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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 08 FEVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02590 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2OJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 16 MAI 2023

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 22/31698

APPELANTE :

La SCI LES 2 B, Société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 5], [Localité 3], immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 440 471 605, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [N] [P] devenu [Z], représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Fabien MARTELLI de la SEP FABIEN MARTELLI, FRANCOIS ESCARGUEL & AYRAL ANOUK, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [H] [F]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Michèle TISSEYRE de la SCP TISSEYRE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me VILAR

L’association THAU’THEMES, Association déclarée, immatriculée au répertoire SIRENE sous le n°882 571 292, dont le siège social est sis [Adresse 4], [Localité 2], prise en la personne de son représentant statutaire domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Michèle TISSEYRE de la SCP TISSEYRE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me VILAR

Ordonnance de clôture du 12 Décembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 DECEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Les 2 B, dont l’objet est l’acquisition de tous biens et droits mobiliers ou immobiliers, et notamment d’un terrain à [Localité 2], Parc Aquatechnique, ainsi que l’administration et l’exploitation, par la location ou autrement, des biens sus-désignés, la construction, l’entretien, l’aménagement de tous immeubles, l’obtention de toute ouverture de crédits et prêts, et toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet, pourvu qu’elles ne portent pas atteinte au caractère civil de la société, a trois associés.

Son capital social est divisé en 300 parts. Mme [B] [P] et M. [N] [Z] possèdent chacun 75 parts, et M. [H] [F] en possède 150.

Aux termes de ses statuts, M. [N] [Z] a été nommé en qualité de gérant.

Puis, selon la sixième résolution de l’assemblée générale ordinaire annuelle qui s’est tenue le 20 février 2017, M. [H] [F] a été nommé en qualité de co-gérant.

Exposant qu’elle était propriétaire d’un bâtiment constitué de plusieurs hangars, sis [Adresse 4] à [Localité 2], et qu’il ressortait d’un constat d’huissier du 8 novembre 2021 que l’association Thau’thèmes occupait une partie de ces locaux, alors qu’elle ne détenait aucun titre lié à cette occupation, la société civile immobilière Les 2 B a, par acte du 29 novembre 2022, fait assigner en référé l’association Thau’thèmes devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’au visa de l’article 835 du code de procédure civile, il ordonne son expulsion sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et qu’il la condamne au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1 000 euros, outre une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 16 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

– reçu M. [H] [F] en son intervention volontaire,

– ordonné à l’association Thau’thèmes d’enlever le mobilier entreposé dans les parties extérieures des lieux appartenant à la société civile immobilière Les 2 B, sis [Adresse 4] à [Localité 2],

– assorti cette obligation d’une astreinte de cent euros par jour de retard dans son exécution, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pour une durée limitée à six mois,

– débouté la société civile immobilière Les 2 B du surplus de ses prétentions,

– débouté la société civile immobilière Les 2 B de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– débouté l’association Thau’thèmes de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens.

Par déclaration en date du 16 mai 2023, la société civile immobilière Les 2 B a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’avait déboutée du surplus de ses demandes, l’avait déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et avait dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société civile immobilière Les 2 B demande à la cour de :

– réformer et infirmer l’ordonnance de référé du 16 mai 2023,

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre principal,

– dire et juger que l’association Thau’thèmes occupe des locaux lui appartenant sans droit ni titre,

– ordonner l’expulsion de l’association Thau’thèmes, sans délai, ainsi que de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe indûment sans droit ni titre, avec l’assistance et le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire,

– fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 000 euros, correspondant au montant du loyer et des charges, à compter du mois de février 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux, et condamner à titre provisionnel l’association Thau’thèmes à lui payer la somme de 36 000 euros à ce titre,

A titre subsidiaire,

– fixer la date d’échéance du prêt à usage consenti par M. [H] [F] en sa qualité de co-gérant à l’association Thau’thèmes, au 11 mai 2020,

– constater que l’association Thau’thèmes occupe des locaux lui appartenant sans droit ni titre depuis le 11 mai 2020,

– ordonner l’expulsion de l’association Thau’thèmes, sans délai, ainsi que de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe indûment sans droit ni titre, avec l’assistance et le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire,

– fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 000 euros, correspondant au montant du loyer et des charges, à compter du 11 mai 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux, et condamner à titre provisionnel l’association Thau’thèmes à lui payer la somme de 33 000 euros à ce titre,

– condamner l’association Thau’thèmes à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, – condamner l’association Thau’thèmes à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose qu’il ressort d’un constat d’huissier établi le 8 novembre 2021 que l’association Thau’thèmes occupe une partie des locaux lui appartenant, exploitant une guinguette composée d’une terrasse et entreposant des biens mobiliers à l’intérieur de l’un des hangars. Elle ajoute que l’association Thau’thèmes étant occupante sans droit ni titre, elle est fondée à solliciter son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Elle rappelle que M. [H] [F], qui est son associé et co-gérant, mais également président de l’association Thau’thèmes, explique dans une attestation que l’association Thau’thèmes occupe légalement les lieux, dans la mesure où il lui a consenti un prêt à usage.

Toutefois, elle soutient que M. [H] [F] ne pouvait consentir un tel prêt, puisqu’il est prévu à l’article 24 des statuts que certaines décisions nécessitent l’autorisation collective des associés, que tel est le cas notamment pour le fait de consentir un bail et que par syllogisme, un prêt à usage, qui est une mise à disposition d’une chose à titre gratuit, ne pouvait être accordé sans décision des associés. Elle relève du reste le conflit d’intérêt qui existait en l’espèce, puisque M. [H] [F] était le président de l’association Thau’thèmes.

De plus, elle souligne que le permis de construire qui lui a été accordé par les services de l’urbanisme ne l’a été que pour la construction d’un entrepôt, de logement et de bureaux d’entreprise et concerne un établissement ne recevant pas de public, et qu’il n’a jamais été question d’une activité de restauration. Elle en déduit que l’exploitation des lieux par l’association Thau’thèmes viole les dispositions du permis de construire.

A titre subsidiaire, elle rappelle que le prêt à usage est défini par les articles 1871 et suivants du code civil et qu’il ne peut, par nature, durer éternellement. Elle précise que M. [H] [F] justifie le prêt à usage consenti en raison de l’urgence de la première période de crise sanitaire et que celle-ci ayant pris fin le 10 mai 2020, le prêt à usage aurait du également prendre fin à cette date.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 22 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, l’association Thau’thèmes et M. [H] [F] demandent à la cour de :

– confirmer l’ordonnance dont il a été interjeté appel en ce qu’elle a :

* reçu M. [H] [F] en son intervention volontaire,

* débouté la société civile immobilière Les 2 B du surplus de ses prétentions,

* débouté la société civile immobilière Les 2 B de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– infirmer cette ordonnance pour le surplus,

Statuant à nouveau,

– déclarer que l’association Thau’thèmes dispose d’un titre pour se maintenir dans les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], en ce compris les parties extérieures de ceux-ci,

– débouter la société civile immobilière Les 2 B de ses demandes plus amples ou contraires,

– condamner la société civile immobilière Les 2 B à payer à l’association Thau’thèmes une somme de 1 500 euros pour procédure abusive,

– condamner la société civile immobilière Les 2 B à payer à l’association Thau’thèmes une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel tant pour l’association Thau’thèmes que pour M. [H] [F].

Ils font valoir que l’association Thau’thèmes ne saurait être considérée comme occupante sans droit ni titre des locaux, puisque M. [H] [F], en sa qualité de co-gérant, disposant à ce titre des pouvoirs les plus étendus pour agir en son nom, lui a consenti une mise à disposition gratuite des locaux pour les besoins de son activité. Ils relèvent que le prêt à usage, qui impose moins d’obligations au propriétaire d’un immeuble qu’un bail, ne requiert pas une décision collective ordinaire ou extraordinaire des associés. Ils ajoutent que le prêt à usage n’a pas de conséquences pour la société civile immobilière Les 2 B puisqu’il porte sur des locaux qui étaient inoccupés, pendant des périodes courtes, sans aucun coût pour elle. Ils soulignent qu’en tout état de cause, la question d’interprétation des statuts de la société civile immobilière Les 2 B ne ressort pas de la compétence du juge des référés.

S’agissant de l’irrégularité au regard du permis de construire, ils expliquent que si le permis de construire vise une destination particulière, celle-ci peut faire l’objet d’évolutions. Ils ajoutent que le changement de destination, même en l’absence de déclaration, ne saurait avoir de conséquences puisqu’un permis de construire ne vise pas à réglementer l’usage qui est fait d’un bâtiment. Ils précisent du reste que l’association Thau’thèmes produit sa licence de débit de boissons, démontrant que la commune de [Localité 2] a accepté son activité.

En ce qui concerne la fin du prêt à usage, ils indiquent que M. [H] [F] n’a jamais mentionné qu’il avait accordé le prêt à usage en raison du premier confinement et que dans le cadre de son intervention à l’instance, il a soutenu qu’il n’avait en aucun cas entendu fixer le terme de ce prêt à usage au 11 mai 2020. Ils ajoutent qu’aux termes de la jurisprudence de la Cour de cassation, les prêts à usage portant sur des choses d’un usage permanent, sans qu’un terme n’ait été convenu, sont valables.

Enfin, ils font valoir que les parties extérieures ne sont pas des parties communes, lesquelles supposeraient l’existence d’une copropriété. Ils précisent que M. [H] [F] a consenti, pour la partie qui lui était réservée selon l’accord entre associés, et pour celle située au bord de l’étang de Thau détenue par la société civile immobilière Les 2 B mais inutilisée depuis plusieurs années, un prêt à usage au bénéfice de l’association Thau’thèmes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion de l’association Thau’thèmes

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par ces dispositions, le juge doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

En l’espèce, il est constant que l’association Thau’thèmes occupe une partie des locaux, ainsi qu’une partie de terrain extérieure aux locaux, dont la société civile immobilière Les 2 B est propriétaire, situés [Adresse 4] à [Localité 2].

Pour justifier du droit de l’association à occuper ces locaux, est versée aux débats une attestation établie le 13 décembre 2022 par M. [H] [F], dans laquelle celui-ci indique qu’il est associé à hauteur de 50% des parts sociales et co-gérant de la société civile immobilière Les 2 B et qu’il a consenti à l’association Thau’thèmes, créée en février 2020, en plein confinement, une mise à disposition gratuite de la partie des locaux qui lui avait été attribuée, pour les besoins de fonctionnement de cette association dont il est le président.

Aux termes de l’article 24 des statuts de la société civile immobilière Les 2 B, mis à jour suite à la cession de parts du 31 octobre 2005, ‘dans les rapports entre associés, les gérants, ensemble ou séparément, ne peuvent accomplir aucun des actes suivants sans y avoir été préalablement autorisés par une décision collective ordinaire ou extraordinaire des associés, selon la nature des décisions en question :

– acquérir ou vendre des biens et droits immobiliers,

– affecter ou hypothéquer tout ou partie du patrimoine de la société ou conférer quelque garantie que ce soit sur le patrimoine de celle-ci,

– emprunter au nom de la société, se faire consentir des découverts en banque,

– consentir un bail, un renouvellement de bail, ou modifier les prix et conditions des baux en cours concernant tout ou partie du patrimoine immobilier de la société.’

Mais, en application de l’article 1849 alinéas 1 et 3 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social et les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

Par conséquent ne peut être opposée à l’association Thau’thèmes une absence de pouvoir du gérant pour consentir un prêt à usage, tirée de cette clause.

Au surplus, comme l’a indiqué le premier juge, seule est prévue aux termes de cette clause l’impossibilité pour le gérant de consentir, sans y avoir été préalablement autorisé par une décision collective ordinaire ou extraordinaire des associés, un bail ou un renouvellement de bail, et le prêt à usage revendiqué par l’association Thau’thèmes ne relève pas, de manière manifeste, des actes que le gérant ne peut pas faire sans autorisation.

Il s’ensuit que dans la mesure où l’association Thau’thèmes établit que M. [H] [F] lui avait consenti un prêt à usage, elle ne saurait être considérée comme occupante sans droit ni titre.

En outre, contrairement à ce que soutient la société civile immobilière Les 2 B, aucun terme n’a été prévu pour le prêt à usage consenti à l’association Thau’thèmes, puisque s’il est mentionné à l’attestation de M. [H] [F] que l’association ‘a été créée en février 2020, en plein confinement à la préfecture de l’Hérault’, il n’est nullement indiqué que ce prêt devait prendre fin lorsque le confinement serait terminé.

Il n’est donc pas établi qu’à la fin du confinement, l’association Thau’thèmes occupait le bien sans droit ni titre.

Du reste, si en application de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle ait servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée, à défaut de preuve de ce qu’un terme aurait été prévu par les parties, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, tels qu’il résultent des articles 834 et 835 du code de procédure civile, d’interpréter le contrat de prêt à usage conclu entre les parties et de fixer ce terme.

Enfin, s’agissant de la conformité de l’activité exercée par l’association Thau’thèmes au permis de construire accordé, il ressort de l’attestation de M. [H] [F] que les locaux ont été prêtés à l’association Thau’thèmes, dont il n’est pas contesté que l’objet est ‘la création d’un lieu évenementiel’, pour ‘les besoins de son fonctionnement’.

Etant conforme à l’objet du prêt à usage qui lui a été consenti, l’utilisation d’un hangar pour entreposer du matériel et de l’arrière du bâtiment pour y installer des tables et bancs et y aménager une guinguette, telle qu’elle ressort des procès-verbaux de constat qu’a fait dresser la société immobilière Les 2 B les 8 novembre 2021 et 17 février 2023, ne saurait donc constituer une utilisation des lieux manifestement illicite de la part de l’association Thau’thèmes, dont l’appelante serait fondée à se prévaloir.

Au demeurant, la société civile immobilière Les 2 B ne démontre pas que cette activité serait manifestement contraire au permis de construire ayant autorisé la construction d’entrepôts.

En effet, au vu des procès-verbaux de constat réalisés les 8 novembre 2021 et 17 février 2023 produits, et à défaut de toute autre pièce, il n’est pas démontré que le bâtiment appartenant à l’appelante serait utilisé pour un usage autre que pour y entreposer du matériel.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, faute pour la société civile immobilière Les 2 B de rapporter la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite, c’est à juste titre que le premier juge a débouté la société civile immobilière Les 2 B de sa demande d’expulsion de l’association Thau’thèmes de ses locaux, fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. La décision déférée sera confirmée sur ce point.

S’agissant de la partie extérieure à l’immeuble, elle fait l’objet du prêt à usage, aux termes des propres déclarations de M. [H] [F].

De plus, dans son attestation, ce dernier évoque une mise à disposition pour les besoins de fonctionnement de l’association Thau’thèmes, ce qui suppose nécessairement, au vu de l’activité de guinguette exercée par celle-ci, une mise à disposition de cet espace extérieur.

Par conséquent, l’occupation par l’association Thau’thèmes de l’espace extérieur ne saurait constituer un trouble manifestement illicite.

La décision déférée sera donc réformée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de l’association Thau’thèmes des parties extérieures des lieux appartenant à la société civile immobilière Les 2 B.

Enfin, à défaut d’occupation sans droit ni titre des lieux, la demande tendant à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doit être également rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à une dette de dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol.

Ces éléments ne sont pas démontrés de la part de la société civile immobilière Les 2 B.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par cette dernière. La décision sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Dans la mesure où il ressort des éléments ci-dessus mentionnés que l’association Thau’thèmes disposait d’un prêt à usage lui permettant d’occuper les lieux appartenant à la société civile immobilière Les 2 B, aucune résistance abusive ne saurait lui être reprochée.

La décision déférée sera également confirmée en ce qu’elle a débouté la société civile immobilière Les 2 B de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société civile immobilière Les 2 B qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Elle sera du reste condamnée à verser à l’association Thau’thèmes et à M. [H] [F] une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qu’elle a ordonné à l’association Thau’thèmes d’enlever le mobilier entreposé dans les parties extérieures des lieux appartenant à la société civile immobilière Les 2 B, sis [Adresse 4] à [Localité 2], a assorti cette obligation d’une astreinte de cent euros par jour de retard dans son exécution et a dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société civile immobilière Les 2 B de sa demande tendant à ce que soit ordonnée l’expulsion de l’association Thau’thèmes des parties extérieures des lieux lui appartenant,

Condamne la société civile immobilière Les 2 B à verser à l’association Thau’thèmes et M. [H] [F] une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société civile immobilière Les 2 B de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société civile immobilière Les 2 B aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier La présidente