COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 4HA

13e chambre

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 16 MAI 2023

N° RG 22/07169

N° Portalis DBV3-V-B7G-VRKO

AFFAIRE :

S.C.I. DU PRIEURE

C/

Me [F]

….

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Novembre 2022 par le TJ de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/00029

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Mélina PEDROLETTI

MP

TJ PONTOISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. DU PRIEURE

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 25961

Représentant : Me Norbert GRADSZTEJN de la SELEURL N.G.A – NORBERT GRADSZTEJN AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0005

APPELANTE

****************

Maître [Z] [F] de la SELARL [F] & ASSOCIES, ès qualités d’administrateur judiciaire de la SCI DU PRIEURE

[Adresse 4]

[Localité 6]

Maître [X] [B] ès qualités de mandataire judiciaire puis de liquidateur judiciaire de la SCI DU PRIEURE

[Adresse 2]

[Localité 7]

Défaillants

LE PROCUREUR GENERAL

POLE ECOFI – COUR D’APPEL DE VERSAILLES

[Adresse 3]

[Localité 5]

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Avril 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Andrée BAUMANN, Conseiller faisant fonction de Président, chargé du rapport, et Madame Delphine BONNET, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Andrée BAUMANN, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

Monsieur Philippe VANDINGENEN, Président,

Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,

En la présence du Ministère Public, représenté par Monsieur Fabien BONAN, Avocat Général dont l’avis du 13/01/2023 a été transmis le même jour au greffe par la voie électronique.

La SCI Du Prieuré, qui a pour objet la propriété, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non situés en France, est propriétaire d’un bien immobilier à [Localité 8] ( 95) s’étendant sur une surface de 9 893 m² ; son capital, constitué de 2 095 parts sociales, est réparti entre M. [Z] [Y] (1 160 parts), M. [C] [Y] (468 parts) et M. [M] [Y] (466 parts) outre une part restant en indivision suite au décès des parents des consorts [Y], étant précisé que cette répartition est contestée par MM. [C] et [M] [Y].

Un bail portant sur une partie du terrain dont la SCI du Prieuré est propriétaire (parcelle de 2 100 m² contenant un hangar) a été conclu le 21 avril 2016 entre la SCI représentée par M. [C] [Y] et la société Aerel dont M. [M] [Y] est le président et l’associé majoritaire.

Maître Valdman, par ordonnance du 4 novembre 2016, a été désigné en qualité d’aministateur provisoire de la SCI du Prieuré ; par ordonnance du même jour, celui-ci a été également désigné administrateur provisoire de la SCI Saint Médard dont les trois frères [Y] sont aussi associés, étant précisé que celui-ci a été dessaisi de sa mission à l’égard de cette seconde SCI par décision du 11 août 2022.

Aux termes d’une assemblée générale du 20 juillet 2022, M. [Z] [Y] a été désigné en qualité de nouveau gérant de la SCI Du Prieuré.

Par jugement en date du 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise, sur déclaration de cessation des paiements de l’administrateur provisoire, a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société du Prieuré et désigné maître [X] [B] de la Selarl MMJ et maître [Z] [F], membre de la Selarl [F] & associés, en qualité respectivement de mandataire et d’administrateur judiciaires, l’affaire étant renvoyée au 15 novembre 2022.

Le 3 novembre 2022, la Selarl [F], ès qualités, a déposé son rapport sur le bilan économique et social de la SCI Du Prieuré et ses perspectives de redressement, en application de l’article L.631-15 du code de commerce.

Par jugement contradictoire du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

– prononcé la liquidation judiciaire de la société Du Prieuré ;

– désigné en qualité de liquidateur judiciaire maître [X] [B], membre de la Selarl MMJ ;

– ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

Par déclaration en date du 2 décembre 2022, la société Du Prieuré a interjeté appel du jugement. La déclaration d’appel a été signifiée le 14 décembre 2022 aux organes de la procédure, par actes remis à tiers présent aux études de l’administrateur et du mandataire judiciaires, lesquels n’ont pas constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 12 janvier 2023 puis signifiées le 24 janvier 2023 respectivement à l’administrateur et au liquidateur judiciaires, par acte remis à l’étude de l’huissier pour le premier et par acte remis à tiers présent à l’étude du liquidateur, la société Du Prieuré demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

– infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau,

– prononcer la réouverture de la procédure de redressement judiciaire dans les conditions indiquées au jugement du 27 septembre 2022 ;

Y ajoutant,

– ouvrir une période d’observation d’une durée de six mois à compter de l’arrêt à intervenir ;

– ordonner la publicité légale ;

– ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.

Dans son avis notifié par RPVA le 13 janvier 2023, le ministère public demande à la cour d’infirmer le jugement aux motifs qu’en dépit du fait que l’exploitation est déficitaire, les projets des associés de remettre en location les locaux vides et d’effectuer des travaux pourraient permettre de parvenir à un plan de continuation économiquement viable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2023.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Aucun moyen n’étant soulevé ou susceptible d’être relevé d’office, il convient de déclarer l’appel de la SCI Du Prieuré recevable.

Après avoir notamment rappelé les causes du dépôt de la déclaration de cessation des paiements et les observations faites par l’administrateur judiciaire dans son rapport du 3 novembre 2022, celui-ci concluant à la poursuite de l’activité dans le cadre de l’article L.631-15 du code de commerce, la SCI Du Prieuré sollicite l’infirmation du jugement au visa de cet article et au vu de ses perpectives potentielles de redressement ; elle souligne que le tribunal n’a pas pris en considération le projet d’installation d’un spa de luxe au sein de ses locaux afin de permettre la perception de nouveaux revenus locatifs.

Elle fait valoir que l’administrateur provisoire, par son inertie et par son refus d’accepter un nouveau locataire, a interdit toute possibilité d’exploitation, générant un passif supérieur à ce qu’il aurait dû être et une insuffisance de trésorerie ; que dans le cadre de la procédure collective il n’a été laissé qu’un temps ‘absolument ridicule’ ne pemetttant pas aux associés de discuter des prémisses d’un éventuel plan, qu’il s’agisse d’une continuation ou d’une cession, raison pour laquelle maître [F] a sollicité la poursuite de l’activité malgré l’existence de certaines difficultés entre les associés, relevant que la faisabilité d’un plan imposait la mise en location des bâtiments ; qu’ainsi sa situation n’est pas irrémédiablement compromise, d’autant que depuis le jugement dont appel les associés se sont rapprochés et ont convenu, en dépit de leur désaccord sur la répartition des parts sociales, que leur intérêt commun était en l’état de ne pas voir liciter les biens et droits immobiliers dont elle est propriétaire mais de procéder à leur exploitation par des baux, de sorte qu’il ne peut être prétendu qu’il n’existerait plus aucune affectio societatis.

L’article L. 631-15 du code de commerce prévoit qu’à tout moment de la période d’observation, le tribunal, à la demande du débiteur, de l’administrateur, du mandataire judiciaire, d’un contrôleur, du ministère public ou d’office, peut ordonner la cessation partielle de l’activité ou prononce la liquidation judiciaire si le redressement est manifestement impossible.

Lorsque le tribunal prononce la liquidation, il met fin à la période d’observation et, sous réserve des dispositions de l’article L. 641-10, à la mission de l’administrateur.

Il ressort du rapport de l’administrateur judiciaire, établi en vue de l’audience de première instance du 15 novembre 2022, que :

– l’exploitation de la SCI appelante a été déficitaire, au moins depuis 2018, les pertes annuelles s’établissant de 2018 à 2021 à la somme moyenne de 10 891,50 euros, celui-ci notant que les produits d’exploitation d’un montant annuel de 9 840 euros sur cette période étaient inférieurs au montant des impôts et taxes d’un montant annuel moyen de 15 749 euros ;

– sur cette période, les recettes de la SCI provenaient des seuls loyers du contrat de bail consenti à la société Aerel sur une surface réduite des biens immobiliers dont l’appelante est propriétaire ;

– la société Aerel, par ordonnance de référé du 24 juin 2022 rectifiée le 21 octobre 2022, a été condamnée à payer à la SCI Du Prieuré la somme de 16 480 euros, selon décompte arrêté à octobre 2021, en douze mensualités, celle-ci ne s’étant toutefois acquitée d’aucun règlement ;

– la parcelle de 9 893 m² dont la SCI Du Prieuré est propriétaire comprend notamment un ancien corps de ferme du 18 ème siècle, partiellement réaménagé et exploité en hôtel-restaurant par une société qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du 10 octobre 2005 et dont le fonds de commerce a été cédé à une autre société, laquelle a aussi été placée en liquidation judiciaire par jugement du 3 décembre 2012 ; à l’exception de la partie louée à la société Aerel, ce bien immobilier est disponible à la location, étant précisé qu’il a été évalué en janvier 2022 entre 400 000 et 450 000 euros, hors le contrat de location consenti à la société Aerel ;

– la SCI Du Prieuré était régulièrement assurée à l’ouverture de la procédure collective ;

– le passif de la SCI, d’un montant de 98 954 euros d’après la déclaration de cessation des paiements établie par l’administrateur provisoire, est un passif fiscal, constitué notamment des taxes foncières restées impayées, l’administrateur provisoire ayant précisé dans une note adressée au tribunal que l’administration fiscale ne l’avait pas relancé sur ces taxes non réglées ;

– les fonds détenus par l’administrateur provisoire, d’un montant de 3 558,23 euros à la date de déclaration de cessation des paiements, n’avaient pas été transmis à l’administrateur judiciaire à la date de son rapport ;

– l’administrateur judiciaire a conclu son rapport en indiquant qu’il était favorable à la poursuite de l’activité de la société dans le cadre des dispositions de l’article L.631-15 du code de commerce ; il a également précisé que pour la faisabilité d’un plan de redressement, il devait être impérativement procédé à un rachat de parts sociales entre les associés pour faire cesser la rupture d’affectio societatis et à la mise en location des bâtiments afin de générer des produits d’exploitation permettant de réaliser des résultats bénéficiaires.

Il ressort par ailleurs des documents communiqués par l’appelante que par deux mails ‘officiels’ de leur avocat en date des 2 décembre 2022 et 11 janvier 2023, MM. [M] et [C] [Y] ont fait part de leur accord sur la procédure d’appel diligentée à l’encontre du jugement de liquidation judiciaire de la SCI et de leurs recherches de locataires dans l’intérêt de l’appelante ; celle-ci a par ailleurs transmis à la cour une proposition de bail d’une durée de douze mois qui a été adressée notamment à l’administrateur provisoire de la SCI par mail du 18 juillet 2022 pour la location d’une partie du site ainsi que le projet d’installation sur une partie du site d’un centre de soin et de bien-être et spa, lequel serait locataire, le montant des loyers s’élevant en 2024 et 2015, d’après le prévisionnel joint à l’étude de projet, à la somme annuelle de 60 000 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, s’il apparaît certain que l’établissement d’un plan de redressement judiciaire sera complexe, il n’est pas en l’état manifestement impossible dès lors que les associés qui sont d’accord pour la poursuite de l’exploitation de la société recherchent depuis plusieurs mois d’autres locataires pour augmenter les recettes de la SCI et ont eu des propositions en ce sens ; le passif de l’appelante est circonscrit par ailleurs aux créances fiscales et dans ce cadre la possibilité de l’établissement d’un plan sur dix ans n’est pas exclue.

Il convient par conséquent, infirmant le jugement, de poursuivre la procédure de redressement judiciaire et d’ordonner l’ouverture d’une période d’observation de six mois.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt par défaut,

Déclare l’appel de la SCI Du Prieuré recevable ;

Infirme le jugement du 22 novembre 2022 sauf en ce qu’il a maintenu M. [T] [U] en qualité de juge-commissaire ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu de prononcer la liquidation judiciaire de la SCI Du Prieuré ;

Ouvre une période d’observation de cinq mois à compter du présent arrêt ;

Maintient la Selarl [F] & associés en la personne de maître [Z] [F], et la Selarl MMJ, en la personne de maître [X] [B], respectivement en qualité d’administrateur et de liquidateur judiciaires ;

Renvoie l’affaire devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin de poursuite de la procédure de redressement judiciaire et accomplissement de la publicité légale ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure de redressement judiciaire.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Andrée BAUMANN, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller faisant fonction de Président,