[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Sophie BILSKI CERVIER

délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/10424
N° Portalis 352J-W-B7H-C2ITH

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Août 2023

JUGEMENT
rendu le 07 Novembre 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet NRFI
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [V]
[Adresse 2]
[Localité 5]

non- représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/10424 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ITH

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Septembre 2024

JUGEMENT

– Réputé contradictoire
– En premier ressort
– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

M. [V] est propriétaire du lot de copropriété n°102 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire l’a fait assigner, par acte en date du 09 août 2023, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui régler la somme de 11 298,60 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 juillet 2023 outre celle de 3500 euros tant à titre de dommages et intérêts qu’au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V], cité à étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 janvier 2024 et l’affaire fixé pour plaidoirie à l’audience du 04 septembre 2024.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 13 août 2024 et signifiées à M. [V] le 7 août 2024, le syndicat des copropriétaires, demande, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1240 du code civil ainsi que 802, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

«Condamner Monsieur [C] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

-10.316,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, se décomposant comme suit :

– 7.880,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023,

– 2.436 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

– 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, 

– 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur [C] [V] aux entiers dépens ;

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Lors de l’audience, et avant le début des plaidoiries, la clôture a été révoquée par le juge de la mise en état afin d’admettre les conclusions d’actualisation du syndicat des coproprietaires.

L’affaire a ensuite fait l’objet d’une clôture et a été plaidée.

Il est fait expressément référence aux conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 7 880,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 02 juin 2023.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [V] est propriétaire du lot n°102 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

– les procès-verbaux des assemblées générales des :

-30 novembre 2015 ayant approuvé les comptes pour les exercices 20111/2012, 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, et approuvé les budgets prévisionnels de l’exercice pour la période du 01 juillet 2015 au 30 juin 2016, ainsi que l’attestation de non recours,

-31 mars 2017 ayant voté divers travaux, ainsi que l’attestation de non recours,

-13 avril 2018 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 juillet 2016 au 30 juin 2017 et approuvé les budgets prévisionnels de l’exercice pour la période du 01 juillet 2017 au 30 juin 2018 et du 01 juillet 2018 au 30 juin 2019, ainsi que l’attestation de non recours,

-16 mai 2019, ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 juillet 2017 au 30 juin 2018 et approuvé les budgets prévisionnels de l’exercice pour la période du 01 juillet 2018 au 30 juin 2019 et du 01 juillet 2019 au 30 juin 2020,

-01 juillet 2020 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 juillet 2018 au 30 juin 2019 et approuvé les budgets prévisionnels de l’exercice pour la période du 01 juillet 2019 au 30 juin 2020 et du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021, ainsi que l’attestation de non recours,

-10 février 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 juillet 2019 au 30 juin 2020 et approuvé les budgets prévisionnels de l’exercice pour la période du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021 et du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022,

-16 décembre 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021 et approuvé les budgets prévisionnels de l’exercice pour la période du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023, ainsi que l’attestation de non recours,

-07 décembre 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022 et approuvé les budgets prévisionnels de l’exercice pour la période du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024, ainsi que l’attestation de non recours,

-06 décembre 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 et approuvé les budgets prévisionnels de l’exercice pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025 et divers travaux,

– un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds,

-un extrait de compte pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 10 316,77 euros.

Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

En l’espèce, l’extrait de compte, pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juillet 2024, mentionne, avant le premier appel de fonds émis le 03 juillet 2023, un « ancien solde » d’un montant de 11 044,85 euros.

Toutefois, le décompte du compte arrêté au 01 juillet 2023, produit en pièce 3, détaille l’ensemble des charges qui ont été appelées, à l’exception de la créance de 85 euros mentionnée à la date du 25 septembre 2016 comme correspondant à un « reliquat reprise de solde ».
En l’absence de pièces permettant de comprendre à quoi se rapporte ce montant, il n’y a pas lieu de le retenir.

Il résulte de plus de l’examen des appels de fonds adressés à M. [V] que les 01 janvier, 01 avril et 01 juillet 2016 a été appelée la somme de 510 euros au titre des charges générales correspondant à une quote-part de 68 tantièmes, les appels de fonds prenant en effet en compte les tantièmes attribués au lot 102 (28 tantièmes) ainsi qu’au lot 106 (40 tantièmes).

Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que M. [V] est propriétaire du lot n°106, la matrice cadastrale produite au nom de l’intéressé ne faisant état que du lot n°102.

Il convient donc de réduire ces sommes à proportion des tantièmes afférents au seul lot n°102.

M. [V] n’est donc redevable que de la somme de 210 euros pour chacun de ces appels de fonds, soit la somme de 630 euros (210 X 3) et non celle de 1530 prélevée par le syndic (soit un crédit de 900 euros).

Il ressort également des décomptes produits qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

-40 euros au titre de frais de mise en demeure, facturés le 03 avril 2017,

-10 euros au titre d’un relance, facturés le 13 juin 2017,

-10 euros au titre d’un relance, facturés le 19 septembre 2017,

-10 euros au titre d’un relance, facturés le 23 novembre 2017,

-10 euros au titre d’un relance, facturés le 15 mars 2018,

-10 euros au titre d’un relance, facturés le 25 septembre 2018,

-36 euros au titre de frais de mise en demeure, facturés le 08 janvier 2019,

-10 euros au titre d’un relance, facturés le 28 février 2019,

-480 euros au titre d’une mise en demeure, facturés le 18 mars 2019,

-10 euros au titre d’un relance, facturés le 11 juin 2019,

-10 euros au titre d’un relance, facturés le 09 décembre 2020,

-1800 euros « Skander Sami Rédaction [C] [V] » facturés le 10 mai 2021,

soit un total de 2436 euros.

Les contrats de syndic produits ont été conclus pour la période du 07 décembre 2022 au 06 avril 2024 et du 08 décembre 2023 au 07 mars 2025, de telle sorte qu’il n’est pas possible de connaître les montants contractuellement prévus pour ces frais facturés avant le 07 décembre 2022, qui ne sont donc pas retenus.

Le décompte mentionne également une somme de 168 euros, facturée le 01 juillet 2024 au titre de frais de saisie immobilière.

Il ressort en effet du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 06 décembre 2023 que les coproprietaires ont adopté une résolution n°15 4° intitulée « budget de procédure de saisie immobilière », les coproprietaires ayant ainsi voté favorablement à la vente sur saisie immobilière du bien appartenant à M. [C] [V].

Aux termes de cette résolution, il a été décidé que l’assemblée générale votait un budget de 6000 euros destiné à couvrir les frais de procédure dont elle devra faire l’avance et que ces fonds seraient appelés en une seule fois, pour 100% du budget voté, le 01 juillet 2024.
La somme de 168 euros figurant sur le compte de M. [V] correspond ainsi à sa quote-part et il n’y a donc pas lieu de l’exclure.

M. [V] est donc redevable de la somme de 6895,77 euros (10 316,77 – 900 -85 – 2436) qu’il est condamné à régler au syndicat des coproprietaires, au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 juillet 2024.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires produisant l’accusé de réception, en date du 05 juin 2023, du courrier de mise en demeure adressé à M. [V] le 02 juin 2023, l’intérêt au taux légal est dû à compter du 05 juin 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des coproprietaires fait valoir qu’il assume beaucoup de dépenses mais ne dispose d’aucun revenu autres que les versements effectués par les copropriétaires et que le non paiement des charges perturbe le fonctionnement normal de la copropriété et entraîne ipso facto l’augmentation du fonds de roulement.

Il ajoute que les autres coproprietaires sont contraints de faire des avances de trésorerie et que le vote des travaux à effectuer est suspendu en raison des difficultés de trésorerie rencontrées dans l’immeuble du fait des impayés.

Il sollicite donc la condamnation de M. [V] à lui régler la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [V] dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Ainsi, alors qu’il fait état de la suspension du vote de travaux à effectuer en raisons des difficultés de trésorerie rencontrées, les procès-verbaux des assemblées générales produits aux débats ne font nullement état d’une telle difficulté.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [V], qui succombe, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [V] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 6 895,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts et de celle formulée au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [C] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [C] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024

La Greffière La Présidente