JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/07307 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XRDH
N° de MINUTE : 24/01498

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE SIS [Adresse 2], représentté par son syndic, le Cabinet AMI ILE DE FRANCE – AGENCE [Localité 4] (SCI), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEUR

Monsieur [R] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Christine MARAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1773

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

Monsieur [R] [S] est propriétaire des lots 27, 41 et 101 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 22 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [R] [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-condamner Monsieur [R] [S] à lui payer la somme de 64 074,24 euros au titre des appels impayés, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse,
-condamner Monsieur [R] [S] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner Monsieur [R] [S] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
-ordonner la capitalisation des intérêts
-rappeler l’exécution provisoire de droit.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 janvier 2024, Monsieur [R] [S] sollicite du tribunal de :
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire,
-Lui accorder un délai de deux ans pour régler les charges de copropriété, soit la somme de 1.854,25 euros par mois à compter du jugement à intervenir
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 29 mai 2024 par ordonnance du même jour.

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de “dire et juger” qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [R] [S] à lui payer la somme de 64 074,24 euros au titre de son arriéré de charges. Il fait valoir que la somme sollicitée est justifiée par le décompte produit et les procès-verbaux d’assemblée générale.

Monsieur [R] [S] s’oppose à cette demande. Il fait valoir que les appels de fonds qui lui ont été adressés ne concordent pas avec le décompte produit par le syndic, et que le montant des charges dues s’élève en réalité à la somme de 46 309,54 euros pour la période allant du 1er juillet 2020 au 1er trimestre 2023. Il conteste les frais de recouvrement facturés. Il ajoute que les reprises de solde ne sont pas justifiées.

Se fondant sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 1240 du code civil, il fait valoir que les syndics qui se sont succédé n’ont jamais mis en œuvre le projet d’emprunt collectif voté par l’assemblée générale des copropriétaires le 20 juin 2019.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes sur la période
-un décompte des impayés arrêté au 1er avril 2024
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 945,77 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Contrairement à ce que fait valoir Monsieur [R] [S], le décompte ne comporte pas de reprise de solde. Les quelques discordances constatées entre les appels de fonds et le décompte sont de l’ordre du centime et sont systématiquement en faveur de Monsieur [R] [S].

Enfin, le fait que les syndics successifs aient pu éventuellement commettre des fautes, ce qui n’est pas démontré, est sans rapport avec les charges dues au syndicat des copropriétaires.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 63 128,47 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2024.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de solliciter que la condamnation soit assortie des intérêts au taux légal, il sera débouté de sa demande de capitalisation des intérêts comme étant sans objet.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 117 euros,
-frais de sommation de payer d’un montant total de 528,77 euros

-frais de transmission dossier huissier d’un montant de 300 euros
Soit un montant total de 945,77 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi de deux lettres de mise en demeure pour lesquelles il lui sera attribué la somme de 50 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

Les frais de sommation de payer et de transmission du dossier à l’huissier seront écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [R] [S] est redevable de la somme de 50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [R] [S], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, faute pour Monsieur [R] [S] d’avoir déposé son dossier de plaidoirie et donc de justifier de sa situation financière, il ne pourra qu’être débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

Le tribunal,

-Condamne Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (93) les sommes de :
-63 128,47 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2024,
-50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (93) de sa demande de capitalisation des intérêts,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-Déboute Monsieur [R] [S] de sa demande de délais de paiement,

-Condamne Monsieur [R] [S] aux dépens de l’instance,

-Condamne Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 04 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON