société MDI, étant rappelé que, selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Dans ses rapports avec cette société qui lui a vendu les lots de copropriété n°5, 126 et 127, Mme [G] est en droit de se prévaloir de la clause de l’acte authentique de vente du 28 décembre 2007, ci-dessus reproduite, mettant à la charge du vendeur le coût des travaux en cours d’exécution à cette date et à la charge de l’acquéreur le coût des travaux décidés à compter du même jour.

Néanmoins, il n’est pas démontré, ni même allégué, que les travaux votés lors de l’assemblée générale du 26 décembre 2006 auraient été en cours d’exécution au 28 décembre 2007.

En effet, s’il était initialement prévu, comme indiqué dans la résolution n°8 de cette assemblée générale, que ‘Le permis de démolir, de construire et la demande d’autorisation spéciale de travaux seront déposés, le 29 décembre 2006 au plus tard. Les travaux doivent commencer en octobre 2007, après obtention des autorisations’, l’acte authentique de vente rappelle que l’association venderesse, occupante de l’ensemble immobilier, disposait de délais échelonnés, qui n’étaient pas tous expirés, pour libérer les lieux, notamment les bâtiments [Adresse 13] au plus tard le 30 avril 2008 et une partie du bâtiment La Sénatorerie (cuisine, petit et grand salons, sanitaires) au plus tard le 31 août 2008, ne fait aucune référence au permis de démolir ni au permis de construire afférent à la réhabilitation, lequel n’a été obtenu que le 29 juillet 2008, et contient en page 14, à l’article Assurance dommages-ouvrages, la déclaration du vendeur selon laquelle ‘aucune construction ou rénovation concernant les BIENS n’a été effectuée dans les dix dernières années’.

En outre, comme précisé ci-dessus, il est établi que Mme [G] était informée des travaux de réhabilitation complète à entreprendre dans l’ensemble immobilier, quand bien même ni la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives du 23 mai 2007 ni l’acte authentique de vente ne font état des décisions prises lors de l’assemblée générale du 26 décembre 2006.

En particulier, aucune conséquence ne peut être tirée de la mention ‘SANS OBJET’ figurant à l’article 9 de la promesse intitulé Copropriété – Charges car cette clause dactylographiée fait partie des éléments prérédigés d’un document type manifestement élaboré avant l’acquisition de l’ensemble immobilier par la société MDI et sa soumission au statut de la copropriété, lesquelles y sont l’une et l’autre présentées comme à réaliser alors qu’elles sont intervenues les 20 et 26 décembre 2006, document dont les parties se sont contentées de remplir à la main les données relatives à l’identification de l’acquéreur et aux biens acquis (description, prix et financement) sans l’actualiser.

Dans ce contexte, la clause de l’acte authentique de vente relative à la répartition des charges et travaux ne saurait être comprise comme laissant à la charge du vendeur le coût des travaux déjà votés par l’assemblée générale mais non exécutés et la société MDI ne saurait engager sa responsabilité pour avoir matériellement omis de rappeler dans l’acte authentique de vente des données de fait déjà connues de Mme [G] concernant ces travaux.

En conséquence, Mme [G] ne peut qu’être déboutée de sa demande subsidiaire tendant à condamner la société MDI à lui payer la somme de 276 253 euros au titre des appels de fonds relatifs aux travaux votés par l’assemblée générale du 26 décembre 2006, le jugement entrepris qui l’a déboutée de son appel en garantie contre cette société au seul motif qu’il était sans objet étant confirmé par substitution de motifs.

Sur les demandes relatives à la privation de jouissance des lots de copropriété

Mme [G] soutient que, du fait de l’absence de réalisation des travaux qui auraient dû être achevés en septembre 2008 (sic), du défaut d’information sur leur état d’avancement et sur la date d’achèvement et de livraison des lots aux différents copropriétaires et du refus injustifié du syndicat des copropriétaires de lui remettre les clés de son appartement malgré sa demande alors qu’il incombait à celui-ci de gérer la bonne fin des travaux qu’il a fait voter, elle est dans l’incapacité de louer ses lots depuis juin 2011.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux, dont ses autres membres ont dû faire l’avance, sont terminés, que Mme [G], qui n’a jamais assisté aux assemblées générales ni effectué de diligence pour louer ses lots et organiser avec les entreprises et l’architecte, dans les conditions de l’article 1792-6 du code civil, un rendez-vous de réception des parties privatives et de remise des clés, réception à laquelle le syndic n’a pas pour mission de procéder de sa propre initiative et qui ne s’opère pas par correspondance, ne peut lui reprocher la déshérence de ses lots dont elle est l’unique cause, qu’en ne payant plus les appels de fonds finançant les travaux et la gestion ordinaire du syndicat, elle a oeuvré pour ralentir l’exécution des travaux qui ont commencé le 15 septembre 2008 mais souffert de la mise en liquidation judiciaire de l’entreprise principale et des malversations dont il a été victime de la part du maître d’ouvrage délégué, et ne peut donc se prévaloir du retard pris par les travaux, qu’elle a d’ailleurs été déboutée de ses demandes à titre personnel par la cour d’appel de Lyon le 20 novembre 2018 et qu’ainsi, elle ne fait la preuve ni d’une faute de sa part, ni du préjudice invoqué, ni du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur ce,

Quand bien même les travaux de réhabilitation complète de l’immeuble ont été votés en assemblée générale des copropriétaires, il n’entre pas dans la mission du syndic, telle que définie par l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de procéder à la réception des travaux entrepris dans les parties privatives des lots de copropriété.

Au regard de l’article 1792-6 alinéa 1er du code civil qui dispose que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves, qu’elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement et qu’elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement, le conseil du syndicat des copropriétaires a exactement répondu le 26 octobre 2018 au conseil de Mme [G] qui lui demandait communication du procès-verbal de réception des parties privatives et la remise de la clé de son lot que ‘Il incombe à votre Cliente d’organiser un rendez-vous permettant réception des travaux privatives et remise de la clé de son lot. La réception doit être contradictoire, en présence de votre Cliente. Il lui incombe de prendre rendez-vous avec le syndic’.

Mme [G], qui ne justifie pas avoir fait le nécessaire pour procéder à cette réception, ne saurait exiger du syndicat des copropriétaires qu’il lui remette les clés de son appartement et de la résidence et sa demande reconventionnelle présentée en appel sous astreinte à cette fin sera rejetée.

Par ailleurs, alors que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 janvier 2011 ayant fait le point sur l’avancement du dossier (résolution n°3) et voté des travaux supplémentaires d’un montant de 980 000 euros financés à hauteur de 190 000 euros par l’entreprise générale, de 407 000 euros par le propriétaire du lot S1-1, de 110 000 euros par des produits financiers, de 60 000 euros par des remises d’honoraires du maître d’oeuvre et de l’assistant au maître d’ouvrage et de 213 000 euros par les copropriétaires (résolution n°4), la société L’Art du Patrimoine s’était engagée à livrer les bâtiments [Localité 14], Lemercier et [Localité 15] – La Roseraie le 1er avril 2011 et le bâtiment La Sénatorerie en juin 2011 et, à défaut, à régler aux copropriétaires des loyers conformes au marché à titre de dédommagement, les travaux n’étaient pas encore achevés lorsque cette société a été mise en liquidation judiciaire le 26 avril 2011.

La liste des travaux restant à exécuter établie par l’architecte le 16 juin 2011 et leur chiffrage par un économiste de la construction ont révélé qu’une part importante des travaux facturés et payés à l’entreprise générale n’était pas réalisée.

Le syndic bénévole a également découvert, à réception de diverses réclamations de sous-traitants et des documents remis par Mme [A], gérante de la société M.G.P.S. Conseil, suite au décès de son époux en juillet 2011, que certains sous-traitants n’avaient pas été payés pour les travaux effectués et que des détournements de fonds avaient été commis au préjudice du syndicat des copropriétaires, masqués par de fausses écritures dans les comptes, ce qui a amené l’assemblée générale à voter successivement le 4 novembre 2011, en présence du représentant de Mme [G], un budget supplémentaire de 680 000 euros pour financer les impayés et l’assurance dommages ouvrage non souscrite (résolution n°12), le 21 mai 2012, en présence de Mme [G], le découpage en trois phases des travaux restant à exécuter (résolution n°10) et le 15 juillet 2013, en l’absence de Mme [G] convoquée, le lancement des travaux de la phase 2 comprenant la finalisation des logements du bâtiment [Localité 14] (résolution n°7).

Mme [G], qui n’a participé à aucune autre assemblée générale, n’est donc pas fondée à se plaindre d’un défaut d’information sur l’avancement des travaux ni à imputer le retard à la prise de possession de ses lots de copropriété au syndicat des copropriétaires, lequel n’est nullement resté inactif face aux difficultés rencontrées dans le déroulement des travaux de réhabilitation et a, au contraire, fait diligence pour financer leur achèvement malgré les impayés sur les appels de fonds y afférents de la part de plusieurs copropriétaires dont celle-ci.

Les photographies sans date certaine qu’elle produit ne sont, d’ailleurs, pas de nature à faire la preuve d’un inachèvement des travaux du bâtiment [Localité 14] alors que les procès-verbaux d’assemblées générales postérieures à 2015 se contentent de faire état de soldes dus aux entreprises puis, pour les plus récents, de travaux de réfection ponctuels.

Mme [G] ne développe, par ailleurs, aucun moyen à l’égard de la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] concernant la privation de jouissance de ses lots.

Elle ne peut donc qu’être déboutée de sa demande tendant à condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] au paiement d’une indemnité correspondant aux loyers qu’elle aurait dû percevoir depuis juin 2011.

Sur la responsabilité délictuelle du notaire

Pour autant que permette d’en juger la partie discussion de ses conclusions, qui manque de clarté et ne correspond pas exactement à leur dispositif, Mme [G] soutient que :

– Me [B] a manqué à son devoir de conseil et son obligation d’information, ainsi qu’à ses obligations déontologiques en :

participant à une forme manifeste de cavalerie sans l’alerter sur les risques encourus, ce en parfaite connaissance des montages proposés et de son patrimoine car, comme expliqué à l’appui de son pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel de Lyon n’ayant pas retenu la responsabilité de celui-ci, il a systématiquement prêté son concours aux multiples opérations immobilières que lui a fait réaliser M. [C] sous couvert de la société AIF dans un objectif de défiscalisation et a créé les SCI utilisées pour lui faire racheter indirectement sa propre maison et dégager du cash (sic) permettant de financer de nouvelles ventes

lui prêtant son concours lors de la vente des lots du programme immobilier de l’Hôtel de [Localité 15] – [Localité 14] dans lequel il détient lui-même des intérêts personnels en qualité de copropriétaire et conférant ainsi une crédibilité à cette opération, au mépris de l’article 13 du décret n°45-0117 qui prohibe tout conflit d’intérêt

n’exigeant pas la communication des documents préalables à la vente tels que l’état daté des charges et le certificat relatif aux charges restant dues par le vendeur

ne l’informant pas lors de la vente de l’exact montant, connu de lui, des travaux antérieurement votés par l’assemblée générale

n’apportant aucune objection au paiement par elle de la facture de 62 300 euros que lui a présentée M. [C] le 18 décembre 2007, soit dix jours avant la vente, sous couvert d’une société GDZ Négoce

omettant de lui indiquer que la signature d’une énième acquisition sous le régime de défiscalisation de la loi [F] ne présentait pour elle aucun intérêt dès lors qu’elle n’avait aucun revenu foncier à effacer

– la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, qui ne court qu’à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, c’est-à-dire du jour où les faits fautifs et leurs conséquences dommageables se sont révélés à elle bien après les dix actes authentiques litigieux, et non du 11 juillet 2008, date à laquelle elle s’est inquiétée auprès de M. [C] des incidences du redressement fiscal dont elle a fait l’objet au titre des opérations souscrites en application de la loi [F], n’était pas acquise lorsqu’elle a engagé l’action contre la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] les 6 et 7 janvier 2014.

La SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] soutient que :

– l’action engagée par Mme [G] le 7 janvier 2014 est atteinte par la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil puisque celle-ci a reconnu s’être ‘rapidement’ aperçue d’une défaillance dans le montage financier de M. [C] à qui elle a adressé deux courriers les 11 juillet et 5 novembre 2008, ce qui lui a fait prendre conscience de l’ensemble des griefs qu’elle émet

– subsidiairement, Mme [G] ne rapporte pas la preuve d’une faute du notaire génératrice d’un préjudice indemnisable dans la mesure où Me [B] ne connaissait pas M. [C] et n’a reçu aucune commission de sa part ou de la société AIF, où l’acquisition qu’il a faite à titre personnel dans ce programme immobilier selon acte reçu le 27 décembre 2006 par Me [H] n’est pas interdite et démontre son ignorance des défauts du programme et son absence de connivence avec quiconque, où il n’est pas intervenu dans les montages proposés ni dans la négociation des acquisitions et n’a pas à apprécier l’opportunité économique d’une opération pour laquelle il est sollicité aux seules fins de passer l’acte, conformément au monopole qu’il détient, sans autre mission, où il n’est pas surprenant que Mme [G], chef d’entreprise disposant d’importants revenus, puisse apporter son bien immobilier à une SCI et faire une acquisition sous le régime de la loi [F], où, Me [B] n’ayant connaissance que de l’acquisition de l’immeuble familial et de l’acquisition à Saumur, il ne lui peut être reproché de n’avoir pas mis en garde ses clients contre la répétitivité des opérations, où il n’est pas davantage intervenu dans le déblocage des fonds au titre des travaux, où l’acte de vente mentionne, en dehors de toute faute de sa part, que le vendeur supportera le coût des travaux éventuellement en cours d’exécution et que les travaux qui pourraient être décidés à compter de ce jour seront à la charge de l’acquéreur et où il n’incombe pas au notaire de payer des charges de copropriété pour un lot dont l’investisseur reste propriétaire.

Sur ce,

Le délai de prescription applicable à l’action en responsabilité civile extra-contractuelle contre un notaire, qui était de dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation selon l’ancien article 2270-1 du code civil, a été réduit à cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit en cause a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action par l’article 2224 du même code issu de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, cette nouvelle durée s’appliquant aux prescriptions en cours à compter du 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par le droit antérieur.

Or Mme [G] admet qu’elle avait connaissance, dès avant de se porter acquéreur de trois lots de copropriété de l’immeuble [Adresse 10], de la qualité de copropriétaire de Me [B] au sein du même ensemble immobilier, qualité dont elle déduit la violation de l’article 13 4° du décret n°45-0117 du 19 décembre 1945 portant règlement d’administration publique pour l’application du statut du notariat, qui interdit aux notaires, soit par eux-mêmes, soit par personnes interposées, soit directement, soit indirectement, de s’intéresser dans aucune affaire pour laquelle ils prêtent leur ministère.

Elle dispose aussi depuis le 28 décembre 2007 de tous les éléments de fait lui permettant d’apprécier si Me [B], qui l’assistait à l’acte authentique de vente reçu à cette date par Me [H], a obtenu, ou non, du syndic avant l’établissement de cet acte, d’une part, l’état daté des sommes dues par le cédant au syndicat des copropriétaires, de celles dues par le syndicat des copropriétaires au cédant et de celles qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, tel que prévu par l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, état dont la délivrance est mentionnée en page 17 de l’acte du 28 décembre 2007, d’autre part, le certificat datant de moins d’un mois attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, tel que prévu par l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction alors en vigueur, avis auquel il n’est pas fait référence dans l’acte du 28 décembre 2007.

Elle a également été informée au plus tard le 28 décembre 2007, ne serait-ce que par le 1er appel de fonds sur travaux et gestion du même jour faisant expressément mention de la quote-part fixée à 276 253 euros pour le lot n°5, du montant des travaux antérieurement votés par l’assemblée générale des copropriétaires qu’elle reproche à Me [B] de n’avoir pas porté à sa connaissance.

La prescription, qui était donc en cours concernant ces différents manquements lors de l’entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, a couru à compter de cette date pour une nouvelle durée de cinq ans et était ainsi acquise lorsque Mme [G] a fait assigner la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] devant le tribunal de grande instance d’Angers le 7 janvier 2014.

En revanche, rien n’indique que Mme [G] ait eu conscience avant la réponse, pour le moins évasive, de la société GDZ Négoce en date du 18 mai 2009 à sa demande de précision sur les causes du règlement d’un montant de 62 300 euros opéré à son profit le 28 décembre 2007 que la facture émise par cette société le 18 décembre 2007, dont le libellé ‘appel de fonds hors AFUL concernant la rénovation de l’appartement situé [Adresse 10]’ peut prêter à confusion, ne correspondait pas à un appel de fonds à valoir sur la quote-part de travaux et gestion du lot n°5.

La prescription, qui a donc commencé à courir concernant le manquement imputé au notaire au sujet de ce règlement au plus tôt à compter du 19 mai 2009, n’était pas acquise le 7 janvier 2014.

De même, si Mme [G] s’est retournée vers M. [C] dès 2008 pour lui demander de s’expliquer suite au redressement fiscal d’un montant de 78 587 euros dont elle et son époux ont fait l’objet pour l’année 2006 au titre d’un investissement loi [F] réalisé sur ses conseils et s’assurer que tous les autres placements [F] et de Robien, souscrits en son nom ou au nom des SCI, ne présenteront pas les mêmes inconvénients pour les années 2007 et 2008 (lettre recommandée en date du 11 juillet 2008), puis pour le mettre en demeure de lui régler la somme de 73 069 euros réclamée par l’administration fiscale au motif que sa responsabilité professionnelle est engagée pour lui avoir conseillé des investissements coûteux qui se sont traduits par des déficits importants qu’elle doit supporter sans pouvoir prétendre aux déductions fiscales promises (lettre recommandée de son conseil en date du 5 novembre 2008), il ne ressort pas de ces courriers qu’elle a alors eu connaissance, ou aurait dû avoir connaissance, des risques liés aux montages proposés par M. [C] dans le cadre d’un système de cavalerie auquel elle reproche au notaire d’avoir participé, ni de l’absence d’intérêt pour elle, qu’elle reproche au notaire de ne pas lui avoir signalé, du dernier investissement opéré à Saumur en décembre 2007 sous le régime de défiscalisation de la loi [F].

Par référence aux termes de l’assignation devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne, dans laquelle Mme [G] expose s’être trouvée ‘à partir de l’année 2009 confrontée à d’importantes difficultés financières, liées à une charge intolérable des montants d’emprunt, à des dépenses non budgétées, mais aussi à des incidences fiscales qui n’avaient pas été maîtrisées, alors qu’aucune marge de manoeuvre n’avait été prévue’, il y a lieu de considérer que la prescription concernant ces manquements a commencé à courir au plus tôt au cours de l’année 2009 et n’était donc pas acquise le 7 janvier 2014.

Par conséquent, l’action en responsabilité de Mme [G] à l’encontre de la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] doit être jugée recevable uniquement au titre des manquements allégués au devoir de conseil et à l’obligation d’information sur l’objet de l’appel de fonds payé à la société GDZ Négoce, sur les risques liés aux montages proposés par M. [C] et sur l’absence d’intérêt de l’investissement loi [F], mais irrecevable comme prescrite pour le surplus, le jugement entrepris qui n’a pas statué sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription étant infirmé.

Sur le fond, en droit, les notaires sont tenus, non seulement d’assurer la validité et l’efficacité des actes passés devant eux, mais aussi d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur les conséquences et les risques de ces actes.

En revanche, ils n’ont pas à procéder à des investigations particulières sur la solvabilité des parties ni à s’assurer de la viabilité économique des opérations auxquelles ils confèrent la forme authentique.

En l’espèce, d’une part, Mme [G], son ex-époux et les SCI Le Breuil et LGC, qui reprochaient à Me [B], recommandé par M. [C] et intervenu comme rédacteur des différents actes d’acquisition et des statuts des SCI, de n’avoir pas attiré leur attention sur la complexité et les risques des montages proposés dont il avait parfaite connaissance, sur la répétitivité des opérations et sur les aléas liés à la valorisation des biens et à l’endettement au regard de leur situation patrimoniale dont il avait également connaissance, ont été déboutés de leur action en responsabilité à l’encontre de la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] par arrêt confirmatif de la cour d’appel de Lyon en date du 20 novembre 2018 au motif que le notaire, qui n’a pas à apprécier l’opportunité économique d’une opération pour laquelle il est sollicité, n’est tenu d’aucun devoir de conseil sur la pertinence de l’opération et sur les risques économiques qu’elle comporte et qu’en l’espèce, les appelants ne fournissaient aucun élément à l’appui de leur allégation d’une connivence coupable de Me [B] avec la société AIF et ne démontraient pas plus que celui-ci aurait participé à l’élaboration du projet de restructuration du patrimoine des époux [G] [I] ou au montage des dossiers d’investissement locatif sous les régimes des lois de Robien ou [F], alors qu’il n’a fait que dresser en la forme authentique les conventions discutées et élaborées hors de son ministère, recevoir l’acte de constitution de la SCI LGC et l’acte d’achat par cette SCI de la résidence familiale des époux [G] [I] et prêter son concours à des actes d’acquisition immobilière ou de prêt immobilier.

Mme [G] n’est donc pas fondée à reformuler le même grief devant la cour d’appel d’Angers, au demeurant sans fournir les éléments de preuve qui lui avaient fait défaut sur la participation de Me [B] aux montages proposés par M. [C] ni même verser aux débats les actes authentiques, autres que ceux des 27 et 28 décembre 2007, que Me [B] ou son associé Me [R] ont reçu ou auxquels ils ont prêté leur concours, alors que l’investissement réalisé à Saumur, qui est le dernier, ne s’inscrit pas nécessairement dans le cadre du système de cavalerie qu’elle dénonce sans en justifier.

D’autre part, il ne résulte d’aucun élément du dossier que Me [B] soit intervenu de quelque manière que ce soit dans le déblocage des fonds empruntés par Mme [G] pour financer les travaux de réhabilitation des parties privatives de ses lots de copropriété ni même qu’il ait seulement été avisé de la facture d’appel de fonds hors AFUL établie le 18 décembre 2007 par la société GDZ Négoce à l’ordre de Mme [G] pour un montant de 62 300 euros.

Mme [G] n’est donc pas fondée à lui reprocher de n’avoir pas émis d’objection au paiement de cette facture.

Enfin, Mme [G] ne justifie toujours pas d’une participation effective de Me [B] au montage du dossier d’investissement locatif à [Localité 18] sous le régime de défiscalisation de la loi [F] et, s’il ressort du rapport sur son préjudice rédigé le 6 février 2014 par M. [W], expert-comptable, qu’elle a fait l’objet en 2008 d’un redressement fiscal d’un montant de 78 587 euros au titre de la déduction fiscale pratiquée en 2006 à hauteur de 160 867 euros pour un précédent investissement réalisé à [Localité 12] sous le même régime, elle ne produit, en dehors de ce rapport d’expertise privée qui, bien que régulièrement versé aux débats, ne peut constituer le seul élément de preuve pris en compte par la juridiction pour entrer en voie de condamnation, aucun justificatif relatif à sa situation financière, patrimoniale et fiscale de nature à démontrer qu’une nouvelle acquisition sous ce régime ne présentait aucun intérêt pour elle alors que cet avantage fiscal permet, sous certaines conditions, de pratiquer une déduction sur le revenu global sans limitation de montant, comme noté par M. [W], ce même en cas de déficit foncier.

Elle n’est donc pas fondée à reprocher à Me [B] d’avoir omis de lui indiquer que l’acquisition de [Localité 18] ne présentait aucun intérêt fiscal pour elle en l’absence de revenu foncier à effacer.

En conséquence, la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] ne saurait engager sa responsabilité envers Mme [G] qui ne peut qu’être déboutée de ses demandes tendant à condammner cette SCP à la relever et garantir de toute condamnation prononcée au profit du syndicat des copropriétaires et à lui rembourser la somme de 63 000 euros.

Sur la responsabilité contractuelle du conseil en investissement

Mme [G] soutient que la société AIF de M. [C], qui s’est érigée en conseiller en gestion de patrimoine, a, d’une part, manqué aux obligations de conseil et d’information dont elle est débitrice comme telle envers sa cocontractante profane en ne l’informant pas que la bonne fin de l’investissement immobilier de défiscalisation (loi [F]) n’était pas garantie par sa seule acquisition et dépendait de la commercialisation rapide et de la réhabilitation complète de l’immeuble, ce qui constitue un aléa essentiel de ce type d’investissement, d’autre part, confectionné de faux documents par le biais d’appels de fonds présentés au paiement par M. [C] pour percevoir des commissions supplémentaires auxquelles la société AIF n’avait pas droit, notamment en ce qui concerne les travaux facturés au nom de la société GDZ Négoce, dont la réalité n’a jamais été justifiée, alors que cette société liquidée en septembre 2011 n’est pas intervenue dans les travaux réalisés par les AFUL (sic) et a un objet social sans lien avec ces travaux.

Sur ce,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Si, sur la base d’une étude de la restructuration du patrimoine des époux [G] [I] élaborée par M. [C] le 6 novembre 2006, la cour d’appel de Lyon a considéré dans son arrêt rendu le 20 novembre 2018 que la société AIF s’est comportée en conseiller patrimonial et financier, sans percevoir de rémunération à ce titre, en préconisant, d’une part, le montage consistant pour la SCI LGC à racheter la résidence principale de la famille pour 500 000 euros avec un prêt de trésorerie sur 6 mois permettant à Mme [G] de solder le prêt y afférent pour 100 000 euros, de placer le solde de 400 000 euros en assurance vie et de souscrire, grâce à ce placement, un emprunt in fine de 800 000 euros pour financer l’investissement de Robien, conjugué à une distribution de dividendes de 125 000 euros par an en 2006 et 2007 par la société Production Graphics permettant de consolider un troisième emprunt in fine de 500 000 euros, d’autre part, le programme d’investissements lois [F] et de Robien offrant des avantages fiscaux destinés à compenser la fiscalité de la plus-value réalisée par Mme [G] lors de la cession des titres de sa société, ce document, qui n’est pas versé aux débats mais est reproduit en pages 9 à 11 du rapport de M. [W], ne concerne pas l’investissement réalisé à Saumur.

Les seuls éléments permettant de rattacher cet investissement à la société AIF consistent en un courrier du 19 décembre 2008 et une attestation de dépôt du 23 décembre 2008 établissant que cette société est intervenue en la personne de son co-gérant M. [C] pour transmettre au prêteur le 2ème appel de fonds sur travaux et gestion d’un montant de 90 000 euros en date du 18 décembre 2008 et la demande de déblocage du prêt à concurrence de ce montant signée par Mme [G] au profit du syndicat des copropriétaires.

Rien ne démontre que la facture d’appel de fonds hors AFUL émise le 18 décembre 2007 par la société GDZ Négoce à l’ordre de Mme [G] pour un montant de 62 300 euros a été présentée à cette dernière par M. [C], ni a fortiori, comme l’a relevé la cour d’appel de Lyon, que la société AIF a, par l’entremise de M. [C], établi de faux documents pour amener Mme [G] à acquitter des sommes indues concomitamment à l’acquisition de Saumur comme à celle de Langres, ce qui ne peut se déduire du seul fait que la facture susvisée ne précise pas la nature des prestations effectuées et que celle relative à la restauration de l’appartement de Langres, émise le 27 décembre 2006 par la société GDZ Négoce, porte sur des prestations d’ingénierie des travaux et d’assistance aux sociétaires pour le suivi de l’avancement des travaux et leur réception, sans lien avec l’objet social de cette société qui, selon ses statuts, a pour objet le négoce des biens se rapportant à la biotechnologie, notamment à l’ultra filtration de l’air, et la décontamination des locaux en athmosphère contrôlée.

Ni l’attestation de Mme [O] selon laquelle ‘par l’intermédiaire de Mr [C] et sur ses conseils, (s)on époux et (elle ont) acquis 2 biens immobiliers sous dispositif ‘loi [F]’, l’un auprès de la Sté Monceau Développement, situé [Adresse 4] pour un prix de 90 240 euros le 27 déc. 2007′, ni le tableau récapitulatif des investisseurs victimes des défiscalisations proposées par M. [C], dont l’auteur et l’origine ne sont pas précisés, ne suffisent à démontrer que Mme [G] a investi dans le programme immobilier de l’Hôtel de [Localité 15] – [Localité 14] sur les conseils de M. [C] via la société AIF.

La cour d’appel de Lyon a, d’ailleurs, limité la condamnation prononcée contre le société AIF au préjudice causé à la SCI LGC.

En conséquence, Mme [G] ne peut qu’être déboutée de ses demandes tendant à condamner la société AIF à la relever et garantir de toute condamnation prononcée au profit du syndicat des copropriétaires et à lui rembourser la somme de 63 000 euros, le jugement entrepris qui a rejeté son appel en garantie étant confirmé par substitution de motifs.

Sur les demandes annexes de dommages et intérêts

En premier lieu, le refus injustifié par Mme [G] d’acquitter les appels de fonds sur travaux malgré les relances et/ou mises en demeure qui lui ont été adressées dès avant l’assignation introductive d’instance du 26 mars 2013, ce les 9 février, 15 mars, 6 mai et 26 décembre 2011, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les autres membres ont été contraints de faire l’avance de ces fonds pour permettre l’achèvement des travaux de réhabilitation, un déficit récurrent de trésorerie qui n’est pas compensé par les intérêts de retard et peut être estimé à la somme de 8 000 euros.

Mme [G] sera condamnée au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts, avec intérêts courant de plein droit au taux légal à compter du présent arrêt conformément à l’article 1231-7 du code civil auquel il n’y a pas lieu de déroger.

En deuxième lieu, la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires, qui ne revêt aucun caractère abusif, ne saurait exposer celui-ci au paiement de dommages et intérêts au profit de Mme [G] dont la demande en ce sens sera rejetée.

En troisième lieu, les allégations dénuées de tout fondement de Mme [G] relatives à la participation de Me [B] aux malversations imputées à M. [C] contre lequel elle a déposé plainte avec constitution de partie civile le 9 avril 2016 pour faux et usage, escroquerie et abus de confiance, maintenues en appel en des termes tels que ‘les montages immobiliers et l’acquisition qui ont été proposés et validés par le tandem [C]-AIF/Me [B]’, ‘en prêtant son concours à une forme manifeste de cavalarie’ et ‘la supercherie mise en place par MR [C] et ses acolytes notaires et banquiers’, sont de nature à jeter un discrédit sur ce notaire et sa structure d’exercice.

Le préjudice moral en résultant pour la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] sera compensé par l’allocation d’une indemnité de 2 000 euros que Mme [G] sera condamnée à lui verser en complément de l’indemnité du même montant mise à sa charge en première instance.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, Mme [G] supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, le jugement n’étant confirmé qu’en ce qu’il l’a condamnée aux dépens relatifs aux appels en garantie.

En outre, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, elle versera sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’une part, au syndicat de copropriétaires la somme globale de 6 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de relance et de mise en demeure qui lui sont imputables en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, d’autre part, à la SCP Patrice Peyrieux, Jean Deléage et [M] [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel en complément de la somme de 2 500 euros mise à sa charge au titre des frais non compris dans les dépens de première instance, sans pouvoir bénéficier du même texte dont il n’y a pas lieu de faire application au profit de la société AIF.

Par ces motifs,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

– condamné Mme [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 140 719,53 euros relative aux appels de charges des exercices 2011 à 2018 (2ème trimestre inclus), sauf à actualiser cette créance

– fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour une année

– débouté Mme [G] de ses demandes en garantie contre les sociétés MDI et AIF

– condamné Mme [G] à verser à la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] les sommes de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

– condamné Mme [G] aux dépens relatifs aux appels en garantie.

L’infirmant pour le surplus et y ajoutant,

Condamne Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] représenté par son syndic la somme de 192 023,15 euros (cent quatre vingt douze mille vingt trois euros et quinze cents) au titre des appels de fonds sur travaux et autres charges de copropriété exigibles au 3ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2013 sur la somme de 117 525,92 euros.

La déboute de ses demandes en répétition de l’indu, remise des clés sous astreinte, indemnisation du préjudice de jouissance et dommages et intérêts pour procédure abusive formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Déclare sans objet sa demande de compensation.

Déboute Mme [G] de sa demande en indemnisation du préjudice de jouissance formée à l’encontre de la SCP Patrice Peyrieux, Jean Deléage et [M] [R].

La déclare recevable en son action en responsabilité à l’encontre de la SCP Patrice Peyrieux, [E] [B] et [M] [R] au titre des manquements au devoir de conseil et à l’obligation d’information sur l’objet de l’appel de fonds payé à la société GDZ Négoce, sur les risques liés aux montages proposés par M. [C] et sur l’absence d’intérêt de l’investissement loi [F], mais l’en déboute.

Déclare cette action en responsabilité irrecevable comme prescrite pour le surplus.

Condamne Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] représenté par son syndic les sommes de 8 000 (huit mille) euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et de 6 000 (six mille) euros en application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La condamne à payer à la SCP Patrice Peyrieux, Jean Deléage et [M] [R] les sommes de 2 000 (deux mille) euros à titre de dommages et intérêts et de 2 000 (deux mille) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [G] et de la société AIF.

Condamne Mme [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du même code.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. LEVEUF C. MULLER