5ème Chambre

ARRÊT N°-50

N° RG 21/01846 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RO72

M. [X] [R]

C/

S.C.I. [L] [O]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 FEVRIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Décembre 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Février 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [X] [R]

né le 10 Décembre 1939 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Me Vincent CORNAUD de la SARL CORNAUD AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉE :

S.C.I. [L] [O]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Corinne BRIL de la SCP MALLET-HERRMANN-BRIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

M. [X] [R] exerce son activité de dermatologue dans un local situé [Adresse 3], propriété de la SCI [L] [O].

Par acte d’huissier en date du 14 juin 2019, la SCI [L] [O] a délivré à M. [R] un congé sans offre de renouvellement de bail professionnel, stipulant que ce congé serait effectif le 31 décembre 2019, à l’expiration de la période de tacite reconduction du bail professionnel initial.

Contestant la validité de ce congé au regard de la date du bail en cours et précisant qu’aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties, M. [R], par acte d’huissier en date du 16 décembre 2019, a assigné la SCI [L] [O] devant le tribunal judiciaire de Lorient.

Par jugement en date du 24 février 2021, le tribunal judiciaire de Lorient a :

– dit que le bail initial conclu le 23 décembre 1990 s’est tacitement reconduit par période de 6 années et pour la dernière fois le 1er janvier 2014,

– déclaré valable le congé délivré par la SCI [L] [O] à M. [R] par acte d’huissier en date du 14 juin 2019,

– dit que le bail est résilié depuis le 1er janvier 2020,

– dit que M. [R] et tous occupants de son chef devront libérer les lieux dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision,

– ordonné, à défaut par lui de s’exécuter, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

– condamné M. [R] à régler à la SCI [L] [O] en deniers et quittances la somme mensuelle de 1 550,40 euros à titre d’indemnité d’occupation,

– débouté la SCI [L] [O] de ses demandes de dommages-intérêts et d’exécution provisoire,

– condamné M. [R] à verser à la SCI [L] [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [R] aux dépens.

Le 24 mars 2021, M. [R] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 novembre 2023, il demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lorient le 10 juin 2015, en ce qu’il :

* a dit que le bail initial conclu le 23 décembre 1990 s’est tacitement reconduit par période de 6 années et pour la dernière fois le 1er janvier 2014,

* a déclaré valable le congé délivré par la SCI [L] [O] à son égard par acte d’huissier en date du 14 juin 2019,

* a dit que le bail est résilié depuis le 1er janvier 2020,

* a dit que lui et tous occupants de son chef devront libérer les lieux dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision,

* a ordonné, à défaut par lui de s’exécuter, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

* l’a condamné à verser à la SCI [L] [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamné aux dépens,

En conséquence :

– dire et juger que les rapports locatifs portant sur l’immeuble situé à [Adresse 3] entre lui, locataire, et la SCI [L] [O], bailleur, résultent d’un bail professionnel verbal ayant commencé à courir à compter du 1er avril 2012, tacitement reconduit le 1er avril 2018,

– prononcer l’irrégularité du congé délivré par la SCI [L] [O] le 14 juin 2019 à son encontre avec effet au 31 décembre 2019, alors que le terme du bail professionnel en cours n’expire qu’à compter du 1er avril 2024,

– ordonner son maintien dans les lieux dans l’immeuble donné à bail situé à [Adresse 3], et ce, jusqu’au terme contractuel du bail professionnel du 1er avril 2012 reconduit, à savoir jusqu’au 1er avril 2024,

– rejeter en tout état de cause les demandes incidentes de la SCI [L] [O],

– condamner la SCI [L] [O] à lui régler la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la même aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2023, la SCI [L] [O] demande à la cour de :

– confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a dit que le bail conclu le 23 octobre 1990 s’est tacitement reconduit par période de six années et pour la dernière fois le 1er janvier 2014,

– confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a déclaré valide le congé délivré à sa demande à M. [R], par acte d’huissier en date du 14 juin 2019 à effet au 31 décembre 2019,

– confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a jugé que le bail professionnel était résilié depuis le 1er janvier 2020 et déclaré M. [R] occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

– confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [R] et tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois de la signification du jugement rendu le 24 février 2021,

– confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a condamné M. [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 550,40 euros jusqu’à la libération des lieux,

– confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a condamné M. [R] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance,

– en conséquence, débouter M. [R] de l’intégralité de ses demandes,

Y ajoutant,

– condamner M. [R] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens devant la cour,

Recevant la SCI [L] [O] en son appel incident :

– réformer le jugement critiqué en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En conséquence,

– condamner M. [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance de vendre l’immeuble litigieux et percevoir le capital.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur la résiliation du bail professionnel conclu le 23 octobre 1990 et sur la régularité du congé

M. [R] soutient qu’un bail professionnel peut être signé par une société civile de moyens et que la disparition d’une société entraîne sa liquidation de sorte que le bail professionnel ne peut subsister au-delà de la clôture des opérations de liquidation. Il en déduit que suite à la dissolution de la société civile de moyens des docteurs [R] et [Y] le 30 septembre 2011, le bail, dont elle était locataire, a été, par conséquent résilié à cette date.

Après une période de négociation, il soutient que la volonté des parties a été de convenir d’un nouveau bail dérogatoire du 1er octobre 2011 entre lui et la SCI [L] [O] pour une période de 6 mois jusqu’au 31 mars 2012 avec la condition que M. [R] s’adjoigne un sous-locataire médical ou paramédical pour maintenir le même montant du loyer. M. [R], n’ayant pas trouvé de sous-locataire au 31 mars 2012, il avance qu’un nouveau bail oral a été négocié entre les parties le désignant lui, personne physique, comme locataire et prévoyant une diminution de la quote-part de loyer de 50% pour la même surface occupée par son cabinet. Il considère que ce bail professionnel oral conclu le 1er avril 2012 a été tacitement reconduit pour une période de 6 ans expirant le 1er avril 2024.

Il expose que les clauses du bail du 23 octobre 1990 et notamment son article 15, qui prévoit que le bail n’est pas conclu intuitu personae, sont inopérantes en l’espèce en ce que la poursuite du bail à l’un des associés n’est prévue qu’en cas de transmission universelle de patrimoine dans le cadre d’une dissolution de la société par son associé unique, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Enfin, s’agissant de la transformation de la société civile de moyens des docteurs [R] et [Y] en SEP, dépourvue de personnalité morale, en 2002, il conteste le fait que le bail a été transféré à ses associés M. [R] et M. [Y] et allègue que la disparition d’une société entraîne sa liquidation et par voie de conséquence la fin du bail professionnel. Il considère que le bail initial a pris fin une première fois le 1er novembre 2022 en vertu de l’article 44 de la loi 2001-420 du 15 mai 2001 par l’effet de la perte de la personnalité morale de la société civile de moyens.

Il en déduit que soit le bail de 1990 a pris fin le 1er novembre 2002, soit le bail a pris à la dissolution de la société civile de moyens devenue SEP en 2011 et dans ce cas un nouveau bail verbal a été consenti le 1er avril 2012 expirant le 1er avril 2024. Il allègue qu’ainsi le congé délivré le 14 juin 2019 est irrégulier comme n’ayant pas été donné pour la bonne date.

La SCI [L] [O] rétorque que la dissolution de la SEP [R] – [Y] n’entraîne pas automatiquement la résiliation du contrat de bail professionnel en l’absence de tout congé donné par les associés au bailleur. Elle rappelle que M. [R] s’est opposé à la résiliation du bail exigeant la poursuite à son profit, reprenant à son compte l’ensemble des dispositions du bail. Elle fait valoir qu’aucune rencontre de volonté n’est intervenue entre le bailleur et le locataire pour la conclusion d’un nouveau contrat. Elle précise que la baisse de loyer n’a été consentie que pour une durée limitée de 6 mois le temps de permettre à M. [R] de trouver un nouvel associé. A l’issue de ce délai et en l’absence de nouvel associé, elle en déduit que le bail initial a repris ses effets. Elle ajoute qu’aucun autre avenant n’a été consenti à M. [R]. Elle sollicite la confirmation du jugement qui a considéré que la modification du loyer constituait un simple avenant du contrat initial sans qu’il puisse en être déduit la souscription d’un nouveau contrat de bail.

Elle fait valoir que le congé délivré le 14 juin 2019 pour le 31 décembre 2019 est parfaitement régulier comme ayant été délivré plus de 6 mois avant la date d’expiration du bail renouvelé soit le 31 décembre 2019.

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 57 A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L.142-2 du code de commerce.

Le bail initial a été conclu par la SCI [L] [O] à la SCM Groupe Médical des docteurs [S] et [R] sur l’immeuble en cause le 23 octobre 1990 avec effet au 1er janvier 1990 pour se terminer le 1er janvier 1996.

Ledit bail prévoit s’agissant de la durée ‘cependant, le preneur peut résilier le bail à tout moment. Pour ce faire, il doit avertir le bailleur six mois au moins à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par acte d’huissier de justice.

A son expiration, le contrat de location est reconduit tacitement par période identique, sauf si l’une des parties manifeste son intention, au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de l’une des périodes.’

Le bail prévoit à la rubrique ‘charges et conditions’ concernant le preneur en son article 15 : ‘il est expressément stipulé que le présent bail n’est pas conclu intuitu personae et qu’en conséquence les membres de la société locataire auront, au cours du bail, la faculté de s’adjoindre tous nouveaux associés, collaborateurs ou assistants, lesquels auront les mêmes droits de jouissance des locaux que les associés originaires.

Il est en outre convenu entre les parties qu’en cas de réunion entre les mains d’un seul associé de la société locataire de toutes les parts sociales et, corrélativement, de dissolution de ladite société, le présent bail se poursuivra au profit de cet associé, détenteur de la totalité des parts sociales.’

Il est constant que la bail a été renouvelé tacitement le 1er janvier 1999 pour une nouvelle période de 6 ans jusqu’au 30 décembre 2001.

Le fait que la SCM Groupe Médical des docteurs [R] et [Y] a été transformée le 1er novembre 2002 en société de participation Docteur [Y] & [R] n’est pas de nature à entraîner la résiliation du bail et ce conformément aux dispositions de l’article L.237-5 du code de commerce qui dispose que la dissolution d’une société n’entraîne pas de plein droit la résiliation des baux des immeubles utilisés pour son activité. Il en est de même pour la dissolution de la société de participation le 30 septembre 2011 suite au départ du docteur [Y].

A cet égard, il convient de relever que le représentant du bailleur, par courrier du 22 juin 2011, a rappelé à M.M. [R] et [Y] que la résiliation devait être faite par la société par lettre recommandée ou par acte d’huissier en respectant un préavis de six mois. Or si M. [Y] a fait part de sa volonté de quitter les lieux, il a indiqué au représentant du bailleur par courrier du 29 juin 2011 que M. [R] refusait de signer la lettre de résiliation de bail et entendait rester dans les lieux.

Il est établi qu’aucun congé n’a été délivré par les locataires.

Par courrier du 24 février 2011, M. [R] a confirmé au bailleur qu’il voulait rester dans les locaux et n’avait ‘aucune intention de donner congé à la SCI [S]-[H]’.

M. [R] a sollicité auprès du bailleur une baisse de loyer le temps de trouver un successeur pour les locaux en précisant dans son courrier du 23 mars 2011 ‘je souhaiterais qu’un avenant au contrat de bail réduise le loyer et les charges afférentes à ma part actuelle, ceci même si la SCM n’est pas dissoute, ce qui sera le cas et que le docteur [Y] reste associé pour l’instant.’ Le bailleur a accepté le 12 juillet 2011, une baisse de loyer de 25% pendant six mois à compter du 1er octobre 2011 en précisant ‘si M. [R] trouvait un successeur avant ce délai, le loyer redeviendrait à son taux normal.’

Au vu de ces échanges, il ne peut être soutenu que la volonté des parties a été de souscrire un nouveau bail comme le soutient M. [R] et ce d’autant qu’hormis la réduction ponctuelle du loyer, les conditions initiales du bail n’ont pas été modifiées et aucune modification des surfaces louées n’est intervenue.

Au contraire, le bailleur s’est opposé, par l’intermédiaire de son représentant, à la conclusion d’un nouveau bail en refusant le principe d’une colocation indépendante après que M. [R] lui ait proposé un éventuel remplaçant, en la personne de M. [D] par courrier du 28 septembre 2011.

Le jugement entrepris a relevé à bon droit que M. [R] ne démontrait pas que la SCI [L] [O] avait accepté la conclusion d’un nouveau bail à compter du mois d’octobre 2011 et que seule une réduction de loyer avait été consentie dans le cadre d’un avenant au bail initial pour une durée limitée de six mois.

Le bail s’étant tacitement renouvelé le 1er janvier 2014 pour une nouvelle période de 6 ans, expirant le 31 décembre 2019, le jugement a considéré, à juste titre, que le congé délivré le 14 juin 2019, soit plus de six mois avant la date d’expiration du bail renouvelé, était régulier dans la forme et dans le fond. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que le bail est résilié depuis le 1er janvier 2020 et en ses modalités relatives au délai pour quitter les lieux, aux modalités d’expulsion et au montant de l’indemnité d’occupation.

– Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [L] [O]

La SCI [L] [O] demande d’infirmer le jugement qui l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros. Elle expose que ses associés, qui sont âgés, ont souhaité mettre en vente l’immeuble pour récupérer les capitaux investis et financer leurs besoins personnels s’agissant des frais d’EPHAD pour Mme [U] veuve [H] mais que M. [R] a mis en place des stratagèmes pour les en empêcher. Elle soutient qu’il a refusé de quitter les lieux à la fin du congé, qu’il a fait intervenir sa fille, avocate à [Localité 5], pour contester le congé puis se proposer comme éventuel acquéreur de l’immeuble avant de s’en dédire. Elle considère que le fait de ne pas pouvoir vendre l’immeuble constitue une perte de chance en ne pouvant récupérer les capitaux investis.

M. [R] rétorque que le fait que le bien soit pourvu d’un locataire n’entrave pas la vente de l’immeuble à un tiers et ce d’autant que le bien est très rentable au vu du montant du loyer de 18 605 euros par an. Il conteste le fait que l’absence de vente de l’immeuble empêcherait ses associés âgés d’obtenir le produit de cette vente pour financer leurs besoins en arguant qu’il continue à payer son loyer tous les mois. Il en déduit que le bailleur n’a subi aucun préjudice lié au différend qui les oppose. Il réfute la mise en place de stratagèmes mais explique avoir des difficultés pour retrouver des locaux dans un marché immobilier local en tension. Il s’offusque des propos tenus à l’égard de sa fille.

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI [L] [O] reproche à M. [R] de lui causer un préjudice voir une perte de chance de vendre l’immeuble et de percevoir les capitaux de la vente nécessaires aux besoins actuels de ses associés. Or si la SCI [L] [O] produit deux mandats de vente de l’immeuble auprès de la société Nestenn et la Fiducial en date du 15 mars 2019, elle ne produit aucune pièce établissant que la présence d’un locataire a été un obstacle à la vente. Les allégations sur la fille de M. [R] sont inopérantes en l’espèce. Il n’est pas contesté que M. [R] a continué à verser son loyer et ses charges de sorte que la SCI [L] [O] ne peut invoquer les difficultés financières de ses associés.

Le jugement, qui a débouté la SCI [L] [O] de sa demande de dommages et intérêts, sera confirmé.

– Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, M. [R] sera condamné à payer la somme de 3 000 euros à la SCI [L] [O] au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [X] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne M. [X] [R] à payer à la SCI [L] [O] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne M. [X] [R] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute la SCI [L] [O] du surplus de ses demandes, fins et concluions.

Le greffier, La présidente,