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exécutoires
délivrées le :

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6ème chambre 2ème section

N° RG 22/06353 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5IV

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :
20 Mai 2022

JUGEMENT
rendu le 06 Septembre 2024
DEMANDERESSE

Société SOCATEB ET CIE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Julien LAMPE de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R211

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [W]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 4]/MADAGASCAR

représenté par Maître Jean-Philippe CARPENTIER de la SELEURL CARPENTIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0233

Décision du 06 Septembre 2024
6ème chambre 2ème section
N° RG 22/06353 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5IV

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société IMMOBILIERE EUROPE [Localité 7], SAS au capital de 100.000 €
Immatriculée au RCS de PARIS sous le n°572 108 488 dont le siège est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G263

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente
Madame Marion BORDEAU, Juge
Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistée de Audrey BABA, Greffier

DEBATS

A l’audience du 16 mai 2024 tenue en audience publique devant Madame Marion BORDEAU , juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

– Contradictoire
– En premier ressort
– Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
– Signé par Madame Nadja Grenard , Présidente de formation et par Madame Audrey BABA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par décision prise en assemblée générale en 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a voté la réalisation de travaux de ravalement des façades du bâtiment.

Les travaux ont été confiés à la société SOCATEB, sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur [Z] [Y] et sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires.

Des travaux ont également été réalisés par la société SOCATEB au 6 ème étage du bâtiment A dudit immeuble, dont le propriétaire est Monsieur [W], afin de procéder au remplacement des fenêtres de toit (ou skydome) situées dans son appartement.

Un devis a été signé par Monsieur [W] en date du 7 octobre 2020 pour un montant de 20.350 € T.T.C.

Les travaux de peinture des trémies au droit de ces fenêtres ont fait l’objet d’un second devis de la société SOCATEB signé par Monsieur [W] pour un montant de 889,90 € T.T.C.

Les travaux de ravalement ainsi que ceux concernant les fenêtres de toit et de peinture de l’appartement de Monsieur [W] ont été réalisés par la société SOCATEB.

Le 9 juillet 2021, les travaux ont été réceptionnés avec réserves.

Le 21 décembre 2021, les réservées ont été levées.

La 9 mars 2022, la société SOCATEB a mis en demeure Monsieur [W] et le syndicat des copropriétaires de régler les travaux réalisés au domicile de Monsieur [W] pour une somme totale de 21.239,90 euros.

Par acte d’huissier en date du 20 mai 2022, la société SOCATEB a assigné le syndicat des copropriétaires et Monsieur [W] devant le tribunal judiciaire de Paris.

POSITION DES PARTIES

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 26 mai 2023, la société SOCATEB sollicite du tribunal de :

“CONDAMNER in solidum Monsieur [X] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] à régler la somme de 21.239,90 € au titre des travaux réalisés, assortie des intérêts moratoires à compter de leur mise en demeure en date du 9 mars 2022 ;

CONDAMNER in solidum les défenderesses à verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum les défenderesses aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Julien LAMPE, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

A titre subsidiaire :

CONDAMNER Monsieur [X] [W] à régler la somme de 21.239,90 € au titre des travaux réalisés, assortie des intérêts moratoires à compter de leur mise en demeure en date du 9 mars 2022 ;

CONDAMNER Monsieur [X] [W] à verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [X] [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de MaîtreJulien LAMPE, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC”.

Au soutien de ses prétentions, la société SOCATEB fait notamment valoir que :

– les travaux ont été intégralement et parfaitement exécutés par la société SOCATEB ;

– en acceptant et signant les devis, Monsieur [W] s’est engagé auprès de la société SOCATEB à lui régler le montant des travaux ;

– le compte-rendu de chantier n°34 du 31 mars 2021 ainsi que le procès-verbal de levée des réserves précisent que les travaux réalisés pour Monsieur [W] relèvent de travaux privatifs;

– la loi du 10 juillet 1965, qui a pour objet de fixer le statut des copropriétés des immeubles bâtis, concerne uniquement les rapports entre la copropriété et ses membres, ne lui est pas opposable;

– le syndicat des copropriétaires qui figure sur les devis et factures a été destinataire des comptes-rendus de chantier de sorte qu’il doit être tenu in solidum avec Monsieur [W].

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 6 juillet 2023, Monsieur [W] sollicite du tribunal de :

“Débouter la société SOCATEB et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] de leurs demandes dirigées contre Monsieur [W] ;

Juger que les skydomes remplacés par la société SOCATEB sont des parties communes ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] à relever et garantir indemne Monsieur [W] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] à verser à Monsieur [W] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] aux dépens”.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] fait notamment valoir que :

– il n’est pas débiteur du paiement des travaux de remplacement des skydomes car il s’agit de parties communes au sens de loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété;

– le skydome est fixe, ne peut pas être ouvert et est destiné à assurer l’étanchéité de la toiture terrasse;

– il a commis une erreur sur sa qualité de propriétaire des skydomes lorsqu’il a signé les devis et réceptionné les travaux.

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

“RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Syndic, la société IES, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

A TITRE PRINCIPAL

DIRE ET JUGER que les lanterneaux ou « skydome » objet du présent litige correspondent à des parties privatives aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

En conséquence,

DEBOUTER la société SOCATEB de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires, et l’en déclarer mal fondées

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER Monsieur [W] à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Syndic, la société IES, de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Monsieur [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Syndic, la société IES, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [W] aux entiers dépens”.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir que:

– Monsieur [W] a profité de la mise en œuvre des travaux de ravalement pour obtenir le remplacement des lanterneaux ou « skydome » lui appartenant ;

– Monsieur [W] a choisi le type de fenêtres à mettre en place, les ouvrants ainsi que le type d’opacité ;

– l’intervention du syndicat des copropriétaires n’avait vocation que de facilitateur afin de permettre aux consorts [W] de profiter de l’infrastructure déjà mise en place pour les travaux de ravalement ;

– les lanterneaux ou « skydome » ou « velux » mis en place qui servent exclusivement à l’éclairage de l’appartement de Monsieur [W] sont des parties privatives ce qui a été rappelé clairement et constamment à Monsieur [W] avant même la commande des travaux ;

– à aucun moment il n’a été évoqué une quelconque prise en charge des travaux par le syndicat des copropriétaires ;

– les skydomes sont vitrés, mobiles et ont une fonction d’éclairage au sens du point 9 du règlement de copropriété.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 16 mai 2024.

I.Sur la demande de la société SOCATEB

La société SOCATEB sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [X] [W] et du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 21.239,90 € au titre des travaux réalisés, assortie des intérêts moratoires à compter de leur mise en demeure en date du 9 mars 2022.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du code civil dispose : “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que selon deux devis N°20.06.180 du 30 novembre 2020 et N°21.02.207 du 25 février 2021 la société SOCATEB s’est engagée à réaliser des travaux de remplacement des fenêtres de toits ainsi que des travaux de peinture au sein de l’appartement de Monsieur [W] pour la somme totale de 21.230,90 euros T.T.C.

Les deux devis comportent la mention «bon pour accord Monsieur [X] [W] » ainsi que sa signature manuscrite.

L’examen des devis démontre que Monsieur [W], seul cocontractant de la société SOCATEB s’agissant des travaux litigieux, peut être qualifié de maître d’ouvrage de l’opération.

Par cet acte contractuel, le maître de l’ouvrage s’est engagé à effectuer les paiements au fur et à mesure de l’avancement des travaux par le biais d’acomptes mensuels sur présentation de la situation des travaux.

En exécution des travaux, la société SOCATEB a émis au fur et à mesure de leur exécution 4 situations de travaux pour un montant total de 20.350 € TTC :

– Situation n°1 d’un montant de 6.105 € TTC au 25/01/2021
– Situation n°2 d’un montant de 10.175 € TTC au 25/03/2021
– Situation n°3 d’un montant de 3.052,50 € TTC au 26/04/2021
– Situation n°4 d’un montant de 1.017 € TTC au 25/11/2021.

Par ailleurs, les travaux de peinture ont fait l’objet d’une facture d’un montant de 889,90 € TTC en date du 26 avril 2021.

Il convient de relever que tant la matérialité que la qualité des travaux ne sont pas contestées, ce qui ressort également des pièces versées aux débats (compte rendu de chantier du 31 mars 2021, procès-verbal de réception du 9 juillet 2021 et des procès-verbaux de levée des réserves du 22 juillet 2021 et du 21 décembre 2021).

De même, le montant des travaux ainsi que le solde dû ne souffrent d’aucune contestation et Monsieur [W] ne justifie pas du paiement de ces factures.

Aussi, il ressort des pièces produites que la société SOCATEB justifie de l’existence et du montant de sa créance.

Si le syndicat des copropriétaires est intervenu en qualité d’intermédiaire dans le cadre de ces travaux, cela résulte du contexte de réalisation plus globale de travaux de ravalement de l’immeuble, aucune pièce versée aux débats ne permettant de qualifier le syndicat des copropriétaires de cocontractant s’agissant de la réalisation des travaux au sein du logement appartenant à Monsieur [W].

En effet, il ressort des différents courriels versés aux débats (5 décembre 2019, 22 mai 2020, 3 juin 2020, 6 juillet 2020, 4 novembre 2020) que seul Monsieur [W] est désigné comme étant à l’initiative de « la demande de démarrage de chantier » pour le remplacement des « skydomes privatifs ».

En outre, Monsieur [W] le 4 novembre 2020 écrivait à la société SOCATEB « merci de me confirmer si les précisions données sont suffisantes pour lancer la commande et les travaux. À disposition pour payer l’acompte à réception de votre réponse ».

Par ailleurs, il ressort de l’examen des comptes-rendus de l’architecte de la copropriété que les travaux litigieux «sont des travaux privatifs commandés par le copropriétaire ».

Notamment, il convient de noter que le compte-rendu de chantier du 31 mars 2021 lequel a été diffusé par courriel à Monsieur [W] précise en page 9 « dossier R+6 [W], conformément au RCP, les skydomes sont des ouvrages privatifs et sont donc remplacés à la charge du copropriétaire ».

Aussi, avant le démarrage des travaux, au moment de la signature des devis et tout au long de la réalisation des travaux Monsieur [W] ne pouvait ignorer qu’il était seul le maître d’ouvrage des travaux réalisés à son domicile et que le paiement des travaux lui incombait.

Par conséquent, seul Monsieur [W] sera condamné à payer à la société SOCATEB le solde dû soit la somme de 21.239,90 €, assortie des intérêts au taux légal à compter la date de la mise en demeure du 9 mars 2022.

II.Sur l’appel en garantie formé par Monsieur [W] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Monsieur [W] sollicite d’être relevé et garanti de sa condamnation par le syndicat des copropriétaires au titre du paiement des factures de la société SOCATEB au motif que les travaux réalisés à son domicile constitueraient en réalité des travaux effectués sur des parties communes.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété.

Le règlement de copropriété en page 7 définit les parties privées comme étant celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque propriétaire et qui ne se trouvent pas compris dans les parties communes.

Le point 9 relatif « aux parties communes à tous les propriétaires » en page 6 du règlement de copropriété stipule que « sont communes à tous les propriétaires les charpentes, couvertures de chaque bâtiment à l’exception des parties vitrées mobiles éclairant chaque partie privée ».

Le point 11 du chapitre relatif aux « parties communes à tous les propriétaires » en page 7 du règlement de copropriété précise que sont des parties communes «les ornements extérieurs des façades (…) les appuis des balcons et des fenêtres à l’exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies ».

Il ressort d’un courriel adressé par Monsieur [W] à l’architecte de la copropriété le 3 juin 2020 que Monsieur [W] a lui-même indiqué que « le skydome actuel s’ouvre complètement et nous ne faisons que le remplacer ».

Par suite, dans les courriels que Monsieur [W] adresse à la société SOCATEB il indique expressément «Notre souhait est que les fenêtres de toit soient protégées du soleil et puissent être occultées le plus facilement possible. Nous souhaitons que soit ajoutés des stores occultants avec perche manuelle ou électrique (…) Nous ne voulons ni pare-soleil ni store occultant au-dessus de notre salle de bain. ».

Ainsi, les pièces versées aux débats permettent de juger que les skydomes ou fenêtres de toit sont des parties privatives au sens du règlement de copropriété dès lors qu’il s’agit « d’une partie vitrée mobile éclairant une partie privée ».

Par conséquent, Monsieur [W] sera débouté de son appel en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

III.Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] succombant, les dépens seront mis à sa charge.

Condamné aux dépens, Monsieur [W] sera également condamné à verser à la société SOCATEB ainsi qu’au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Statuant par jugement contradictoire rendu par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à la société SOCATEB la somme de 21.239,90 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022 au titre du paiement des travaux ;

REJETTE l’intégralité des demandes formées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2],

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à verser une somme de 2.500 euros à la société SOCATEB ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

Fait et jugé à Paris le 06 Septembre 2024

Le Greffier La Présidente