JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01491 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3IY
Du 05 Novembre 2024

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]
c/ [P], [K]

Grosse(s) délivrée(s)

à Me CHAHOUAR-BORGNA

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (2)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Juillet 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 2] [Localité 1]
Représenté par son syndic en exercice le cabinet ABYLA
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [X] [P]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Non comparant ni représentée

Mme [V] [K] épouse [P]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Non comparante ni représentée

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 01 Octobre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 Novembre 2024.

Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] sont propriétaires indivis des lots n° 704 et 917 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 2] [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a, par actes de commissaire de justice du 30 juillet 2024, fait assigner Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

4067,95 euros au titre des charges et provisions échues au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 septembre 20231419,27 euros au titre des sommes non échues au 31 mars 2025ordonner la capitalisation des intérêts2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépensOrdonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K], régulièrement assignés par acte déposé en l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des charges

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires, qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, sont tenus au paiement des charges réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] sont propriétaires indivis des lots n°704 et 917 dépendant de l’immeuble [Adresse 5].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 29 septembre 2022 et 28 septembre 2023 que les copropriétaires ont notamment approuvé les comptes pour l’exercice clos au 31 mars 2023 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et ce jusqu’au 31 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] pour la période considérée, une mise en demeure du 28 novembre 2023 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception signé portant sur la somme de 1930.13 euros, ainsi qu’une sommation de payer du 25 janvier 2024 portant sur la somme principale de 2761,77 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé que Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 3203,95 euros au 1er juillet 2024, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant, et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien redevables de la somme de 3203,95 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2023 et de la somme de 1419,27 euros au titre des provisions à échoir.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement, eu égard à la précédente décision du 11 février 2019 faisant état de la clause de solidarité prévue au règlement de copropriété, au paiement de la somme de 3203,95 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2023 sur la somme de 1930,13 euros au titre des charges due au 1er juillet 2024 et sur le surplus à compter de l’assignation et de la somme de 1419,27 euros au titre des provisions à échoir, conformément à l’article 19-2 de la loi de 1965 au titre des provisions, pour la période du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

– une mise en demeure préalable,
– la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
– les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndicat a, par lettre recommandée du 28 septembre 2023 et sommation de payer du 25 janvier 2024, mis en demeure Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 24 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier, tout comme les frais de sommation de payer de 147.46 euros.

Toutefois, s’agissant des frais d’honoraires particuliers au titre des frais de relance qui ne sont pas justifiés ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndicat, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 360 euros formée à ce titre sera rejetée.

Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 171.46 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 28 novembre 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de la somme de 2850,40 euros au titre des charges de copropriété impayés dues au 1er novembre 2018 par jugement rendu par le tribunal d’instance de Nice du 11 février 2019.

Or, en s’abstenant de payer à nouveau leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui causent un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], la somme de 3203,95 euros au titre des charges et provisions échues au 1er juillet 2024, outre la somme de 171.46 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], la somme de 1419,27 euros au titre des charges et provisions non échues du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] épouse née [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE