COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 01 FEVRIER 2024

N° RG 23/02866 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJZ3

[Z] [S] [F]

c/

S.A.S. L&A FINANCE

S.A.S.U. PROMOTION PICHET

S.N.C. LES JARDINS D’ABEL

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 23 mai 2023 par le Juge de la mise en état de LIBOURNE (RG : 22/00031) suivant déclaration d’appel du 15 juin 2023

APPELANT :

[Z] [S] [F]

né le 15 Septembre 1983 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de Me Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON

INTIMÉES :

S.A.S. L&A FINANCE

anciennement dénommée ‘LONLAY & ASSOCIES’, Société par actions simplifiée, au capital de 50.000 Euros, dont le siège social se situe sis [Adresse 1]), Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°477 647

929, prise en la personne de son représentant légal, es-qualité de Président

Représentée par Me Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me HONTAG substituant Me Steve CYGLER de l’AARPI CYGLER & AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

S.A.S.U. PROMOTION PICHET

société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 415 235 514, domiciliée [Adresse 2]

S.N.C. LES JARDINS D’ABEL

société en nom collectif, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n ° 494 443 120, domiciliée [Adresse 2]

Représentées par Me BOULLET substituant Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 05 décembre 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La SAS L&A Finance, anciennement Lonlay & associés, a pour objet la commercialisation directe ou indirecte de tout produit financier ou immobilier et le courtage en crédits, la souscription, l’achat d’actions, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à l’attribution de locaux en jouissance ou en propriété, l’achat la vente de parts sociales non négociables quand l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce, le courtage en assurance de personnes, la prestation de services de gestion et de conseil financier, le démarchage bancaire et financier, le conseil en investissement financier.

La SAS Promotion Pichet, anciennement SAS groupe Patrice Pichet, a pour activité la construction vente, de lotisseur, marchand de biens, constructeur, la commercialisation de tous programmes immobiliers.

La SNC Les jardins d’Abel a pour activité la construction d’un ensemble immobilier de logements sur un terrain sis [Adresse 5] (33) et la vente en totalité ou par fractions des immeubles construits avant ou après leur achèvement. Les sociétés Promotion Pichet et Les jardins d’Abel sont membres du groupe Patrice Pichet.

Monsieur [Z] [S] [F], a souhaité procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal de Robien, afin de se constituer un capital, tout en réduisant son impôt sur le revenu, en réservant le 21 septembre 2007 un appartement en l’état futur d’achèvement duplex de deux pièces de 44 m² et d’une place de stationnement, situé à [Localité 7] (33), au [Adresse 4], au prix de 140 800€. L’acte authentique a été signé le 14 mai 2008 et l’appartement a été livré en février 2009 et mis ensuite en location, permettant à son propriétaire de bénéficier de loyers et d’avantages fiscaux.

Le 11 septembre 2019, soit plus de 11 ans après l’acquisition, Monsieur [F] a saisi le juge des référés de Libourne, aux fins de désignation d’un expert, avec pour mission d’évaluer la valeur vénale du bien, sa valeur au jour de l’acquisition et au jour de la livraison. Monsieur [W] [O] a été désigné par ordonnance du 21 novembre 2019.

L’expert a déposé son rapport le 13 novembre 2020.

Aux termes de ce rapport, l’expert estime que la valeur vénale du bien au 14 mai 2008 et au 21 septembre 2007 était de 114.000 euros, sa valeur vénale actuelle étant de 97.000 euros.

Estimant avoir acheté l’appartement à un prix excessif, Monsieur [F], par actes d’huissier des 16 et 21 décembre 2021, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Libourne, la SAS L&A Finance anciennement Lonlay & associés, la SAS Promotion Pichet, anciennement dénommée Groupe Patrice Pichet, la SNC Les Jardins d’Abel, afin d’obtenir au visa des articles 1108, 1109, 1112, 1116, 1134, 1147, 1382 anciens du Code civil, principalement, l’annulation du contrat.

Par ordonnance en date du 23 mai 2023, le juge de la mise en état a :

– déclaré irrecevables comme prescrites l’intégralité des demandes de Monsieur [Z] [S] [F], qui de ce fait ne feront pas l’objet d’un examen au fond,

– rejeté le surplus des prétentions des parties,

– condamné Monsieur [Z] [S] [F] aux dépens, avec application de l’article 699 du Code de procédure civile en faveur de la SCP d’avocats Laydeker Sammarcelli Mousseau.

Le 15 juin 2023, Monsieur [Z] [S] [F] a interjeté appel total de cette ordonnance.

Monsieur [Z] [S] [F], dans ses dernières conclusions d’appelant en date du 8 novembre 2023, demande à la cour de :

– déclarer que son action à l’encontre des sociétés Les jardins d’Abel, Promotion Pichet et L&A Finance est recevable et qu’elle n’est pas prescrite,

– déclarer en conséquence que l’ensemble de ses demandes formées sur fondement du dol et sur le fondement d’un manquement des défendeurs à leurs devoirs d’information et de conseil sont recevables et qu’elles ne sont pas prescrites,

– rejeter en conséquence l’ensemble des fins de non-recevoir, demandes et conclusions formées à son encontre,

– renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire de Libourne afin qu’il soit statué au fond sur ses demandes,

– condamner in solidum les sociétés Les jardins d’Abel, Promotion Pichet et L&A Finance à lui payer la somme de 4.000 euros à titre d’indemnité et par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

– condamner les mêmes aux entiers dépens de l’incident, tant en première instance qu’en appel.

La société L&A Finance, dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 4 octobre 2023, demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

– déclarer Monsieur [Z] [S] [F] mal fondé en ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de l’ordonnance entreprise,

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevables comme prescrites l’intégralité des demandes de Monsieur [Z] [S] [F],

– condamner Monsieur [Z] [S] [F] à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Les sociétés Les jardins d’Abel et Promotion Pichet, dans leurs dernières conclusions en date du 5 octobre 2023, demandent à la cour de :

– juger irrecevables comme préscrites les demandes formulées par Monsieur [F],

– confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 23 mai 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Libourne,

– condamner Monsieur [F] à leur verser une somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamner Monsieur [F] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocat, sur ses affirmations de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 789-6° du code de procédure civile prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

De plus l’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la prescription de l’action en nullité de l’acte pour dol,

L’ancien article 1109 du code civil dispose qu’il n’y a point de consentement valable s’il n’a été donné que par erreur ou extorqué par violence ou surpris par le dol.

L’ancien article 1304 du code civil, applicable au présent litige et devenu l’article 1144 du même code, dispose que dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière cette action dure cinq ans. Ce temps ne court en cas de violence que du jour où elle a cessé ou dans les cas d’erreur ou de dol que du jour où ils ont été découverts.

En l’espèce, M. [F] critique l’ordonnance du 23 mai 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Libourne qui a déclaré irrecevable comme prescrite sa demande en annulation de la vente en l’état futur d’achèvement conclue avec la SCI Les Jardins d’Abel, le 14 mai 2008, et portant sur un appartement acquis dans le cadre d’un processus de défiscalisation, tel que prévu par la loi Robien sur le fondement du dol.

Il considère en effet qu’il a été victime d’un dol de la part des sociétés L&A Finance, Promotion Pichet, ainsi que de la part de la SNC Les Jardins d’Abel qui lui ont fait une présentation trompeuse de la valeur du bien, ainsi que de la rentabilité que devait engendrer cet investissement locatif.

S’étant vu opposer par ses adversaires une fin de non-recevoir liée à la prescription de son action, il soutient que, conformément à l’ancien article 1304 du code civil, le délai de prescription en matière de dol n’a commencé à courir qu’au jour où il a découvert l’erreur causée par le dol, à savoir le 10 août 2018, date de l’évaluation par la société Pichet Immobilier de l’appartement qu’il avait acquis, de sorte que la prescription n’avait vocation à expirer que le 10 août 2023.

Pour ce qui est de la rentabilité de l’opération immobilière dans son ensemble, M. [F] soutient qu’il n’a pu avoir connaissance du dol que lorsque l’opération est arrivée à son terme.

Les sociétés Les Jardins d’Abel et la société Promotion Pichet répondent que le point de départ de la prescription n’est pas le jour de la connaissance de l’erreur provoquée par le dol, mais le jour du dol lui-même et que cette date ne peut se situer que le jour de la signature de l’acte authentique ou en tout état de cause au plus tard à la date de la livraison de l’appartement en 2009, l’appelant était parfaitement en mesure d’apprécier la consistance et les caractéristiques de son bien. Ils en concluent que l’appelant est donc prescrit en sa demande.

La société L&A Finance conclut pour sa part à la confirmation du jugement déféré ayant déclarant prescrite l’action de M. [F], en insistant notamment sur le caractère averti de l’appelant, au regard de sa formation et de sa pratique professionnelle.

En application de l’ancien article 1304 du code civil, il appert que le point de départ de la prescription de l’action tendant à l’annulation d’un contrat sur le fondement du dol ne commence à courir qu’au jour où le dol a été découvert par celui qui entend s’en prévaloir.

Or considérer que ce point de départ se situerait au moment où l’acquéreur a fait procéder à l’évaluation de son bien, s’agissant du dol afférent à sa valeur vénale, ou au terme de l’opération, pour ce qui est de sa rentabilité, reviendrait à laisser à l’acquéreur le libre choix du point de départ de la prescription et donc à créer de ce chef une condition purement potestative de nature à provoquer une insécurité juridique globale sur une telle opération.

Il appert au contraire que tout acquéreur normalement diligent, qui envisage la réalisation d’une telle opération immobilière, qui s’inscrit dans la durée, compte-tenu de la période requise de défiscalisation, se doit de procéder, au même titre que tout acquéreur d’un bien immobilier, à des vérifications minimales quant au marché immobilier, en considération notamment du lieu d’investissement et des perspectives de revente.

M. [F], s’il avait réalisé ces investigations qui incombent à tout acquéreur d’un bien immobilier, aurait nécessairement découvert le dol éventuel de ses cocontractants à la date de la signature de l’acte authentique, soit le 14 mai 2008. Il ne peut donc dans ces conditions, au regard de sa propre négligence, valablement soutenir qu’il n’a découvert le dol dont il se prévaut qu’à la date de l’évaluation de son bien immobilier effectuée par la société Pichet Immobilier.

De plus, il convient de souligner que l’appelant doit être considéré comme un acquéreur particulièrement averti au regard de son parcours scolaire et professionnel, puisqu’il travaille dans une société dénommée Aforge Finances, devenue Aforge Pétercam, dans le département des fusions acquisitions, dédié aux entreprises et qu’il a donc nécessairement connaissance, de par cette activité, du contexte économique global et de l’état du marché immobilier dans son ensemble.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que le point de départ de la prescription quinquennale, telle que prévue par l’ancien article 1304 du code civil, a commencé à courir au jour de la signature de l’acte authentique de vente, soit le 14 mai 2008 et que par conséquent, M. [F] était nécessairement prescrit au jour où il a fait délivrer à ses adversaires une assignation en référé expertise aux fins notamment d’évaluer la valeur vénale du bien qu’il avait acquis.

Sur la prescription de l’action pour manquement au devoir d’information et de conseil,

M. [F] critique également l’ordonnance du juge de la mise en état de Libourne en ce qu’elle a déclaré prescrite son action en responsabilité civile extra- contractuelle dirigée contre les intimés pour manquement à leur devoir de conseil et d’information, lequel lui a fait perdre la chance de ne pas contracter.

Aux termes de l’ancien article 2270-1 alinéa 1 applicable au présent litige, compte-tenu de la date de signature du contrat le 14 mai 2008, il était prévu que les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivaient par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.

Toutefois, ce délai de prescription a été modifié par la loi du 17 juin 2008 qui a institué un nouvel article 2224 du code civil aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

De plus, l’article 26- II de la loi du 17 juin 2008 a prévu que les dispositions de la loi nouvelle qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions en cours à compter du jour de l’entrée en vigueur de ce texte (18 juin 2008) sans que la durée totale de la prescription ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Ainsi, en l’espèce, la loi nouvelle ayant réduit l’ancien délai de prescription, tel que prévu à l’article 2270-1 du code civil, le nouveau délai de prescription a commencé à courir au jour de l’entrée en vigueur de la loi soit le 18 juin 2008 pour expirer le 18 juin 2013.

Or, en l’espèce, contrairement à ce que soutient l’appelant, le point de départ de la prescription ne saurait se situer au terme de l’opération de défiscalisation, lorsqu’il a souhaité procéder à la vente du bien immobilier, mais bien à la date de signature de l’acte authentique, soit le 14 mai 2008.

En effet, l’obligation d’information et de conseil incombant aux professionnels dans le cadre de cette opération immobilière ne dispensait pas pour autant M. [F] de se renseigner sur les conditions de cette opération et de réaliser à cet effet un minimum de diligences qui lui aurait permis de toute évidence de prendre conscience de l’éventuel manquement de ses adversaires à leur devoir d’information au plus tard au moment de la signature de l’acte authentique.

Le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité extra-contractuelle de l’appelant ne pourra donc dans ces conditions qu’être fixé au jour de la signature de l’acte authentique le 14 mai 2008 et non à l’issue de l’opération de défiscalisation en sorte que celui-ci ne pourra qu’être considéré comme prescrit en son action pour avoir saisi le juge de référé aux fins d’expertise le 13 septembre 2019, alors que son action était prescrite depuis le 18 juin 2013.

Il résulte de ce qui précède que la cour ne pourra que confirmer l’ordonnance entreprise qui a déclaré irrecevables comme prescrites l’intégralité des demandes de l’appelant. Elle sera également confirmée en ses autres dispositions, en l’espèce non contestées.

Sur les autres demandes,

Il ne paraît pas inéquitable enfin de condamner M. [F] à payer à la société les Jardins d’Abel et à la société Promotion Pichet la somme de 2500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile. La même somme sera due par l’appelant à la société L&A Finance.

L’appelant sera également condamné aux entiers dépens de l’incident, avec distraction au profit de la SCP Laydeker, Sammarcelli, Mousseau, avocat, sur ses affirmations de droit.

M. [F] sera pour sa part débouté de ses demandes formées à ces titres.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [Z] [F] à payer à la société les Jardins d’Abel et à la société Promotion Pichet la somme de 2500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [F] à payer à la société L&A Finance la somme de 2500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [F] aux entiers dépens de l’incident, avec distraction au profit de la SCP Laydeker, Sammarcelli, Mousseau, avocat, sur ses affirmations de droit.

Déboute M. [Z] [F] de ses demandes formées à ces titres.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,