Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 368

N° RG 21/13417

N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDN5

S.A.S. DYMEX

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 2]

S.C.I. LECAMIJA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Layla TEBIEL

Me Isabelle FICI

Me Gilles ALLIGIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 29 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02309.

APPELANTE

S.A.S. DYMEX

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Layla TEBIEL, membre de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué et plaidant par Me Sara RADAELLI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice CAPITAL IMMOBILIER dont le siège est [Adresse 1], pris en la personne de son Directeur en exercice

représentée par Me Isabelle FICI, membre de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée et plaidant par Me Amandine QUEMA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C.I. LECAMIJA

représenté par son représentant légal domicilié au siège es qualité, demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et plaidant par Monsieur le bâtionnier Me Michel IZARD, membre de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le 4 mars 2016, la société DYMEX et la SCI LECAMIJA propriétaire des lots 8 et 9 de la copropriété [Adresse 2], sise [Adresse 4] à [Localité 3] ont conclu un bail commercial d’une durée de neuf années commençant à courir le 1er mars 2016.

Dans le cadre des pourparlers, la société DYMEX a insisté sur sa volonté d’obtenir l’autorisation de poser un totem signalétique en bordure de la RN7 afin de se faire reconnaître et d’être visible depuis la route.

Le 6 janvier 2017, la SCI LECAMIJA a fait délivrer à la société DYMEX un commandement de payer les loyers.

Par ordonnance du 22 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a constaté que les causes du commandement de payer avaient été réglées et a débouté la société DYMEX de sa demande de condamnation sous astreinte à obtenir une nouvelle autorisation de poser le totem publicitaire.

Le 9 janvier 2018, la SCI LECAMIJA a de nouveau fait délivrer à la société DYMEX un commandement de payer les loyers et charges, puis le 17 décembre 2019 également.

Suivant exploit d’huissier du 15 juin 2020, la SCI LECAMIJA a fait assigner en référé la société DYMEX aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le commandement de payer du 17 décembre 2019 et voir prononcer son expulsion. La société DYMEX ayant réglé les sommes dues, la SCI LECAMIJA a accepté de faire radier l’instance en référé.

Suivant exploit d’huissier des 9 et 16 mars 2018, la SAS DYMEX a fait assigner la SCI LECAMIJA et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN aux fins d’obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de la perte de chance du fait d’une chute de son chiffre d’affaires faute de publicité et la condamnation à la pose d’un totem publicitaire.

Considérant que si le totem publicitaire a fait partie des premières discussions des parties, comme étant pour la SAS DYMEX un élément essentiel du bail, la SCI LECAMIJA a mis fin à ces pourparlers le 31 décembre 2015, le bail a été signé sur de nouvelles bases n’incluant pas le totem, et que la SAS DYMEX ne démontre aucune faute du syndicat des copropriétaires, par jugement rendu le 29 juillet 2021, le Tribunal a:

Débouté la SAS DYMEX de l’ensemble de ses demandes,

Débouté la SCI LECAMIJA et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamné la SAS DYMEX à payer à la SCI LECAMIJA et au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SAS DYMEX aux dépens, et autorisé la SCP « LES AVOCATS IZARD & PRADEAU » à recouvrer directement ceux dont elle a fait avance sans en avoir reçu provision,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 20 septembre 2021, la SAS DYMEX a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

DECLARER la SAS DYMEX bien fondée en son appel.

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 29 juillet 2021 (RG n° 18/02309) en qu’il a :

« Débouté la SAS DYMEX de l’ensemble de ses demandes

Condamné la SAS DYMEX à payer à la SCI LECAMIJA et au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SAS DYMEX aux dépens, et autorise la SCP « LES AVOCATS IZARD & PRADEAU » à recouvrer directement ceux dont elle a fait avance sans en avoir reçu provision’ »

Statuant à nouveau

CONDAMNER la SCI LECAMIJA, sur le fondement contractuel, à indemniser la SAS DYMEX, de la perte de bénéfice au titre de la perte de chance subie et au paiement d’une somme de 600 000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires à la même somme sur le fondement délictuel, dans la mesure où celui-ci a contribué directement aux préjudices subis en portant atteinte aux droits acquis et à l’autorité de la décision prise en 2014 qui autorisait la pose d’un totem publicitaire commun par les copropriétaires bénéfice de leurs locataires puis, en ayant interdit de fait à la Société DYMEX d’installer ce qui avait été convenu, c’est-à-dire son enseigne recto-verso de 6 mètres de haut x 1.50 mètres de large sur le totem commun.

CONDAMNER in solidum la SCI LECAMIJA et le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] à mettre tout en oeuvre pour l’installation d’un totem publicitaire commun conforme à la résolution prise par l’assemblée générale en 2014 et jamais remise en cause, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir.

DEBOUTER la SCI LECAMIJA et le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 2] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER in solidum la SCI LECAMIJA et le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 2] au paiement d’une somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

-que sa demande d’indemnisation de son préjudice résultant du défaut d’installation du totem publicitaire commun promis par le bailleur conforme à la résolution de l’AG du 12 décembre 2014 n’est pas nouvelle en appel,

-qu’il résulte des pourparlers qu’elle pouvait être rassurée qu’elle serait autorisée à installer son enseigne sur le totem publicitaire commun, condition fondamentale pour elle et non respectée,

-que le bail précise en page 14 qu’il a été voté en 2014 par l’AG la création d’un totem publicitaire commun, résolution non remise en cause mais jamais exécutée,

-qu’elle a souhaité poser un deuxième totem qui a été refusé par les copropriétaires lors de l’AG de 2015, mais qu’elle a signé le bail car elle était assurée de la présence du totem commun,

-que l’AG de 2015 ne remet pas en cause la résolution votée en 2014 pour un totem commun,

-que le premier juge a fait une confusion entre les deux totems,

-qu’il résulte des échanges que tant le syndicat des copropriétaires que le bailleur se sont engagés à son égard à l’autoriser à installer son enseigne sur le totem publicitaire commun, qui n’a jamais été posé,

-que si elle est un tiers à la copropriété, elle est fondée à se prévaloir du droit acquis résultant de la décision votée en 2014 sans laquelle elle l’aurait pas contracté,

-que le bailleur doit être condamné sous astreinte à tout mettre en oeuvre pour permettre l’implantation de ce totem publicitaire commun,

-qu’elle subit une perte de chance du fait de la chute de son chiffre d’affaires, indemnisable,

-qu’elle est victime d’une inexécution contractuelle et d’une faute délictuelle du syndicat des copropriétaires.

La SCI LECAMIJA conclut:

Juger irrecevable la prétention nouvelle de la société DYMEX en cause d’appel visant à faire condamner in solidum les intimés à mettre tout en oeuvre pour l’installation d’un « totem publicitaire commun conforme à la résolution prise par l’assemblée générale en 2014 et jamais remise en cause » sous astreinte de 200 € par jour de retard

Juger l’appel de la SAS DYMEX mal fondé pour les causes sus énoncées et l’en débouter.

Confirmer le jugement rendu le 29 juillet 2021 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN sauf en ce qui concerne la demande de dommages et intérêts de la concluante

Réformer le jugement sur ce point et statuant à nouveau, condamner la SAS DYMEX au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en vertu de l’article 1240 du Code Civil

La condamner au paiement de la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel

La condamner aux entiers dépens d’appel distraits au profit de Me Gilles ALLIGIER, Avocat aux offres de droit.

Elle soutient:

-qu’elle a mis fin aux négociation avec la société DYMEX notamment parce que le syndicat des copropriétaires avait voté en AG du 10 décembre 2015 contre la pose du totem signalétique sur les parties communes,

-que malgré tout DYMEX a souhaité signé le bail dans lequel ne figure aucun engagement relatif à la pose d’un totem publicitaire, et qui comporte en annexe copie du PV de l’AG du 12 décembre 2014 ayant voté la création d’un totem publicitaire et celui de celle du 10 décembre 2015 ayant voté contre la création dudit totem,

-que la demande de DYMEX en première instance était la condamnation in solidum de la SCI LECAMIJA et du syndicat des copropriétaires à mettre tout en oeuvre pour obtenir de l’AG l’autorisation d’installation d’un totem publicitaire conforme à la convention des parties sous astreinte, alors qu’en appel, elle sollicite la condamnation des mêmes concernant un totem publicitaire commun conforme à la résolution prise par l’assemblée générale en 2014 jamais remise en cause et ce sous astreinte,

-qu’il ne s’agit pas du même totem publicitaire et que la demande est nouvelle en appel, donc irrecevable,

-que l’interdiction de cumuler responsabilité contractuelle avec responsabilité délictuelle conduit à écarter toute demande de condamnation in solidum,

-que s’il est constant que le totem publicitaire avait été au centre des discussion entre les parties préalablement à la signature du bail commercial du 4 mars 2016, la SCI LECAMIJA a informé par LRAR du 15 décembre 2015 la société DYMEX de ce qu’une résolution votée le 10 décembre 2015 par l’AG s’est prononcée contre la pose d’un totem signalétique, revenant sur la résolution votée en 2014 et a mis fin aux pourparlers, de sorte que les pourparlers antérieurs au 15 décembre 2015 ne sauraient avoir la moindre conséquence sur le contrat conclu ultérieurement, résultat de nouveaux pourparlers,

-que c’est la société DYMEX qui parfaitement informée a souhaité conclure le bail, confirmant d’ailleurs que les pourparlers antérieurs au 15 décembre 2015 étaient sans valeur contractuelle,

-que le bail ne contient aucune obligation de la part de la SCI relativement à la pose du totem signalétique,

-qu’à titre subsidiaire le préjudice comme le lien de causalité ne sont pas établis,

-que face à l’abus de droit de l’appelante des dommages et intérêts doivent lui être accordés.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

JUGER irrecevables les demandes nouvelles de la société DYMEX sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 29 juillet 2021 sauf en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société DYMEX

CONDAMNER la société DYMEX à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

CONDAMNER la société DYMEX à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens

Il fait valoir:

-qu’alors qu’en première instance la société DYMEX sollicitait l’installation d’un totem publicitaire aux dimensions 6m x 1,5m, elle sollicite en appel l’installation d’un totem publicitaire commun conforme à l’autorisation donnée en AG de 2014, constituant une demande nouvelle irrecevable en appel,

-que tiers à la copropriété la société DYMEX n’a aucune qualité pour solliciter l’exécution d’une décision d’AG,

-que la décision prise par l’AG de 2015 est définitive faute de recours engagé dans les délais, qu’elle ne constitue pas un abus de droit, qu’elle ne peut être invoquée par un tiers,

-que l’AG de 2014 n’a jamais autorisé l’installation d’un totem publicitaire pour l’activité personnel de la société DYMEX présentant les dimensions qu’elle souhaite, était uniquement envisagée l’installation d’un totem publicitaire commun sans que ne soit évoquée la pose de son enseigne n’exploitant pas encore en ces lieux,

-que le courrier du président du conseil syndical ne saurait engager la copropriété,

-qu’il n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité et n’a pris aucun engagement au bénéfice de la société DYMEX,

-que la société DYMEX ne justifie nullement de son préjudice d’autant qu’elle est visible depuis la route (enseigne sur la façade et totem publicitaire),

-qu’avant la prise à bail elle connaissait des difficultés financières puisque son résultat d’exploitation était négatif,

-qu’elle ne justifie pas du lien de causalité entre l’absence d’installation du panneau publicitaire et le préjudice allégué,

-que ses demandes fondées sur l’article 14 de la loi de 1965 doivent être rejetées la société DYMEX ne se plaignant ni d’un vice de construction ni d’un défaut d’entretien,

-qu’elle doit être condamnée pour procédure abusive,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024 avant l’ouverture des débats.

Sur la recevabilité de la demande relative à l’installation d’un totem publicitaire commun

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différents.

L’article 566 du même code édicte que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’en première instance la société DYMEX sollicitait notamment l’installation d’un totem publicitaire individuel aux dimensions 6mx1,5m, alors qu’en appel, elle sollicite l’installation d’un totem publicitaire commun conforme à l’autorisation donnée en assemblée générale de 2014.

Ces demandes ne portent pas sur le même totem, elles ne tendent donc pas aux mêmes fins ni ne sont accessoires, conséquence ou complément nécessaire l’une de l’autre, de sorte que la demande relative à l’installation d’un totem publicitaire commun conforme à l’autorisation donnée en assemblée générale de 2014 est irrecevable en cause d’appel comme y étant nouvelle.

Sur la responsabilité contractuelle du bailleur

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant que les négociations précontractuelles font partie de la sphère contractuelle.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la pose d’un totem publicitaire de 6 mètres sur 1,5 mètres, visible depuis la rue était au centre des pourparlers entre la SAS DYMEX et la SCI LECAMIJA, pour autant par LRAR du 15 décembre 2015 cette dernière a mis fin aux négociations, notamment en raison du vote lors de l’AG du 10 décembre 2015 contre la pose sur les parties communes du totem signalétique.

Si par courrier du 21 décembre 2015, la SAS DYMEX mettait en demeure la SCI LECAMIJA de transmettre le projet de bail, cette dernière lui répondait le 31 décembre 2015 en reprenant les divergences sur le contenu du bail notamment relatives au totem en ces termes ‘vous commettez, enfin, une confusion entre les totems car vous savez bien qu’il y en a deux différents en jeu’, réitérant la fin des pourparlers.

Pour autant, à l’initiative de la SAS DYMEX, qui par courrier du 18 janvier 2016 postulait à nouveau, la SCI LECAMIJA a adressé, le 26 janvier 2016, un nouveau bail, précisant dans son courrier ‘nous sommes bien d’accord sur le fait que nos pourparlers antérieurs n’ont aucune valeur contractuelle compte tenu de nos divergences’, sans que la SAS DYMEX n’établisse qu’elle a contesté cette absence de valeur contractuelle des pourparlers antérieurs au 15 décembre 2015.

Ce nouveau bail signé par les parties le 4 mars 2016, ne comporte aucun engagement relative à la pose d’un quelconque totem publicitaire à la charge du bailleur, il comporte uniquement la mention suivante ‘il a été voté par l’AG réunie en 2014, la création d’un réseau privé d’eaux propres et usées avec raccordement au réseau public, l’installation de compteurs d’eau individuels et la création d’un totem signalétique publicitaire commun le tout pour un montant TTC de 74 259€TTC’.

Il est annexé à ce bail la copie du PV de l’AG du 12 décembre 2014 ayant voté la création d’un totem publicitaire recto verso en remplacement des panneaux non conformes en bordure de RN7 et celle du 10 décembre 2015 ayant voté contre la création d’un totem publicitaire aux frais exclusifs de M.[J], gérant de la SCI LECAMIJA, à l’origine de l’arrêt des pourparlers entre les parties.

En conséquence, le premier juge a parfaitement retenu que la SCI LECAMIJA n’a pris aucun engagement relatif à la pose d’un totem publicitaire et qu’il ne saurait lui être reproché un manquement contractuelle et sera confirmé en ce qu’il a débouté la SAS DYMEX de ses demandes à l’égard du bailleur sur ce fondement de la responsabilité contractuelle, le bailleur ne pouvant être tenu pour responsable de ce que la résolution votée par l’AG du 12 décembre 2014 d’un totem commune n’ait pas été concrétisée.

Sur la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SAS DYMEX étant un tiers à la copropriété ne saurait se prévaloir d’un quelconque droit acquis tiré de la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2014 votant la création d’un totem publicitaire commun, les décisions d’assemblée générale n’étant opposables qu’aux seuls copropriétaires, étant précisé, en outre, que la SAS DYMEX n’était pas preneur de la SCI LECAMIJA, copropriétaire, lors du vote de cette résolution.

Ainsi, c’est valablement que le premier juge a dit que la SAS DYMEX ne démontre pas l’existence d’une quelconque faute du syndicat des copropriétaires susceptible d’engager sa responsabilité et l’a déboutée de ses demandes à son encontre sur le fondement délictuel.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour procédure abusives

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

Retenant que ni la SCI LECAMIJA, ni le syndicat des copropriétaires n’établissent l’existence d’une quelconque malice ou mauvaise foi susceptible de caractériser un abus par la SAS DYMEX du droit d’agir en justice, c’est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les autres demandes

La SAS DYMEX est condamnée à payer à la SCI LECAMIJA et au syndicat des copropriétaires la somme de 2500€ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Me ALLIGIER, pour la part lui revenant.

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

DECLARE irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de la SAS DYMEX en condamnation insolidum de la SCI LECAMIJA et du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] à mettre tout en oeuvre pour l’installation d’un totem publicitaire commun conforme à la résolution prise par l’assemblée générale en 2014 et jamais remise en cause, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SAS DYMEX à régler à la SCI LECAMIJA et du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice CAPITAL IMMOBILIER la somme de 2500€ chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE la SAS DYMEX aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de Me ALLIGIER avocat, pour la part lui revenant.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT