Obligations financières et conséquences d’une mauvaise foi en matière de copropriété

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Obligations financières et conséquences d’une mauvaise foi en matière de copropriété
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Contexte de l’affaire

Monsieur [T] [B] est propriétaire d’un lot dans une copropriété située à [Adresse 5] [Localité 2]. Le Syndicat des copropriétaires, représenté par la SARL CITYA PARADIS, a engagé une procédure judiciaire contre lui pour le recouvrement de charges de copropriété impayées.

Demande du Syndicat des copropriétaires

Le Syndicat a demandé au Tribunal judiciaire de Marseille de condamner Monsieur [T] [B] à payer 7.280,97 € pour charges de copropriété dues au 17 avril 2024, ainsi que 1.585,29 € pour frais nécessaires, 2.000 € pour dommages et intérêts pour résistance abusive, et 1.422 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Procédure judiciaire

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/4874, et la clôture de la procédure a eu lieu le 23 septembre 2024, avec une mise en délibéré prévue pour le 28 octobre 2024. Monsieur [T] [B] n’ayant pas constitué avocat, la décision a été réputée contradictoire.

Examen des charges de copropriété

Le tribunal a constaté que les charges de copropriété étaient exigibles, justifiées par des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets. Monsieur [T] [B] a été condamné à payer 7.280,97 € pour ces charges.

Frais nécessaires et honoraires

Concernant les frais de recouvrement, le tribunal a jugé que seuls certains frais étaient justifiés. Après avoir retranché des frais considérés comme inutiles, Monsieur [T] [B] a été condamné à payer 82,64 € au titre des frais nécessaires.

Dommages et intérêts

Le tribunal a reconnu la mauvaise foi de Monsieur [T] [B], qui n’avait pas payé ses charges depuis plusieurs années, et a ordonné le paiement de 2.000 € en dommages et intérêts pour préjudice causé au Syndicat.

Condamnation aux dépens

Monsieur [T] [B] a été condamné à payer les dépens de la procédure ainsi qu’une somme de 1.422 € pour les frais irrépétibles, conformément à l’article 700 du Code de procédure civile.

Décision finale

Le tribunal a rendu un jugement condamnant Monsieur [T] [B] à payer les sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal, et a ordonné l’exécution provisoire de la décision.

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

28 octobre 2024
Tribunal judiciaire de Marseille
RG n°
24/04874
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/
du 28 OCTOBRE 2024

Enrôlement : N° RG 24/04874 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42QU

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 7] (la SELARL C.L.G.)
C/ M. [B] [T]

Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 octobre 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD,
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 5] [Localité 2]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA PARADIS
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 352 590 616
dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [B], [S], [K] [T]
né le 24 février 1974 à [Localité 6] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4] – [Adresse 7] – Bâtiment A1 – [Localité 2]

défaillant

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [B] est propriétaire du lot n° 2 au sein de la [Adresse 7] sise [Adresse 5] [Localité 2], soumise au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, a fait citer Monsieur [T] [B], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Monsieur [B] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence l Simiane sise [Adresse 5] [Localité 2] :
– La somme en principal de 7.280,97 € au titre des charges de copropriété dues au 17 avril 2024
– La somme de 1.585,29 € au titre des frais nécessaires

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023, date du commandement de payer.

CONDAMNER Monsieur [B] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de de la [Adresse 7] sise [Adresse 5] [Localité 2] la somme de 2.000 € à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [B] [T] au paiement d’une somme de 1.422 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/4874.

La signification a été faite à étude.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 23 septembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [T] [B] a été régulièrement cité à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile. Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 7 280,97 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 avril 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le mandat du syndic, un relevé de propriété et le titre de propriété, la fiche cadastrale de l’immeuble, un relevé de compte arrêté au 17 avril 2024, les procès-verbaux des assemblées générales du 1er décembre 2020, du 17 décembre 2021, du 8 juillet 2022, du 16 mars 2023 et du 7 février 2024, les décomptes individuels de charges des années 2018 à 2023, les appels de fonds pour les années 2021 à 2024, un jugement du 8 février 2021 ainsi que des factures.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2020 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [T] [B].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [T] [B] est donc certaine, liquide et exigible.

Monsieur [T] [B] devra payer 7 280,97 euros au titre des charges de copropriété dues au 17 avril 2024.
Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais nécessaires une somme totale de 1 585,29 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Concernant les frais demandés au titre de la 2nde assignation, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas une faute du défendeur nécessitant une seconde assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, ” sommation de payer par huissier “, ” 2eme assignation ” ou encore ” Hypothèque légale ” portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins, ni ceux intitulés ” Mise en demeure du 12/11/2021 ” puisque des frais ont également été réclamés au titre d’une mise en demeure datant du 20/10/2021, sachant qu’aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou frais irrépétibles, pour un montant total de 1 502.65 euros.

Monsieur [T] [B] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 82.64 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [B] [T] ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années et qu’il a déjà été condamné à ce titre par jugement du 8 février 2021.

Le caractère répété de ses défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de ce copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat, et met en péril l’équilibre financier de la copropriété.

Il y a lieu de condamner Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2 000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [T] [B], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [T] [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 1 422,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 5] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice :

– La somme en principal de 7 280,97 euros au titre des charges de copropriété dues au 17 avril 2024
– La somme de 82,64 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023, date du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 5] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 5] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 1 422,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [B] aux entiers dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE


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