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Sommaire Propriétaire et mise en demeureMadame [U] [P] est propriétaire de plusieurs lots dans la résidence située à [Adresse 3], [Adresse 2]. Le 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires lui a adressé une mise en demeure par lettre recommandée, lui demandant de régler des charges de copropriété s’élevant à 2563,15 euros. Assignation en justiceLe 14 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [U] [P] devant le tribunal judiciaire de Nanterre, en raison d’un solde débiteur croissant sur son compte d’appel de charges. Il a demandé le paiement de plusieurs sommes, incluant 3090,64 euros pour les charges échues, 1877,92 euros pour les provisions de charges, 139,47 euros pour des frais de commandement de payer, 676,00 euros en dommages et intérêts, et 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Audience et absence de la défenderesseLors de l’audience du 5 novembre 2024, le syndicat a maintenu ses demandes, tandis que Madame [U] [P] ne s’est pas présentée. Selon l’article 472 du code de procédure civile, le tribunal a statué sur le fond malgré son absence. Obligations des copropriétairesConformément à la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges en fonction de l’utilité des services et équipements communs. Les provisions pour charges sont exigibles à des dates fixées par l’assemblée générale, et en cas de non-paiement après mise en demeure, les sommes dues deviennent immédiatement exigibles. Constatations du tribunalLe tribunal a constaté que Madame [U] [P] n’avait pas réglé ses charges depuis plus d’un an et n’avait pas payé la provision échue dans les trente jours suivant la mise en demeure. Le syndicat des copropriétaires a donc été jugé fondé à demander le paiement des sommes dues. Dommages et intérêtsLe tribunal a également noté que le non-paiement des charges par Madame [U] [P] a causé un préjudice au syndicat, entraînant des difficultés de trésorerie. Sa mauvaise foi a été caractérisée par des manquements répétés, justifiant l’octroi de 500 euros en dommages et intérêts au syndicat. Condamnation aux dépensMadame [U] [P] a été condamnée à payer les dépens de l’instance, y compris le coût de la sommation de payer. De plus, elle a été condamnée à verser 1000 euros au titre des frais exposés, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. Décision du tribunalLe tribunal a condamné Madame [U] [P] à verser au syndicat des copropriétaires un total de 3090,64 euros pour les charges échues, 1877,92 euros pour les provisions à échoir, 500 euros en dommages et intérêts, et 1000 euros pour les frais, tout en rejetant les demandes contraires. Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. |
| Questions / Réponses juridiques :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou à la date fixée par l’assemblée générale. En cas de non-paiement, l’article 19-2 de la même loi précise que les provisions non versées deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours. Quels sont les recours possibles pour le syndicat des copropriétaires en cas de non-paiement des charges ?En cas de non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires peut engager plusieurs recours. Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue sur le fond. Il ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles. De plus, l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil permet au créancier de demander des dommages et intérêts si le débiteur a causé un préjudice par sa mauvaise foi. Le non-paiement des charges peut entraîner des difficultés de trésorerie pour le syndicat, justifiant ainsi une demande de dommages et intérêts. Comment sont calculés les intérêts en cas de retard de paiement des charges ?Les intérêts en cas de retard de paiement des charges sont calculés selon le taux légal. L’article 1231-6 du code civil précise que le créancier peut obtenir des intérêts moratoires en plus des dommages et intérêts. Dans le cas présent, le tribunal a fixé les intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer, soit le 26 octobre 2023, pour la somme de 2448,80 euros, et à compter du 14 juin 2024 pour le surplus. Les intérêts sont donc calculés sur les sommes dues à partir de ces dates, conformément aux dispositions légales en vigueur. Quelles sont les conséquences d’une absence à l’audience pour le défendeur ?L’absence à l’audience a des conséquences significatives pour le défendeur. Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge peut statuer sur le fond de l’affaire. Cela signifie que le juge peut rendre une décision même en l’absence du défendeur, à condition que la demande soit régulière, recevable et bien fondée. Dans le cas de Madame [U] [P], son absence a conduit à une décision défavorable, car le tribunal a pu constater la défaillance et a condamné la défenderesse au paiement des sommes dues. Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts dans le cadre d’une procédure de copropriété ?L’octroi de dommages et intérêts dans le cadre d’une procédure de copropriété repose sur plusieurs critères. L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil stipule que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts si le débiteur a causé un préjudice par sa mauvaise foi. Dans le cas présent, le tribunal a constaté que le non-paiement des charges par Madame [U] [P] a entraîné une désorganisation des comptes du syndicat, affectant ainsi les autres copropriétaires. La mauvaise foi de la défenderesse a été caractérisée par des manquements répétés et anciens, justifiant l’octroi de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. |
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
RÉFÉRÉS
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND LE 10 DECEMBRE 2024
N° RG 24/01438 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRQ7
N° de minute :
Syndicat de copropriétaires de la résidence « [Localité 5] – [Adresse 6] »
c/
[U] [P]
DEMANDEUR
Syndicat de copropriétaires de la résidence « [Localité 5] – [Adresse 6] » sise [Adresse 3] – [Adresse 2] à [Localité 5] (92320) représenté par son syndic la société CLARDIM
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Sébastien CAVALLO de la SELARL THEMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0100
DEFENDERESSE
Madame [U] [P]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non comparante
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD
Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 05 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :
Madame [U] [P] est propriétaire des lots n°1214, 1258 et 1609 au sein de la résidence « [Localité 5]-[Adresse 6] » sis [Adresse 3], [Adresse 2].
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [U] [P] de régler ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 2563,15 euros.
Vu l’exploit d’huissier en date du 14 juin 2024, par laquelle le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Madame [U] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :
– 3090,64 euros au titre des charges de copropriété échues pour la période du 1er juillet 2023 au 05 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023,
– 1877,92 euros au titre des provisions de charges et fonds de travaux LOI ALUR appelées au titre des 3ème et 4ème trimestres 2024,
– 139,47 euros au titre des frais de commandement de payer en date du 26 octobre 2023,
– 676,00 euros à titre de dommages et intérêts,
– 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.
A l’audience du 05 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.
Régulièrement assignée en étude, Madame [U] [P] n’a pas comparu à l’audience.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.
Sur les charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment du relevé de propriété, du règlement de copropriété, du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023 approuvant la réalisation de divers travaux, l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2024, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues au 05 juin 2024 que la défenderesse est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.
Il résulte de ces éléments que Madame [U] [P] ne s’est pas acquittée de la totalité des charges depuis plus d’une année. De plus, elle ne s’est pas acquittée de la provision échue dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 1er février 2024 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles.
Il s’ensuit que Madame [U] [P] sera condamnée au paiement de la somme de 3090,64 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 05 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023, date de la sommation de payer, à hauteur de la somme de 2448,80 euros et à compter du 14 juin 2024, date de l’assignation, pour le surplus, ainsi que la somme de 1877,92 euros au titre des charges à échoir.
Sur les dommages et intérêts
L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.
La mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens, que Madame [U] [P] ne paie pas ses charges de copropriété depuis plus d’une année et qu’elle a déjà fait l’objet d’une précédente procédure judiciaire.
En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [U] [P], qui succombe, aux dépens, incluant notamment le coût de la sommation de payer.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [U] [P] à lui payer la somme de 1000 euros.
Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 2], représenté par son syndic la société CLARDIM, les sommes de :
– 3090,64 euros au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 05 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023, à hauteur de la somme de 2448,80 euros, et à compter du 14 juin 2024 pour le surplus,
– 1877,92 euros au titre des provisions trimestrielles à échoir en 2024,
– 500 euros à titre de dommages et intérêts,
– 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [U] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus le coût de la sommation de payer en date du 26 octobre 2023,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
FAIT À NANTERRE, le 10 décembre 2024.
LE GREFFIER
Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier
LE PRÉSIDENT
François PRADIER, 1er Vice-président
