COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 17 MAI 2023

N°2023/101

Rôle N° RG 20/02387 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFTPG

SARL HAXO

C/

SARL CANDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Joseph MAGNAN

Me Walter VALENTINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 10 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01657.

APPELANTE

SARL HAXO prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 2]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SARL CANDI prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 1]

représentée par Me Walter VALENTINI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, président Rapporteur,

et Madame Françoise FILLIOUX, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Mai 2023.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

Suivant acte du 12 mars 1971, la SCI l’Immeuble [Adresse 1] a donné à bail à usage commercial à la société Maison Burdisso, devenue la SARL Candi, un local situé au rez de chaussée du [Adresse 1] à [Localité 3] formant le lot n°1 de la copropriété pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1971.

Le bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements, le dernier datant du 29 septembre 2008 pour se terminer le 28 septembre 2017.

Suivant acte notarié du 20 décembre 2017, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] a modifié l’état de division de la copropriété avec, notamment, pour objet de modifier la division du lot n° 1 en deux lots portant respectivement les n° 18 et 20 et la création d’un nouveau lot n°19 à partir des parties communes à usage privatif à savoir l’accès privatif depuis la [Adresse 4] et la cour intérieure.

Par acte du 22 décembre 2017, la SARL Haxo a acquis les lots n° 18 et 20 et est venue aux droits du bailleur.

Par acte du 27 décembre 2017, la SARL Haxo a donné congé à la SARL Candi à effet au 30 juin 2018, avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 17 janvier 2018, la SARL Haxo a fait citer en référé la SARL Candi devant le Président du tribunal de grande instance de Grasse afin de voir désigner un expert en vue de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2018.

Par ordonnance du 16 mai 2018, le juge des référés a désigné Monsieur [S] en qualité d’expert.

Par acte authentique du 8 mars 2018, la SARL Haxo a acquis le lot n° 19 correspondant à l’accès privatif au rez de chaussée du bâtiment depuis la [Adresse 4] et à la jouissance exclusive de la cour intérieure.

Par acte du 29 mars 2018, la SARL Haxo a assigné la SARL Candi devant le tribunal de grande instance de Grasse afin de voir prononcer la résiliation du bail commercial sans offre d’une indemnité d’éviction au motif que le preneur aurait occupé de façon illicite les parties communes et réalisé des travaux sans son autorisation.

Par jugement du 10 février 2020, la juridiction a rejeté les fins de non recevoir soulevées par la SARL Candi, rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, débouté la SARL Haxo de ses demandes et l’a condamné payer la somme de 2 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La juridiction a estimé que s’agissant d’une demande de prononcé de la résiliation du bail, une mise en demeure préalable n’était pas nécessaire et que l’acquisition par la société Haxo des lots 18,19 et 20 lui attribuait un intérêt à agir.

Elle a retenu que la bailleresse ne justifie pas que les travaux réalisés étaient soumis à l’autorisation du bailleur, que le contrat de location vise la totalité du rez de chaussée y compris les parties communes, que les anciennes parties communes étaient composées d’un accès privatif et d’une cour à usage privatif et étaient imbriquées dans les lots 18 et 20 .

Elle a estimé que les constructions dénoncées sont anciennes sans que jamais ni les copropriétaires ni le bailleur n’aient émis la moindre critique, manifestant ainsi leur renonciation à se prévaloir de l’absence d’autorisation, et que la société Haxo ne justifie pas avoir été subrogée dans les droits du bailleur d’origine lui permettant de se prévaloir de manquements intervenus durant le bail antérieur à la vente.

Le 14 février 2020,la société Haxo a interjeté régulièrement appel de ce jugement.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 14 octobre 2020, elle demande à la cour de :

réformer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté les fins de non recevoir et la demande de sursis à statuer et débouté la société Candi de sa demande de dommages et intérêts,

Débouter la société Candi de ses demandes,

Prononcer la résiliation du bail liant les parties pour les causes énoncées,

Dire et juger que la société Candi est privée de son droit à indemnisation,

Ordonner son expulsion immédiate et sans délai des lieux loués et du lot n°19 ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Condamner la société Candi au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la valeur locative des lieux, outre charges et taxes en sus, jusqu’au jour de son départ effectif des lieux,

A titre subsidiaire :

Condamner la société Candi sous astreinte de 500euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt :

– Supprimer l’intégralité des aménagements et constructions réalisés dans le lot n° 19 et la cour extérieure non couverte et attachée en jouissance privative au lot n°19,

– Procéder à la libération définitive du lot n° 19 et de la cour extérieure non couverte attachée en jouissance privative au lot n° 19,

En toute hypothèse :

Condamner la société Candi au paiement à la société Haxo d’une somme de 5 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris le procès verbal de constat du 27 février 2018 et d’appel, avec distraction au profit de Maître Magnan, avocat sur son affirmation de droit.

Elle soutient que la mise en demeure n’est pas un préalable obligatoire à un prononcé de la résiliation du bail commercial et que la demande de sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise n’est pas fondée.

Elle fait valoir que le bail ne concerne que le lot n° 1 de la copropriété qui a été supprimé pour être remplacé par les lots 18 et 20, que le lot n°19 a été crée par prélèvement sur les parties communes et est composé d’un couloir partant de la [Adresse 4] et de la cour arrière non couverte, que la locataire occupe indûment ce dernier lot ainsi que cela résulte d’un procès verbal établi le 27 février 2018 et a réalisé diverses constructions sans aucune autorisation et que l’attitude passive du bailleur ou du syndicat ne peut caractériser une renonciation à faire valoir leur droit et que le présent bailleur est fondé à se prévaloir d’infractions antérieures à la cession du bail

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 24 juillet 2020, la SARL Candi demande à la cour de :

DÉBOUTER la SARL HAXO de l’ensemble des causes de son appel et en outre de ses demandes fins et conclusions ;

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 10 février 2020 en ce qu’il a :

‘Débouté la SARL HAXO de sa demande en résiliation judiciaire du bail commercial etde ses demandes subséquentes aux fins tendant à voir la SARL CANDI être expulsée,

être privée de son droit à une indemnité d’éviction et être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la date de départ effectif ;

Débouté la SARL HAXO de ses demandes subsidiaires tendant à la condamnation sous astreinte de la SARL CANDI à supprimer l’intégralité des aménagements et constructions réalisées dans le lot n°19 et à libérer ce lot ;

Débouté la SARL HAXO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SARL HAXO à payer à la SARL CANDI une somme de 2.500 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SARL HAXO aux entiers dépens, qui seront distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile’ ;

ORDONNER, à titre subsidiaire, le sursis à statuer sur les demandes de la SARL HAXO dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire sur l’ordonnance de référé du 16 mai 2018.

Et, statuant sur appel incident :

DIRE ET JUGER l’appel incident de la SARL CANDI, à l’encontre du Jugement du 10 février 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE, recevable et bien fondé.

REFORMER les dispositions du Jugement rendu le 10 février 2020 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a rejeté les fins de non-recevoir tirées de l’absence de diligences amiables préalable et du défaut de qualité et d’intérêt pour agir de la SARL HAXO.

REFORMER les dispositions du Jugement rendu le 10 février 2020 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a débouté la SARL CANDI de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.

Et statuant de nouveau,

DIRE ET JUGER l’action en résiliation de bail diligentée par la SARL HAXO est irrecevable et infondée ;

CONDAMNER la SARL HAXO à payer à la SARL CANDI la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive par application des 31-1 du CPC, 1240 et suivants du Code Civil (1382 ancien du Code Civil),

CONDAMNER en tout état de cause la SARL HAXO à payer à la SARL CANDI la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du CPC et les entiers dépens.

Elle soutient qu’en l’absence de diligences amiables précédant l’assignation, les demandes sont irrecevables et que la bailleresse a modifié en cours de procédure son argumentaire en contradiction avec le principe de la concentration des moyens.

Elle fait valoir que l’assiette du bien loué n’a pas été modifiée en cours du bail et comprenait la totalité du rez de chaussée, que la modification intervenue en 2017 avec la création du lot n°19 n’est pas de nature à modifier la consistance des biens loués depuis près de 30 ans.

Sur les travaux, elle fait valoir que l’appelante ne démontre aucunement que la concluante serait à l’origine des travaux reprochés, ni même et à tout le moins que lesdits travaux supposaient une autorisation du bailleur, que seul le syndicat des copropriétaires était fondé à engager une action aux fins de voir supprimer les prétendus travaux non autorisés et ce, dans un délai de 10 ans en application des dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que force est de constater que depuis à tout le moins les années 90, date de la cession des parts sociales entre la concluante et la Société MAISON BURDISSO, aucune action judiciaire n’a été diligentée à l’endroit de la SARL CANDI sur ce point, de sorte que l’action est parfaitement prescrite.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 février 2023.

Motifs :

Sur la recevabilité des demandes :

La SARL Candi soutient que l’action engagée par la société Haxo par acte du 29 mars 2018 serait irrecevable sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile, faute de mention dans l’acte des diligences accomplies afin de parvenir préalablement à la phase contentieuse, à une solution amiable au conflit.

Toutefois l’absence de mentions relatives à ces diligences n’entraîne aucune sanction particulière. Ainsi l’irrecevabilité dont se prévaut la SARL Candi n’est pas encourue.

De surcroît, la locataire soutient également que la société Haxo serait dépourvue d’intérêt à agir au motif que seul le syndicat des copropriétaires serait habilité à dénoncer une occupation illicite des parties communes.

Toutefois, la société Haxo en devenant propriétaire du lot n° 19, ancienne partie commune devenue privative, a acquis un intérêt à agir pour demander à mettre fin à une occupation illégitime selon elle de ce bien.

Enfin, la société Candi affirme que la société Haxo a violé le principe de concentration des moyens qui impose au demandeur d’invoquer ses prétentions dans un même trait de temps, alors que la société Haxo, après avoir invoqué une occupation illicite des parties communes dans son acte introductif d’instance, soutenait ensuite qu’il s’agissait de parties privatives.

Toutefois, dans l’acte introductif d’instance du 29 mars 2018, la bailleresse sollicitait la résiliation du bail commercial la liant à la locataire et son expulsion sans l’octroi d’une indemnité d’éviction. Ses demandes n’ont pas évolué et dans ses conclusions déposées le 14 octobre 2020, elle maintient cette demande à titre principale.

Aucune violation du principe de la concentration des demandes ne peut être retenue.

Il convient de confirmer la décision du juge de première instance à ce titre.

Sur la résiliation du bail commercial :

La société Haxo évoque à l’appui de sa demande de prononcé de la résiliation du bail, l’occupation illicite du lot n° 19, initialement partie commune devenue privative dont elle a fait l’acquisition.

Les parties ne produisent pas le bail d’origine conclu le 12 mars 1971 mais uniquement les renouvellements intervenus le 19 septembre 1989 et le 22 janvier 1999. Il résulte de l’examen de ces deux actes que le bailleur a donné à bail ‘le rez de chaussée de l’immeuble formant le lot n° 1 de la copropriété, ce lot représentant 213/1002ième de la copropriété’ les renouvellements des baux précisant que la consistance des locaux reste identique.

Or il résulte de l’acte de modification de l’état descriptif de la copropriété du [Adresse 1] en date 20 décembre 2017 que le lot n°1 situé au RDC constitué d’un magasin avec un arrière magasin ‘comprenant tout le rez de chaussée à l’exclusion des vestibules d’entrée conduisant aux escaliers A et B’ (page 10 ) a été supprimé pour devenir le lot 18 constitué d’une réserve et le n°20 constitué ‘d’un local commercial avec des accès privatifs à partir des [Adresse 4] et de la [Adresse 1]’, ces deux lots représentant 213/1002ième de la copropriété et un nouveau lot n°19 a été crée par prélèvement sur les parties communes comprenant un accès privatif depuis la [Adresse 4] et une cour située au rez de chaussée du bâtiment.

Cet acte démontre d’une part que le lot n° 1 comportait dés l’origine des accès privatifs à partir de la [Adresse 4], sans précision. De surcroît, il est décrit comme comprenant tout le rez de chaussée à l’exclusion des vestibules menant aux escaliers. Cette exclusion limitative démontre à contrario que la cour intérieure et le passage privatif étaient inclus dans ce lot.

Par assemblée générale du 19 décembre 2017, les copropriétaires ont accepté de céder le lot n° 19 pour un euro symbolique à la condition expresse d’acquérir également le lot n° 18 et de fusionner les deux lots en un seul, démontrant que les deux lots sont imbriqués et l’occupation de l’un ne s’entend pas sans celle de l’autre.

Dés lors, eu égard à la formule imprécise et ambigüe du bail qui vise la totalité du rez de chaussée sans exclusion, le locataire a pu légitimement croire que les parties communes, composant actuellement le lot n°19, lui étaient données à bail, d’autant que cette confusion est entretenue par le descriptif de la copropriété qui indique le lot n°1 comme étant composé ‘de tout le rez de chaussée à l’exclusion des vestibules d’entrée’ démontrant une équivoque dans l’esprit même des copropriétaires.

De surcroît, la disposition matérielle des lieux ne permet un accès au lot n°19 qu’en traversant le lot n°18 incontestablement donné à bail. L’occupation de cette partie litigieuse ne peut justifier le prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur.

Le bailleur soutient également que la locataire aurait entrepris des travaux à savoir l’aménagement d’une véranda, d’une chambre froide et d’une toiture en fibro-ciment dans la cour extérieure, la suppression partielle de cloisons, la condamnation de la trémie d’escalier située dans le lot n° 19 et la création de toilettes.

Toutefois, il n’est d’une part nullement établi que le bail conclu entre les parties soumettait à l’autorisation du bailleur les travaux d’aménagement des locaux, les renouvellements n’y faisant nullement allusion. D’autre part, le constat d’huissier dressé le 27 février 2018, par Maître [T] ne permet nullement d’attribuer à la société Candi les installations existantes dans la cour ou ni même de les dater, le gérant de la société Candi se prévalant de leur existence lors de sa prise de possession du local.

Dés lors le bailleur ne peut se prévaloir de ses installations pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Il convient de confirmer le juge de première instance qui a refusé de prononcer la résiliation du bail.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui. En l’espèce, l’appréciation inexacte de ses droits par la société Haxo n’est pas constitutive d’une faute . S’estimant lésée dans ses droits, elle a pu, sans abus, demander à ce qu’il soit statué sur sa demande. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée .

La société Haxo succombant doit supporter les dépens de l’instance. L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 500euros.