N° RG 21/10130 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WDPH
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

35F

N° RG 21/10130 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WDPH

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[B] [U]

C/

[R] [U], S.C.I. SAINT-CHARLES

Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SELARL DELOM MAZE
la SCP KAPPELHOFF-LANCON-VALDES
la SELARL ULYSSE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 Janvier 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique

Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 07 Décembre 2023,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [B] [U]
née le 04 Septembre 1979 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
19 rue Carnot
92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par Maître Marie SCHOCHER de la SELARL ULYSSE, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES :

Madame [R] [U]
née le 23 Octobre 1972 à CENON (33150)
de nationalité Française
3 chemin de Cadène
33360 CARIGNAN-DE-BORDEAUX

représentée par Maître Camille VALDES de la SCP KAPPELHOFF-LANCON-VALDES, avocats au barreau de BORDEAUX

N° RG 21/10130 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WDPH

S.C.I. SAINT CHARLES
Le Chalet 10
Avenue de Vacquey
33370 SALLEBOEUF

représentée par Maître Christine MAZE de la SELARL DELOM MAZE, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [U] né le 18 juillet 1936 est décédé le 14 mai 2014 laissant à sa survivance ses deux filles :
.Mme [R] [U], née le 23 octobre 1972, issue de son mariage avec Mme [J] [S], dont il a divorcé par jugement du 18 novembre 1997,
.Mme [B] [U], née le 4 septembre 1979 issue de ses relations avec Mme [N] [D].

Par testament en date du 2 mai 2014, M. [U], qui bénéficiait d’un patrimoine important constitué d’une société commerciale et de plusieurs sociétés civiles immobilières avait institué ses deux filles légataires universelles et institué Mme [N] [D], légataire à titre particulier.

La profonde mésentente opposant Mmes [R] et [B] [U] a généré plusieurs procédures judiciaires et des dysfonctionnements dans les différentes sociétés dont elles étaient associées et / ou gérantes, et n’a pas permis de trouver un accord pour le partage de la succession de leur père.

Le 22 mai 2016, elles ont conclu un protocole d’accord mettant fin aux différends les opposant par la conclusion de plusieurs conventions, ce protocole et ces conventions étant conclus à titre transactionnel et constituant un tout indivisible.

Elles ont en outre conclu le 27 mai 2016 un pacte d’associées faisant partie de l’ensemble des conventions valant transaction, en présence de la SCI SAINT CHARLES et de la SCI NAGER, destiné à régir leurs relations pendant la durée nécessaire à la cession de leurs biens immobiliers.

Par acte en date du 16 décembre 2021, Mme [B] [U] a fait assigner Mme [R] [U] et la SCI SAINT CHARLES pour obtenir, pour l’essentiel, à titre principal, sur le fondement des articles 1844-7 et 1869 du code civil la dissolution judiciaire de la SCI SAINT CHARLES et la désignation d’un mandataire judiciaire pour procéder aux opérations de liquidation de la société et au partage de son patrimoine entre ses associés et, à titre subsidiaire, l’autorisation de se retirer de la société et le remboursement de ses parts sociales après désignation d’un expert chargé de les évaluer.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens, à savoir:

Les conclusions en date du 13 septembre 2023 de Mme [B] [U], qui demande au tribunal, de :
A titre principal ,
constater la mésentente entre les associées de la SCI SAINT CHARLES imputable à Mme [R] [U] et la situation de conflit d’intérêts dans laquelle celle-ci se trouve générant une paralysie de la société dans l’exercice des pouvoirs des organes sociaux et surtout dans l’absence de toute gestion du patrimoine social menacé par la ruinejuger que ces constatations constituent un juste motif au regard de l’article 1844-7 du code civilEn conséquence,
prononcer la dissolution judiciaire de la SCI SAINT CHARLESdésigner un mandataire judiciaire, et notamment Me [A], afin de procéder sans délai aux opérations de liquidation de la société et au partage de son patrimoine entre les associéesprononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenirA titre subsidiaire,
constater la mésentente entre les associées de la SCI SAINT CHARLES imputable à Mme [R] [U] et la situation de conflit d’intérêts dans laquelle celle-ci se trouve, générant une paralysie de la société dans l’exercice des pouvoirs des organes sociaux et surtout dans l’absence de toute gestion du patrimoine social menacé par la ruinejuger que ces constatations constituent un juste motif au regard de l’article 1869 du code civil l’autoriser à se retirer de la SCI SAINT CHARLES en exécution l’article 1869 du code civil ordonner à la SCI SAINT CHARLES de lui rembourser la valeur de ses parts sociales en fixant un délai maximum à compter de la décision à intervenir lequel pourrait être de 3 moisdésigner un expert judiciaire pour procéder à l’évaluation de ses parts sociales en fixant un délai maximum à compter de la décision à intervenir lequel pourrait être de 2 mois ordonner à l’expert judiciaire d’occulter tout élément dévalorisant qui trouverait sa source dans une inexécution par la société SOFFRES de ses obligations en qualité de preneur à bail et notamment les conséquences générées par cette société sur la non conformité des immeubles qu’elle détientprononcer l’exécution provisoireEn tout état de cause,
rejeter la demande en désignation d’un administrateur provisoirecondamner Mme [R] [U] au paiement d’une somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
Les conclusions en date du 18 novembre 2023 de Mme [R] [U], qui demande au tribunal de :
constater que Mme [B] [U] ne peut fonder sa demande dissolution sur des faits antérieurs à la régularisation du protocole d’accord du 27 mai 2016constater que depuis le 27 mai 2016 la mésentente entre les associées n’est génératrice d’aucun dysfonctionnement, dès lors que chacune des associées dispose de la faculté de prendre seule l’ensemble des décisions intéressant la gestion de la société constater que Mme [B] [U] est dans l’incapacité d’apporter la preuve de l’existence d’un juste motif à m^me de justifier sa demande de retrait En conséquence,
écarter des débats l’ensemble des pièces relatives aux litiges ayant opposé les parties à l’instance avant le 27 mai 2016débouter Mme [B] [U] de ses demandesordonner la désignation d’un administrateur provisoire avec mission de remettre en état le patrimoine de la SCI SAINT CHARLES et notamment d’entreprendre toutes les démarches nécessaires à la rénovation des immeubles 23 rue des douves à BORDEAUX, 25 rue des douves, 24 rue Jules Guesde et 22 rue Jules Guesde à BORDEAUX fixer la mission de l’administrateur provisoire à un anA titre subsidiaire pour le cas où la dissolution de la SCI serait ordonnée
désigner un mandataire judiciaire autre que Me [A]En tout état de cause,
condamner Mme [B] [U] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
Les conclusions en date du 18 mai 2022 de la SCI SAINT CHARLES, qui s’en remet à justice et demande qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue en date du 23 novembre 2023.

MOTIVATION

*sur le protocole d’accord et le pacte d’associées

Leur mésentente leur interdisant de trouver un accord sur la succession de leur père, occasionnant des dysfonctionnements importants dans les diverses sociétés dont elles ont hérité et étant à l’origine de plusieurs procédures judiciaires, Mme [R] [U] et Mme [B] [U] se sont rapprochées et ont signé le 22 mai 2016 un protocole d’accord.

Tout d’abord, ce protocole d’accord fait état de diverses conventions conclues le même jour par acte séparés et qui en sont indivisibles :
-Un acte de liquidation et partage de l’indivision successorale de M. [O] [U] reçu par Me [I], notaire à BORDEAUX, étant précisé que les modalités de la délivrance du legs de Mme [D] y sont déterminées
-Un acte de cession à [R] [U] par [B] [U] des 6 parts qu’elle détient dans le capital social de la SARL SOFFRES dont le siège social est 24 rue Jules Guesde à BORDEAUX, de sorte qu’aux termes de l’acte de cession et du partage Mme [R] [U] détiendra 100% du capital social de la société SOFFRES,
-Un acte de cession à [B] [U] par [R] [U] des 12 parts qu’elle détient en propre dans le capital de la SCI SAINT MARTIN, de sorte que Mme [B] [U] détiendra 100 % du capital social de cette SCI,
-Un acte contenant mandat de vente reçu par Me [I] notaire à BORDEAUX aux termes duquel les parties :
.en leurs qualités de cogérantes de la SCI SAINT CHARLES au capital de 680 801,28€ dont le siège social est 10 avenue de Vacquey à SALLEBOEUF donnent mandat à Me [I]et à l’agence ABCD, de céder les biens immobiliers détenus par cette société, sauf acquisition préférentielle par l’une ou par l’autre des parties,
.en leurs qualités de cogérantes de la SCI NAGER donnent mandat à Me [I] et à l’agence ABCD de céder les biens immobiliers détenus par cette société
-Un pacte d’associées relatif à la SCI SAINT CHARLES et à la SCI NAGER, visant à régir les relations entre les parties en leurs qualités d’associées égalitaires.

Ensuite, il rappelle notamment qu’il a été conclu, ainsi que les conventions, à titre d’accord transactionnel global et définitif entre les parties, au sens des articles 2044 et suivants du code civil et que les parties reconnaissent expressément que conformément à l’article 2052 du code civil, la transaction a autorité de la chose jugée en dernier ressort.

Quant aux conséquences de cette transaction , les parties s’estimant remplies de leurs droit se sont engagées à se désister de toutes instances et actions en cours, à savoir :
.celle afférente au partage judiciaire, pendante devant le tribunal de grande instance de BORDEAUX mise en œuvre par Mme [R] [U]
.celle afférente à la dissolution de la société SOFFRES pendante devant le tribunal de commerce de BORDEAUX mise en œuvre par madame [B] [U]
.celle afférente à la dissolution de la SCI SAINT CHARLES pendante devant le tribunal de grande instance de BORDEAUX mise en oeuvre par Mme [B] [U]
.le pourvoi en cassation déposé par Mme [R] [U] contre l’arrêt en date du 23 février 2016 de la cour d’appel de BORDEAUX en ce qui concerne la délivrance du legs de Mme [D].
Elles se sont en outre engagées à cesser deux procédures :
.celle résultant de l’ordonnance du président du tribunal de commerce de BORDEAUX ayant nommé Me [A] en qualité de mandataire ad hoc pour représenter tous droits liés à l’indivision de la société SOFFRES
.celle résultant des ordonnances en date du 18 juin 2015 rendues par le président du tribunal de grande instance.

Le pacte d’associées établi le 27 mai 2016 entre Mmes [R] et [B] [U] conformément au protocole d’accord fait partie de l’ensemble des conventions signées valant transaction. Evoquant le contexte dans lequel est intervenue la transaction en date du 22 mai 2016 et le fait que les deux parties sont cogérantes et associées égalitaires de la SCI NAGER et de la SCI SAINT CHARLES, laquelle possède 100% du capital social de la SCI NORBER, tandis que la SCI NAGER possède 100% de la SCI DES PRES DE L’ EGLISE, il a pour objet de régir leurs relations en leurs qualités d’associées égalitaires et de cogérantes de ces sociétés et filiales en vue de leur dissolution.

Il rappelle que par actes séparés les parties ont donné mandat à Me [I], notaire et à l’agence ABCD de céder les biens immobiliers détenus par les sociétés et les filiales, sauf acquisition préférentielle par l’une ou par l’autre des parties des immeuble identifiés dans ces mandats dans les délais et conditions qui y sont prévus, les parties convenant expressément qu’une fois cédés les biens immobiliers des sociétés et des filiales, elles procéderont sans délai à la dissolution des sociétés et des filiales avec répartition égalitaire entre elles du boni de liquidation.

Il précise, entre autres dispositions, qu’outre la distribution des réserves et du résultat de l’exercice clos au 31/12/2016 de la SCI SAINT CHARLES décidée ce jour, les parties conviennent de procéder à des distributions de dividendes ou d’acomptes sur dividendes des sociétés et des filiales, au fur et à mesure de l’encaissement du prix de cession des immeubles et au minimum tous les six mois à compter du 30 juin 2016.

Il prévoit, quant aux dépenses d’entretien et travaux de réparation, qu’à compter de ce jour, chaque partie s’engage à prendre en charge les éventuelles dépenses d’entretien et les éventuels travaux de réparation afférents aux immeubles pour lesquels la partie concernée a un droit préférentiel d’acquisition et que, si à l’issue du délai prévu pour l’exercice de ce droit préférentiel d’acquisition, la partie bénéficiant de ce droit ne s’est pas portée acquéreur de l’immeuble concerné, les dépenses qu’elle aura prises en charge lui seront remboursées par la société ou la filiale.

Enfin, ce pacte régit la prise de décisions relevant des affaires courantes des sociétés et dispose que « nonobstant toutes les dispositions contraires éventuelles des statuts des sociétés et filiales les parties décident que toute décision relevant des affaires courantes des sociétés et des filiales sera prise par les co-gérantes de la façon suivante :
La partie la plus diligente (partie émettrice) transmettra à l’autre partie (partie destinataire) par message électronique une notification sur la décision à prendre ou l’action à mettre en oeuvre par les cogérantes (notification).
La partie destinataire disposera de 4 jours ouvrés au maximum à compter de la notification, pour faire connaître à la partie émettrice sa position sur la décision à prendre ou l’action à mettre en œuvre.
A défaut de réponse de la partie destinataire dans le délai précité, la partie émettrice prendra seule la décision concernée ou mettra en œuvre seule l’action concernée :
-En cas de réponse positive de la partie destinataire dans le délai précité, la partie émettrice prendra la décision concernée ou mettra en œuvre l’action concernée
-En cas de réponse négative de la partie destinataire dans le délai précité, la partie émettrice sollicitera un tiers pour trancher le différend en la personne de Me [G] [I] pour les dépenses inférieures ou égales à 1000 €, conformément aux termes des mandats reçus ce jour par ce dernier et en la personne de [W] [V] pour les sommes supérieures à 1000€, sachant que ce tiers devra systématiquement agir comme le ferait un dirigeant afin de préserver les intérêts de légitimes de la société concernée ».

La SCI SAINT CHARLES, objet de la présente procédure, qui a pour objet l’acquisition et l’exploitation, directe ou indirecte, de tous immeubles à usage d’habitation et à usage commercial, le tout directement ou par voie d’association ou de prise de contrôle et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à cet objet, tant qu’elles ne modifient pas le caractère civil de la société, a été constituée le 13 mars 1978, entre M. [U] et Mme [L] [Z], M. [U] étant porteur de 19 parts et Mme [Z] d’une part (n°20).
Par un acte en date du 19 octobre 2004 Mme [Z] a cédé à Mme [R] [U] la part n°20 dont elle était titulaire.
Par acte du 13 décembre 2004 emportant augmentation du capital, M. [U] a apporté à la SCI SAINT CHARLES plusieurs immeubles situés à BORDEAUX ainsi que cinquante parts sociales de la société NORBER. Le capital social, après augmentation, s’élevant à 680 801,28€, a été divisé en 44 672 part sociales d’une valeur de 15,24 €, M. [U] étant titulaire de 19 parts sociales numérotées 1à 19 et 21 à 44 672, Mme [R] [U] restant titulaire de la part n°20.
Le même jour, M. [U] a fait donation à sa fille, [R] [U], de la pleine propriété de 22 335 parts sociales de la SCI SAINT CHARLES numérotées de 1 à 19 et de 31 à 336 et à sa fille [B] [U] la pleine propriété de 22 336 parts sociales numérotées de 22 337 à 44 672.
Les statuts de la SCI SAINT CHARLES ont été modifiés en conséquence, par acte du 30 août 2005, M. [O] [U] étant nommé gérant sans limitation de durée.
Au mois de mars 2005, la SCI SAINT CHARLES avait consenti un bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée de certains de ses immeubles à la SARL SOFFRES dont monsieur [O] [U] était alors le gérant.

M. [U] ayant institué légataires universelles ses deux filles, celles-ci, après son décès survenu le 14 mai 2014, en sont devenues associées égalitaires et cogérantes.

La SCI SAINT CHARLES reste donc, à la suite du protocole d’accord et des conventions associées la seule société, dont les parties sont à la fois associées à parts égales et cogérantes, la SARL SOFFRES, dont Mme [R] [U] est devenue la seule gérante du fait de la transaction et détient désormais l’intégralité du capital social, bénéficiant d’un bail commercial sur une partie des immeubles appartenant à la SCI SAINT CHARLES.

Il résulte du protocole d’accord et du pacte d’associées que l’objectif des deux associées, en raison de leur mésentente est de se séparer, en vendant les biens immobiliers appartenant à la SCI, et en procédant à sa dissolution, sauf attribution préférentielle à l’une ou l’autre des associées. L’acte par lequel les parties ont donné mandat de vendre les immeubles appartenant à la SCI SAINT CHARLES, à Me [I] n’est pas versé aux débats. Aussi les termes et conditions en sont ignorées, notamment en ce qui concerne l’exercice du droit préférentiel.

*sur la demande de dissolution de la SCI SAINT CHARLES pour justes motifs

Mme [B] [U] demande, à titre principal, la dissolution judiciaire de la SCI SAINT CHARLES, en application de l’article 1844-7 al 5 du code civil, qui dispose que la société prend fin par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société.

-sur la recevabilité

Mme [R] [U] fait valoir que la demanderesse ne peut fonder sa demande de dissolution de la SCI SAINT CHARLES sur des faits antérieurs à la transaction du 22 mai 2016.

L’article 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 novembre 2016, disposait que la transaction avait autorité de la chose jugée, tandis que l’article 2048 énonce que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions ne s’entend que de ce qui y a donné lieu.

S’il est vrai que Mme [B] [U] rappelle longuement dans ses écritures plusieurs faits antérieurs à la signature du protocole du 22 mai 2016 établissant la mésentente existant alors avec Mme [R] [U], elle précise cependant fonder sa demande de dissolution de la SCI SAINT-CHARLES sur des faits postérieurs qu’elle décrit précisément.

Son action est donc recevable.

Il n’y a pas lieu d’écarter les pièces relatives aux faits de mésentente antérieurs à la signature du protocole, ceux ci étant d’ailleurs pour l’essentiel rappelés dans le protocole d’accord du 22 mai 2016, le tribunal ne pouvant fonder sa décision sur de tels faits.

-sur les justes motifs

>Tout d’abord, Mme [B] [U] fait état de l’ inertie de sa demi-sœur pour approuver les comptes de la société. A cet effet, elle verse aux débats les diverses correspondances et relances qu’elle lui a adressées, ainsi que celles que lui a adressées M. [V], expert comptable tiers de confiance, pour obtenir son approbation des comptes des exercices clos au 31 décembre 2017, au 31 décembre 2018, 2019 et 2020.
Ainsi par mails des 3 et 9 septembre 2019, M. [V], expert comptable, tiers de confiance, lui a demandé de valider les comptes des exercices 2017 et 2018 et Mme [B] [U] lui a adressé plusieurs courriers à cet effet les 1er octobre, 14 novembre 2019.
Ces retards se sont renouvelés pour les comptes des exercices 2019, 2020 et 2021 et ont nécessité plusieurs rappels.

L’article 1856 du code civil, ainsi que le relève Mme [R] [U], énonce seulement que les gérants doivent au moins une fois dans l’année rendre compte de leur gestion aux associés et que cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourue ou prévues. Les statuts de la SCI SAINT CHARLES, mis à jour le 30 août 2005, à savoir postérieurement à la donation de ses parts par M. [U] à ses deux filles, prévoient quant à eux que le gérant arrête les comptes qui doivent être soumis à l’assemblée générale ordinaire. Cette approbation des comptes constitue une formalité obligatoire et est en outre essentielle puisqu’elle permet de connaître la situation de la société et d’apprécier ses faiblesses et potentialités et aux associés d’établir leur déclaration fiscale.

Par conséquent, le retard systématique et injustifié de Mme [R] [U] dans l’approbation des comptes et la signature des procès-verbaux d’ assemblée générale, malgré les relances qui lui ont été adressées, ne participe pas à la création d’un climat serein au sein de la société et témoigne d’un désintérêt certain.

>En outre, la demanderesse invoquant les manquements de la SARL SOFFRES, locataire commerciale de la SCI SAINT CHARLES et dont la gérante est Mme [R] [U], dans le paiement des loyers, fait état des difficultés ainsi générées dans la trésorerie et d’un conflit d’intérêts entre la qualité de cogérante de la SCI et de gérante de la SARL SOFFRES.

Par un acte en date du 30 mars 2005, la SCI SAINT CHARLES, représentée par son gérant M. [O] [U], a donné à bail commercial à la SA SOFFRES, représentée par M. [O] [U], un local situé sur l’intégralité des rez-de-chaussée des immeubles 22, 24, 26 et 28 rue Jules Guesdes et de l’immeuble 27 rue des Douves à BORDEAUX, d’une superficie de 425, 85m². Il y est indiqué que le loyer indexé, d’un montant alors de 42.580 €, devait être payé en quatre termes égaux, payables d’avance les 1er janvier, avril juillet et octobre.

Par lettre du 14 novembre 2019, Mme [B] [U], ès qualités pour la SCI, a demandé à Mme [R] [U], ès qualités pour la société SOFFRES, de régler les loyers dûs pour la période du 1er mars au mois de novembre 2019, soit 45.441€, et lui a adressé un rappel à cette fin le 15 octobre 2020. Elle lui a fait délivrer le 20 novembre suivant un commandement de payer un solde de 10 304,09 €. Le 12 avril 2023, elle lui signalait qu’elle était redevable de la somme de 20 000€.

Divers mails ont été en outre échangés, sur l’irrégularité des versements des loyers et le décompte des loyers payés et dus, le non-respect des échéances, les difficultés générées à la SCI et la nécessité de mettre en place un virement automatique.

Il est à noter que la pandémie de Covid n’ayant débuté en France qu’au mois de février 2020 ne peut être à l’origine du non paiement des loyers de mars à novembre 2019 comme invoqué.

Le non-paiement régulier de ses loyers par la société SOFFRES, dont Mme [R] [U] est la gérante titulaire de l’intégralité des parts, à la SCI SAINT CHARLES alors qu’elle ne peut ignorer l’importance de ces loyers qui constituent une partie importante de son budget au regard de son équilibre financier, est un nouveau signal de mésentente entre les associées. Il tend à démontrer qu’elle préfère agir dans son intérêt personnel, et non dans celui de la SCI, dont elle est pourtant cogérante et associée à parts égales.

>Ensuite, Mme [B] [U] fait valoir que la mésentente existant avec Mme [R] [U] ne permet pas de gérer et d’entretenir correctement les divers immeubles appartenant à la SCI SAINT CHARLES.

Elle produit à cet effet plusieurs documents :

-La SEM INCITE, par courrier du 5 décembre 2016, adressé à Me [G] [I] l’a informé entre autres remarques, que l’immeuble 27 rue des douves manquait à l’étage d’éclairage naturel et de ventilation, que l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble 24 rue Jules Guesde comprend deux chambres non ventilées donnant sur une cour couverte aménagée en pièce complémentaire, que l’immeuble 25 rue des douves comprend cinq appartements au lieu de deux -cette création de logement ne respectant pas l’offre de stationnement imposée par le PLU, que les logements situés à l’arrière des immeubles 23 et 25 rue des douves et 22 et 24 rue Jules Guesde, donnant sur une cour arrière, souffraient de nuisances importantes, occasionnées par le commerce du rez-de-chaussée (SOFFRES) et d’un environnement visuel déplorable. Elle estimait que ces immeubles nécessitaient des travaux de restructuration, pour que chaque logement respecte les règles minimales d’habitabilité et invitait l’acquéreur, Mme [R] [U], à présenter un projet tenant compte de ces éléments.
L’intention de Mme [R] [U], était alors d’acquérir ces immeubles où elle exploite son fonds de commerce.

Leur mauvais état ne peut certes être totalement imputé à la seule cogestion des parties qui n’a débuté qu’en 2014/2015.

En revanche, l’entretien et le suivi des immeubles a donné lieu à plusieurs retards ou désaccords.

L’immeuble 23 rue des douves, vide d’occupation et risquant d’être squatté, courant septembre 2019, les parties se sont accordées pour le faire évaluer afin de le vendre, Mme [R] [U] s’engageant à prendre contact avec l’agence ACTA, ce qu’elle n’a pas fait malgré diverses relances. Mme [B] [U] ayant saisi l’agence le 6 novembre suivant lui a demandé de valider cette démarche, en sa qualité de cogérante. Celle-ci a avisé l’agence que la vente n’étant pas d’actualité il n’y avait pas lieu à estimation (mail 6/12/19).

La porte de cet immeuble ayant été fracturée le 18 novembre 2022, Mme [R] [U] a fait installer une nouvelle serrure, mais a constaté le lendemain, qu’elle avait été de nouveau fracturée et qu’il y avait de l’eau dans le local. Elle en informait sa demi-sœur le 19 novembre qui préconisait de déposer plainte et de murer cette porte. Elle lui adressait ensuite un devis de réparation des infiltrations, ainsi qu’un devis de pose d’une porte blindée – ce que refusait Mme [B] [U], faisant état « d’une rustine de plus sur un patrimoine qui va à vau l’eau », de son comportement attentiste depuis des années et de son inertie et de l’impossibilité de communiquer. Elle estimait que l’urgence n’était pas de dépenser de manière désordonnée par à coups mais de rénover et mettre en conformité ou de vendre et que comme il était impossible que la SCI et les associées se portent garantes d’un prêt pour financer les travaux il fallait vendre avant que tout se délite.

Ces mêmes retards et/ou désaccords et rétention d’information ont affecté les décisions à prendre concernant les travaux d’entretien relatifs aux immeubles 22 et 24 rue Jules GUESDE, et 25 rue des douves, ainsi que la signature des devis et le paiement des factures y afférents ainsi qu’en témoignent les échanges de mails entre les deux associées et l’agence ACTA.

Par mail du 12 avril 2023, Mme [R] [U] informait sa demi-sœur que deux locataires ne s’acquittaient pas de leurs loyers et lui demandait sa position, quant à la délivrance d’un commandement de payer, ainsi que sa position quant aux travaux indispensables à effectuer dans l’immeuble 25 rue des douves (réparation de la porte d’entrée, changement de boite à lettres et suppression des infiltrations en toiture) pour un coût de 6.011,65 et de 1.548,42 euros. Mme [B] [U] répondait contester la réalisation de travaux d’appoint tant qu’il n’y avait pas de péril avéré et être disposée à engager des réunions et études nécessaires à une rénovation sérieuse sur un projet. Elle lui rappelait aussi que si les deux locataires étaient redevables de 5.304 euros, elle était aussi débitrice de loyers à hauteur de 20 000 euros.

Dès le 21 juin 2023, le conseil de Mme [R] [U] proposait à celui de la demanderesse une réunion avec l’agence ACTA, pour définir les travaux à effectuer et établir un projet satisfaisant les deux parties.

Des devis ont été établis pour les immeubles 27, 25 et 23 rue des douves, 22 et 24 rue Jules Guesde pour un montant total de 357259,27 euros hors travaux de toiture pour deux immeubles.

Compte tenu de la nécessité pour la SCI dont la trésorerie est insuffisante (elle s’élèverait à 126 435,54 euros) de recourir à un emprunt, assorti de la caution des associés, Mme [B] [U] a indiqué ne pas être en capacité de l’assumer et refuser cette rénovation globale.

Il est à observer qu’au désaccord des deux associées, relativement au sort de patrimoine immobilier, s’ajoute un désaccord quant aux distributions de dividendes à chacune des associés. Ainsi, le 11 octobre 2023, Mme [R] [U] a rappelé au cabinet [V] s’être opposée le 26 mai précédent à toutes distribution de dividendes, compte tenu des travaux urgents à effectuer, tandis qu’en réponse, sa demi-sœur faisant valoir que cette opposition était contraire aux statuts demandait au cabinet [V], de répartir les bénéfices conformément à l’article 23 des statuts, en abondant les comptes courants des associées. Ce même désaccord sur la distribution des bénéfices avaient au vu des pièces versées aux débats affecté les distributions des exercices 2017 2018 et 2019.

Ces désaccords permanents relatifs au fonctionnement de la SCI, à la gestion de son patrimoine et à son devenir mettent en évidence la profonde mésentente, opposant les deux associées, mésentente ancienne et ancrée, trouvant sans doute ses origines dans l’histoire familiale et que le protocole transactionnel et les conventions associées n’ont pas résolu.

-sur la paralysie de la société

Selon l’article 1844-7 5° du code civil, la mésentente existant entre les associés pour que la dissolution de la société soit prononcée doit entrainer la paralysie de la société.

Les comptes de la SCI SAINT CHARLES permettant d’appréhender exactement son évolution financière, ses bénéfices, ses dettes et sa capacité d’investissement, ne sont certes pas produits. La seule indication d’une trésorerie de 126.435,54 euros, sur le récapitulatif des travaux à réaliser datant de novembre 2023, est insuffisante pour ce faire, étant observé qu’en 2015, elle s’élevait à plus de 395 000 euros.

La SCI SAINT CHARLES a pour objet de gérer et exploiter un patrimoine immobilier important, et partant, d’en tirer des bénéfices par leur location permettant à la fois l’entretien de ce patrimoine et l’octroi de dividendes, ce patrimoine ayant été évalué en 2004 à la somme de 680 801,28 euros.

S’il est vrai que le mauvais état des immeubles, au vu du rapport de la SEM INCITY du 2016, ne peut être totalement imputé à la mésentente des deux associées cogérantes depuis 2014/2015. Il résulte des pièces versées aux débats que plusieurs appartements et au moins un immeuble ne sont plus donnés à bail d’habitation, qu’un autre a été incendié, ont continué à se dégrader au cours des années, faute d’accord entre les deux associées sur les travaux à réaliser et faute d’entente sur le devenir de ce patrimoine, de telle sorte qu’il s’est dévalorisé, des travaux à hauteur de 400 000 euros devant être envisagés pour rendre habitables les logements.

Il est à noter que les devis versés aux débats ne font pas état des travaux devant être entrepris par la société SOFFRES pour remédier aux nuisances qu’elle occasionne aux logements situés à l’arrière des immeubles 23 et 25 rue des douves et 22 et 24 rue Jules GUESDE.

Il résulte en conséquence des pièces versées aux débats que la mésentente entre les deux associées à parts égales et cogérantes et la disparition de tout affectio societatis empêchent toute prise de décision d’importance, tel que se mettre d’accord sur un projet global commun, à savoir vendre les immeubles ou les attribuer préférentiellement à l’une ou l’autre des associées, comme mentionné dans la transaction, avec le choix de les entretenir, a minima, ou les rénover totalement. De ce fait, la gestion et l’entretien des immeubles se trouve entravée.
Elles sont à l’origine d’une situation de blocage de la société : seules quelques décisions de gestion courante pouvant être prises, et ce non sans difficultés malgré le pacte d’associés réglant au plus près les situations pouvant se présenter. Ce pacte d’associé, qui avait instauré un protocole précis pour la gestion des affaires courantes pour éviter tout conflit entre associées jusqu’à la dissolution de la SCI n’a pas eu les effets escomptés en raison de la divergence de leurs vues, ce d’autant que s’y est ajoutée une difficulté liée à la décision de la banque de la SCI, de refuser les virements par mails pour régler les factures sociales et d’exiger de se présenter à l’agence avec la demande de virement signée par les deux cogérantes.
Enfin, cette mésentente et la disparition de toute volonté de coopérer entraînent une insuffisance de son financement, des appartements non rénovés n’étant pas loués ou des loyers impayés, et en conséquence, une dépréciation importante du patrimoine social.

La demande de Mme [R] [U], en désignation d’un administrateur provisoire, avec mission de remettre en état le patrimoine de la SCI SAINT CHARLES, alors que d’une part l’objectif de la transaction et du pacte est d’aboutir à la dissolution de la SCI après vente des biens lui appartenant ou attribution préférentielle à l’une ou l’autre des associées, ne saurait être accueillie, puisqu’elle tendrait à conforter la volonté de l’une des parties au mépris de celle de l’autre. D’autre part, si les immeubles de la SCI se dégradent, faute d’accord sur le devenir de ce patrimoine, il n’y a pas de péril imminent justifiant une telle désignation.

En conséquence la mésentente entre Mmes [R] et [B] [U] paralysant le fonctionnement de la SCI SAINT CHARLES, la dissolution de celle-ci doit être prononcée.

*sur l’article 700 du code de procédure civile , l’exécution provisoire et les dépens

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

– DÉBOUTE Mme [R] [U] de sa demande d’écarter des pièces

– ORDONNE la dissolution de la SCI SAINT CHARLES

– DÉSIGNE la SCP CAVIGLIONI [X] FOURQUIE prise en la personne de Maître [O] [X] en qualité de liquidateur amiable pour procéder aux opérations de liquidation de la SCI SAINT CHARLES, mandataire judiciaire, conformément aux dispositions de ses statuts et des articles 1844-8 et 1844-9 du code civil

– FIXE le siège de la liquidation au cabinet de la SCP CAVIGLIONI BARON FOURQUIE

– DIT que le liquidateur aura les pouvoirs les plus étendus conformes aux lois et usages en la matière et en particulier aura pour mission de :
.gérer et administrer la société dans le but de sa liquidation
.se faire remettre par les parties les archives, les documents sociaux qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, se faire communiquer les comptes sociaux ou les établir avec l’assistance si besoin est d’un expert comptable
.réaliser l’actif et régler le passif tout en tenant compte d’un éventuel accord entre les parties
.faire les comptes entre les parties et répartir le boni de liquidation en fonction des droits de chacune des associées
.fixe à 3000 € la somme à valoir sur la rémunération du liquidateur qui sera réglée par la SCI SAINT CHARLES
.fixe la durée de la mission du liquidateur à 12 mois à compter de sa saisine
.dit qu’il devra rendre compte de sa mission au président de la chambre dans le délai de 6 mois à compter de sa saisine et le saisir de toute difficulté
.dit qu’en cas d’empêchement du liquidateur désigné il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue par le président de cette chambre à la requête de la partie la plus diligente,

– DÉBOUTE Mme [R] [U] de ses demandes de désignation d’un administrateur provisoire

– DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires

– DÉBOUTE les parties de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile

– DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation

– RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT