Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 19 JANVIER 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11111 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH262

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Juin 2023 -Président du TJ d’EVRY – RG n° 23/00093

APPELANTE

S.A. CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

INTIMÉE

S.C.I. ITOP IMMO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Sylvie LAROSE MARTINS de la SELARL MANGIN LAROSE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre, chargée du rapport

Rachel LE COTTY, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Par acte notarié en date du 12 décembre 2013, la société Crédit Mutuel Real Estate Lease (anciennement dénommée CMCIC Lease) a consenti à la SCI Itop Immo un contrat de crédit-bail immobilier, avec option d’achat, d’une durée de douze ans, d’un montant total de 961.994,82 euros HT, afin de financer des locaux à usage de bureaux et d’emplacements de stationnement, dépendant d’un immeuble en copropriété, situé à [Localité 8] (Essonne), ‘[Adresse 7], cadastré section B n° [Cadastre 2], lieudit ‘[Adresse 6], comprenant les lots n° 5 et 37 à 56.

Afin de garantir le paiement des loyers et des sommes mises à la charge du crédit-preneur, plusieurs garanties ont été consenties au crédit-bailleur dont le nantissement des parts de la société Itop Immo, le cautionnement solidaire de son gérant et de la société Itop Education, autorisée, par l’acte du 12 décembre 2013, à sous-louer les locaux, ces cautionnements étant toutefois limités dans leur montant à la somme de 50.000 euros.

Suivant avenant du 19 novembre 2019, les parties sont convenues de modifier les modalités de paiement des loyers, initialement payables trimestriellement et d’avance, ces derniers étant, depuis le 12 septembre 2019, payables mensuellement et d’avance.

Le crédit-bailleur ayant entendu anticiper les besoins de trésorerie de ses clients liés aux conséquences de la crise sanitaire, a, par lettre du 13 octobre 2020, suspendu deux trimestres de loyers dont le paiement a été étalé sur la durée restante du contrat, à compter du 12 octobre 2021, moyennant l’application d’intérêts calculés au taux de 0,60 % l’an sur les sommes reportées.

Des loyers étant restés impayés à compter du mois de mai 2021, le crédit-bailleur a adressé à la SCI Itop Immo plusieurs courriels, lettres de relance et de mise en demeure, entre le 14 septembre 2021 et le 26 octobre 2022, la lettre adressée à cette dernière date lui indiquant qu’à défaut de régler l’arriéré de 94.769,79 euros dans un délai de huit jours, elle s’exposait à devoir subir toutes procédures et mesures appropriées à la sauvegarde des droits du créancier et la caducité du moratoire octroyé dans le cadre de la crise sanitaire.

La SCI Itop Immo a parallèlement fait part au crédit-bailleur de son projet de restructuration de son capital social et de signature d’un nouveau contrat de sous-location afin de lui permettre d’apurer sa dette, lequel a toutefois conditionné son agrément, contractuellement prévu, au paiement préalable de celle-ci.

L’arriéré locatif n’ayant pas été réglé, la société Crédit Mutuel Real Estate Lease a fait délivrer à la SCI Itop Immo, par acte du 29 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour avoir paiement de la somme de 148.787,09 euros TTC.

Par acte du 19 janvier 2023, la société Crédit Mutuel Real Estate Lease a fait assigner la SCI Itop Immo devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la société défenderesse et condamnation de celle-ci au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance 13 juin 2023, le premier juge a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Crédit Mutuel Real Estate Lease ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toute autre demande ;

condamné la société Crédit Mutuel Real Estate Lease aux dépens.

Par déclaration du 22 juin 2023, la société Crédit Mutuel Real Estate Lease a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 octobre 2023, la société Crédit Mutuel Real Estate Lease demande à la cour de :

la

déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

débouter la SCI Itop Immo de l’ensemble de ses prétentions ;

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dont elle a fait appel ;

statuant à nouveau,

constater que le contrat de crédit-bail immobilier du 12 décembre 2013 se trouve résilié de plein droit depuis le 29 décembre 2022 ;

ordonner l’expulsion de la SCI Itop Immo, ainsi que celle de tout occupant de son chef, y compris de la société Itop Education, de l’ensemble immobilier à usage de bureaux et d’emplacements de stationnement, dépendant d’un immeuble en copropriété situé à [Localité 8] (Essonne), [Adresse 7], cadastré section B n°[Cadastre 2], lieudit ‘[Adresse 6], d’une contenance de 37 a 56 c, comprenant les lots n°5 et 37 à 56 ;

ordonner le transport et la séquestration, aux frais de la SCI Itop Immo, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tout autre lieu de son choix et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

condamner la société SCI Itop Immo à lui payer la somme de 277.426,52 euros TTC, arrêtée au 16 août 2023, outre mémoire, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires, assortie des intérêts de retard au taux contractuel à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes ci-dessus et ce, jusqu’à parfait paiement ;

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 9.955,56 euros TTC, majorée des charges contractuelles ;

condamner la SCI Itop Immo à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 9.955,56 euros TTC, à compter du 12 septembre 2023 ;

condamner la SCI Itop Immo à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI Itop Immo aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 novembre 2023, la SCI Itop Immo demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

en tout état de cause,

confirmer qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’intégralité des demandes formulées par la société Crédit Mutuel Real Estate Lease ;

renvoyer la société Crédit Mutuel Real Estate Lease à mieux se pourvoir ;

par conséquent,

déclarer la société Crédit Mutuel Real Estate Lease irrecevable et mal fondée en son appel ;

déclarer l’ensemble des demandes de la société Crédit Mutuel Real Estate Lease infondées, injustifiées et contestables ;

débouter la société Crédit Mutuel Real Estate Lease de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

lui

octroyer les plus larges délais de paiement ;

en tout état de cause,

condamner la société Crédit Mutuel Real Estate Lease au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 novembre 2023.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de crédit-bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Au cas présent, le contrat de crédit-bail notarié prévoit à l’article VI-3.2, la possibilité pour le crédit-bailleur de résilier le contrat en cas de diminution des garanties ou sûretés qui lui ont été conférées ou en cas d’inexécution du contrat, en énonçant notamment, qu’ ‘à défaut par le crédit- preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du crédit-bail qui sont toutes de rigueur et/ou de payer à son échéance un seul terme de loyer, le présent contrat sera, si bon semble au crédit-bailleur, résilié de plein droit, sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par le crédit-bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré sans effet pendant ce délai’.

Il est constant que les loyers n’ayant plus été réglés à compter de mai 2021, la société Crédit Mutuel Real Estate Lease a fait délivrer à la SCI Itop Immo, par acte du 29 novembre 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme de 148.787,09 euros TTC, lequel est demeuré sans effet.

La société Itop Immo explique l’arriéré locatif par les difficultés rencontrées par le sous-locataire, la société Itop Education, qui, ayant subi les conséquences de la crise sanitaire, a fait l’objet d’une procédure de redressement, puis de liquidation judiciaire la privant ainsi de revenus et de la possibilité de s’acquitter des loyers.

Elle s’oppose, dans ces conditions, à l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que la demande du crédit-bailleur se heurte à des contestations sérieuses tenant à l’attitude de ce dernier, qui, en conditionnant l’agrément d’un nouveau sous-locataire et de la restructuration de son capital au paiement de l’arriéré locatif, ne lui a pas permis d’exécuter son obligation, à la nullité des clauses contractuelles relatives à cet agrément, lesquelles créent un déséquilibre significatif entre les parties dès lors qu’elles font dépendre du seul pouvoir discrétionnaire du crédit-bailleur l’exécution ou l’inexécution du contrat, et à la mise en oeuvre, dans ces conditions, de la procédure d’acquisition de la clause résolutoire, qui apparaît de mauvaise foi puisque la société Crédit Mutuel Real Estate Lease a choisi de ne pas lui permettre d’être en capacité de payer les loyers. Elle indique encore avoir saisi le juge du fond afin de faire annuler les clauses litigieuses, qui empêchent la poursuite du contrat.

Cependant, il sera rappelé que l’agrément préalable du crédit-bailleur a été expressément prévu dans le contrat de crédit-bail tant pour la restructuration du capital social du crédit-preneur que pour la sous-location qu’il pourrait consentir.

Ces agréments, prévus par les parties, s’expliquent par le nantissement des parts sociales de la société Itop Immo au bénéfice de la société Crédit Mutuel Real Estate Lease pour garantir le paiement de sa créance, ce qui justifie que cette dernière dispose d’un droit de regard sur les opérations susceptibles d’être réalisées sur le capital de la société et par l’économie générale du contrat de crédit-bail puisque le crédit-bailleur, propriétaire des biens immobiliers, est légitime à s’assurer de la personne du sous-locataire et de l’activité exercée dans les locaux loués au crédit-preneur sur lequel pèse l’obligation de paiement des loyers.

Il en résulte que le fait pour le crédit-bailleur d’avoir conditionné l’agrément sollicité au paiement de l’arriéré locatif, incontestablement dû par la société Itop Immo, ne saurait constituer une contestation sérieuse.

En outre, l’existence de la procédure au fond introduite par la société Itop Immo aux fins d’annulation des clauses relatives aux agréments, dont l’issue est à ce stade aléatoire, ne caractérise pas davantage une telle contestation susceptible de faire obstacle à l’action en référé, dès lors que le contrat liant les parties stipule une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers dont la licéité ne fait pas débat ainsi que la délivrance d’un commandement de payer visant ladite clause, dont l’appréciation des effets entre dans les pouvoirs de la juridiction des référés.

Enfin, en ayant mis en oeuvre la clause résolutoire dans les conditions contractuellement prévues, plus d’un an après les premiers impayés et après avoir préalablement adressé de multiples lettres de relance et de mise en demeure et différé à plusieurs reprises l’engagement de poursuites, il ne peut être sérieusement soutenu que la société Crédit Mutuel Real Estate Lease a fait preuve de mauvaise foi, alors que la société Itop Immo, seule tenue au paiement des loyers envers cette dernière, a été particulièrement défaillante dans l’exécution de son obligation de paiement. Elle ne peut donc, pour échapper à celle-ci, qui s’inscrit dans l’opération d’investissement qu’elle a entendu réaliser, invoquer une attitude abusive de son cocontractant, non établie en l’espèce avec l’évidence requise en référé.

La SCI Itop Immo soutient encore que la somme réclamée se heurte à une contestation sérieuse puisque le décompte produit par l’appelante ne prend pas en considération des règlements qu’elle a effectués ou comptabilise des sommes dont l’exigibilité a été reportée au titre de la crise sanitaire.

Elle conteste ainsi devoir la somme de 158.856,65 euros arrêtée au 31 décembre 2022, qui ne tient pas compte de deux règlements effectués le 20 avril 2022 pour un montant de 11.174,46 euros et le 28 avril suivant à hauteur de 28.348,82 euros, et qui comprend des indemnités d’occupation comptabilisées selon facture du 7 novembre 2022 alors que le crédit-bail était en cours à cette date ainsi que les loyers reportés de l’année 2020.

Le commandement de payer a été délivré le 29 novembre 2022 pour la somme de 148.787,09 euros correspondant à l’arriéré dû à cette date, loyer du 12 novembre au 11 décembre 2022 inclus ainsi qu’il résulte du décompte y figurant.

Contrairement à ce que soutient la SCI Itop Immo, la société appelante démontre, par la production des pièces 23 et 25, avoir comptabilisé les sommes de 11.174,46 euros et de 22.348,92 euros qu’elle a réglées les 20 et 28 avril 2022. A cet égard, la cour relève que, selon le relevé de compte qu’elle produit en pièce 5, l’intimée s’est acquittée, à cette dernière date, de la somme de 22.348,92 euros et non de 28.348,82 euros comme indiqué à tort dans ses écritures.

L’examen des factures émises, des paiements enregistrés et du décompte figurant dans le commandement de payer, établit que celui-ci ne mentionne pas au débit du compte du crédit-preneur les loyers concernés par les paiements effectués au mois d’avril 2022.

Le décompte joint au commandement de payer comprend les six mois de loyer dus pendant la période du 12 avril au 11 octobre 2020, qui ont fait l’objet du moratoire consenti par le crédit-bailleur le 13 octobre 2020. Cependant, au regard de l’absence de règlement des loyers en cours et de l’importance de l’arriéré, le crédit-bailleur avait informé la SCI Itop Immo, par lettre recommandée du 26 octobre 2022, que le défaut de paiement, dans le délai de huit jours, de sa dette, qui s’élevait alors, hors loyers reportés, à la somme de 94.769,79 euros TTC, conduirait à la caducité du moratoire accordé et que les sommes dues à ce titre deviendraient immédiatement exigibles.

Il est en outre relevé, à la lecture du décompte, que les versements qui avaient été effectués au titre de ce moratoire, ont été déduits, des avoirs ayant été pratiqués.

En tout état de cause, à supposer que les loyers reportés de l’année 2020, pour un montant total de 59.847,37 euros, n’étaient pas exigibles à date du commandement de payer, il sera relevé que celui-ci a été délivré pour un montant supérieur et rappelé qu’il reste valable pour la partie non contestable de la dette, comme tel est le cas en l’espèce puisque l’acte vise également des loyers postérieurs demeurés impayés.

Ainsi, la demande de la société Crédit Mutuel Real Estate Lease tendant à l’acquisition de la clause résolutoire ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il convient, infirmant l’ordonnance entreprise, de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 décembre 2022.

La SCI Itop Immo s’étant maintenue sans droit ni titre dans les lieux depuis cette date, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, dont la société Itop Education.

Sur la provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation de la SCI Itop Immo au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 décembre 2022 égale au montant du dernier loyer majoré des charges et accessoires n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’elle sera condamnée par provision au paiement de ladite indemnité.

Il ressort du décompte produit, arrêté au 16 août 2023, indemnité d’occupation due pour la période du 12 août au 11 septembre 2023 comprise, que la créance de la société Crédit Mutuel Real Estate Lease s’établit en principal à la somme de 249.230,13 euros après déduction des frais d’huissier, d’avocat et des intérêts.

La SCI Itop Immo ne soulève aucune contestation sérieuse sur le montant de cette somme, étant précisé d’une part, que les observations formées quant à l’absence de prise en compte des sommes réglées en avril 2022 sont injustifiées ainsi qu’il résulte des motifs qui précèdent, d’autre part, que les loyers de 2020 reportés sont nécessairement devenus exigibles par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et, enfin, que les critiques faites sur la facture du 7 novembre 2022, relative à la période du 12 décembre 2022 au 11 janvier 2023, sont inopérantes, dès lors que cette facture n°F2212/0057490 porte sur le loyer dû et ne mentionne aucune indemnité d’occupation, seul le décompte, arrêté au 16 août 2023, fait justement apparaître le loyer dû pour la période du 12 au 29 décembre 2022 et l’indemnité d’occupation due pour celle du 30 décembre 2022 au 11 janvier 2023.

En conséquence, la société Itop Immo dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle en principal de 249.230,13 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 11 septembre 2023.

Selon l’article II- 2.4 du contrat, intitulé ‘intérêts de retard’, ‘tout retard dans le paiement des préloyers, loyers ou charges (ou d’une fraction de ceux-ci) fera courir à compter de leur date d’exigibilité et sans formalité judiciaire, des intérêts de retard au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cents points de base. Il est précisé que ces intérêts de retard courront de la date d’échéance telle que définie ci-dessus jusqu’à la date à laquelle le crédit-bailleur sera effectivement crédité. Si la situation d’impayé se prolongeait, les intérêts ainsi décomptés seraient capitalisés à l’issue d’une période de douze mois’.

Cependant, la clause prévoyant le paiement d’un intérêt majoré en cas retard dans le règlement des sommes dues au titre du contrat, s’analyse en une clause pénale et comme telle, est susceptible d’être minorée par le juge du fond. Il en résulte que l’obligation au paiement de ces intérêts se heurte, en l’espèce, à une contestation sérieuse.

La somme de 249.230,13 euros sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 148.787,09 euros et du présent arrêt sur le surplus.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de la société appelante en ce qu’elle porte sur le paiement des intérêts de retard inclus dans le décompte ainsi que sur les frais d’huissier et d’avocat.

Sur la demande de délais de paiement

La SCI Itop Immo sollicite les plus larges délais de paiement en faisant état de ‘la privation de revenus dont elle est victime’.

Non seulement, la société intimée ne verse aucune pièce pour établir sa situation financière mais reconnaît encore ne pas disposer de revenus. Ainsi, ne justifiant d’aucune capacité de remboursement de sa dette dans le délai sollicité, il y a lieu de rejeter sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI Itop Immo supportera les dépens de première instance et d’appel, sans pouvoir prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Il sera alloué à la société Crédit Mutuel Real Estate Lease, contrainte d’engager de tels frais pour défendre ses droits, tant en première instance qu’en appel, la somme sollicitée de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de crédit-bail conclu entre les parties à la date du 30 décembre 2022 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SCI Itop Immo ainsi que celle de tout occupant de son chef, dont la société Itop Education, des biens immobiliers à usage de bureaux et d’emplacements de stationnement, comprenant les lots n° 5 et 37 à 56 dépendant d’un immeuble en copropriété, situé à [Localité 8] (Essonne), ‘[Adresse 7], cadastré section B n° [Cadastre 2], lieudit ‘[Adresse 6], d’une contenance de 37 a et 56 ca, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SCI Itop Immo à payer à la société Crédit Mutuel Real Estate Lease, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, taxes et accessoires, qui aurait été dû si le crédit-bail s’était poursuivi, à compter du 30 décembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la SCI Itop Immo à payer à la société Crédit Mutuel Real Estate Lease la somme provisionnelle de 249.230,13 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation au 11 septembre 2023 (indemnité d’occupation du 12 août au 11 septembre 2023 comprise), avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022 sur la somme de 148.787,09 euros et du présent arrêt sur le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société Crédit Mutuel Real Estate Lease ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par la SCI Itop Immo ;

Condamne la SCI Itop Immo aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la société Crédit Mutuel Real Estate Lease la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT