29 juin 2023
Cour d’appel de Metz
RG n°
20/01507

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/01507 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FKOZ

Minute n° 23/00116

S.A.R.L. JPP AUTOMOBILES

C/

S.C.I. DELPHYA

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 11 Mars 2020, enregistrée sous le n° 18/01238

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 29 JUIN 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. JPP AUTOMOBILES Représentée par son gérant

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.C.I. DELPHYA représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 16 Février 2023 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 29 Juin 2023.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère

Mme DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Jocelyne WILD, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon contrat notarié du 28 août 2012, la SCI Delphya a consenti à la SARL JPP Automobiles un bail commercial portant sur des locaux situés zone industrielle [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel indexable et révisable de 2 000 euros HT, soit 2 392 euros TTC, afin d’y exploiter une activité de garage automobile, réparation et vente de véhicules automobiles, pièces et accessoires automobiles.

Les locaux comprenaient des locaux commerciaux proprement dits et une maison de gardiennage, sur laquelle le contrat de bail stipulait une réserve de jouissance au profit du bailleur, son conjoint et les membres de sa famille, sans indemnité pour le locataire, mais à charge pour le bailleur de s’acquitter des charges d’eau, de téléphone et d’électricité correspondants.

Le bail contenait par ailleurs une promesse de vente au profit du preneur, au prix de 300.000 euros, avec levée d’option jusqu’au 1er août 2022, l’ensemble des loyers hors taxes payés devant alors être déduits du prix de vente.

Par acte d’huissier du 13 décembre 2016, la SCI Delphya a fait délivrer à la SARL JPP Automobiles un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 14 543,04 euros dont 1 142 euros de taxe d’ordures ménagères en raison d’absence de paiement de certains loyers entre juin et décembre 2016.

La SARL JPP Automobiles a informé la SCI Delphya, par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2017 puis du 9 mars 2017, qu’un contrôle des installations avait révélé que la maison de gardiennage était toujours reliée aux compteurs des locaux commerciaux et l’a mise en demeure de faire réaliser des branchements séparés en eau et électricité et de prendre à sa charge ses propres consommations, conformément au contrat de bail.

La SARL JPP Automobiles n’a pas repris le paiement de ses loyers.

Le 14 août 2017, l’immeuble loué a été entièrement détruit par un incendie et le commerce est devenu inexploitable.

Par lettres du 8 septembre 2017, la SARL JPP Automobiles a fait savoir à la SCI Delphya qu’elle entendait lever l’option d’achat et a demandé la délivrance de l’immeuble, à charge pour la SCI Delphya de le remettre dans son état initial. La SCI Delphya n’a pas donné suite à la demande.

Par acte d’huissier du 4 avril 2018 remis en l’étude, la SARL JPP Automobiles a fait assigner la SCI Delphya, prise en la personne de son représentant légale, en demandant au tribunal de :

Sur la demande principale,

– prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 28 août 2012 contenant promesse de vente aux torts de la SCI Delphya,

– constater en conséquence que la SCI Delphya est redevable à la SARL JPP Automobiles des loyers indûment payés,

– condamner la SCI Delphya à payer à la SARL JPP Automobiles la somme de 144 764 euros au titre des loyers réglés pendant la période d’occupation des locaux avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

– condamner la SCI Delphya à payer à la SARL JPP Automobiles la somme de 36 946,14 euros au titre des consommations d’électricité, d’eau et d’ordures ménagères indues avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

– condamner la SCI Delphya à payer à la SARL JPP Automobiles la somme de 47 476,20 euros au titre des travaux de réalisation du parking,

– condamner la SCI Delphya à payer à la SARL JPP Automobiles la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur la demande reconventionnelle,

– donner acte à la société JPP Automobiles de ce qu’elle ne conteste pas devoir la somme de 33 542 euros au titre d’arriérés de loyers et charges jusqu’au 15 août 2017,

– ordonner la compensation entre les sommes réclamées par les parties, de déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision,

–  condamner la défenderesse en tous les frais et dépens.

Par conclusions du 6 mai 2019, la SCI Delphya a demandé au tribunal de :

– rejeter l’ensemble des demandes de la SARL JPP Automobiles en ce qu’elles sont totalement non fondées,

Reconventionnellement à titre principal,

– constater la résiliation du bail commercial intervenu entre les parties le 28 août 2012,

Par voie de conséquence,

– prononcer l’expulsion de la société JPP Automobiles et de tout occupant de son chef, des locaux commerciaux,

– condamner la société JPP Automobiles à verser à la SCI Delphya la somme de 33 542 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges avec les intérêts de droit à compter de 13 décembre 2016 à hauteur de 14 543,04 euros et de la présente demande pour la différence,

– donner acte à la société JPP Automobiles qu’elle se reconnaît redevable de l’arriéré de loyers de 33 542 euros,

Reconventionnellement et à titre subsidiaire,

– constater la résiliation du bail compte tenu du fait que les locaux loués ont été détruits en totalité par cas fortuit et ce conformément à la clause figurant en page 8 dudit contrat,

– confirmer que cette résiliation interviendra de plein droit et sans indemnité,

– condamner la SARL JPP Automobiles aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’au versement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 11 mars 2020, le tribunal judiciaire de Metz a :

– constaté la résiliation de plein droit au 13 janvier 2017 du contrat de bail commercial consenti le 28 août 2012 par la SCI Delphya à la SARL JPP Automobiles,

– ordonné en tant que de besoin l’expulsion de la SARL JPP Automobiles des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 2], ainsi que de tout occupant de son chef,

– débouté la SARL JPP Automobiles de sa demande de restitution des loyers payés durant l’occupation,

– condamné la SARL JPP Automobiles à payer à la SCI Delphya la somme de 33 542 euros au titre des termes locatifs impayés au 15 août 2017,

– condamné la SCI Delphya à payer à la SARL JPP Automobiles la somme de 18 878,70 euros à titre de remboursement des charges locatives indûment prises en charge par la locataire,

Après compensation,

– condamné la SARL JPP Automobiles à payer à la SCI Delphya la somme de 14 663,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

– débouté 1a SARL JPP Automobiles de sa demande au titre de la réalisation d’un parking,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples,

– condamné la SARL JPP Automobiles à payer à la SCI Delphya la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté la SARL JPP Automobiles de sa demande sur le même fondement,

– condamné la SARL JPP Automobiles aux dépens,

– prononcé l’exécution provisoire du jugement.

Pour se déterminer ainsi, le tribunal judiciaire de Metz a considéré que la SARL JPP Automobiles n’a pas saisi la juridiction d’une demande tendant à voir constater la vente conformément à l’option qu’elle prétend avoir levée et n’explique pas en quoi l’absence de réponse de la SCI Delphya entraînerait la résiliation du bail et la restitution de tous les loyers payés durant la période d’occupation, de sorte que la demande à ce titre est mal fondée.

Le premier juge a relevé qu’il ressort de deux lettres des 30 janvier et 9 mars 2017 que le motif du défaut de paiement des loyers ne concerne pas le litige opposant les parties au sujet des charges de la maison de gardiennage imputables au bailleur mais l’intention de la SARL JPP Automobiles de solder la totalité des loyers dès réception du dédommagement du sinistre dont elle a été victime en février 2016, motif sans lien avec une faute quelconque du bailleur.

Il a ajouté que la SARL JPP Automobiles n’a pas saisi le juge de ce litige dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer et que ces causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai imparti, le bail a été résilié de plein droit le 13 janvier 2017, de sorte que la promesse de vente est nulle et non avenue à la même date et que la levée d’option de la SARL JPP Automobiles n’a pu produire aucun effet, d’autant plus que cette levée d’option de la SARL JPP Automobiles se heurtait également à un motif de résiliation du bail pour cause de destruction, justifiant par ailleurs l’expulsion de la SARL JPP Automobiles des locaux commerciaux.

Sur les problèmes relatifs aux charges, le premier juge a souligné que la SCI Delphya n’a jamais ouvert de compteurs d’eau et d’électricité séparés lui permettant de régler ses propres consommations qui ont été payées par la SARL JPP Automobiles. Il a relevé que l’existence d’un accord intervenu entre les parties, aux termes duquel la SCI Delphya ne remboursait pas sa quote-part d’eau et d’électricité à la SAR L JPP Automobiles en contrepartie de quoi elle renonçait à solliciter l’augmentation du montant du loyer prévue au bail, ne résulte ni des termes du bail ni d’aucun courrier postérieur, d’autant plus que, dans une sommation interpellative du locataire en date du 27 avril 2017, le gérant de la SCI Delphya n’invoquait nullement l’existence d’un tel accord.

Le premier juge a donc conclu que la preuve de l’existence de cet accord n’est pas rapporté et que les termes du bail impliquaient un comptage séparé pour permettre au bailleur de s’acquitter de ses propres consommations, que les factures d’électricité de septembre à décembre 2017 sont exclusivement imputables à la SCI Delphya puisque la SARL JPP Automobiles était dans l’impossibilité d’exploiter depuis l’incendie du 15 août 2017 et que, pour le reste, faute pour le bailleur d’avoir permis la répartition prévue au contrat, il doit être opéré un partage par moitié des consommations mises en compte par la SARL JPP Automobiles.

Sur les travaux de réalisation du parking, le tribunal a considéré que la SARL JPP Automobiles n’explique pas sur quel fondement le bailleur serait tenu de lui rembourser les frais de réalisation d’un parking qu’elle a exposés en vue de l’exploitation de son activité.

Le premier juge a relevé que la somme de 33 542 euros au titre des loyers impayés au 15 août 2017 n’est pas contestée par la SCI Delphya, que, ce faisant, la SARL JPP Automobiles est redevable d’un solde locatif de 33 542 euros et qu’il est mis à la charge du bailleur un remboursement de charges locatives indûment supportées par le locataire à hauteur de la somme de 18 879,80 euros.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 27 août 2020, la SARL JPP Automobiles a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement infirmation du jugement rendu le 11 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Metz en ce qu’il a :

– débouté la SARL JPP Automobiles de sa demande tendant a’ voir prononcer la résiliation du contrat de bail commercial aux torts de la SCI Delphya,

– constate’ sa résiliation de plein droit au 13 janvier 2017 et ordonne’ en tant que de besoin l’expulsion de la SARL JPP Automobiles des locaux,

– débouté la SARL JPP Automobiles de ses demandes en paiement des sommes de 144 764 euros au titre des loyers réglés pendant la période d’occupation des locaux, 36 946,14 euros au titre des consommations d’électricité, d’eau et d’ordures ménagères indues, 47 476,20 euros au titre des travaux de réalisation du parking et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamne’, après compensation entre les créances réciproques des parties, la SARL JPP Automobiles a’ payer a’ la SCI Delphya la somme de 14 663,30 euros,

– condamne’ la SARL JPP Automobiles aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er décembre 2022.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

  Par conclusions déposées le 1er septembre 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL JPP Automobiles demande à la cour de :

– recevoir la SARL JPP Automobiles en son appel et le dire bien fondé,

– rejeter au contraire l’appel incident de la SCI Delphya et le dire mal fondé,

– infirmer le jugement entrepris en date du 11 mars 2020 en ce qu’il a :

– constaté la résiliation de plein droit au 13 janvier 2017 du bail et a ordonné en tant que de besoin l’expulsion de la Société JPP Automobiles des locaux commerciaux,

– condamné la Société JPP Automobiles à payer à la SCI Delphya la somme de 33 542 euros au titre des termes locatifs impayés au 15 août 2017,

– débouté la Société JPP Automobiles de sa demande en paiement de la somme de 33 542 euros au titre des charges d’électricité, d’eau et d’ordures ménagères qu’elle a payées,

Et statuant à nouveau de ces chefs,

– juger que la SCI Delphya n’a pas exécuté de bonne foi le contrat de bail ni mis en ‘uvre de bonne foi la clause résolutoire insérée au bail,

En conséquence,

– débouter la SCI Delphya de sa demande visant à voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail du 28 août 2012 et à voir ordonner l’expulsion de la Société IPP Automobiles des locaux commerciaux,

– la débouter également de sa demande subsidiaire tendant à voir constater la résiliation de plein droit et sans indemnité du contrat de bail commercial en raison de la destruction totale par cas fortuit des locaux loués, et conformément à la clause figurant en page 8 dudit contrat, et à voir ordonner l’expulsion de la Société JPP Automobiles des locaux commerciaux,

– débouter en outre la SCI Delphya de sa demande en paiement de la somme de 33 542 euros au titre des termes locatifs impayés au 15 août 2017,

– subsidiairement, réduire la créance de la SCI Delphya au titre de l’arriéré de loyers et de charges impayés à la somme de 15 549,49 euros et plus subsidiairement à celle de 32 342 euros,

– la débouter du surplus de sa demande,

– recevoir au contraire la SARL JPP Automobiles en sa demande reconventionnelle et la dire bien fondée,

Et, ce fait,

– condamner la SCI Delphya à payer à la SARL JPP Automobiles, à titre de dommages et intérêts, la somme de 36 946,14 euros correspondant aux factures d’électricité, d’eau et d’ordures ménagères qu’elle a payées pour la totalité de l’ensemble immobilier et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

– condamner la SCI Delphya en tous les frais et dépens de 1ère instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL JPP Automobiles soutient qu’il incombait au bailleur de s’acquitter des charges relatives aux consommation d’eau, de téléphone et d’électricité y afférentes pendant la durée de son occupation et que le bail met à la charge du bailleur les consommations afférentes à la maison de gardiennage.

Elle ajoute que la maison de gardiennage devait être équipée de compteur propre enregistrant les consommations y afférentes mais que la SCI Delphya n’a pas pris l’initiative de faire ouvrir les compteurs d’électricité et d’eau séparés, ce qui n’a été découvert par l’appelante que plusieurs années après, lors d’un contrôle des installations.

Elle estime que la SCI Delphya n’a pas exécuté de bonne foi le contrat de bail, que le créancier de mauvaise foi ne peut invoquer à son profit la défaillance contractuelle du débiteur, de sorte que la SCI Delphya, ayant mis en ‘uvre de mauvaise foi la clause résolutoire, doit être déboutée de sa demande en paiement des arriérés locatifs et que la SARL JPP Automobiles est fondée à lui opposer l’exception d’inexécution.

Elle indique qu’aucun aveu judiciaire ne peut être tiré des conclusions de la SARL JPP Automobiles en première instance, ne contenant aucune manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître le bien fondé des allégations de la SCI Delphya.

L’appelante fait valoir qu’il appartient à la SCI Delphya d’établir la destruction totale des locaux loués, que cette preuve n’est nullement rapportée et que la lettre de M. [L], expert, ne contient aucune description des dommages. Elle ajoute que la SCI Delphya, faute de produire le rapport d’expertise amiable et contradictoire examinant les dommages et chiffrant le coût de la remise en état, ne prouve pas que les lieux loués ont été totalement détruits ni qu’ils seraient devenus totalement inexploitables et rendant l’immeuble totalement impropre à l’exploitation prévue par le contrat de bail.

Sur les montants, la SARL JPP Automobiles souligne que toute demande au titre de l’arriéré de loyers postérieurement au 13 janvier 2017 doit être rejetée puisque la SCI Delphya a sollicité la condamnation de la SARL JPP Automobiles au paiement de la somme de 33 542 euros correspondant à l’arriéré de loyers et de charges jusqu’au 15 août 2017, date de l’incendie des locaux alors même que celle-ci a demandé au tribunal de constater la résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire qui a produit effet le 13 janvier 2017, de sorte que la créance du bailleur doit être réduite.

L’appelante ajoute que le tribunal ne pouvait relever d’office que les montants postérieurs au 13 janvier 2017 devaient s’analyser comme des indemnités d’occupation puisque les conclusions de la SCI Delphya fixaient les limites du litige et que le premier juge ne pouvait statuer sur une prétention qui ne lui avait pas été soumise.

La SARL JPP Automobiles souligne qu’elle a payé toutes les factures d’eau et d’électricité de l’ensemble immobilier en ce compris la maison de gardiennage, que le bailleur s’est abstenu de faire ouvrir les compteurs d’eau et d’électricité, que le comptage séparé n’a pu s’effectuer faute d’enregistrement des consommations respectives des locaux commerciaux et de la maison de gardiennage et que, compte tenu de l’impossibilité d’individualisation des charges qui est imputable à la SCI Delphya, le bailleur doit supporter en totalité les factures d’eau et d’électricité.

Par conclusions déposées le 10 juin 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI Delphy demande à la cour de :

– rejeter l’appel de la SARL JPP Automobiles,

– faire droit en revanche à l’appel incident de la SCI Delphya,

En conséquence,

– confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la SCI Delphya à payer à la SARL JPP Automobiles la somme de 18 878,70 euros à titre de remboursement des charges locatives indûment prises en charge par le locataire et, après compensation, condamné la SARL JPP Automobiles à payer à la SCI Delphya la somme de 14 663,30 euros, et sauf sur les intérêts applicables à la condamnation de la SARL JPP Automobiles,

L’infirmant et statuant à nouveau dans cette limite, y compris sur la demande sous forme de dommages et intérêts complémentaires formée devant la cour :

– débouter la SARL JPP Automobiles de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– dire et juger que la condamnation de la SARL JPP Automobiles au titre des arriérés locatifs portera intérêts légaux à compter du 13 décembre 2016 sur la somme de 14 543,04 euros et à compter du jugement sur le surplus,

– en tant que de besoin, préciser que la SARL JPP Automobiles est condamnée à payer à la SCI Delphya la somme de 33 542 euros tant au titre des termes locatifs impayés qu’au titre des indemnités d’occupation au 15 août 2017,

– condamner la SARL JPP Automobiles aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

À titre infiniment subsidiaire,

– constater la résiliation de plein droit et sans indemnité du contrat de bail commercial en raison de la destruction totale par cas fortuit des locaux loués, et ce conformément à la clause figurant en pages 8 dudit contrat,

– par voie de conséquence, ordonner l’expulsion de la SARL JPP Automobiles et de tout occupant de son chef, des locaux commerciaux,

– dire et juger que seule une part minime des sommes correspondant aux factures d’électricité, d’eau et d’ordures ménagères, est susceptible d’incomber à la SCI Delphya,

– réduire en conséquence et à de plus justes proportions la somme réclamée par la SARL JPP Automobiles à titre de dommages et intérêts et/ou de remboursement des charges locatives.

L’intimée estime ne pas avoir manqué à son obligation de loyauté et n’a pas délivré de mauvaise foi le commandement de payer, considérant qu’il n’a jamais été prévu d’établir des compteurs séparatifs d’eau et d’électricité mais seulement de reverser une quote-part correspondant à la consommation d’eau et d’électricité. Elle ajoute qu’il était convenu que la quote-part ne soit pas reversée en contrepartie de la renonciation de la SCI Delphya à pratiquer l’indexation annuelle et à solliciter une augmentation du loyer.

La SCI Delphya relève que le motif du défaut de paiement des loyers était autre que le problème des charges, la SARL JPP Automobiles évoquant, dans ses lettres, son intention de solde la totalité des loyers dès réception du dédommagement du sinistre dont elle a été victime en février 2016.

Elle rappelle que la SARL JPP Automobiles n’a pas saisi le juge de ce litige dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer et que, en conséquence, aucune mauvaise foi de nature à faire obstacle aux effets du commandement de payer ne saurait être imputée à la SCI Delphya.

Elle soutient que la SARL JPP Automobiles n’est pas fondée à contester que la résiliation de plein droit soit encourue par suite de la destruction des locaux, que cette dernière en a fait l’aveu judiciaire en reconnaissance dans ses conclusions de première instance que l’immeuble loué est devenu inexploitable et que la destruction des locaux est justifiée par les éléments de l’expertise amiable et contradictoire audit sinistre.

L’intimée indique que la SARL JPP Automobiles ne peut échapper au paiement des arriérés locatifs, qu’elle a reconnu les devoir et invoqué la compensation en première stance et qu’il ne saurait être fait grief au premier juge d’avoir qualifié que les montants postérieurs au 13 janvier 2017 s’analysent comme des indemnités d’occupation.

Elle ajoute qu’aucune exception d’inexécution ne saurait davantage être opposée au regard de l’obligation essentielle que constitue le paiement des loyers et du caractère annexe du problème de charges locative.

S’agissant des factures d’électricité, d’eau et d’ordures ménagères, la SCI Delphya soutient que, si un partage devait être opéré, la consommation d’un particulier n’est pas comparable à celle d’un garage automobile, de sorte qu’une part prépondérante doit rester à la charge de la SARL JPP Automobiles.

MOTIVATION

 – Sur la résiliation de plein droit du bail :

Conformément à l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat du 28 août 2012, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail conclu par les parties comporte une clause résolutoire, à défaut de paiement à son échéance de l’un des termes de loyers convenus, ou des charges et impôts récupérables, et ce un mois après commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré à la SARL JPP automobiles le 13 décembre 2016, lui enjoignant de payer les loyers de juin 2016 à décembre 2016 et la taxe des ordures ménagères, pour un montant total de 14 342 euros, ainsi que les frais de commandement de payer. Il mentionne que passé le délai d’un mois le bailleur pourra se prévaloir de la clause résolutoire dont une copie est jointe à l’acte et signifié avec lui.

Il convient de rechercher si le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

La mauvaise foi du bailleur dans la mise en ‘uvre de la clause résolutoire s’apprécie au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dès lors d’une part qu’aucune créance liquide et exigible de la SARL JPP automobiles à l’encontre de la SCI Delphya, personne morale distincte de son gérant, en remboursement de consommations d’eau et d’électricité ou en dommages-intérêts, n’avait été constatée par contrat, reconnaissance de dette, ou judiciairement, avant la délivrance du commandement de payer en date du 13 décembre 2016, que d’autre part la SARL JPP automobiles n’avait pas non plus avant cette date mis en demeure la SCI Delphya de lui rembourser les consommations indûment payées ou de s’expliquer sur l’absence de compteurs séparés, et qu’enfin il n’est pas contesté que la SARL JPP automobiles était redevable des loyers et de la taxe mentionnés dans le commandement de payer, la SCI Delphya bailleresse n’a pas mis en ‘uvre la clause résolutoire du bail de mauvaise foi.

Il est constant que l’appelante n’a pas réglé la somme visée au commandement de payer dans le délai d’un mois.

Par ailleurs la SARL JPP automobiles ne s’est pas prévalue de l’exception d’inexécution avant que la clause résolutoire n’ait produit effet. Cette exception qui doit être invoquée par le débiteur et tend à suspendre temporairement l’exécution de ses obligations dans l’attente de l’exécution de celles du cocontractant, est inopérante lorsqu’elle est invoquée après la résiliation du bail.

En conséquence, le commandement de payer ne souffrant d’aucune irrégularité, il convient de confirmer le jugement ayant constaté la résiliation du bail au 13 janvier 2017 et ordonné la libération des lieux.

– Sur les créances réciproques des parties :

– sur la créance du bailleur en loyers et charges et indemnités d’occupation impayés :

Devant la cour d’appel la bailleresse soutient désormais expressément que les sommes qu’elle réclame représentent des loyers impayés ainsi que des indemnités d’occupation jusqu’au 15 août 2017. Il se déduit également de ses demandes et de ses moyens qu’elle prétend avoir droit à des indemnités d’occupation de même montant que les loyers et charges.

Dès lors que la résiliation du bail était acquise au 13 janvier 2017, seules des indemnités d’occupation sont dues pour la période postérieure, pour compenser le préjudice subi par la bailleresse du fait de l’occupation sans contrepartie de loyer et charges contractuelles.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire réclamait une somme totale de 14 543,04 euros au titre notamment de loyers de janvier à décembre 2016 et de taxes sur les ordures ménagères. Il n’est pas contesté entre les parties que la somme de 14 543,04 euros était due par la SARL JPP automobile à la bailleresse à la date du 13 décembre 2016, couvrant l’arriéré de loyers échus et impayés – loyer de décembre 2016 inclus -, et l’arriéré de taxes sur les ordures ménagères. En effet l’appelante évoque cette créance du bailleur en page 8 de ses dernières conclusions.

Cette créance produit intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 décembre 2016, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Elle devait également une somme de 2400 x 13 : 31 = 1006,45 euros au titre du loyer de la période du 1er au 13 janvier 2017 . Eu égard aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, et à la demande expresse de la SCI Delphya, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du jugement du 11 mars 2020.

Les indemnités d’occupations sont à fixer au montant des loyers, afin de compenser le préjudice subi par la bailleresse en raison d’une occupation indue du 14 janvier 2017 au 15 août 2017 inclus. Pour la période du 14 janvier 2017 au 15 août 2017 elle est redevable de (7 x 2400 = 16 800) + (2400 :31 = 77,41 ) = 16 877,41 euros d’indemnités d’occupation.

Le jugement, qui évoque des termes locatifs impayés d’un montant total de 33 542 euros est infirmé.

En application de l’article 1231-7 du code civil il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur les indemnités d’occupation à compter du présent arrêt infirmatif. 

– sur la demande en dommages-intérêts  :

Conformément aux articles 1134 et 1135 du code civil, dans leur rédaction applicable au contrat du 28 août 2012, les conventions doivent être exécutées de bonne foi et obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

En vertu de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné s’il y a lieu au payement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le bail commercial porte sur un ensemble immobilier comprenant un bâtiment commercial, et une maison de gardiennage (cf p. 2 du bail). Il mentionne en page 3 que le preneur accorde une réserve de jouissance dans la maison de gardiennage à M. [J] [K], gérant de la SCI Delphya et à sa famille, consentie sans indemnité, le loyer convenu en tenant compte.

Il est précisé en page 10 du contrat que « le preneur acquittera directement auprès des services compétents les charges relatives aux consommations d’eau, de téléphone et d’electricité relative aux locaux loués, à l’exclusion de celles afférentes à la maison de gardiennage qui seront acquittées par le bailleur pendant toute la durée de son occupation. »

Cette clause indique de manière claire et non équivoque que le bailleur devait s’acquitter des charges relatives aux consommations d’eau, de téléphone et d’electricité relatives à la maison de gardiennage directement auprès des services compétents, le preneur n’ayant à s’acquitter exclusivement que de celles relatives au bâtiment commercial.

Les dispositions contractuelles ne prévoient pas le versement par M. [K] au preneur d’une quote-part correspondant à sa consommation d’eau et d’electricité, ce d’autant plus que le bail ne comporte aucune disposition permettant de déterminer ses consommations.

L’exécution de bonne foi du contrat imposait au bailleur d’installer des compteurs ou sous-compteurs, ou toute autre moyen fiable, permettant de différencier les consommations de la maison de gardiennage occupée par M. [K] et sa famille d’une part, de celles du preneur d’autre part, et ce dès la prise d’effet du bail, afin que chacun d’eux paie directement ses propres consommations aux fournisseurs d’énergie conformément aux stipulations contractuelles.

Dans le cadre d’une sommation interpellative du 27 avril 2017 M. [J] [K], es qualités de gérant de la SCI Delphya, a précisé que la maison de gardiennage occupée par celle-ci est reliée en eau et en électricité aux compteurs situés dans les locaux occupés par la SARL JPP automobiles, et que la SCI Delphya n’est pas en possession de compteurs d’eau et d’electricité pour cette maison.

Il est ainsi avéré que la SCI Delphya n’a pas respecté l’obligation pesant sur elle de mettre en place un système de comptage séparé des consommations en eau et électricité de la maison d’habitation et des locaux commerciaux.

Par lettre simple du 30 janvier 2017, puis par lettre recommandée du 9 mars 2017 réceptionnée par la SCI Delphya, la SARL JPP automobiles a indiqué avoir découvert suite à un contrôle de l’inspection du travail et à une non-conformité des installations électriques que la maison de gardiennage serait reliée au compteur électrique de son établissement, l’a mise en demeure d’apporter la preuve que cette maison n’était pas reliée aux compteurs d’eau et d’électricité de son exploitation, et a sollicité le remboursement intégral des consommations de la preneuse.

La SCI Delphya ne prétend pas et ne démontre pas avoir répondu à cette mise en demeure. Il en ressort qu’elle n’a nullement prétendu à l’époque qu’il avait été convenu par les parties qu’en contrepartie de la prise en charge de l’eau et de l’électricité de la maison d’habitation la SCI Delphya renonçait à solliciter une augmentation annuelle du loyer en vertu de la clause d’indexation. De surcroît, si la SCI Delphya a effectivement renoncé à l’application de cette clause d’indexation, elle ne démontre pas l’avoir fait dans le cadre d’une convention écrite ni même orale avec la SARL JPP automobile en contrepartie du paiement des consommations de la maison de gardiennage, aucun élément en ce sens n’étant produit.

En conséquence, la SCI Delphya qui n’a pas respecté son obligation contractuelle tendant à la prise en charge par elle, ou par M. [K] et sa famille, des consommations d’eau et d’électricité de la maison de gardiennage qu’il occupait, doit réparer le préjudice qu’elle a causé à la SARL JPP automobiles qui a supporté l’intégralité de ces consommations.

Si l’imposibilité d’individualiser les charges est consécutive à la faute de la SCI Delphya, pour autant les dommages-intérêts alloués doivent correspondre au seul préjudice subi par la SARL JPP automobiles. Celle-ci a droit à une réparation intégrale de son préjudice sans perte ni profit.

La SARL JPP automobiles n’est pas fondée à obtenir des indemnités couvrant ses propres consommations, de sorte qu’il ne peut pas être fait droit à l’intégralité de sa demande.

La cour estime que les consommations de la maison d’habitation occupée par M. [K] et sa famille sont équivalentes à celles du garage.

Par ailleurs contrairement à ce qu’a retenu le tribunal , il ne ressort pas des dernières factures d’électricité qu’elles ne concerneraient que la maison de gardiennage après l’incendie des locaux commerciaux du 15 août 2017, étant observé que les factures de septembre et d’octobre 2017 indiquent l’absence d’évolution des index depuis le 11 août 2017, et que la facture du 17 novembre 2017, dernière produite, n’est produite que partiellement, pour la première page sur quatre qui ne comporte aucune mention relative aux consommations. Ces dernières factures doivent dès lors être également partagées entre les parties.

La SARL JPP automobiles démontre avoir payé des redevances d’ordures ménagères à la communauté de communes pour la période du 1er semestre 2013 au 1er semestre 2017 inclus. Pour autant elle n’invoque aucune faute commise par SCI Delphya à cet égard, et cette redevance n’est pas non plus visée dans la clause précitée. En l’absence de faute les conditions de la responsabilité contractuelle ne sont pas réunies, et la demande en dommages-intérêts correspondante, soit 1 335,25 euros, n’est pas justifiée.

Il n’est pas contesté que le montant total des factures d’eau, d’électricité et d’ordures ménagères acquittées par la SARL JPP automobiles représente 36 946,14 euros. De ce montant il y a lieu de déduire 1 335,25 euros correspondant aux ordures ménagères, de sorte que le solde de 36 946,14 –

1 335,25 = 35 610,89 euros correspond aux factures d’eau et d’électricité payées par la SARL JPP automobiles.

En conséquence le préjudice causé par le manquement contractuel de la SCI Delphya sera réparé par une somme de 35 610,89 x 50 % = 17 805,44 euros de dommages-intérêts.

Le jugement est infirmé en ce qu’il condamne la SCI Delphya à payer une somme de 18 878,70 euros à titre de remboursement de charges locatives.

L’indemnité allouée produit de plein droit intérêts au taux légal à compter du présent arrêt infirmatif, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dépens et l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont confirmées.

Succombant au moins partiellement en ses prétentions, la SARL JPP automobiles est condamnée aux dépens d’appel et à payer à la SCI Delphya la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme le jugement en ce qu’il a

– constaté la résiliation de plein droit au 13 janvier 2017 du contrat de bail commercial consenti le 28 août 2012 par la SCI Delphya à la SARL JPP Automobiles,

– ordonné en tant que de besoin l’expulsion de la SARL JPP Automobiles des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 2], ainsi que de tout occupant de son chef,

– condamné la SARL JPP Automobiles à payer à la SCI Delphya la somme de

1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté la SARL JPP Automobiles de sa demande sur le même fondement,

– condamné la SARL JPP Automobiles aux dépens,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

– condamné la SARL JPP Automobiles à payer à la SCI Delphya la somme de

33 542 euros au titre des termes locatifs impayés au 15 août 2017,

– condamné la SCI Delphya à payer à la SARL JPP Automobiles la somme de

18 878,70 euros à titre de remboursement des charges locatives indûment prises en charge par la locataire,

Après compensation,

– condamné la SARL JPP Automobiles à payer à la SCI Delphya la somme de

14 663,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées :

Condamne la SARL JPP Automobiles à payer à la SCI Delphya les sommes suivantes :

– la somme de 14 543,04 euros au titre de l’arriéré de loyers échus et impayés du 1er juin 2016 au décembre 2016 inclus, et de taxes sur les ordures ménagères, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2016 ,

– la somme de 1006,45 euros au titre du loyer de la période du 1er au 13 janvier 2017 avec intérêts au taux légal s à compter du jugement du 11 mars 2020,

– la somme de 16 877,41 euros à titre d’indemnités d’occupation pour la période du 14 janvier 2017 au 15 août 2017, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne la SCI Delphya à payer à la SARL JPP Automobiles la somme de 17 805,44 euros à titre de dommages-intérêts, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Rejette toute demande plus ample  ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL JPP Automobiles aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la SARL JPP Automobiles à payer la somme de 3000 euros à titre d’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens pour la procédure d’appel.

La greffière La présidente de chambre