NAC: 5AA

N° RG 24/02233 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TAPR

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

[D] [M]

C/

[Y] [I]
[D] [S]
[U] [O]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Octobre 2024

à Me Romain FESSAGUET

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [D] [M], demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Romain FESSAGUE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Mme [Y] [I], demeurant CHEZ MME [N] [E] [Adresse 1]

comparante en personne

Mme [D] [S], domiciliée : chez [T] [J], [Adresse 2]

comparante en personne

Mme [U] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparante et représentée par Mme [Y] [I] (Sa petite fille) muni d’un pouvoir spécial

Par contrat du 05 mars 2023, Madame [D] [M] a donné à bail à Madame [Y] [I] et Madame [D] [S] un appartement à usage d’habitation n°59 et un emplacement de stationnement en sous-sol n°91, situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 650 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Par acte séparé du 05 mars 2023, Madame [U] [O] s’est portée caution solidaire des sommes dues par Madame [Y] [I] au titre du bail, en ce compris les réparations locatives.

Le 13 novembre 2023, Madame [D] [M] a fait signifier à Madame [Y] [I] et Madame [D] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 21 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 avril 2024, Madame [D] [M] a ensuite fait assigner Madame [Y] [I], Madame [D] [S] et Madame [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires, au besoin avec l’assistance de la force publique, et la condamnation solidaire des locataires et de la caution au paiement :
– de la somme de 3.726 euros, représentant les arriérés de charges, d’indemnités d’occupation et de loyers à la date du 15 mars 2024, outre ceux postérieurs exigibles au jour de l’audience,
– d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charges, soit 700 euros, jusqu’à la libération effective du logement,
– d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.

Le dossier a fait l’objet de renvois, notamment pour actualisation suite au départ des locataires, à la réalisation de l’état des lieux et à la restitution des clés le 10 juillet 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, Madame [D] [M], assistée par Maître Romain FESSAGUET, se réfère à ses conclusions écrites par des observations orales. Elle demande la condamnation solidaire de Madame [Y] [I], Madame [D] [S] et Madame [U] [O] à payer :
– la somme de 3.296,71 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 10 juillet 2024,
– la somme de 1.143,40 euros au titre des travaux de remise en état du logement,
– la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Madame [D] [M] fait valoir que certains loyers, provisions sur charges et régularisation de charges sont restés impayés et que la caution a été déduite, par une mention sur le décompte. Elle estime qu’il ressort de l’état des lieux de sortie des dégradations imputables aux locataires, notamment un mauvais entretien du logement ayant nécessité son nettoyage, une réfection des peintures souillées dans le séjour, le recollage d’une plinthe et le remplacement d’une baguette de finition du placard, la réfection des joints et la fixation d’une planche en boisseau, le remplacement de l’abattant des WC, des quatre chaises, du sommier, de l’étendoir à linge, de la bassine, du balai de serpillière, du miroir de salle de bain et du protège-matelas.

Madame [D] [S] demande à ce que la caution versée soit déduite des sommes dues et que sa situation financière soit prise en compte, notamment pour l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique qu’elle a signé l’état des lieux et reconnaît qu’elle a pu oublier de nettoyer le frigo et le micro-onde en partant. Pour le reste, elle indique que les chaises étaient déjà fendues lors de la prise des lieux. Elle ajoute qu’elle n’a pas les moyens de régler sa dette et qu’elle vit actuellement à [Localité 7], chez un ami

Madame [Y] [I] et Madame [U] [O], représentée par Madame [Y] [I], contestent les sommes réclamées au titre des réparations locatives et de l’article 700 du code de procédure civile, demandant à ce qu’elles soient ramenées à de plus justes proportions.

Elles indiquent que le remplacement des quatre chaises et du sommier n’est pas justifié car ces éléments étaient déjà en mauvais état lors de la location. Elle ajoutent que Madame [Y] [I] a perdu son travail et a rencontré des difficultés familiales, de sorte qu’elle ne peut pas payer sa dette actuellement.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

A titre liminaire, il convient d’acter le désistement implicite de Madame [D] [M] de ses demandes de résiliation du bail, de fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion, non-reproduites dans ses dernières écritures et non-réitérées à l’audience, compte-tenu du départ des locataires.

I. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que “le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi”.

Madame [D] [M] produit un décompte du 27 septembre 2024 démontrant que Madame [Y] [I], Madame [D] [S] et Madame [U] [O] restent devoir la somme de 3.289,51 euros, mensualité de juillet 2024 comprise (le loyer de juillet 2024 étant de 225,80 euros seulement, compte-tenu du temps d’occupation des lieux et du nombre de jours en juillet), après déduction de leur caution.

Madame [Y] [I], Madame [D] [S] et Madame [U] [O], s’étant portée solidaire des sommes dues par Madame [Y] [I], n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elles seront ainsi condamnées solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.289,51 euros.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie permettent d’établir que les éléments d’électroménager de la cuisine et l’appartement n’ont pas été nettoyés avant le départ des locataires ; l’abattant des WC a été cassé en cours de bail et le joint de la baignoire, neuf à l’entrée, a moisi pendant le bail. Ainsi, les réparations de ces éléments sont imputables aux locataires et il est justifié d’accorder à la propriétaire la somme de 270 euros, correspondant à la facture du 27 juillet 2024 pour des travaux de nettoyage et de remplacement de l’abattant du WC.

Il ressort aussi de cette comparaison que l’étendoir à linge et un balai à serpillière ont été cassés et que la bassine, les deux miroirs de la salle de bain, l’un des sommiers et le protège-matelas n’ont pas été restitués. S’il est expliqué par les locataires que le sommier s’est cassé en cours de bail, elles ne rapportent pas la preuve que cette casse est intervenue du fait de la vétusté du sommier, de la force majeure, par l’effet du bailleur ou d’un tiers. Le coût de remplacement de ces divers meubles doit donc être supporté par les locataires et la somme de 160,95 euros, dûment justifiée par les tickets de caisse et bon de commande, sera accordée à la propriétaire.

S’agissant des quatre chaises, il ressort que deux d’entre elles étaient déjà « fendues » lors de l’entrée dans les lieux des locataires et que deux étaient « totalement cassées » et une partiellement cassée à leur sortie. Il apparaît ainsi que deux des chaises fournies présentaient déjà des fragilités à leur entrée dans les lieux et que leur dégradation ne peut être totalement imputée aux locataires. En outre, il ne peut être demandé la prise en charge de quatre chaises, seules trois étant dégradés et les locataires n’ayant pas à supporter le coût de l’appariement. Aussi, il convient de réduire la somme accordée à la propriétaire à ce titre à une somme de 79,98 euros, représentant le prix de deux chaises seulement.

La plinthe de la chambre a été décollée en cours de bail, de sorte que sa réparation à hauteur de 25 euros est justifiée, selon facture du 23 août 2024. En revanche, l’état des lieux ne fait pas mention de la baguette de finition du placard. En outre, s’agissant de la peinture du salon, il apparaît que les murs présentaient déjà quelques trous et tâches et un accroc à l’entrée dans les lieux des locataires et il n’est pas démontré qu’une nouvelle peinture était nécessaire, en lieu et place d’un simple lessivage des murs. Aussi, tenant compte de l’état antérieur du mur et des travaux de nature à remettre en état celui-ci, il convient de condamner les locataires à payer la somme de 150 euros à ce titre.

Aussi, Madame [Y] [I], Madame [D] [S] et Madame [U] [O], s’étant portée également caution des sommes dues au titre des réparations locatives, seront condamnées solidairement à payer à Madame [D] [M] la provision de 685,93 euros au titre des travaux de remise en état du logement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [I], Madame [D] [S] et Madame [U] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [D] [M], mais également de la situation précaire des anciennes locataires, Madame [Y] [I], Madame [D] [S] et Madame [U] [O] seront condamnées à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le désistement de Madame [D] [M] de ses demandes de résiliation du bail, de fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [I], Madame [D] [S] et Madame [U] [O] à verser à Madame [D] [M] à titre provisionnel la somme de 3.289,51 euros (décompte arrêté au 27 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2024 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [I], Madame [D] [S] et Madame [U] [O] à payer à Madame [D] [M] à titre provisionnel la somme de 685,93 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNONS Madame [Y] [I], Madame [D] [S] et Madame [U] [O] à verser à Madame [D] [M] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [I], Madame [D] [S] et Madame [U] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,