5ème Chambre

ARRÊT N°-37

N° RG 21/00639 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RJV3

SCI JUMA

C/

M. [X] [T]

S.E.L.A.R.L. ACTIAJURIS

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 JANVIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Novembre 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SCI JUMA Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par Me Marie-Armel NICOL de la SELARL DEBREU MILON NICOL PAPION, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [X] [T]

né le 26 Juin 1972 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Cyril LAURENT de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

S.E.L.A.R.L. ACTIAJURIS

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Me Christelle FLOC’H de la SELARL LEXOMNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

La SCI Juma a été constituée le 12 mars 2002 entre M. [B], huissier de justice et Mme [H].

La SCI Juma est propriétaire de locaux à usage de bureaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 8].

Par acte en date du 16 mars 2005 M. [X] [T], huissier de justice, et son épouse Mme [F] [U] ont fait l’acquisition des parts sociales de cette SCI.

M. [X] [T], à la suite de M. [B], a exercé son activité professionnelle dans l’immeuble propriété de la société Juma.

La SELARL Actiajuris, qui exploite une étude d’huissiers de justice, s’est installée dans les locaux en continuité de la SCP [X] [T].

Par décision du 5 mars 2014, le procureur général près la cour d’appel de Rennes a décidé la suppression du bureau annexe de [Localité 1], étude appartenant à la société Actiajuris.

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2014 la société Juma a donné à bail à la SARL Haliocéan le local à usage de bureau situé au premier étage de l’immeuble dont elle est propriétaire et précédemment occupé par la société Actiajuris.

Par acte du 22 octobre 2018, la société Juma a fait assigner la société Actiajuris et M. [X] [T] devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc.

Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

– débouté la société Juma de l’ensemble de ses demandes,

– condamné la société Juma à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à la société Actiajuris,

– condamné la société Juma à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts à M. [X] [T],

– condamné la société Juma aux dépens et à payer à la société Actiajuris et à M. [X] [T], à chacun, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs autres demandes.

Le 29 janvier 2021, la société Juma a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 novembre 2023, elle demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

– y faisant droit, infirmer en toutes dispositions le jugement frappé d’appel,

Statuant à nouveau,

– dire et juger que la société Actiajuris ne rapporte pas la preuve de l’envoi d’un préavis dans le respect des formes légales,

– condamner la société Actiajuris à lui payer la somme de 90 480 euros TTC sauf à parfaire à la date de la décision à intervenir,

– condamner la société Actiajuris in solidum avec M. [X] [T] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

– débouter la société Actiajuris de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

À titre subsidiaire :

– condamner M. [X] [T] à lui payer la somme de 41 091 euros à titre de dommages intérêts,

– condamner la société Actiajuris in solidum avec M. [X] [T] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

– débouter les intimés de toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Par dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2023, la société Actiajuris demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu le 15 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en toutes ses dispositions et débouter, en conséquence, la société Juma de toutes ses demandes,

– condamner la société Juma à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

– condamner la société Juma à lui payer les entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2023, M. [X] [T] demande à la cour de :

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en date du 15 décembre 2020,

– débouter la société Juma de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– condamner la société Juma à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, pour procédure abusive et injustifiée,

– condamner la société Juma à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Juma aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de son appel, la SCI Juma explique que la SELARL Actiajuris a occupé l’intégralité des locaux du 1er décembre 2010 au 31 décembre 2011, puis uniquement le rez-de-chaussée du 1er janvier 2012 jusqu’au 31 mars 2014, date à laquelle elle a cessé la réception des loyers.

Elle signale qu’à compter du 1er avril 2014, la SELARL Actiajuris a conservé du mobilier, ainsi que des dossiers, archives et minutes dans les locaux, empêchant toute location à un tiers et que le rez-de-chaussée a été vidé à compter du 1er novembre 2015.

La SCI Juma indique que depuis le 31 mars 2014, la SELARL Actiajuris ne règle plus le loyer sans avoir justifié du moindre préavis et sans qu’ait été établi un état des lieux.

Elle expose que dans le cadre de la procédure de divorce des époux [T], il a été communiqué une lettre à en-tête de la société Actiajuris datée du 27 janvier 2014 portant mention d’un congé du 31 mars 2014, et que ce courrier porte la mention ‘remis en main propre’ suivie de la signature de M. [T].

La SCI Juma estime qu’à tout le moins les formes du préavis n’ont pas été respectées, et que cet écrit n’emporte pas valablement congé.

La société appelante signale que M. [T] a changé d’adresse en cours de procédure, rendant notamment ses convocations aux assemblées générales difficiles.

La SCI Juma invoque les dispositions de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Elle conteste la validité du congé et demande à la SELARL Actiajuris de rapporter la preuve de l’envoi d’un préavis conforme aux stipulations du bail.

Elle conteste le fait que M. [T] se soit comporté comme son gérant de fait et affirme que sa gérante, Mme [T], n’a jamais eu connaissance du bail professionnel censé être daté de 2012 et que Mme [T] a exercé ses fonctions de gérante.

Elle avance que la lettre contenant le préavis contesté est un faux, un document antidaté, produit pour la 1ère fois en 2016 dans le cadre d’une expertise sur les éléments patrimoniaux du couple [T].

Elle s’interroge sur le fait que le bail avec la société Actiajuris aurait été établi en janvier 2012 alors que la société Actiajuris occupait la totalité des lieux depuis le 1er décembre 2010.

Elle soutient que M. [T] a agi comme bon lui semblait sans respect pour les droits de la SCI Juma et sans égard pour sa gérante de droit, et que si les formalités légales de la publicité de la désignation de sa gérante n’ont pas été accomplies avant 2015, c’est du fait de M. [T].

La SCI Juma indique que la société Actiajuris est devenue locataire sans bail et sans état des lieux au 1er décembre 2010 après la fusion de la SCP [X] [T] avec l’étude Le Gall Gueganton, que la société Actiajuris a payé un loyer trimestriel de 4 377,36 euros puis, à compter du 1er janvier 2012, un loyer de 650 euros HT par mois pour l’occupation du seul rez-de-chaussée sans courrier et sans avenant au bail.

Elle précise que cette situation l’a contrainte a diminué le remboursement du prêt concernant l’immeuble.

Elle affirme qu’au 27 janvier 2014, date alléguée du préavis, la SELARL Actiajuris n’était pas informée de son obligation de fermer l’étude de [Localité 1], obligation qui a été notifiée par le parquet général par décision du 5 mars 2014.

La SCI Juma soutient que la SELARL Actiajuris occupe encore le garage, soit une partie des locaux, démontrant ainsi, selon elle, que le bail n’est pas résilié.

Si la cour devait considérer que la SELARL Actiajuris peut se prévaloir du préavis, la SCI Juma considère qu’elle est fondée à réclamer réparation de son préjudice à M. [T] qui a, selon elle, privilégié ses intérêts personnels sur ceux de la société.

En réponse, M. [T] prétend que, par le truchement de la SCI Juma, Mme [U] entend régler ses comptes personnels avec lui.

Il signale que les statuts de la SCI Juma n’avaient été que partiellement mis à jour et que le 27 janvier 2014, la SELARL Actiajuris n’avait pas d’autre possibilité que de lui notifier, en qualité de co-gérant de fait, le préavis pour quitter les lieux.

M. [T] indique que Mme [T] née [U] n’a accompli aucune formalité alors qu’elle se prétend unique gérante de la SCI.

Il rappelle qu’il a signé le bail avec la SELARL Actiajuris.

Il n’admet pas l’accusation de faux de la SCI Juma et considère que la SELARL Actiajuris avait le droit de résilier le bail moyennant un préavis de deux mois.

Il écrit que Mme [U] n’a jamais contesté la diminution du loyer à compter de janvier 2012 et que le bail du 3 janvier 2012 a été communiqué à l’expert-comptable de la SELARL Actiajuris.

Il explique qu’au départ de la SELARL Actiajuris, des travaux ont été entrepris dans les locaux pour constituer deux cellules indépendantes, l’une au rez-de-chaussée, l’autre à l’étage avec l’accord de Mme [U] et que ces travaux ont permis la location de l’étage à la société Haliocéan.

Selon M. [T], la SCI Juma ne peut pas, tout à fois, prétendre que le bail serait constitutif d’un faux et invoquer en même temps les dispositions dudit bail sur la forme du préavis.

Il affirme que la SCI Juma a accepté tacitement la résiliation du bail de la SELARL Actiajuris.

Il affirme que la SCI Juma est en possession des clés puisqu’elle a convoqué une assemblée générale sur place.

Il conteste l’occupation du rez-de-chaussée de l’immeuble par la SELARL Actiajuris.

Il fait état de l’absence de commandement ou de mise en demeure de la part de la SCI Juma et de sa gérante.

M. [T] conteste toute faute et affirme que la SCI Juma ne justifie d’aucun préjudice, cette dernière percevant notamment un loyer de la part de la société Haliocéan.

La SELARL Actiajuris indique que le préavis du 27 janvier 2014, remis en mains propres à M. [T] en sa qualité de co-gérant de la SCI Juma, est régulier.

Elle signale qu’en janvier 2014, les statuts de la SCI Juma n’étaient que partiellement à jour et que M. [B] y apparaissait comme le gérant. Elle estime qu’en janvier 2014, M. et Mme [T] étaient co-gérants de fait.

Elle n’accepte pas l’accusation de faux alléguée par la SCI Juma.

Elle entend se prévaloir, en toute hypothèse, de l’acceptation tacite du congé par la SCI Juma qui a proposé le bien à la location deux mois après le congé.

Elle explique que les travaux de transformation des lieux n’auraient pas été possibles si elle avait continué à occuper les locaux.

Elle remarque l’absence de tout commandement de payer de la part de la SCI Juma.

Elle invoque l’accord de Mme [T] pour le stockage des archives dans le garage temporairement.

À titre infiniment subsidiaire, la SELARL Actiajuris indique que la SCI Juma perçoit un loyer de la part de la société Haliocéan depuis le 1er juin 2014 et se garde d’en soustraire le montant dans sa réclamation.

– Sur le bail et le préavis.

Tout d’abord, la cour entend rappeler que la SCI Juma, demanderesse en première instance et appelante, supporte la charge de la preuve de ses allégations et que répéter à l’envie les arguments dans ses conclusions ne les érige pas en preuves ou en vérités.

Il est avéré que Mme [U] a été désignée gérante de la SCI Juma lors d’une assemblée générale du 30 mars 2005.

Cette désignation n’a pas fait l’objet d’une mention sur l’extrait Kbis de la SCI Juma avant le 14 janvier 2015.

La première mission de Mme [U] en sa qualité de gérante était de procéder à la publicité de sa désignation dès le mois de mars 2005.

Jusqu’au 14 janvier 2015, la désignation de Mme [U] en qualité de gérante n’est pas opposable aux tiers et donc n’est pas opposable à la SELARL Actiajuris qui est une personnalité juridique différente de M. [N], Mme [U] n’était pas la gérante de la SCI Juma.

De plus, les pièces versées au dossier par la SCI Juma ne démontre pas que Mme [U] a procédé à des actes de gestion ou d’administration.

Elle produit aux débats une demande de changement de prélèvement des échéances de prêt du 13 juin 2006. Cette seule pièce est pour le moins insuffisante pour caractériser une gestion de la SCI de la part de Mme [U].

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2012, la SCI Juma, représenté par M. [T], a conclu avec la SELARL Actiajuris un bail pour les locaux pour un loyer mensuel de 650 euros.

La SELARL Actiajuris était en droit de considérer que M. [T], associé de la SCI Juma, puisse représenter cette société.

De manière contradictoire, Mme [U] affirme ne pas connaître l’existence de ce bail tout en ignorant pas l’occupation des locaux par la SELARL Actiajuris (au sein de laquelle son ex époux était associé).

Ce contrat de bail n’est pas occulte puisque la SELARL Actiajuris a justifié de son existence auprès de son expert-comptable. Les arguments de la SCI Juma sur l’inexistence d’un écrit sont inopérants et démontrent à tout le moins l’acceptation d’un bail au moins oral.

Ainsi la SCI Juma a encaissé les loyers versés par la SELARL Actiajuris sans aucune difficulté.

Les faits que la SELARL Actiajuris occupe les locaux avant le 3 janvier 2012 et que le loyer soit passé de 1220 euros à 650 euros par mois ne font pas du bail du 2 janvier 2012 un faux, puisqu’il s’agissait de régulariser la situation locative M. [T] étant seul associé dans les deux structures juridiques. Les affirmations de la SCI Juma selon lesquelles la SELARL Actiajuris ne louait que le rez-de-chaussée ne sont corroborées par aucun document objectif et sont contredites par la description des lieux dans le bail.

Le bail du 3 janvier 2012, dont la SCI Juma dénie l’existence tout en se prévalant de ses dispositions, prévoit : ‘à tout moment au cours du bail ou de ses reconductions tacites, la partie locataire aura la faculté de résilier le bail par anticipation en respectant un délai de préavis de deux mois et en s’engageant à libérer les lieux vides de tout bien et objet à cette date. Toutes les notifications valant congé doivent être effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Le 27 janvier 2014, la SELARL Actiajuris a informé la SCI Juma de son congé pour le 31 mars 2014 par lettre remise en mains propres à M. [T].

Certes cette remise n’est pas une lettre recommandée avec accusé de réception mais cette dernière formalité n’a pas été prescrite à peine de nullité. Elle a, au moins, pour mérite d’être claire dans la réception de ce congé.

Comme l’ont à juste titre souligné les intimés, le congé ne pouvait être notifié au gérant statutaire de la SCI Juma puisqu’il s’agissait de M. [B] dont l’adresse était inconnue et ce congé aurait été inefficace.

Le délai de 2 mois a été respecté.

Les affirmations de la SCI Juma sur la chronologie des faits entre la date du congé et la lettre du parquet général sur la fermeture de l’étude sont ce qu’elles sont à savoir des affirmations dénuées de tout justificatif probant, puisque la lettre du 14 février 2014 du parquet ne fait que confirmer officiellement son refus antérieur de maintenir l’étude de [Localité 1] dans l’hypothèse de la reprise d’une étude à Morlaix.

Il en est de même des affirmations de l’appelant selon lesquelles l’absence d’une lettre recommandée avec accusé de réception s’explique par le fait que cette lettre n’a jamais été remise à M. [T] et qu’il s’agit d’un faux.

Aucun élément du dossier ne permet de confirmer ces allégations.

À tout le moins, la SCI Juma a accepté le congé de la SELARL Actiajuris comme en atteste sa déclaration relative à ses revenus du 28 mai 2015 dans laquelle Mme [U] a déclaré la SELARL Actiajuris en qualité de locataire au 1er janvier 2014 puis la société Haliocéan le 1er juin 2014.

Le congé délivré pour le 31 mars 2014 est donc valable.

Le bail consenti à la SELARL Actiajuris portait sur le rez-de-chaussée et l’étage de l’immeuble qui constituait un tout.

Il résulte d’un mail de la société Haliocéan que Mme [U] s’est rendue sur place le 4 juin 2014 avec cette société et M. [L] pour visiter l’ensemble des locaux et que les intervenants (en ce compris Mme [U]) ont convenu des travaux à effectuer à savoir la pose de sous-compteur, un changement des revêtements, un câblage informatique pour disposer de la box à l’étage, et la pose de serrures et des clés communes à l’ensemble des portes. Ces travaux avaient pour objet de séparer le rez-de-chaussée et l’étage et permettre ainsi la location de l’étage à la SCI Haliocéan.

Dans une note que la gérante de la SCI Juma ne conteste pas, Mme [U] précise s’être rendue au Crédit Mutuel pour ‘un prêt travaux SCI Juma’ ainsi qu’à ‘l’ancienne étude de [Localité 1] pour voir les travaux’.

Ainsi contrairement à ses affirmations, la SCI Juma était avisée des travaux entrepris ainsi que du départ de la SELARL Actiajuris.

Concernant les clés qui n’auraient pas été restituées intégralement à la SCI Juma, cette dernière procède par affirmations, et l’attestation de Mme [O] ne reproduit que les déclarations de Mme [U] sur ce point et ne peut être considérée comme probante.

Le 24 octobre 2016, la SCI Juma a organisé une assemblée générale au sein des locaux démontrant ainsi qu’elle possède les clés du bâtiment.

Les 2 février et 18 octobre 2016, la SCI Juma a précisé à la société Haliocéan qu’elle occupait illégalement le rez-de-chaussée de l’immeuble. Elle ne peut pas ainsi affirmer que la SELARL Actiajuris y était présente (alors que dans un courrier du 9 novembre 2016, elle précise que le rez-de-chaussée est inoccupé).

Le 11 février 2017, Mme [T] accompagnée de deux personnes a pénétré dans les locaux et les a inspectés en intégralité démontrant ainsi que les clés ont été restituées et que le rez-de-chaussée était occupé.

Concernant l’occupation du garage, à défaut de constat réalisé par un commissaire de justice, cette occupation n’est pas démontrée, les attestations de mesdames [O] et [W] étant pour le moins sujettes à caution dans ce contexte de conflit conjugal et de liquidation de régime matrimonial.

La SCI Juma est déboutée de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SELARL Actiajuris.

Il en est de même pour ses demandes dirigées contre M. [T]. Comme l’a très justement précisé le premier juge, même si pour le besoin du raisonnement, M. [T] aurait pu prévenir la SELARL Actiajuris qu’il n’était pas le gérant de droit de la SCI Juma, la SELARL Actiajuris se trouvait dans l’obligation de quitter les lieux et le préjudice de la bailleresse n’était qu’hypothétique.

Le jugement est confirmé à ce titre.

– Sur autres demandes.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Les écritures de la SCI Juma relèvent plus d’un règlement de compte entre Mme [U] et M. [T] quant à la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux. L’appelante a procédé par voie d’affirmation et a contesté, sans raison, les arguments des intimés qu’elle a interprétés de manière subjective.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a alloué des dommages et intérêts à M. [T] et à la SELARL Actiajuris.

Succombant en appel, la SCI Juma est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à M. [T] la somme de 3 000 euros et à la SELARL Actiajuris la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI Juma de sa demande en frais irrépétibles ;

Condamne la SCI Juma à payer à M. [T] la somme de 3 000 euros et à la SELARL Actiajuris la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Juma aux dépens.

Le greffier, La présidente,